Jedro

Najemnik mora biti z opominom, z vsebino kot jo predpisuje tretji odstavek 103. člena SZ-1, dejansko seznanjen. Ni pomembno, kakšen načina vročanja opomina lastnik izbere, bistveno je le to, da pripelje do dejanske seznanitve najemnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče na Jesenicah je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo z dne 15. 7. 2008, sklenjeno med S. in toženko, za stanovanje št. 31 v II. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., ter zahtevala njegovo izpraznitev.

2. Tožeča stranka zoper takšno odločitev vlaga pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče vloženi pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku ugodi, podrejeno pa razveljavi in vrne v ponoven postopek. Priglaša pritožbene stroške. V bistvenem navaja, da je sodišče dejansko stanje v zadevi ugotovilo povsem napačno. Iz listinskih dokazov izhaja, da toženka tožeči stranki dolguje najemnino, pisanja tožeče stranke pa ignorira, saj njenih pisem niti ne dvigne. Ker je bila tožba s prilogami toženki uspešno vročena, ji je bil kot ena od prilog uspešno vročen tudi zadnji opomin pred tožbo, ki ga toženka pred tem ni hotela sprejeti. Tožeča stranka tako šteje, da je najkasneje 21. 9. 2011 toženki začel teči naknadni rok, ki ga je tožeča stranka postavila za izpolnitev zapadlih obveznosti. Kljub temu do dneva vložitve pritožbe tožena stranka tožeči ni plačala ničesar. Sodišče prve stopnje bi moralo, če že ni izdalo zamudne sodbe, razpisati narok, da bi ugotovilo, ali je toženka po pozivu, ki ga je prejela hkrati s tožbo, karkoli plačala. Zmotno je bilo uporabljeno materialno pravo, in sicer tretji odstavek 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) saj zakon lastniku ne nalaga, da bi moral poskrbeti tudi za vročitev opomina. Napačno je zato stališče sodišča, da je tožbeni zahtevek neutemeljen iz razloga, ker tožeča stranka toženi opomina ni vročila. Razlogi sodbe so sami s seboj v nasprotju, ko sodišče ugotovi, da opomin vsebuje vse zakonsko določene sestavine, nato pa zaključi, da tožnica ni ravnala v skladu z zakonom. Obrazložitev je pomanjkljiva in je ni mogoče preizkusiti, saj ni jasno, zakaj sodišče šteje, da zakon tožeči stranki nalaga, da pisni opomin po 103. členu SZ -1 najemniku tudi uspešno vroči. Ravnanje tožene stranke, ki se vročitvi opomina izogiba, ne sme iti v škodo tožeče stranke. Namen zakonske določbe je namreč v varstvu najemnikov, tožeča stranka pa bi bila lahko sankcionirala le v primeru, če opomina ne bi poskusila niti vročiti. Sodišče s svojim stališčem ščiti nepoštenega najemnika in krši načelo vestnosti in poštenja kot eno temeljnih načel pogodbenega prava. Z njim vzpodbuja neplačevanje najemnine.

3. Pritožba je neutemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je zavrnilno sodbo izdalo na podlagi tretjega in četrtega odstavka 318. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Na tej podlagi sodišče v primeru, če tožena stranka ne odgovori na tožbo, iz dejstev, ki so navedena v tožbi, pa ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka (nesklepčnost tožbe) in je očitno, da tožeča stranka nesklepčnosti ne bi mogla odpraviti z dopolnitvijo posameznih navedb v okviru istega tožbenega zahtevka, ne da bi tožeči stranki določilo rok za odpravo nesklepčnosti po izteku roka za odgovor na tožbo tožbeni zahtevek zavrne.

5. Ker gre za tako imenovano zavrnilno (nepravo) zamudno sodbo, sodišče prve stopnje ni ugotavljalo dejanskega stanja in ni ocenjevalo predloženih dokazov v smeri, ali so v tožbi zatrjevana dejstva resnična ali ne, saj se zaradi neaktivnosti tožene stranke predpostavlja, da so resnična, pač pa je poleg ostalih pogojev po prvem odstavku 318. člena ZPP presojalo tudi, ali utemeljenost tožbenega zahtevka izhaja iz dejstev, ki so v tožbi navedena. Ob takšni presoji pa je ugotovilo, da temu ni tako, saj iz navedb v tožbi izhaja, da toženka opomina, ki ga kot predpogoj za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov predpisuje 3. odstavek 103. člena ZPP, ni prejela in z njim ni bila seznanjena, saj poštne pošiljke ni dvignila.

6. Ker zamudna sodba temelji na domnevi o toženkinem priznanju tožničinih dejanskih navedb, je ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (drugi odstavek 338. člena ZPP). Vsi pritožbeni očitki v tej smeri (da se toženka izogiba vročitvi, da pisanj tožeče stranke ne dviguje) so zato neupoštevni in pritožbeno sodišče nanje posebej ne odgovarja.

7. Tožeča stranka toženi odpoveduje najemno pogodbo za stanovanje zaradi neplačevanja najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. Po 103. členu SZ -1 je to sicer eden izmed krivdnih razlogov, zaradi katerega lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove, vendar pa tega ne more storiti, če ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za njegovo odpravo. Rok ne sme biti krajši od 15 dni.

8. Odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz krivdnih razlogov predstavlja hud poseg v sfero najemnika in morebitnih drugih uporabnikov stanovanja, saj je njena posledica izselitev. Namen tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je zato v pravočasni seznanitvi najemnika z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave odpovednega razloga zato, da lahko z ustreznim ravnanjem le-ta pogodbo vzdrži v veljavi in tako prepreči neugodne posledice. Najemnik mora biti zato z opominom, z vsebino kot jo predpisuje 3. odstavek 103. člena SZ-1, dejansko seznanjen (1).

9. V konkretnem primeru je tožnica v tožbi navedla, da je opomin z vsebino, ki jo predpisuje tretji odstavek 103. člena SZ -1, toženki sicer poslala, vendar pa toženka poštne pošiljke (opomina) ni dvignila. To pomeni, da toženka z vsebino le-tega ni bila seznanjena. Ker je pogoj za odpoved pogodbe po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ, dejanska seznanitev najemnice z vsebino opomina, podlage za izdajo zamudne (ugodilne) sodbe ni bilo. Odločitev sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka je zato pravilna.

10. Najemnik mora biti pisno opozorjen pred vložitvijo tožbe, saj pred njegovo seznanitvijo z opominom in potekom roka za odpravo kršitve, najemne pogodbe ni mogoče odpovedati. Opomin, priložen tožbi kot priloga, zato te obveznosti lastnika ne more nadomestiti (2). Posledično tudi ni podlage, da bi sodišče razpisovalo narok in ugotavljalo, ali je toženka svojo obveznost izpolnila.

11. SZ-1 v 103. členu ne določa, kako mora ravnati lastnik, da pride do (dejanske) pisne seznanitve najemnika, ki krši najemno pogodbo. To je prepuščeno njegovi izbiri. Na odločitev zato ne more vplivati izbira načina vročanja, ki se ga lastnik v konkretnem primeru posluži, bistveno je le to, da pripelje do dejanske seznanitve najemnika.

12. Tožeča stranka sodišču nadalje neutemeljeno očita tudi storitev absolutne bistvene kršitve določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V obrazložitvi zamudne sodbe se navedejo samo razlogi, ki upravičujejo tako sodbo (5. odstavek 324. člena ZPP). Takšne razloge izpodbijana sodba vsebuje, razlogi so tudi jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Preizkus izpodbijane odločitve je bil zato v vseh pogledih mogoč.

13. V zavrnitvi pritožbe je že vsebovana tudi odločitev o zavrnitvi zahteve za povračilo stroškov pritožbenega postopka (154. v zvezi s 165. členom ZPP).

(1) Takšno stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v odločbi II Ips 575/2006 z dne 12.6.2008. (2) Enako: sodba VSM I Cp 284/2004