Jedro

Pogodbe ni mogoče razveljaviti, ne da bi upravičena oseba postavila ustrezen zahtevek, tega pa toženci v tej pravdi niso storili. Ker je pogodba kljub obstoju izpodbojnega razloga veljavna, dokler prizadeta oseba ne izposluje pravnomočne sodne odločbe o njeni razveljavitvi, je za odločitev o utemeljenosti izbrisne tožbe, temelječe na trditvi o dvojnem razpolaganju z isto nepremičnino, nepomembno, ali je ob sklenitvi druge pogodbe obstajal razlog za izpodbijanje prve pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom 1) dopustilo spremembo tožbe (I. točka izreka sklepa) in 2) zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe (II. točka izreka sklepa), s sodbo pa 3) ugodilo zahtevku za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med prvotoženko kot prodajalko ter drugotožencem in tretjetožencem kot kupcema (I. točka izreka sodbe), za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na podlagi te pogodbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (II. točka izreka sodbe), za overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu z dne 9. 9. 2013 v korist tožnika (III. točka izreka sodbe) in tožencem naložilo povrnitev tožnikovih pravdnih stroškov (IV. točka izreka sodbe).

2. Toženci v pritožbi zoper sodbo uveljavljajo vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Napačna je ugotovitev, da pogodba, sklenjena 9. 9. 2013 med tožnikom in prvotoženko, ni bila sposobna za vknjižbo, ker prvotoženka ni overila podpisa. Napačna je ugotovitev, da je tretjetoženec potrdil, da posrednik tožniku ni rekel, koliko bi kupili on in R. Navedeno ne potrjuje dejstva, da se pravdne stranke ob prisotnosti posrednika niso pogovarjale in da tožnik ni bil seznanjen s tem, da nepremičnino kupujejo tri osebe. Vsi razen tožnika so povedali, da so se o skupnem nakupu pogovarjali v navzočnosti tožnika. Poleg tega sta F. K. in A. R. povedala, da je posrednik dal vizitko le K. Ob trditvah, da so bili dogovorjeni, da posrednika na podlagi skupnih dogovorov kontaktira tožnik, je navedeno logično. Neupoštevana je ostala tudi skladna izpovedba A. R., F. K. in J. R., da so se čez kakšen teden s tožnikom sestali na sporni nepremičnini in da tedaj sicer niso imeli dokumentacije, so se pa ustno dogovorili, kje bo potekala meja in približno definirali površine, ter za plačilo are vsak v višini 1.000 EUR. Dejstvo, da tedaj še niso vedeli, kako pravno formulirati pogodbo, ne negira dejstva, da stranke niso prišle do soglasja glede fizične razdelitve in skupnega nakupa nepremičnine. Sodišče tudi ni upoštevalo dejstva, da je A. R. poklicala R. J. in mu povedala, da bodo nepremičnino skupaj kupili C., R. in F. K. Ni neživljenjsko in nevsakdanje, da si oseba zapomni datum določenega dogodka, ko jih je tožnik izigral in prevaral. V sodbi ni upoštevana izpovedba R. J., da ga je poklical nepremičninski agent in mu povedal vrednost nepremičnine ter da so kupci trije. Napačna je ugotovitev, da so K. in R. enostavno odlagali z odločitvijo glede nakupa nepremičnine in jo sprejeli prepozno. Dejansko stanje je ostalo nepopolno ugotovljeno in storjena je bila bistvena kršitev postopka, ker nista bili zaslišani priči M. Z. in M. H., ki bi povedala v zvezi z odstranitvijo hiše in izdelavo varnostnega načrta. R. J. je pogodbo podpisal v zmoti zaradi prevare tožnika. Sporna pogodba ni nična. Dejstvo je, da je tožnik prevaral prvotoženkinega pooblaščenca. Zato je prvotoženka odstopila od pogodbe in za tožnika položila aro pri sodišču. Dvojne are ni bila dolžna plačati, ker ni bila odgovorna za neizpolnitev pogodbe.

3. Tožnik ni odgovoril na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da je prvotoženka s tožnikom 9. 9. 2013 sklenila kupoprodajno pogodbo glede nepremičnine parc. št. 2574/0 k.o. X in da je tožnik prvotoženki ob podpisu pogodbe plačal aro v višini 1.500 EUR, - da je prvotoženka 24. 9. 2013 z drugotožencem in s tretjetožencem sklenila kupoprodajno pogodbo glede iste nepremičnine in da je bil na podlagi te pogodbe drugotoženec vpisan kot lastnik do 3/5, tretjetoženec pa v deležu 2/5, - da ni dokazano, da bi se tožnik, drugotoženec in tretjetoženec pred sklenitvijo prve pogodbe dogovorili o skupnem nakupu nepremičnine, - da tožniku niso mogli biti znani dogovori med drugotožencem in tretjetožencem o nakupu nepremičnine, - da so toženci vedeli za pogodbo, sklenjeno med tožnikom in prvotoženko, in jim je bilo znano tudi zemljiškoknjižno stanje.

6. Pritožba nasprotuje dokaznemu zaključku, da tožnik ni vedel za namene drugega in tretjega toženca, da bi skupaj kupili sporno nepremičnino, in da ni izkoristil dane situacije ter brez njune vednosti sklenil kupoprodajno pogodbo s prvotoženkinim pooblaščencem in pri tem zatrjeval, da sta si ostala kupca premislila. Kot bo obrazloženo v nadaljevanju, pravilnost navedenega zaključka za odločitev v zadevi ni pomembna.

7. Pritožniki so v tej pravdi zatrjevali, da je pogodba, sklenjena s tožnikom, izpodbojna, ker je tožnik prodajalko spravil v zmoto in je podan dejanski stan prevare po 49. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ker je pogodba kljub obstoju izpodbojnega razloga veljavna, dokler prizadeta oseba ne izposluje pravnomočne sodne odločbe o njeni razveljavitvi (prvi odstavek 95. člena OZ),(1) se o utemeljenosti navedb oziroma o obstoju izpodbojnega razloga ni bilo treba izreči. Pogodbe namreč ni mogoče razveljaviti, ne da bi upravičena oseba postavila ustrezen zahtevek, tega pa toženci v tej pravdi niso storili. Iz podatkov spisa sicer izhaja, da so vložili tožbo za razveljavitev pogodbe, vendar niso zatrjevali, da je bilo o njej že odločeno, niti ne zatrjujejo, da je bila z – implicitno sprejeto – odločitvijo sodišča, da se postopek ne prekine, storjena bistvena kršitev določb postopka.(2)

8. Materialnopravno zmotno je nadaljnje pritožbeno gledišče, da glede na prvotoženkin odstop od pogodbe, sklenjene s tožnikom, ni šlo za dvojno razpolaganje s sporno nepremičnino. Odstop od pogodbe je pravno učinkovit, če ima stranka, ki poda tako izjavo, pravico do takega ravnanja. Kot je bilo že zgoraj navedeno, obstoj izpodbojnega razloga, s katerim je prvotoženka utemeljevala odstop od pogodbe, ne daje take pravice. Učinkovanje izpodbojnega upravičenja lahko pogodbena stranka doseže z vložitvijo tožbe za razveljavitev pogodbe.

9. Za pravilnost odločitve o utemeljenosti izbrisnega zahtevka (prvi odstavek 243. člena Zakona o zemljiški knjigi) zadostujejo ugotovitve, da je prvotoženka s tožnikom sklenila veljavno kupoprodajno pogodbo glede nepremičnine parc. št. 2574/0 k.o. X in tožniku tudi izstavila zemljiškoknjižno dovolilo, da je kupoprodajno pogodbo glede iste nepremičnine kasneje sklenila še z drugotožencem in s tretjetožencem, da sta se kupca že vknjižila kot solastnika in da sta vedela za obstoj prve pogodbe.

10. Po navedenem in po preizkusu sodbe z vidika kršitev materialnega in procesnega prava, katerih obstoj je pritožbeno sodišče dolžno preveriti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo tožencev zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

(1) V sodni praksi ni sporno, da je izpodbojno upravičenje mogoče uveljavljati le s tožbo. Prim. npr. sodbo VSK I Cp 70/2014 z dne 11. 3. 2014 in VSL II Cp 1106/2009 z dne 8. 4. 2009 ter Polajnar Pavčnik, v: Juhart, Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV založba, 2003, str. 528 in nasl., ki citira starejše odločitve Vrhovnega sodišča. (2) V obravnavani zadevi zato ni treba odgovoriti na vprašanje, ali so sploh bili dani pogoji za prekinitev postopka.