Jedro

Ker iz določb ZKZ sledi, da se razpolagalni pravni posel lahko sklene v primeru prodaje kmetijskih zemljišč šele, ko je zavezovalni pravni posel (kupoprodajna pogodba) sklenjen in odobren s strani UE, bi moralo sodišče že v tem postopku ugotoviti vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo vpisa v zemljiški knjigi, vključno z okoliščinami, ki jih pri pravnem poslu presoja upravni organ po 19. členu ZKZ. O vprašanju, ali obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da bi upravna enota ne odobrila posla, odloča tudi pravdno sodišče v okviru pooblastil, ki jih ima po 13. členu ZPP, torej kot o predhodnem vprašanju.

Izrek

Pritožbi tožnika se ugodi, pritožbi tožene stranke pa se ugodi delno, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i : na pritožbo tožnika v točki II. izreka; na pritožbo tožene stranke pa delno v točki I. izreka, in sicer kolikor je ugodeno tožbenemu zahtevku in prvi toženki naloženo, da dovoljuje, da se pri nepremičninah – kmetijskih zemljiščih, ki so predmet kupoprodajne pogodbe iz tretjega odstavka izreka sodbe pod točko I., vpiše lastninska pravica na ime tožnika do 1/1 in v točki III. izreka, to je v odločbi o stroških ter se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba tožene stranke zavrne in v nerazveljavljenem a izpodbijanem delu potrdi

sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikovemu zahtevku in : 1) ugotovilo, da sta darilna izjava prve toženke M.P. kot darovalke z dne 19.7.2006, s katero izjavlja da podari in izroči nepremičnine parc. št. 1013/1, 1013/2, 1013/3, 1013/4, 1013/5, 1014/1, 1014/2 in 1014/3 k.o. M. drugemu tožencu A.A., in izjava drugega toženca o sprejemu darila z dne 24.7.2006, s katero je sprejel in prevzel podarjene nepremičnine v last in posest, nični in nimata pravnega učinka, 2) odločilo je, da se v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ilirski Bistrici pri teh nepremičninah izbriše lastninska pravica drugega toženca A.A. in ponovno vpiše lastninska pravica na M.P., 3) naložilo toženki M.P., da v 15-ih dneh s tožnikom V.Vi. sklene kupoprodajno pogodbo za nepremičnine – kmetijska zemljišča, ki so bila predmet darilne pogodbe za kupnino 6.635,95 EUR, 4) naložilo prvi toženki M.P., da dovoli pri teh nepremičninah – kmetijskih zemljiščih vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na tožnika do 1/1, ker bo sicer pogodbo nadomestila pravnomočna sodba; zavrnilo pa je tožnikov zahtevek na razveljavitev darilne pogodbe, sklenjene med toženima strankama 15.7.2006 in odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožniku 971,45 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev.

Zoper sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki.

Tožnik je vložil pritožbo zoper II. točko izreka, v kateri je zavrnjen podrejeni tožbeni zahtevek. Uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve postopka. Zatrjuje, da obstaja neskladje med obrazložitvijo in izrekom sodbe. V obrazložitvi je zapisano, da odločitev o podrejenem tožbenem zahtevku odpade, ker je bilo ugodeno primarnemu tožbenemu zahtevku, kljub temu je sodišče v izreku zavrnilo podrejeni zahtevek. Gre za nasprotje, ki pomeni bistveno kršitev določb ZPP. Predlaga razveljavitev sodbe v temu delu in zahteva povračilo pritožbenih stroškov.

Tožena stranka pa se pritožuje zoper odločitev v točki I in III. izreka. Tožnik je zamudil prekluzivni rok šestdesetih dni iz 22. člena ZKZ in sodišče bi moralo tožbo zato zavreči. Tožena stranka je opozorila, da bi moral tožnik v roku 60 dni zahtevati odobritev posla, sodišče se do teh navedb sploh ni opredelilo. Postopek odobritve je v izključni pristojnosti upravne enote, torej upravnega organa, sodišče nima pristojnosti, da bi s sodno odločbo nadomestilo odločbo upravnega organa o odobritvi upravnega posla. Odobritev je konstitutiven element, brez katerega pravni posel nima pravnih učinkov. Tožnik pa tega roka ni upošteval niti na način, da bi upravni organ obvestil o vloženi tožbi in si s tem zavaroval rok. Dejstvo, da je tožba vložena znotraj prekluzivnega roka, je brez pomena, ker se ni predlagala pri upravnem organu odobritev. Izrek sodbe, v katerem je sodišče dovolilo vknjižbo lastninske pravice na ime tožnika neposredno na podlagi pravnomočne sodbe, ni pravilen. Po 5. odst. 22. člena ZKZ je overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča na podlagi odločbe o odobritvi pravnega posla oz. na podlagi potrdila, da odobritev ni potrebna. Odločitev pa ni pravilna tudi zato, ker ima tožnik kot predkupni upravičenec pravico zahtevati prodajo le na treh parcelah, ki mejijo na njegove nepremičnine. Za toženo stranko je nesprejemljivo stališče, da je pravilno izjavo o sprejemu ponudbe podal le tožnik. Toženka je ponudbo vložila 17.5.2006, ponudbo je upravna enota dolžna nemudoma objaviti, potencialni kupec pa ima možnost podati izjavo o sprejemu ponudbe v roku 30 dni od objave ponudbe na oglasni deski upravne enote. Iz tega zakonskega določila ne izhaja, da bi bila izjava o sprejemu ponudbe neveljavna in brez pravnih učinkov, če je bila dana preden je ponudba bila objavljena na oglasni deski. Zakon v interesu kupca določa samo kdaj prične teči tridesetdnevni rok, sicer je pomemben zgolj trenutek, ko se ta rok izteče. Tudi toženčeva izjava o sprejemu, ki jo dal en dan pred objavo ponudbe, je bila pravilna in je tudi iz tega razloga napačna odločitev, da mora prva toženka skleniti pogodbo s tožnikom za vse nepremičnine. Tožena stranka se ne strinja tudi z odločitvijo, da je darilna pogodba nična. Ker tožnik ni bil pogodbena stranka, podlage darilne pogodbe ne more poznati. Tožnikov pravni interes, ki ga sodišče skuša utemeljiti s tem, da bo šele v posledici te ugotovitve omogočen vpis lastninske pravice nanj, ne predstavlja pravnega, ampak dejanski interes. Tožnik bi moral dokazati, da svojo pravno korist lahko uresniči le na tak način, da se ugotovi ničnost pravnega posla. Tega pa ni dokazal. Darilna pogodba ni nična, ker ne nasprotuje moralnim načelom. Iz izvedenih dokazov jasno sledi, da je bila toženkina volja, da nepremičnine pridobi toženec A.A. pri tem pa ni pomembno, ali z odplačnim ali neodplačnim pravnim poslom. Ta darovalkin interes je izkazan z vloženo ponudbe na upravno enoto. Toženka je prava nevešča, celo življenje je živela v tujini. Za sklenitev tega posla je pooblastila B.D., ki je v njenem imenu podala na upravno enoto ponudbo, ta pa jo je že naslednji dan sprejel. Pri tem nihče ni razmišljal ali vedel, da lahko sprejme ponudbo tudi kdo tretji, ki ima po ZKZ predkupno pravico in da ponudba v takem primeru ponudnika zavezuje. Očitno je šlo za nepoznavanje prava, kar kaže tudi ravnanje toženke, ki je ponudbo že 13.7.2006 preklicala, čeprav sta jo tožnik in toženec pred tem sprejela. Darilna pogodba tudi ne nasprotuje nobenemu prisilnemu predpisu, saj niti iz posebnega dela OZ ali ZKZ kaj takega ne izhaja. Če naj bi bila darilna pogodba nična, ker se krši tožnikova predkupna pravica, pa ima tožnik to pravico samo na treh parcelah in iz tega razloga ne more biti pravni posel ničen. V primeru kršitve predkupne pravice ima predkupni upravičenec pravico v določenem roku zahtevati, da se pogodba razveljavi, ne pa razglasi za nično in stvar proda pod enakimi pogoji njemu. Tožena stranka zato predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek na ničnost zavrne in obveznost sklenitve prodajne pogodbe zavrne ali zavrže in tožniku naloži plačilo vseh stroškov postopka.

Pritožba tožnika je utemeljena, pritožba tožene stranke pa je utemeljena delno.

Po 2. odst. 130. člena ZPP-D (Ur. l. RS, št. 45/08) se v primeru, če je bila pred uveljavitvijo tega zakona (1.10.2008) na prvi stopnji izdana odločba, s katero se je postopek pred sodiščem prve stopnje končal, postopek nadaljuje po dosedanjih predpisih. V konkretni zadevi se je postopek na prvi stopnji končal 25.9.2008, ko je bila opravljena zadnja glavna obravnava, zato je pritožbeno sodišče o pritožbi odločalo še po pravilih ZPP (Ur. l. RS, št. 26/99, 96/02, 2/04 in 52/07 oz. uradno prečiščeno besedilo ZPP-UPB3, Ur.l. RS 73/2007).

K pritožbi tožnika: Sodišče prve stopnje je v izreku izpodbijane sodbe pod točko I ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, pod točko II pa je zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek. Tožnik pravilno opozarja, da je takšna odločitev iz procesnih razlogov napačna, saj v primeru, ko se ugodi primarnemu zahtevku, se sodišče v eventualni zahtevek ne sme spuščati in ga v izreku sodbe tudi ne sme omenjati (tako Pravdni postopek, zakon s komentarjem, stran 170, enako odločba VS RS št. II Ips 668/2001). Eventualni zahtevek postavi tožnik le za primer, če bo primarni zahtevek zavrnjen. Ker pa je v tej zadevi sodišče primarnemu zahtevku ugodilo, je s tem, ko je odločalo še o podrejenem zahtevku prekoračilo tožbeni zahtevek, zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi tožnika v tem delu ugodilo in po 357. členu ZPP sodbo v točki II izreka razveljavilo.

K pritožbi tožene stranke: Neutemeljene so pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje tožbo zavreči že zato, ker je tožnik zamudil prekluzivni rok iz 22. člena ZKZ, v katerem mora stranka vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. V prvem odst. 22. člena ZKZ je res predpisano, da poda fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vlogo za odobritev pravnega posla najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka iz 4. odst. 20. člena tega zakona. Po 19. členu ZKZ lahko upravna enota z odločbo pravni posel odobri ali ga ne odobri ali v določenih primerih odloči, da odobritev ni potrebna. Že iz besedila, da se posel (ne)odobri sledi, da se da soglasje naknadno, to je po že sklenjenem poslu. Če bi šlo za vnaprejšnje soglasje, bi upravna enota izdala dovoljenje. Poleg tega je v zakonu tudi predpisano, da je vlogi za odobritev treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, zato je nesmiselna pritožbena trditev, da bi moral tožnik v roku iz 22. člena ZKZ vložiti na upravno enoto vlogo za odobritev pravnega posla, ki zaradi nesodelovanja prodajalke sploh ni bil sklenjen. To določbo zakona je zato treba razlagati tako, da mora kupec najkasneje v roku iz 22. člena vložiti tožbo na sklenitev kupoprodajne pogodbe in s tem si zavaruje rok. Tožnik je tožbo v tem roku vložil, saj se je rok za sprejem ponudbe iztekel 19.6.2006, tožnik pa je tožbo vložil 14.8.2006, to je pred potekom šestdeset dnevnega roka iz 22. člena ZKZ. S tem je zadostil tem določbam ZKZ. Pritožbene navedbe, da bi si rok zavaroval le, če bi hkrati o vloženi tožbi obvestil upravni organ, niso utemeljene. Takšna obveznost iz določb ZKZ ne izhaja, pa tudi potrebna ni, saj je namen predpisa, da država kontrolira pravni promet kmetijskih zemljišč, dosežen tudi, ko o pravnem poslu odloča sodišče. Pritožnica trdi, da je postopek odobritve pravnega posla v izključni pristojnosti upravne enote. Odobritev pravnega posla, kot je že zgoraj pojasnjeno, sledi sklenitvi pravnega posla. Če lastnik, ki je ponudil v prodajo kmetijska zemljišča, s sprejemnikom ponudbe, pogodbe noče skleniti, pridobi ta pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe. O takšnem zahtevku odloča sodišče. Če zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe ugodi, lahko po mnenju pritožbenega sodišča v tem sporu odloči tudi o okoliščinah, ki jih sicer presoja v skladu z 19. členom ZKZ upravni organ. Po 13. členu ZPP lahko namreč sodišče, kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje (predhodno vprašanje), pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno. Sodišče je torej pristojno rešiti tudi vprašanje, ki sicer spada v matično področje upravnega organa, pod pogojem, da to vprašanje na matičnem področju še ni bilo pravnomočno rešeno in pod pogojem, da ni s posebnim predpisom določena izključna pristojnost. Pri presoji okoliščin iz 19. člena ZKZ ne gre za takšna vprašanja, da bi bila določena izključna pristojnost upravnega organa.

Pritožbeno sodišče soglaša s pravilno ugotovitvijo izpodbijane sodbe, da je ponudbo prve toženke sprejel v skladu z določbami ZKZ samo tožnik. Drugi toženec je izjavo o ponudbi podal še preden je bila ponudba objavljena na oglasni deski in portalu E-uprave. Takšen sprejem ni v skladu z zakonom, ki vsebuje glede roka sprejema ponudbe natančen predpis. Rok za sprejem ponudbe je po 4. odst. 20. člena 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Iz te določbe sledi, da zakon določa tako začetek kot konec roka za sprejem ponudbe, in ne le konec roka, kot to določbo razlaga tožena stranka. Začetek roka je določen z dnem objave ponudbe na oglasni deski. V tem roku pa je samo tožnik sprejel ponudbo, zato so brez pomena pritožbene navedbe, da bi tožnik kot predkupni upravičenec lahko zahteval sklenitev pogodbe samo za tri nepremičnine, s katerimi meji. Tožnik pravico, ki jo uveljavlja v tem sporu, ni utemeljeval na predkupni pravici, ampak na dejstvu, da je bil edini, ki je v zakonskem roku sprejel ponudbo o prodaji vseh nepremičnin.

Pritožba izpodbija tudi ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je darilna pogodba, ki sta jo sklenila toženca, nična. Tožbeni zahtevek na ničnost lahko uveljavlja vsaka zainteresirana oseba (člen 92 OZ). Pritožba neutemeljeno napada aktivno legitimacijo tožnika, saj je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da je tožnik zainteresirana stranka na ugotovitev ničnosti darilne pogodbe, ker zahteva, da lastnica z njim sklene za iste nepremičnine prodajno pogodbo. Njegov pravni interes je s tem v celoti izkazan. Uspeh z ugotovitveno tožbo mu odpira možnost, da pride do sklenitve prodajne pogodbe in posledično razpolagalnega posla, na podlagi katerega bi postal po vpisu v zemljiško knjigo on lastnik spornih nepremičnin. Tožnik ima zato poleg dejanskega (ekonomskega) interesa tudi pravni interes, ki ga je izkazal že z vloženimi povezanimi zahtevki.

Darilno pogodbo je sodišče prve stopnje razglasilo za nično, ker je iz ravnanj toženih strank ugotovilo (ta so kronološko natančno opisana na 7. in 8. strani izpodbijane sodbe), da je bila darilna pogodba sklenjena z namenom, da se tožniku, ki je pravilno sprejel objavljeno ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, prepreči sklenitev prodajne pogodbe. Prva toženka se je, preden je bila objavljena ponudba na oglasni deski in jo je tožnik sprejel, dogovarjala z drugim tožencem, da bo njena kmetijska zemljišča odkupil. V pritožbi še enkrat pove, da je bila njena volja, da nepremičnine vsekakor pridobi drugi toženec in pri tem ni pomembno, ali z odplačnim ali neodplačnim pravnim poslom. S temi navedbami samo dodatno potrdi pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila naknadna darilna pogodba sklenjena zato, da se tožnika izigra tako, da se obide kogenten predpis ZKZ o obvezni objavi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča in sprejemu le-te in izniči zaveza skleniti pogodbo z osebo, ki je sprejela ponudbo. Ker je tožnik dokazal, da sta toženca darilno pogodbo sklenila izključno z namenom, da ga izigrata in mu onemogočila, da bi lahko uveljavil pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno razsodilo, da je zaradi ugotovljene nedopustne podlage sklenjenega pravnega posla, bila podana njegova ničnost. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožene stranke, kolikor izpodbija sodbo sodišča prve stopnje v delu, kjer je ugotovljena ničnost darilne pogodbe in naložena vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter prvi toženki naloženo, da sklene s tožnikom za kmetijska zemljišča, ki so bila predmet ponudbe objavljene na oglasni deski UE, kupoprodajno pogodbo, ker bo sicer takšno listino nadomestila pravnomočna sodba, zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Kot je že spredaj pojasnjeno, pa ima pritožba prav, ko trdi, da je odobritev pravnega posla po ZKZ obvezna sestavina tega posla. V primeru, ko je sklenjena kupoprodajna pogodba, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo soglasje o odobritvi oz. potrdilo, saj sicer zemljiška knjiga ne more dovoliti vpisa na novega lastnika. V konkretnem primeru je sodišče s sodbo nadomestilo kupoprodajno pogodbo. Tožnik pa v tožbi zahteva, da nadomesti s pravnomočno sodbo tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Če je izdana takšna pravnomočna sodba, je to zemljiškoknjižna listina, ki ji zemljiškoknjižno sodišče ne bo moglo odreči te lastnosti (tako tudi odločba II Ips 595/2000). V določbah ZZK-1 nima podlage, da bi od strank zahtevalo, naj pravnomočni sodbi priložijo listino o odobritvi ali potrdilo upravnega organa, če izrek pravnomočne sodbe tega izrecno ne določa. V izreku izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje prvi toženki tudi naložilo, da je dolžna izstaviti tožniku zemljiškoknjižno dovolilo (ker ga bo sicer nadomestila pravnomočna sodba). Ustavno sodišče je v zadevi Up-1048/05-25 jasno povedalo, da izrek sodbe s takšno vsebino nadomesti razpolagalni pravni posel, s katerim se prenese lastninska pravica na tožnika. Ker pa iz določb ZKZ sledi, da se razpolagalni pravni posel lahko sklene v primeru prodaje kmetijskih zemljišč šele, ko je zavezovalni pravni posel (kupoprodajna pogodba) sklenjen in odobren s strani UE, bi moralo sodišče že v tem postopku ugotoviti vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo vpisa v zemljiški knjigi, vključno z okoliščinami, ki jih pri pravnem poslu presoja upravni organ po 19. členu ZKZ. Teh zakonskih določb pa sodišče v dosedanjem postopku ni upoštevalo, zato je odločitev, da je prva toženka dolžna tožniku izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo vpisal kot lastnik kmetijskih zemljišč, preuranjena. Kot je že pojasnjeno, lahko po mnenju pritožbenega sodišča o vprašanju, ali obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da bi upravna enota ne odobrila posla, odloča tudi pravdno sodišče v okviru pooblastil, ki jih ima po 13. členu ZPP, torej kot o predhodnem vprašanju, ker ne gre za vprašanje, za katerega bi bil absolutno pristojen upravni organ. Vsekakor pa gre za vprašanje, ki je pomembno za presojo, ali je utemeljen zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovoljenja, ki bo tožniku omogočil vpis v zemljiško knjigo in ker teh kogentnih določb ZKZ pravdno sodišče ne more zaobiti, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v delu, kjer nalaga prvi toženki izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, razveljavilo po členu 355 ZPP in v tem delu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek. Ker je delno razveljavilo odločbo o glavni stvari, pa je moralo po členu 165 razveljaviti tudi odločbo o stroških postopka.

V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje moralo postopek dopolniti s tem, da pred odločitvijo o razpolagalnem pravnem poslu, ugotovi kot predhodno vprašanje, ali obstoja kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da UE ne bi odobrila zavezovalnega posla oz. v primeru, če samo ne bo reševalo predhodnega vprašanja, napoti tožnika, da v določenem roku poda vlogo za pridobitev odobritve (analogno določbi 25. člena ZKZ) in počaka z odločitvijo do pridobitve odločbe UE.

Odločba o stroških postopka temelji na členu 165 ZPP.