Jedro

Sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe še ne pomeni uvedbe upravnega postopka, saj se ta uvede šele s podajo zahteve za odobritev pravnega posla. Tožeča stranka je zato v zmoti, da bi moral upravni organ pri sestavi in vlaganju sprejemne ponudbe skrbeti, da morebitna nevednost ali neukost stranke nista v škodo njenih pravic in ji v zvezi z uporabo teh pravic svetovati.

Ko je podlaga za uveljavljanje predkupne pravice izjava, dana na podlagi 4. alineje prvega odstavka 24. člena KZK, mora biti ta dana najkasneje ob sprejemu ponudbe.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odobril pravni posel - prodajno pogodbo, ki je bila sklenjena na način, da se je na ponudbo prodajalca, A.A., lastnika kmetijskega zemljišča s parc. št. 744/1 in 744/2 k.o. B., za prodajo tega zemljišča za ceno 39.127,00 EUR, kot kupec prijavil C.C. (1. točka izreka); zavrnil je zahtevo D.D., da se odobri pravni posel - prodajna pogodba, sklenjen dne 28. 3. 2018 med prodajalcem A.A. in kupcem D.D., katerega predmet je isto kmetijsko zemljišče za isto ceno (2. točka izreka). Odločil je, da bo o stroških, ki jih je v zvezi z odstopom prodajalca od pogodbe priglasila Odvetniška družba E., odločeno s sklepom (3. točka izreka). V obrazložitvi izpodbijane odločbe je navedel, da je v zvezi s ponudbo prodajalca A.A., za prodajo v izreku navedenega zemljišča upravna enota v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) objavila ponudbo prodajalca na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave. V zakonitem roku, ki je potekel 1. 3. 2018 sta izjavo o sprejemu ponudbe podala C.C. in D.D.. C.C. je dne 27. 3. 2018, torej v zakonitem roku 30 dni, po poteku roka za sprejem ponudbe, vložil vlogo za odobritev pravnega posla - pogodbe za prodajo navedene nepremičnine, ki naj bi bil sklenjen s tem, da se je kot kupec prijavil na omenjeno ponudbo, na podlagi katere bo pridobil v last zgoraj navedeno kmetijsko zemljišče. Vlogo za odobritev pravnega posla - pogodbe za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin je dne 30. 3. 2018 na upravno enoto je vložil tudi D.D. in vlogi priložil podpisano prodajno pogodbo, sklenjeno s prodajalcem dne 28. 3. 2018. Ker se zahtevka obeh omenjenih vlog nanašata na odobritev pravnega posla za promet z istim zemljiščem, gre za isto pravno podlago in sta bili obe vlogi podani v zakonsko predpisanem roku 30 dni. Po preteku roka za sprejem ponudbe, je upravna enota zaradi skupne obravnave s sklepom 330-222/2018-2 z dne 12. 4. 2018 združila obe zahtevi in opravila več ustnih obravnav, zadnjo dne 28. 5. 2018, na katerih je bilo ugotovljeno, da sta obe stranki, ki sta v izjavi o sprejemu ponudbe navedli, da se prijavljata na ponudbo za prodajo omenjenega prodajalca pristali na prodajne pogoje v ponudbi A.A., med katerimi je bil kot prodajni pogoj naveden, da si prodajalec pridržuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, da se parceli prodajata kot celota, da davek in stroške plača kupec in da mora kupec predložiti potrdilo o plačani celotni kupnini ob prijavi. Obe stranki sta tudi uveljavljali prednostno pravico nakupa kot kmeta mejaša. 2. V zvezi z vprašanjem ali je šlo pri D.D. v času podaje izjave o sprejemu prodajne ponudbe A.A. za kmeta in s tem predkupnega upravičenca za nakup kmetijskega zemljišča po ZKZ je bilo ugotovljeno, da D.D. ob sprejemu ponudbe ni izpolnjeval pogojev, da bi se štel za kmeta po določbah ZKZ. Dejstvo, na katerega predkupni upravičenec, to je D.D., opira svojo predkupno pravico, bi glede na sodno prakso moralo obstajati že ob sprejemu ponudbe. Izjavo po 4. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ bi moral D.D. podati na ustrezni način pri pristojnem organu najkasneje ob sprejemu ponudbe, česar pa ni storil, saj je zahtevo, da se mu prizna status kmeta na podlagi določil 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ podal po izteku roka za sprejem ponudbe, zato je zahtevo D.D. za odobritev pravnega posla zavrnil. 3. Glede na izveden postopek je upravni organ ugotovil, da sta bili izjavi obeh strank o sprejemu ponudbe v bistvenih elementih skladni s ponudbo prodajalca, to je glede parcel, ki se prodajajo, njihove površine in cene, ter zahteve o prodaji obeh parcel kot celote, kot tistih dodatnih pogojev prodaje, ki so po oceni upravnega organa, kot tudi po izoblikovani sodni praksi dopustni, ker ne posegajo prekomerno v pravni interes zainteresiranih kupcev kmetijskega zemljišča. S sprejemom take izjave so izpolnjeni pogoji, da se po 21. členu ZKZ šteje, da je pravni posel sklenjen. S sprejemom izjave o sprejemu ponudbe zainteresiranih kupcev je prodajalec na ponudbo vezan in od nje ne more več odstopiti, saj je bila pogodba z odložnim pogojem odobritve že sklenjena. Navedba, da si prodajalec pridružuje pravico ne skleniti pogodbo z nobenim kupcem, pa se šteje za nenapisano.

4. Glede na ugotovitve v izvedenem postopku, je promet potekal na način in po postopku, določenem z ZKZ, kupec C.C. je edini predkupni upravičenec, zato so izpolnjeni pogoji za odobritev tega pravnega posla in je odločil, kot je navedeno v 1. točki izreka.

5. Na podlagi ugotovitve, da pri pogodbi, sklenjeni dne 28. 3. 2018 med prodajalcem A.A. in kupcem D.D. prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ ni upoštevan, saj kupec D.D., ki ni predkupni upravičenec, konkurira s predkupnim upravičencem C.C., je zahtevo za odobritev prodaje D.D. v 2. točki izreka izpodbijane odločbe zavrnil. 6. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je pritožbo D.D. zoper izpodbijano odločbo z odločbo 33008-246/2018-2 z dne 4. 3. 2019 kot neutemeljeno zavrnilo. V zvezi z ugovorom tožeče stranke, da je prvostopenjski upravni organ zavrnil izvedbo dokaza, zaslišanje priče F.F. je navedlo, da priča F.F. ni povezana s tem postopkom in zato ni izkazano, da bi šlo za zlorabo pravic izbranega kupca v tem postopku. Pritožnik v pritožbi ni navedel, v čem bi domnevna zloraba pravic drugega sprejemnika ponudbe, ki neupravičeno zatrjuje, da mu kmetijska dejavnost pomeni glavno dejavnost, posegla v njegov pravni položaj kot sprejemnika ponudbe, saj pritožnik ni uspel izkazati statusa kmeta in s tem izenačnosti položaja z drugim sprejemnikom ponudbe. V zvezi z ugovorom, da je prvostopenjski organ neutemeljeno zavrnil predlagane dokaze v zvezi z zlorabo pravic C.C. je navedel, da je prvostopenjski organ pravilno ocenil, da se zatrjevane zlorabe nanašajo na druge postopke in da ni izkazano, da bi se kupec izogibal plačilu kupnine.

7. Tožeča stranka v tožbi izpodbija prvostopenjsko odločbo. V zvezi s podano izjavo po 4. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ navaja, da je tožeča stranka v postopku pred upravno enoto nastopila kot pravni laik in je kot tak vložila izjavo o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča, pri tem se je zanesla na obrazec za izjavo o sprejemu ponudbe in navodila upravne enote. ZKZ v nobenem delu ne določa, da mora biti izjava dana pred sprejemom oziroma ob sprejemu ponudbe. Tožeča stranka je ravnala skladno z določbami ZKZ in navodili upravne enote. Skladno s 7. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) bi moral organ v upravnem postopku skrbeti, da nevednost in neukost stranke in drugih udeležencev v postopku nista v škodo pravic, ki jim gredo po zakonu in jim v zvezi z uporabo teh pravic tudi svetovati. Opustitev pomoči prava neuki stranki predstavlja kršitev pravil postopka in temeljnih načel upravnega postopka ter v posledici bistveno kršitev določb upravnega postopka.

8. Tožeča stranka očita tudi kršitev načela prepovedi zlorabe pravic in načela zaslišanja stranke. Upravni organ je zavrnil navedbe in dokazne predloge tožeče stranke o zlorabah C.C. v drugih postopkih odobritve pravnih poslov z obrazložitvijo, da te zlorabe niso povezane s predmetnim postopkom. Kakor je bilo že izpostavljeno, je tožeča stranka predlagala zaslišanje priče, ki bi izpovedala, da je C.C. pred njo izjavil, da bo, ko bo kupil predmetna zemljišča in postal mejaš D.D., storil vse, da ga bo ves čas ''zajebaval'', prijavljal in mu grenil življenje, iz česar je razvidno, da C.C. kupuje predmetno zemljišče iz povsem drugih razlogov, kot je gospodarjenje s kmetijskim zemljiščem. Grožnja se nanaša neposredno na tožečo stranko, zato je evidentno, da je C.C. s svojim ravnanjem posegel v pravni položaj tožeče stranke.

9. Dolžnost države je, da preprečuje zlorabe pravic, kar je moč preprečevati samo v okviru upravnega postopka, zato v skladu z določbami 238. člena ZUP in 52. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) navaja dejstva in predlaga dokaze, ki so obstajali že v času odločanja na prvi stopnji, pa jih upravni organ tožeči stranki na obravnavi dne 20. 9. 2018 ni dovolil navesti. V nadaljevanju navaja tri primere, ko je C.C. uveljavljal predkupno pravico, nato pa kmetijskega zemljišča ni kupil in primer, ko je C.C. uveljavljal predkupno pravico, nato pa zahteval znižanje objavljene kupnine in zavlačeval s plačilom, ki je bilo potem izvršeno šele po dveh letih. Nadalje navaja, da sicer drži, da so imeli prodajalci v teh postopkih pravna sredstva, s katerimi bi lahko dosegli, da bi jim C.C. izročil kupnino, vendar je treba pri tem upoštevati, da marsikateri prodajalec nima ustreznih finančnih sredstev, da bi se podal v pravdni postopek, s katerim bi zahteval izpolnitev obveznosti. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa odpravi in zadevo vrne istemu organu v ponoven postopek.

10. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe tožeče stranke, vztraja pri razlogih izpodbijane odločbe, dopolnjenimi z drugostopenjsko odločbo in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

11. Prizadeta stranka C.C. v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe tožeče stranke in vztraja, da mora prednostni upravičenec upravičiti svoj status prednostnega upravičenca v času sprejema ponudbe. V zvezi s kršitvijo načela prepovedi zlorabe pravic je navedla, da je upravni organ opravil več glavnih obravnav in dopustil izmenjavo vlog in v konkretnem primeru razčistil vsa relevantna dejstva. Tožeča stranka ni laik, kot zatrjuje, saj ima univerzitetno izobrazbo, je projektant in samostojni podjetnik in je tudi že pridobivala kmetijska zemljišča in to v letu 2015 s kupoprodajno pogodbo, pred tem pa je z darilnim potom, ko je bilo to še dopustno, prav tako od sedanjega prodajalca. C.C. je, kot je bilo ugotovljeno v postopku, kmet, ki živi od kmetijstva, redi 100 glav živine in so mu kmetijska zemljišča potrebna za ohranitev črede in za ohranjanje dejavnosti kmetije, ki je usmerjena v predelavo mesa, zato so zatrjevanja o nakupu zemljišč iz drugih razlogov neutemeljena.

K točki I izreka:

12. Tožba ni utemeljena.

13. Po presoji sodišča je odločitev tožene stranke pravilna in zakonita, izhaja iz podatkov v upravnih spisih in ima oporo v materialnih predpisih, na katere se sklicuje. Prvostopenjski organ je v obrazložitvi izpodbijane odločbe pojasnil razloge za svojo odločitev, ki jih je dodatno argumentiral drugostopenjski organ in se opredelil tudi do vseh pritožbenih navedb tožeče stranke. Kolikor iz te obrazložitve ne izhaja drugače, sodišče razlogom, ki so navedeni v izpodbijani odločbi in drugostopenjski odločbi, v celoti sledi in se nanju sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori tožeče stranke pa še dodaja.

14. Iz upravnega spisa in izpodbijane odločbe nedvomno izhaja, da je prodajalec podal pri prvostopenjskemu organu ponudbo za prodajo predmetnih zemljišč. V ponudbi je navedel zemljišča, ki so predmet ponudbe, njihovo površino, njihovo posamično in skupno ceno. V ponudbi pa je dodatno navedel, da je kupec znan in da si pridružuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, navedel je tudi dodatne pogoje, da se parceli prodajata kot celota, da davek in stroške plača kupec in da ob prijavi predloži kupec potrdilo s strani prodajalca o plačani celotni kupnini. V zadevi ni sporno, da sta v zakonitem roku sprejela navedeno ponudbo C.C. in D.D., ki sta v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljala predkupno pravico kot kmeta mejaša. Oba sta tudi kot sprejemnika ponudbe nesporno podala vsak svojo vlogo za odobritev njunih pravnih poslov, pri čemer je D.D. svoji vlogi predložil sklenjeno pogodbo s prodajalcem v pisni obliki.

15. Ugovor tožeče stranke, da je organ prve stopnje tožeči stranki kršil načelo varstva pravic strank s tem, da je opustil pravni pouk oziroma pojasnilo v zvezi z oblikovanjem sprejemne izjave, ni utemeljen. ZKZ v prvem odstavku 21. člena določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži pri upravni enoti. Navedeno pomeni, da upravna enota zgolj sprejme izjavo o sprejemu prodajne ponudbe, ki jo je upravna enota v skladu s tretjim odstavkom 20. člena ZKZ objavila na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave. Upravna enota je torej le sprejemnik enostranske izjave stranke, ki je zainteresirana za nakup. Sprejem izjave tako še ne pomeni uvedbe upravnega postopka. Ta se uvede šele s podajo zahteve za odobritev pravnega posla, podano v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ). Neutemeljen je torej očitek tožeče stranke glede kršitve 7. člena ZUP. Tožeča stranka je v zmoti, ko meni, da bi moral upravni organ v konkretni zadevi pri sestavi in vlaganju sprejemne ponudbe skrbeti, da morebitna nevednost ali neukost stranke nista v škodo njenih pravic in ji v zvezi z uporabo teh pravic svetovati.

16. Ugovor tožeče stranke, da je izkazala, da izpolnjuje pogoje, na podlagi katerih uveljavlja svojo predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj, ni utemeljen. V zadevi ni sporno, da tožeča stranka izjave po določbi 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ ni podala v času podaje pisne izjave o sprejemu ponudbe prvostopenjskemu organu temveč šele z vlogo z dne 30. 3. 2018. V skladu s 4. alinejo prvega odstavka 24. člena je v smislu ZKZ kmet fizična oseba, ki da izjavo na zapisnik pri upravni enoti, da bo sama ali s pomočjo drugih obdelovala kmetijska zemljišča, za katera izkaže, da jih bo pridobila, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobivala pomemben del dohodka in izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena. Sodišče pritrjuje toženi stranki, da tožeča stranka izpolnjevanja navedenega pogoja ni izkazala. Upravno sodna praksa je enotna, da mora dejstvo, na katerega predkupni upravičenec opira predkupno pravico, obstajati ob sprejemu ponudbe (sodbe naslovnega sodišča I U 1519/2010, I U 650/2012 in druge). Ko je podlaga za uveljavljanje predkupne pravice izjava, dana podlagi 4. alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ, mora biti ta dana najkasneje ob sprejemu ponudbe. Tudi po mnenju sodišča, tožeča stranka ni izpolnjevala pogojev za uveljavljanje svoje predkupne pravice kot kmet in sosed.

17. Glede na navedeno, je v zadevi neupošteven ugovor tožeče stranke, da je kupec C.C. ob uveljavljanju predkupne pravice kmeta mejaša lažno zatrjeval, da mu je kmetijstvo glavna in tudi edina dejavnost. Ugotavljanje navedenega zakonskega predkupnega pogoja iz drugega odstavka 23. člena ZKZ sledi šele po ugotovitvi izenačenosti oziroma uvrstitvi večih sprejemnikov ponudbe na isto mesto, to je na položaj kmeta (ali po njihovem uveljavljanju statusa kmeta po 2. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ). Ker pa tožeča stranka ni izkazala, da izpolnjuje status kmeta, kupec C.C. pa je tak status v skladu z določbami ZKZ izkazal, je sklicevanje na neizpolnjevanje zakonitega pogoja opravljanja kmetijske dejavnosti kot glavne in edine dejavnosti iz 1. točke drugega odstavka v konkretni zadevi nerelevantno.

18. Upoštevaje načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012 je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča dana na podlagi 20. člena ZKZ v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena, pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahteva za predložitev pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Glede na navedeno načelno mnenje je torej tudi po mnenju sodišča navedba prodajalca v ponudbi, da si pridružuje pravico, da z nobenim ponudnikom ne sklene pogodbe, neupoštevna. Z iztekom roka za sprejem ponudbe je torej sklenjeno toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa so sklenjeni pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.

19. Vlogo za odobritev pravnega posla sta vložila dva sprejemnika ponudbe, kar pomeni, da se postopek za odobritev pravnega posla začel na njuno zahtevo. Upoštevaje sodno prakso (sodba Upravnega sodišča I U 1516/2009) bi tako lahko vlogo za uvedbo postopka za odobritev pravnega posla glede na to, da se je začel na njuno zahtevo, lahko umaknila le ona dva, upoštevaje določbe prvega odstavka 134. člena ZUP oziroma prvega odstavka 135. člena ZUP. Glede na ureditev ZKZ gre pri prodaji kmetijskih zemljišč za javno ponudbo, dano nedoločenemu številu oseb, pri čemer se pogoje za pridobitev predkupne pravice presoja glede na čas sprejema ponudbe posameznega sprejemnika ponudbe.

20. V obravnavani zadevi je po mnenju sodišča neupošteven pogoj, naveden v ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča, da mora kupec ob sprejemu ponudbe predložiti potrdilo s strani prodajalca o plačani celotni kupnini. Kot izhaja iz upravnega spisa tožeča stranka navedenega pogoja ob podpisu pogodbe s prodajalcem in ob vložitvi predloga za odobritev pravnega posla ni izpolnila, saj iz k vlogi o sprejemu ponudbe priložene podpisane prodajne pogodbe z dne 28. 3. 2018 izhaja, da bo kupec D.D. kupnino plačal v gotovini na naslov prodajalca na dan dokončne odobritve te pogodbe (drugi odstavek III. točke prodajne pogodbe). Navedeno pomeni, da bi morali vsi ostali sprejemniki javne ponudbe, razen kupca, ki bi ga izbral ponudnik in z njim podpisal pogodbo, ki tega pogoja ne upošteva, pred sprejemom ponudbe pridobiti potrdilo o plačani kupnini od prodajalca, katerega izdaja je odvisna od njegove volje, kar pa ni skladno z javno ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, saj daje možnost prodajalcu, da sam določi kupca in s tem obide prisilne določbe ZKZ. Glede na navedeno, je po mnenju sodišča prvostopenjski organ utemeljeno zavrnil izvedbo s strani tožeče stranke predlaganih dokazov v zvezi z zlorabo pravic sprejemnika ponudbe C.C. kot neupoštevne in to je v izpodbijani odločbi zadostno utemeljil. Predlagani dokazi v zvezi z vpogledom upravnih spisov v drugih postopkih prodaje kmetijskih zemljišč, ki jih v tožbi predlaga tožeča stranka predstavljajo, glede na navedeno tožbeno novoto v smislu tretjega odstavka 20. člena ZUS-1. Torej gre za dokaze, ki so bili utemeljeno zavrnjeni v upravnem postopku in jih stranke v upravnem sporu ne morejo ponovno predlagati.

21. Na podlagi vsega navedenega, je sodišče zaključilo, da tožba ni utemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. O zadevi je odločitev sprejelo brez glavne obravnave, saj temelji na dokazih, ki so bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1). V tožbi niso navedena nova dejstva in dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev, oziroma so predlagani dokazi z vpogledom v upravne spise o prodaji kmetijskih zemljišč s strani prodajalcev G.G., H.H., I.I. in sester J. nedopustni. Tožeča stranka pa tudi sicer izvedbe glavne obravnave niti ni predlagala.

K točki II izreka:

22. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne. Stranka z interesom je sicer zahtevala, naj ji stroške postopka povrne tožeča stranka, vendar pa je sodišče ocenilo, da z odgovorom na tožbo ni pripomogla k odločitvi (prvi odstavek 155. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1).