Jedro

Pogodba, s katero se je "prodajalec" zavezal na kupca prenesti lastninsko pravico na nepremičninah, "kupec" pa se je namesto kupnine zavezal opraviti določena dela za "prodajalca", je dvostranska pogodba.

Podjemnikova (izvajalčeva) storitvena obveznost je pravilno opravljena, če ima opravljen posel (gradbeno delo) lastnosti, ki so bile pogodbeno dogovorjene, oz. lastnosti, ki jih po pravilih stroke mora imeti. Če končni rezultat teh lastnosti nima, je izpolnitev nepravilna in podjemnik (izvajalec) naročniku odgovarja za nepravilno izpolnitev, ne glede na to, s kakšno (ne)skrbnostjo.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v celoti in zadeva vrne sodišču v ponovno odločanje.

Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji stroški pravdnega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožnika, s katerim je ta zahteval plačilo 700.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31.12.1998 in povrnitev stroškov postopka. Tožeči stranki je naložilo, da povrne toženi stranki 198.600,00 SIT stroškov pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 05.02.2003 dalje do plačila, v roku 15 dni. Sodišče je ugotovilo, da sta pravdni stranki 21.10.1997 sklenili kupno pogodbo, po kateri je tožnik kot prodajalec prodal tožencu nepremičnine parc. št. ..., ... in ..., vse vpisane v vložku št. ... k. o. B. g.. V točki 3 te pogodbe sta se dogovorili, da bo kupnina plačana na ta način, da bo kupec prodajalcu adaptiral hlev, v aneksu z dne 29.10.1997 pa še, da bo obnovil obstoječi hlev tako, da ga bo porušil, razen dela, ki je pozidan s kvadri in nato hlev na novo zgradil, zavezal pa se mu je tudi prikriti ostrešje obstoječe stanovanjske hiše. Tožnik je svoj del obveznosti iz dogovora izpolnil, kar je sodišče kot nesporno ugotovilo, ta spor pa je nastal pri izpolnitvi zaveze toženca. Sodišče je štelo, da je toženec izpolnil svoje obveznosti, zato je tožnikov zahtevek zavrnilo.

Tožeča stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. S pritožbo izpodbija zaključke sodišča prve stopnje in navaja, da je bil osnovni dogovor med pravdnima strankama kupna pogodba, na podlagi katere je tožnik tožencu izročil v last in posest svoje nepremičnine, toženec pa se je zavezal, da bo namesto kupnine adaptiral tožnikov hlev tako, da bo obstoječi hlev porušil, razen tistega dela, ki je pozidan s kvadri, zatem pa bo hlev v enakem obsegu na novo zgradil in da bo zid na južni strani, v dolžini štirih metrov pomaknjen navzven tako da bo hlev za toliko širši. Pravdni stranki sta se posebej dogovorili, da mora biti hlev zgrajen tako, da bo možen dovoz s traktorjem na ploščo, kjer se hrani seno. Dogovorili sta se tudi, da bo toženec prekril ostrešje obstoječe stanovanjske hiše s salonitkami, ki jih bo zagotovil toženec. Dogovor je bil nedvomno jasen in povsem določljiv, saj se je toženec namesto plačila kupnine zavezal obnoviti hlev in streho. Kot dokaz svojih navedb je angažiral že pred pravdo izvedenca, ki je v svojih mnenjih ugotovil, da dela tako pri obnovi hleva kot obnovi ostrešja niso izvedena kvalitetno, glede vrednosti sanacije zgornjega dela hleva in bistvene napake pri višini vhoda, ki ne dopušča uvoz traktorja oz. nakladalke, pa se sodišče v dokazovanje stroškov za odpravo te napake ni spuščalo ker je štelo, da v predpisanem roku ni napak grajal. Glede na takšne zaključke se postavlja vprašanje, zakaj je sodišče angažiralo izvedenca gradbene stroke, če je štelo, da zahtevek ni pravočasen. Toženec je delo opravil nestrokovno, z neusposobljenimi delavci, ki niso imeli osnovnega pojma o gradbenih predpisih, zato je objekt nestrokovno in pomanjkljivo pozidan. Sodišče se je v sodbi neutemeljeno sklicevalo na mnenje izvedenca P., češ da je pogodbena cena znašala 700.000,00 SIT ter da je za to toženec izvedel vsa dela v smislu vsebine pogodbe in pogodbene vrednosti. Že tekom pravdnega postopka je tožeča stranka povedala, da je vso dokumentacijo v zvezi s prepisom lastninske pravice nepremičnine, ki je bila predmet kupne pogodbe urejal toženec in da je le-ta zaradi manjšega plačila prometnega davka, ki ga je bil dolžan plačati toženec, navedel bistveno manjšo vrednost. Ker se je na podlagi dokazov ugotovilo, da je toženec izpolnil svojo obveznost po nestrokovnih delavcih ter, da vsa izvedeniška mnenja dejansko ugotavljajo, da so dela nestrokovno izvedena, je upravičen do plačila stroškov, ki so potrebni za odpravo škode, ki je bila povzročena zaradi nestrokovne pozidave in plačila stroškov, ki so potrebni za dvig celotnega ostrešja oz. izdelavo takšne odprtine, da bo možno v poslopje zapeljati s traktorjem. Pri tem ni odločilno ugotavljanje izvedencev kakšna je možnost glede na notranjo velikost objekta. Želja in zahteva tožnika je bila, da je odprtina v gospodarsko poslopje tako velika, da je vanj možno zapeljati s traktorjem oz. nakladalko. Če bi sodišče upoštevalo samo izvedeniško mnenje J. P., znašajo stroški za sanacijo zgradbe po cenah iz decembra 1998 410.000,00 SIT in vsaj v tej višini je tožbeni zahtevek zagotovo utemeljen vendar se sodišče s tem ni ukvarjalo. Sodišče pa je tudi napačno uporabilo materialno pravo, saj se je napačno sklicevalo na 603. čl. ZOR. Tožnik je popolnoma zaupal tožencu, da bo izpolnil dogovor s strokovno usposobljenimi osebami. Pogodbo pa je potrebno presojati tudi po načelu vestnosti in poštenja. Toženec, ki se je na gradbena dela spoznal je dejstva, ki so mu bila znana že pred pravdo začel uveljavljati šele v pravdi s tem, ko je tožniku očital, da so bila dela naročena brez ustreznih dokumentov in načrtov. Sodišče se je lahko prepričalo, da je tožnik popoln laik in brez ustrezne izobrazbe in bi na zahtevo toženca tudi priskrbel vso potrebno dokumentacijo. Toženec je očitno izkoristil nevednost tožnika in ceneno delovno silo in s starim materialom in z minimalnimi stroški izpolnil svojo obveznost, za katero je prejel posestvo tožnika, vrednega okoli 20.000,00 DEM. Ne držijo tudi ugotovitve sodišča, da naj toženec šele po enem letu začel uveljavljati napake, kar se tiče višine vhoda je tožnik ugovarjal tožencu takoj po končanih delih. Šele kasneje, ko je opazil, da je začela stena pokati, o čemer je tudi obvestil toženca in ko je videl druge pomanjkljivosti je po tem, ko toženec na to ni reagiral, angažiral izvedenca in se odločil za predmetno pravdo. Zato predlaga, da se njegovi pritožbi ugodi in da se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa da se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču v ponovno odločanje.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je napačno in preuranjeno zaključilo, da tožnikov zahtevek vsaj delno ni utemeljen, napačno je uporabilo materialno pravo, zato je dejansko stanje nepopolno ugotovilo. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da sta pravdni stranki 21.10.1997 sklenili kupno pogodbo, po kateri je tožnik kot prodajalec prodal tožencu svoje nepremičnine, tri parcele. V tej pogodbi sta se v točki 3 dogovorila, da bo toženec poravnal kupnino s svojim delom: adaptiral bo hlev, material bo dal tožnik, kritino za hlev pa toženec. 29.10.1997 sta sklenila aneks, v katerem se je toženec zavezal, da bo obnovil obstoječi hlev, tako ga bo porušil, razen dela, ki je pozidan s kvadri, hlev bo v enakem obsegu na novo zgradil, s tem, da bo zid na južni strani v dolžini 4 m pomaknjen navzven, hlev pa mora biti zgrajen tako, da bo možen dovoz s traktorjem na ploščo. Gradbeni material, razen za ploščo in ostrešje, mora zagotoviti toženec. Toženec se je zavezal tožniku na obstoječi stanovanjski hiši prikriti ostrešje s salonitkami, ki jih bo sam nabavil. Pogodba, ki sta jo stranki sklenili in aneks k pogodbi je dvostranska pogodba. Nesporno je, da je tožnik svojo obveznost iz te pogodbe v celoti izpolnil, saj je na toženca prenesel lastninsko pravico na svojih treh parcelah. Sporno v tem postopku, glede na tožnikove trditve pa je bilo, ali je tudi toženec izpolnil svojo obveznost v celoti in ali jo je izpolnil pravilno. 17. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki je veljal v času nastanka spornega razmerja in ki se torej uporablja po določbah 1060. čl. Obligacijskega zakonika (OZ), določa, da so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Po 18. čl. mora udeleženec v obligacijskem razmerju pri izpolnjevanju svoje obveznosti ravnati s skrbnostjo, ki se v pravnem prometu zahteva pri ustrezni vrsti obligacijskih razmerjih (skrbnost dobrega gospodarstvenika oz. skrbnost dobrega gospodarja). Za dvostranske pogodbe veljajo še določbe čl. 121 do 147 ZOR. 121. čl. ZOR določa, da pri odplačni pogodbi odgovarja vsak pogodbenih za stvarne napake svoje izpolnitve. 124. čl. ZOR pa določa pravico ene stranke, če druga stranka ne izpolni svoje obveznosti in določa, da če pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, lahko druga stranka zahteva izpolnitev obveznosti, ali pa pod pogoji iz naslednjih členov razdre pogodba z navadno izjavo, v kolikor ni razdrta že po samem zakonu, v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine.

Sodišče prve stopnje je bilo zato dolžno ugotavljati, seveda glede na trditve ene in druge stranke, ali je tožena stranka pogodbo pravilno izpolnila to pomeni, brez stvarnih napak (121. čl. ZOR) oz. ali jo je sploh izpolnila, torej ali gre za pravilno oz. nepravilno izpolnitev ali za neizpolnitev. "Pacta sunt servanta" je eno temeljnih načel pogodbenega prava in je v ZOR-u izražen v pravilu 17. čl. kot je bilo že navedeno. Pravna posledica, ki nastane zaradi neizpolnitve pogodbe je razveza pogodbe, pa tudi odškodnina. Kadar se kršitev pogodbe uveljavlja kot izpolnitev z napakami, se uporabljajo pravila o odgovornosti za napake - jamčevalni zahtevki. Za napake gre, kadar stvar oz. opravljeno delo nimata izrecno dogovorjenih lastnosti, ali v pravnem prometu objektivno predpostavljenih lastnosti in bi zaradi tega za prejemnika nastala nevarnost, da stvar oz. delo ne bi mogel uporabiti na predviden način, ker bodisi zaradi napake stvar sploh nima uporabne vrednosti, bodisi je ta uporabna vrednost znatno zmanjšana. Namen pravnih pravil o odgovornosti za stvarne napake je varstvo tistega interesa prejemnika, zaradi katerega je pogodbo sklenil - interesa za pravilno izpolnitev in varstvo načela enake vrednosti dajatev, kot temeljnega načela dvostranskih pogodb. Sodišče prve stopnje je sicer v razlogih sodbe navedlo, da je pri razsoji upoštevalo tudi to načelo, vendar po mnenju pritožbenega sodišča napačno, kar bo obrazloženo kasneje, pri tem je treba tudi upoštevati, da je odgovornost za stvarne napake objektivna odgovornost. Tožeča stranka je v tožbi in kasneje glede nepravilne izpolnitve zatrjevala: toženec svoje obveznosti ni izpolnil, ker je tožniku za nekvalitetne izvedbe povzročil škodo; objekt oz. delo na njem je opravljeno nestrokovno in nekvalitetno; zaradi deformacij, zamakanja in razpok je potrebno zaradi preprečitve nadaljnje škode, objekt sanirati; zato zahteva plačilo celotne kupnine v znesku 700.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31.12.1998; objekti so zgrajeni tako, da se že na prvi pogled vidi nekvalitetnost, kar je ugotovil že izvedenec; kvalitetnost materiala in dela bi lahko ocenil le izvedenec; strešna kritina ni kvalitetna, zato jo je potrebno zamenjati; ko je mnenje podal izvedenec J. P., ki je povedal, da je obnovljeni hlev zgrajen z napakami, vendar pa stabilnost ni ogrožena, se tožnik s tem ni strinjal in je v pripravljalnem spisu dne 15.10.2002 navedel, da so se na objektu pokazale razpoke, ki se vlečejo in ki so posledica slabega temeljenja, iz mnenja pa tudi izhaja, da gospodarsko poslopje ni zgrajeno v skladu z dogovorom glede uporabnosti. Izvedenec je navedel, da strop ni toliko armiran, da bi prenesel težo traktorja, zato je izključeno, da bi tožnik zapeljal traktor v sam objekt, v ta objekt pa zaradi nizke odprtine ni možno zapeljati z nakladalko; prikrivanje stanovanjske hiše ni izvedeno po navodilih proizvajalca; glede na to je oškodovan najmanj za 700.000,00 SIT, iz izvedeniškega mnenja pa izhaja, da bi odprava napak stala 410.000,00 SIT s tem, da izvedenec ni ocenil kakšni bi bili stroški sanacije strehe; treba je izhajati iz osnovnega dogovora, da toženec namesto kupnine pozida tožniku hlev in prikrije stanovanjsko hišo, zato je v tej pravdi potrebno ugotoviti kolikšni stroški so potrebni, da se obstoječe nestrokovno pozidan objekt in nestrokovno pokrita streha sanirata v stanje, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi; ker ve, da toženec ni kvalificiran za to, da odpravi napake, zahteva le plačilo zneska, potrebnega za odpravo napak.

Toženec pa je glede na takšne tožnikove trditve v odgovoru na tožbo in v pripravljalnih spisih navajal, da je opravil vsa dela, ki so bila dogovorjena, hlev je bil obnovljen koncem leta 1998, stanovanjska hiša pa februarja 2000, tožnik opravljenega dela ni grajal, njegova izpolnitev je vredna najmanj 3,000.000,00 SIT, iz aneksa pod II izhaja, da je tožnik potrdil, da je kupnina že poravnana, ker je bil hlev obnovljen koncem leta 1998, tožnik mu po eni strani očita, da mu je nastala škoda, po drugi strani pa nestrokovnost in nekvalitetnost, torej izpolnitev z napakami, kar pa druga drugo izključuje. Strešna kritina je dobra, sicer pa ima tožnik zahtevek proti proizvajalcu, na stanovanjski hiši pa je opravil le prikrivanje.

Glede na takšno trditveno in protitrditveno podlago je bilo sodišče dolžno ugotoviti najprej, ali se za vsa dela uporabljajo tiste določbe ZOR, ki urejajo pogodbo o delu, ali pa se morda za dogovor o zidavi hleva uporabljajo določbe ZOR, ki urejajo gradbeno pogodbo. Po določbi 641. čl. ZOR se, če ni za gradbeno pogodbo drugače dogovorjeno, uporabljajo glede odgovornosti za napake gradbe ustrezne določbe iz poglavja tega zakona o pogodbi o delu. Po 644. čl. ZOR odgovarja izvajalec za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadeva njeno solidnost, če se take napake pokažejo v 10 letih od izročitve in prevzema del. 645. čl. ZOR določa rok, v katerem je naročnik dolžan obvestiti o napakah gradnje izvajalca in sicer 6 mesecev od dneva, ko je napako ugotovil, sicer izgubi pravico sklicevati se nanjo. V kolikor se uporabljajo določbe ZOR, ki urejajo pogodbo o delu, veljajo te določbe. Po 607. čl. ZOR je prevzemnik dolžan izvršiti delo po dogovoru in po pravilih posla. 614. čl. pa določa obveznost naročnika, da pregleda izvršeno delo, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče in o ugotovljenih napakah nemudoma obvesti prevzemnika. Če pa se pozneje pokaže kakšna napaka, ki je pri navadnem pregledu ni bilo mogoče odkriti, se naročnik vseeno lahko sklicuje nanjo s pogojem, da o njej obvesti prevzemnika posla čimprej, najpozneje pa v enem mesecu, ko je bila odkrita. Po dveh letih od prevzema opravljenega posla se naročnik ne more več sklicevati na napake (615. čl. ZOR). 616. čl. ZOR pa določa rok, v katerem lahko naročnik sodno uveljavlja svoje pravice. V primeru, ko je naročnik prevzemnika pravočasno obvestil o napakah izvršenega posla, mora vložiti tožbo v roku enega leta. Prevzemnik pa se ne more sklicevati na vse te določbe, če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana, ali pa mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku (617. čl. ZOR). Pravica zahtevati odpravo napake je določena v 618. čl. ZOR.

Na podlagi teh določb ZOR je bilo sodišče dolžno ugotavljati dejansko stanje. Podjemnikova (izvajalčeva) storitvena obveznost je pravilno opravljena, če ima opravljen posel (gradbeno delo) lastnosti, ki so bile pogodbeno dogovorjene, oz. lastnosti, ki jih po pravilih stroke mora imeti. Če končni rezultat teh lastnosti nima, je izpolnitev nepravilna in podjemnik (izvajalec) naročniku odgovarja za nepravilno izpolnitev, ne glede na to, s kakšno (ne)skrbnostjo je opravljal dela, ki so potrebna za dosego končnega rezultata.

Tožnik je ves čas postopka zatrjeval, da rezultat ni bil takšen, kot je bil dogovor, delo ni bilo opravljeno tako kot sta se dogovorila v pogodbi in aneksu, da bo na primer hlev zgrajen tako, da bo možen dovoz s traktorjem na ploščo. Izvedenec B. B. je v mnenju navedel, da je bil hlev zgrajen tako, da dovoz s traktorjem in nakladalko ni možen. Gre torej za nepravilno izpolnitev, ki je v nasprotju s pogodbeno voljo. Razglabljanje izvedenca o smiselnosti takšne gradnje pa sodišče ne bi smelo upoštevati, saj se je izvedenec spuščal v ocenjevanje dokazov, kar pa je izključno v pristojnosti sodišča. Glede izgradnje hleva in glede trditve, da ni bil zgrajen v skladu s pogodbo (aneksom), ker na ploščo ni možen dovoz s traktorjem, pa bo moralo sodišče upoštevati določbo 617. čl. ZOR, ki določa, da se izvajalec del, ne more sklicevati na to, da prevzemnik ni pravočasno grajal napake, kadar se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana, ali mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku. Izvajalec je namreč zavezan, da sporoči naročniku napake svojega dela, za katere ve, ali bi lahko vedel. To velja tudi za očitne napake. Tega sodišča prve stopnje ni ugotavljalo in v tem delu dejansko stanje ni ugotovljeno.

Pogoj za prevzemnikovo odgovornost za napake je, kar je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, pravočasno uveljavljanje napak. Zaključki sodišča, na katere se je očitno oprlo, in sicer, da je imel naročnik ves čas možnost nadzorovati delo, da je bil prisoten pri gradnji, pa ni nikoli nič rekel, da je kaj narobe, niso pravilni. Prevzemnik posla, ki odgovarja objektivno, ne glede na krivdo, mora biti strokovnjak in delo opraviti po pravilih stroke, medtem ko se od naročnika ne more zahtevati, da je strokovnjak in da je dolžan vse napake takoj zaznati. 603. čl. ZOR ureja pravico naročnika, da nadzoruje posel in daje navodila. Ta nadzor je pravica naročnika in ne tudi obveznost, za naročnika zaradi neopravljenega nadzora ne morejo nastati škodljive posledice v tem pomenu, da bi s tem naročnik prevzel tveganja v zvezi z opravljenim poslom. Podjetnik se svoje odgovornosti za stvarne napake opravljenega posla ne more niti delno razbremeniti, tudi če bi naročnik napako lahko ugotovil še pred končanjem posla in podjemnika nanje opozoril, če bi opravljal nadzor. Zato je sodišče v tem delu napačno uporabilo določbo 603. čl. ZOR.

Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da mora naročnik po opravljenem delu takoj pregledati izvršeno delo in o ugotovljenih napakah tudi obvestiti prevzemnika (ZOR 614. čl.). Vendar pa sodišče ni ocenjevalo tisti del tožnikovih trditev, ki jih je dokazoval tudi z mnenjem izvedencev, ki se nanašajo na napake, ki so se pojavile kasneje. Sodišče ni uporabilo tudi 615. čl. ZOR in je prehitro zaključilo, da je tožnik izgubil pravico, da napako graja. Spregledalo je tudi tožnikove trditve o tem, da glede na to, da je tekom postopka ugotovil, da toženec ni strokovnjak, ne zahteva več, da napake odpravi, ampak da mu plača vsaj tisto, kar je potrebno, da se napake odpravijo. Tožnik je v pritožbi utemeljeno opozoril, da bi mu moralo sodišče priznati vsaj to, kar je v mnenju ocenil izvedenec J. P., ki je navedel, da bi znašali stroški za sanacijo po cenah iz decembra 1998 410.000,00 SIT. O tem sodba nima razlogov.

Da je lahko podjemnik odgovoren za stvarne napake, morajo biti izpolnjeni pogoji kot so pravočasno obvestilo o napaki, v primeru skritih napak pa, da se napaka pokaže v dvoletnem jamčevalnem roku. Če ti dve posebni predpostavki nista izpolnjeni, podjemnikova obveznost za napake preneha. Nastop teh dejstev, ki povzročajo prenehanje podjemnikove odgovornosti za napake, mora zatrjevati in dokazati podjemnik. Upoštevati pa je potrebno tudi določbo 616. čl. ZOR. Seveda pa se podjemnik se ne more sklicevati na te predpostavke v primeru, če so izpolnjene predpostavke iz 617. čl. ZOR. Sodišče se bo ob ponovnem odločanju moralo ukvarjati s tem, katera napaka je očitna, katera pa skrita in glede na to ugotoviti, seveda ob upoštevanju 617. čl. ZOR, ali je ugovor jamčevanja pravočasen. Kot jamčevalne zahtevke pa naročnik nima le zahtevka, da podjemnik sam odpravi napako, ampak da da odpraviti napako na podjemnikove stroške (kar sedaj zahteva). Le-to zadnje obsega naročnikovo materialnopravno opravičenje od podjemnika zahtevati, da mu plača denarni znesek v višini stroškov, ki so potrebni za odpravo napake. Seveda pa, kot je bilo že navedeno in ker je sodišče prve stopnje deloma tudi obrazložilo, mora biti ta jamčevalni zahtevek z ustreznim dajatvenim tožbenim zahtevkom uveljavljen v roku iz I. odst. 616. čl. ZOR.

Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe povzelo mnenje izvedenca P. v delu, ko je navedel, da je toženec na objektih tožnika opravil delo v vrednosti 1,581.382,00 SIT in zaključilo, da je tako glede izpolnitve svojega dela obveznosti po vrednosti za več kot enkrat presegal kupnino za nepremičnine. Pritožnik pravilno opozarja na napačnost takšnega zaključka. Ker je šlo med strankami za dvostranski posel je važno le to, ali je, glede na nesporno ugotovitev, da je tožnik svojo obveznost pravilno izpolnil, le-to izpolnil v skladu z dogovorom tudi toženec. Če se je sodišče glede na navedbe izvedencev, da stranki nista natančno definirali obveznosti toženca, že spuščalo v vrednost obeh dajatev iz dvostranske pogodbe in upoštevalo načelo sorazmernosti dajatev, potem bi moralo upoštevati enake kriterije-torej ocenjevati tudi pravilno vrednost prodanih nepremičnin, ne pa zgolj uporabiti vrednost iz pogodbe. V luči vseh zgornjih navedb in pravne podlage pa so tudi nepravilni razlogi v sodbi v delu, ko sodišče navaja, da je toženec kljub ugotovljenim napakam izpolnil svojo obveznost po kupni pogodbi in aneksu ker tako pokrit hlev kot pokrita streha služita svojemu namenu. Takšno razmišljanje sodišča je popolnoma napačno, važno je, kaj sta se stranki dogovorili in kaj bi moral toženec napraviti glede na ta dogovor in ob upoštevanju pravil stroke. Tožnik pa je upravičen zahtevati od toženca, da svojo obveznost izpolni pravilno in brez napak.

Sodišče prve stopnje bo moralo ob upoštevanju navedene pravne podlage ugotoviti pravno relevantna dejstva, glavno obravnavo pa bo moralo voditi v skladu s procesnimi predpisi. Pri tem pritožbeno sodišče posebno opozarja na dolžnost sodišča, ki jo ima pri vodenju glavne obravnave (materialnopravno vodstvo obravnave čl. 285 ZPP, II. odst. 298. čl. ZPP). Sodišče je tudi dolžno paziti na to, da se vsi dokazi pravilno izvajajo. Sodišče bi bilo dolžno upoštevati pripombe tožeče stranke na mnenje izvedenca Bojana Božiča, saj se je izvedenec v mnenju spuščal v sojenje, ko je ocenjeval izpovedbi obeh strank in razglabljal o tem, kaj sta stranki želeli ali ne želeli in iz teh oceni pri svojem mnenju tudi izhajal, s tem pa tudi zavedel sodišče. Sodišče vodi dokaz z zaslišanjem izvedenca in izvedencu ne sme dopustiti, da se spušča v presojo razmerja med strankami. Njegova naloga je le, da poda strokovno mnenje, okvir pa mu mora z odredbo začrtati sodišče. Mnenje pa temu ne ustreza, zato mu je tožeča stranka utemeljeno oporekala.

Ob ponovnem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje torej upoštevati vse zgoraj navedeno in ob pravilni pravni podlagi ugotoviti pravnorelevantna dejstva in ponovno odločati o zahtevku tožeče stranke. Ker je sodišče prve stopnje zaradi nepravilne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje, je bilo potrebno sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti v celoti in zadevo vrniti sodišču v ponovno obravnavanje.