Pridobivanje podatkov o lastnikih nepremičnin

Datum

17.06.2026

Številka

07120-1/2026/284

Kategorije

Pravne podlage, Pridobivanje OP iz zbirk, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju: IP) je prejel vaše zaprosilo za mnenje glede pravne podlage za pridobivanje osebnih podatkov lastnikov nepremičnin za potrebe državnih prostorskih načrtov.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22, 40/25 – ZInfV-1, 10/26 – ZP-1L; v nadaljevanju: ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, 51/07 – ZUstS-A; ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Zemljiška knjiga (najverjetneje) sodi v okvir zbirk iz prvega odstavka 87. člena ZVOP-2, zato bi bilo treba v primeru njenega povezovanja z drugimi zbirkami (poleg izrecne zakonske določenosti) pred začetkom povezovanja izdelati tudi oceno učinka po 35. členu Splošne uredbe in se posvetovati z nadzornim organom (IP) po 36. členu Splošne uredbe. Ob tem IP poudarja, da dokončno presojo lahko poda šele v konkretnem nadzornem ali drugem upravnem postopku.

ZZK-1 v 199. členu določa omejitve dostopa do osebnih podatkov, ki se vodijo v informatizirani glavni knjigi na način, ki bi omogočal ugotovitev, ali je določena oseba lastnik oziroma imetnik drugih pravic na katerikoli nepremičnini. V tretjem in četrtem odstavku istega člena pa so določeni pogoji, pod katerimi se lahko določenim subjektom omogoči dostop do teh podatkov (med drugim tudi državnemu organu, če te podatke potrebuje v postopku, ki ga vodi v zvezi s to osebo v okviru svojih pristojnosti).

Vsakdo ima pravico vpogledati in pridobiti podatke o tem, pri katerih parcelah in delih stavb je v katastru nepremičnin vpisan kot lastnik ali upravljavec (v nadaljnjem besedilu: zbirni podatki). Pravica vpogledati in pridobiti zbirne podatke vključuje tudi podatke o drugih fizičnih in pravnih osebah, ki so vpisane kot lastnik ali upravljavec pri istih parcelah in delih stavb, ter podatke v sloju začasnih vpisov.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da v okviru neobvezujočega mnenja ne more podajati celovite ocene predvidenih dejanj obdelave osebnih podatkov v konkretnem primeru. Dokončno presojo zakonitosti obdelave osebnih podatkov lahko IP poda le v konkretnem nadzornem ali drugem upravnem postopku. Odgovornost za zakonito in pošteno obdelavo osebnih podatkov je na upravljavcu osebnih podatkov.

IP pojasnjuje, da ZVOP-2 v prvem odstavku 87. člena določa, da kadar se posebne vrste osebnih podatkov, osebni podatki v zvezi s kazenskimi obsodbami in prekrški, podatki o dohodkih v skladu z zakonom, ki ureja dohodnino, podatki o premoženju posameznika v skladu z zakonom, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, podatki o nepremičninah v lasti posameznika v skladu z drugimi zakoni, podatki oziroma informacije o kreditni sposobnosti v skladu z zakonom, ki ureja centralni kreditni register, ter uradne evidence v skladu z zakonom, ki ureja naloge in pooblastila policije, in zakonom, ki ureja preprečevanje pranja denarja in financiranja terorizma, obdelujejo v uradnih evidencah ali javnih knjigah, se jih lahko povezuje med seboj ali z drugimi zbirkami samo, če taka povezovanja izrecno določa zakon. V skladu z drugim odstavkom 87. člena mora upravljavec oziroma obdelovalec pred začetkom povezovanja zbirk iz prejšnjega odstavka izdelati oceno učinka po 35. členu Splošne uredbe in se posvetovati z nadzornim organom po 36. členu Splošne uredbe.

IP meni, da zemljiška knjiga (najverjetneje) sodi v okvir zbirk iz prvega odstavka 87. člena ZVOP-2, saj se v njej vodijo podatki o nepremičninah v lasti posameznika, zato bi bilo treba v primeru njenega povezovanja (poleg izrecne zakonske določenosti) pred začetkom povezovanja izdelati tudi oceno učinka po 35. členu Splošne uredbe in se posvetovati z nadzornim organom (IP) po 36. členu Splošne uredbe. IP ob tem ponovno poudarja, da dokončno presojo glede tega lahko poda le v konkretnem nadzornem ali drugem upravnem postopku. IP tako ne more v okviru neobvezujočega mnenja dokončno presojati, ali obstaja specifična pravna podlaga za želeno povezovanje zbirk osebnih podatkov (se pa strinja, da splošne določbe pravnih aktov, ki jih navajate v vašem zaprosilu za mnenje, ne predstavljajo ustrezne pravne podlage), niti ni pristojen predlagati oziroma svetovati o sistemskih rešitvah s tega področja, zato vam v tem delu svetuje, da se obrnete na pristojno ministrstvo (ministrstvo za okolje in prostor).

Ob tem IP opozarja, da v skladu z 12. točko drugega odstavka 5. člena ZVOP-2 povezovanje zbirk osebnih podatkov pomeni avtomatsko in elektronsko povezovanje zbirk, ki jih upravljajo upravljavci za različne namene ali po različnih pravnih podlagah, in sicer tako, da se določeni osebni podatki samodejno prenesejo ali vključijo v drugo povezano zbirko ali več povezanih zbirk, tudi če se izvaja le enosmeren pretok osebnih podatkov; zbirke so povezane, če se določeni osebni podatki iz ene zbirke neposredno vključijo v drugo zbirko in se tako druga zbirka poveča ali posodobi ali pa se osebni podatki v njej zaradi točnosti spremenijo. Povezovanje se torej izvede tako, da se določeni podatki samodejno (povezljivost v ožjem smislu) ali na zahtevo (povezljivost v širšem smislu) prenesejo ali vključijo v drugo povezano zbirko ali več povezanih zbirk. IP šteje, da sta zbirki osebnih podatkov povezani, če se določeni podatki iz ene zbirke neposredno vključijo v drugo zbirko, s čimer se druga zbirka spremeni (poveča, ažurira ipd.), pri tem pa gre lahko zgolj za enosmeren tok podatkov. Povezanost zbirk osebnih podatkov torej predpostavlja vključitev podatkov v drugo zbirko na način, da se določeni podatki iz ene ali več zbirk zaradi povezanosti zbirk prenesejo ali vključijo v drugo povezano zbirko.

IP splošno pojasnjuje tudi, da je pri pridobivanju osebnih podatkov iz že obstoječih zbirk osebnih podatkov v praksi pogosto težko ločiti zlasti med pridobivanjem oziroma posredovanjem osebnih podatkov, ki se izvede preko telekomunikacijskega sredstva ali omrežja, ter med povezavo zbirk osebnih podatkov na zahtevo (povezljivost v širšem smislu). Bistveni element takšnega razlikovanja je v tem, da se mora pooblaščena oseba upravljavca osebnih podatkov v primerih posredovanja oziroma pridobivanja podatkov po 39. členu ZVOP-2 z ustrezno identifikacijo posebej prijaviti in vstopiti v vsako zbirko posebej, medtem ko se mora v primeru povezovanja zbirk osebnih podatkov z ustrezno identifikacijo prijaviti in vstopiti le v eno zbirko, sistem pa ji za tem samodejno pridobi določene osebne podatke iz vseh povezanih zbirk podatkov. V primeru, ko so zbirke povezane na način, da upravljavec komunicira z eno zbirko osebnih podatkov, ta pa je v ozadju neposredno povezana z drugimi zbirkami podatkov (znotraj enega ali več upravljavcev), se to torej šteje za povezovanje zbirk podatkov, ne glede na to, da se podatki ne ažurirajo hkrati v vseh povezanih zbirkah. Tudi v takšnih primerih lahko namreč uporabnik osebnih podatkov pri delu s svojo zbirko osebnih podatkov hkrati pridobi tudi določene podatke iz (vseh) povezanih zbirk in jih neposredno vključi v svojo zbirko, ne da bi za to moral vstopati v vsako zbirko posebej. Za povezovanje v širšem smislu gre po mnenju IP tudi takrat, ko uporabnik v svojo zbirko vnese določene osebne podatke posameznika, sistem pa za tem zbirko samodejno ali na zahtevo uporabnika dopolni še z določenimi podatki iz drugih povezanih zbirk.

Glede pridobivanja osebnih podatkov pa IP pojasnjuje, da mora pooblaščena oseba upravljavca, ki želi osebne podatke pridobiti iz druge, že obstoječe zbirke osebnih podatkov, z ustrezno identifikacijo posebej vstopiti v to drugo zbirko ter za tem v tej zbirki z vnosom iskalnega kriterija pridobiti potrebne osebne podatke, pri čemer pa se tako pridobljeni osebni podatki v drugo zbirko ne vključijo samodejno, pač pa mora to storiti pooblaščena oseba ročno, npr. s prepisom, kopiranjem ali pa s sprožitvijo posebnega ukaza. Na drugi strani pa pri povezavi zbirk osebnih podatkov v širšem smislu pooblaščena oseba upravljavca pri delu s svojo zbirko v iskalnik enostavno vpiše iskalni kriterij (npr. EMŠO), sistem pa ji za tem iz povezanih zbirk samodejno prikliče in pridobi še ostale osebne podatke (npr. osebno ime, naslov prebivališča, ipd.), ki se jih zatem lahko vključi v zbirko, iz katere je bil opravljen priklic podatkov. Pri tem se podatki ažurirajo samo v zbirki, v katero pooblaščena oseba neposredno dostopa, ne pa tudi v drugih povezanih zbirkah. Podatki se pri tem ažurirajo samo v času poizvedbe, kasnejša sprememba podatkov v izvorni zbirki pa se ne odrazi s spremembo podatkov v povezanih zbirkah.

IP v okviru neobvezujočega mnenja ne more podati dokončnega odgovora o tem, ali gre v primeru, opisanem v vašem zaprosilu, za povezovanje zbirk osebnih podatkov v smislu ZVOP-2 ali pa za pridobivanje osebnih podatkov prek telekomunikacijskih sredstev oziroma omrežij. IP bi dokončno opredelitev glede tega lahko podal le v postopku inšpekcijskega ali drugega nadzora, kjer bi moral natančno proučiti delovanje tehnične rešitve (spletnega servisa). IP sicer glede na podana pojasnila v vašem zaprosilu za mnenje in opredelitev posameznih podatkovnih tokov za predvidene oblike obdelav osebnih podatkov v okviru informacijskih sistemov vključenih upravljavcev (zlasti način delovanja spletnega servisa), meni, da je vsekakor verjetno, da gre v konkretnem primeru za povezovanje zbirk osebnih podatkov. IP razume, da je glede na opis situacije (zlasti obseg obdelave) v konkretnem primeru rešitev, ki bi predstavljala pridobivanje in ne povezovanja zbirk osebnih podatkov, težko izvedljiva, kljub temu pa opozarja, da mora kakršnokoli povezovanje zbirk osebnih podatkov potekati na v tem mnenju predstavljen način.

IP v tem delu sklepno opozarja še na določbo 199. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1; Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L, 16719 – ZNP-1, 121/21, 100/25 – ZS-1), ki določa omejitve dostopa do osebnih podatkov, ki se vodijo v informatizirani glavni knjigi na način, ki bi omogočal ugotovitev, ali je določena oseba lastnik oziroma imetnik drugih pravic na katerikoli nepremičnini. V tretjem in četrtem odstavku istega člena pa so določeni pogoji, pod katerimi se lahko določenim subjektom omogoči dostop do teh podatkov (med drugim tudi državnemu organu, če te podatke potrebuje v postopku, ki ga vodi v zvezi s to osebo v okviru svojih pristojnosti).

Glede pridobivanja podatkov iz evidenc GURS IP pojasnjuje, da ima skladno z drugim odstavkom 127. člena Zakona o katastru nepremičnin (ZKN; Uradni list RS, št. 54/21, 85/24 – ZAID-A, 77/25) vsakdo pravico vpogledati in pridobiti podatke o tem, pri katerih parcelah in delih stavb je v katastru nepremičnin vpisan kot lastnik ali upravljavec (v nadaljnjem besedilu: zbirni podatki). Pravica vpogledati in pridobiti zbirne podatke vključuje tudi podatke o drugih fizičnih in pravnih osebah, ki so vpisane kot lastnik ali upravljavec pri istih parcelah in delih stavb, ter podatke v sloju začasnih vpisov. Pravico vpogledati in pridobiti zbirne podatke imajo tudi državni organi za izvajanje uradnih nalog, ter na podlagi pooblastila naročnika katastrskega postopka pooblaščeni geodeti, pooblaščeni projektanti, geodeti z geodetsko izkaznico in osebe iz četrtega odstavka 39. člena tega zakona za izvajanje inženirskega dela katastrskega postopka.

Iz vsega zapisanega izhaja, da imajo tako državni organi kot tudi splošna javnost pravno podlago za pridobivanje določenih osebnih podatkov iz omenjenih javnih knjig in katastrov. Zakonodaja pa eksplicitno omejuje možnosti povezovanja evidenc, uparjanja podatkov in druge načine uporabe podatkov tako, da omejuje načine pridobivanja podatkov. Te omejitve po eni strani najverjetneje res pomenijo, da vaše delo žal ne more potekati hitreje, po drugi strani pa ščitijo pravice posameznikov do varstva osebnih podatkov in zasebnosti.

IP sklepno ponavlja, da v okviru neobvezujočega mnenja ne more odločati o tem, ali so v konkretnem primeru podani pogoji za obdelavo osebnih podatkov, temveč lahko zgolj opozori na relevantno pravno podlago ter pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da je določena obdelava osebnih podatkov zakonita. Konkretno presojo pa lahko oziroma mora opraviti izključno upravljavec osebnih podatkov, ki nosi tudi odgovornost za tovrstno opravljeno presojo.

Lepo vas pozdravljamo.

Pripravil

Matej Sironič, Svetovalec pooblaščenca I

dr. Jelena Virant Burnik, Informacijska pooblaščenka