Jedro

Ker za reparacijske zahtevke iz naslova neupravičene pridobitve velja obogatitveno načelo, tožnik ne more uspeti z zahtevkom za plačilo protivrednosti sredstev, ki jih je vložil v gradnjo.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnik, ki je na toženkini parceli št. 1 k. o. X zgradil poslovno stavbo in teniška igrišča, je s tožbo zahteval od toženke, naj mu za izvršena vlaganja plača 90.548,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 7. 2009 dalje. Podrejeno je zahteval razdrtje pogodbe o prodaji in nakupu navedene parcele, ki sta jo 30. 12. 2008 sklenila toženka in V. d.o.o., izvedbo parcelacije, izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis tožnikove lastninske pravice na poslovni stavbi in teniških igriščih ter ustanovitev stavbne pravice.

2. Sodišče prve stopnje je vse tožnikove zahtevke zavrnilo, tožniku pa naložilo, da mora toženki povrniti 2.534,00 EUR njenih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi za primer zamude s plačilom.

3. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo s sodbo II Cp 3667/2012 z dne 28. 8. 2013 zavrnilo in potrdilo prvo sodbo. Tožnik je nato vložil revizijo, ki ji je Vrhovno sodišče RS ugodilo in drugo sodbo s sklepom II Ips 78/2014 z dne 19. 11. 2015 razveljavilo ter zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Ugotovilo je, da je sodišče druge stopnje pri presoji sklepčnosti tožbe glede primarnega zahtevka zmotno uporabilo materialno pravo, hkrati pa tožnikova pritožba ni bila v celoti izčrpana glede vprašanja toženkine stvarne pasivne legitimacije; sodišču druge stopnje je naložilo, da bo moralo preizkusiti tudi odločitev o podrednih zahtevkih.

4. Tožnik se je v svoji pritožbi skliceval na vse zakonske pritožbene razloge. Predlagal je spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajal je, da je obrazložitev sodbe v nasprotju z odločitvijo sodišča o zavrnitvi zahtevkov, zato se sodbe ne da preizkusiti. Stališče sodišča prve stopnje, da obogatitvenega zahtevka nima tisti, ki nepremičnine prostovoljno ne uporablja, bi lahko veljalo le, če bi tožnik zahteval uporabnino. V resnici tožnik terja povrnitev svojih vlaganj v toženkino nepremičnino, takšen zahtevek pa ni odvisen od obstoja najemnega razmerja. Tožnik je bil brez dvoma prikrajšan, ker je v gradnjo vložil svoja sredstva, spornih objektov pa zdaj ne more uporabljati, ker je izgubil posest. Toženka se je zaradi tožnikovih vlaganj okoristila, saj je zgrajene objekte prodala s svojim zemljiščem vred in tako iztržila višjo kupnino. Toženkin ugovor pasivne legitimacije, s katerim se je ukvarjalo sodišče prve stopnje, za odločitev ni pomemben. Pri presoji zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve zaradi vlaganj v tujo nepremičnino je bistveno le, kdaj je tožnik izgubil posest. Sodišče višine tožnikove terjatve ni ugotavljalo, prav tako ne, ali je toženkin razpis zajemal tudi tožnikove objekte in ali je toženka pri prodaji celotne nepremičnine na račun tožnikovih objektov dobila višjo kupnino. Sodba tako nima obrazložitve glede odločilnih dejstev.

5. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Med izrekom izpodbijane sodbe in njeno obrazložitvijo ni v pritožbi zatrjevanega nasprotja. Sodišče prve stopnje je vse tožnikove zahtevke zavrnilo že po temelju, zato ni bilo treba navajati razlogov o višini tožnikove terjatve. Absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katero meri pritožba, ni podana. Sodišče je namreč razumljivo pojasnilo svojo odločitev, pri sestavi sodbe pa ni zagrešilo nobene vsebinske napake, medtem ko je očitno pisno pomoto naknadno odpravilo s popravnim sklepom, ki ga tožnik ne izpodbija.

8. Tožnik se s toženko oziroma njeno pravno prednico očitno ni dogovoril o pravni usodi svojih vlaganj. Predložene najemne pogodbe in njihovi dodatki ne vsebujejo dogovora o tem, da bo tožnik zaradi gradnje na najetem zemljišču pridobil lastninsko pravico; takšnega dogovora tožnik niti ne zatrjuje. Neupravičen je zato njegov očitek toženki, da je v sporni prodajni pogodbi z dne 30. 12. 2008 razpolagala s tožnikovo lastnino. Tudi najemno razmerje bi tožnik kljub prodaji lahko ohranil, saj je kupec po prvem odstavku 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ) stopil na mesto toženke kot dotedanje najemodajalke. Tožnik, ki je med drugim svoj tožbeni zahtevek utemeljeval z dejstvom, da mu je toženka onemogočila nadaljnje izkoriščanje njegovih vlaganj, ne oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da se je odrekel ponujenemu nadaljevanju najema z novim lastnikom. Čeprav zdaj zgrajenih objektov ne more več uporabljati, do povračila iz tega naslova ni upravičen, saj je sam privolil v svoje prikrajšanje.

9. Pač pa bi tožnik, če se je zaradi njegovih zatrjevanih vlaganj povečala vrednost toženkinega zemljišča, smel zahtevati povračilo po splošnih pravilih o neupravičeni pridobitvi. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto na podlagi prvega odstavka 190. člena OZ dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Ker za reparacijske zahtevke iz naslova neupravičene pridobitve velja obogatitveno načelo, tožnik ne more uspeti z zahtevkom za plačilo protivrednosti sredstev, ki jih je vložil v gradnjo. Tožnik, ki je med postopkom večkrat dopolnjeval svoje tožbene trditve, pa je od toženke med drugim zahteval povračilo v višini tržne vrednosti objekta, ki ga je z njenim soglasjem zgradil na njenem zemljišču. V ta namen je predlagal izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke, ki naj oceni vrednost objektov oziroma povečanje vrednosti nepremičnine zaradi zgrajenih objektov. S pojasnilom na naroku 15. 5. 2012, da z izvedencem dokazuje tudi večvrednost nepremičnine, je po stališču revizijskega sodišča zadostil pogoju sklepčnosti tožbe.

10. Stališče sodišča prve stopnje, da tožnikov povračilni zahtevek ni utemeljen, ker ni dokazal, da zgrajenih objektov proti svoji volji ne more več uporabljati, je materialnopravno zmotno. Sklepanje obligacijskih razmerij je svobodno (3. člen OZ), zato tožnika ni mogoče siliti, naj najem nadaljuje z novim lastnikom. Prav tako materialnopravno zmotno je tudi stališče, da je stvarno pasivno legitimiran za povračilni zahtevek le tisti, ki je imel položaj najemodajalca v trenutku prenehanja pogodbenega razmerja. Res je novi lastnik spornih nepremičnin (V., d.o.o.) po prvem odstavku 610. člena OZ vstopil v najemno razmerje med pravdnima strankama, vendar je prevzel le pravice in obveznosti iz najemne pogodbe, v kateri pa dotedanja pogodbenika, kot že navedeno, vprašanja vrnitve tožnikovih vlaganj nista uredila. Tožnik zato v pritožbi upravičeno nasprotuje očitku izpodbijane sodbe, da je s tožbo zgrešil pasivno legitimacijo. Zaradi jasnosti je treba dodati, da ni utemeljeno niti toženkino sklicevanje na prodajno pogodbo z dne 30. 12. 2008, v kateri se je kupec zavezal na svoj račun urediti vsa razmerja do tožnika kot dotedanjega najemnika teniških igrišč in lokalov, kar naj bi glede na pogoje predhodnega javnega razpisa vključevalo tudi dogovor o povrnitvi njegovih vlaganj v objekt. Navedeno pogodbeno določilo lahko po svoji vsebini predstavlja le dogovor o prevzemu izpolnitve (434. člen v zvezi s petim odstavkom 427. člena OZ), ki tožniku ne daje pravice terjati kupca oziroma novega lastnika spornih nepremičnin.

11. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je torej ostalo dejansko stanje v postopku na prvi stopnji nepopolno ugotovljeno. Sodišče druge stopnje je zato ugodilo tožnikovi pritožbi in na podlagi 355. člena ZPP razveljavilo izpodbijano sodbo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Za ugotovitev obsega oziroma višine tožnikovega prikrajšanja bo treba izvesti dokaz z izvedencem, ki bo ocenil večvrednost nepremičnine zaradi tožnikovih vlaganj.

12. Čeprav se sodišče, ko gre za objektivno kumulacijo zahtevkov, lahko loti obravnavanja podrednega zahtevka šele po zavrnitvi primarnega (tretji odstavek 182. člena ZPP), sodišče druge stopnje v skladu z napotkom revizijskega sodišča (9. točka sklepa) ponavlja svoje razloge, ki jih je o podrednih zahtevkih navedlo v prejšnji sodbi (13. točka obrazložitve). Vsi tožnikovi podredni zahtevki so neutemeljeni. Razdrtje (pravilno: razvezo) pogodbe lahko zahteva le pogodbena stranka, torej tista, ki je pogodbo sklenila. Tudi preostale zahtevke (parcelacijo, izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in ustanovitev stavbne pravice) je mogoče uveljavljati le zoper lastnika nepremičnine, kar toženka ni več, saj je svojo lastninsko pravico s sporno prodajo že prenesla na novega lastnika.

13. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP in je posledica razveljavitve sodbe. Ker je pravica do povrnitve pritožbenih stroškov odvisna od končnega izida pravde, bo o vseh stroških postopka odločalo sodišče prve stopnje.