Jedro

V obravnavanem primeru najemna pogodba ni bila razveljavljena niti razvezana. Prav tako ni mogoče govoriti o naknadni nemožnosti izpolnitve (druge) stranke. V kolikor so bili dejansko dani v najem poslovni prostori, po površini manjši od prostorov, navedenih v najemni pogodbi, bi to pomenilo, da je imela najemodajalčeva izpolnitev (stvarno) napako.

Zakonska določba iz prvega odstavka 597. člena OZ, da najemnik zahteva znižanje najemnine, pove, da gre za tožbeno oblikovalno pravico: stranka lahko znižanje najemnine zahteva le od sodišča, ne more pa ga doseči sama z enostransko izjavo. V sodnem postopku lahko najemnik zahtevo za znižanje najemnine uveljavi le z oblikovalno tožbo. Takšen zahtevek pa v konkretnem primeru ni bil postavljen. Zahtevek za plačilo „preplačanih“ najemnin, obratovalnih stroškov ter stroškov hišne uprave, kot ga je postavila tožeča stranka, je namreč po svoji naravi dajatveni zahtevek.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka sama krije stroške revizije.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki stroške odgovora na revizijo v višini 1.461,56 EUR

, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je v delu, relevantnem za odločitev o reviziji, zavrnilo tožbeni zahtevek za vračilo preveč plačane najemnine (31.530,08 EUR), obratovalnih stroškov (3.424,67 EUR) in stroškov hišne uprave (118,37 EUR), skupaj 35.073,01 EUR(1), ki ga je tožeča stranka zaradi manjše dejanske površine v najem danih prostorov utemeljevala na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi in zmoti.

2. Sodišče druge stopnje je razlogom prvostopenjskega sodišča pritrdilo, tožbeni zahtevek pa zavrnilo tudi na podlagi določb o jamčevanju za stvarne napake v zakup dane stvari.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 24/2012-6 z dne 19. 6. 2012 dopustilo revizijo glede vprašanj: - Ali je pravilna odločitev sodišča druge stopnje, da je razveljavitev oziroma odstop od najemne pogodbe v obravnavanem primeru pogoj za nastanek zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve? - Ali je mogoče jamčevalne zahtevke v primeru jamčevanja najemodajalca za stvarne napake v najem dane stvari uveljavljati le od notifikacije napak naprej ali tudi za čas pred notifikacijo?

4. Na podlagi navedenega sklepa je tožeča stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (3. točka prvega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Predlagala je spremembo sodb sodišč druge in prve stopnje z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe (oziroma izpodbijanih sodb) ter vrnitev zadeve v ponovno odločanje drugostopenjskemu (oziroma prvostopenjskemu) sodišču. 5. Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Revizijske navedbe

6. Tožeča stranka v reviziji s sklicevanjem na sodno prakso Vrhovnega sodišča graja odločitev o zavrnitvi zahtevka na podlagi določb o neupravičeni pridobitvi (190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Trdi, da razveljavitev oziroma odstop od pogodbe ni pogoj za nastanek zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve. Za tak zahtevek (poleg izpolnitve ostalih predpostavk neupravičene pridobitve) zadostuje, da je ena pogodbena stranka od druge nekaj prejela glede na podlago, ki se kasneje (delno) ni uresničila oziroma je kasneje (delno) odpadla.

7. Nadalje tožeča stranka graja odločitev sodišča druge stopnje glede ex nunc učinkovanja jamčevalnih zahtevkov, to je od notifikacije napake dalje. Trdi, da je sodišče druge stopnje napačno in v očitnem nasprotju z zakonom razlagalo določbe 596., 597. in 598. člena OZ ter na ta način onemogočilo najemniku, da za čas pred odkritjem napake in njeno notifikacijo najemodajalcu zahteva znižanje oziroma vračilo dela obrokov najemnine.

Revizija ni utemeljena.

Relevantno dejansko stanje

8. V postopku pred sodiščema nižjih stopenj je bilo ugotovljeno, da sta se pravdni stranki s Pogodbo o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006 ter aneksom št. 1 k tej pogodbi z dne 10. 7. 2007 (v nadaljevanju najemno pogodbo) dogovorili, da lastnik (tožena stranka) odda uporabniku (tožeči stranki) v uporabo prostore v drugem nadstropju T. v velikosti 1.448,12 m2. Dogovorjena je bila uporabnina (najemnina) brez DDV v višini 10,00 EUR/m2 (v tolarski protivrednosti), kar je, upoštevajoč površino oddanih prostorov, pomenilo 14.481,20 EUR mesečno.

9. Tožeča stranka je utemeljevala tožbeni zahtevek s trditvijo, da ji je tožena stranka dejansko izročila prostore, ki so merili le 1.229,58 m2, in da naj bi bili (manjkajoči) prostori v istem nadstropju poslovne zgradbe, ki so merili 218,54 m2, oddani v najem U. 10. Tožeča stranka je v obdobju od 1. 12. 2006 do 31. 1. 2008 toženi stranki plačevala najemnino za prostore velikosti 1.448,12 m2. Plačevala pa ji je tudi z najemno pogodbo povezane obratovalne stroške ter stroške hišne uprave.

11. Najemna pogodba ni bila razveljavljena niti ni v tem času tožeča stranka od nje odstopila.

12. Sodišče prve stopnje je s tem v zvezi ugotovilo, da je tožena stranka tožeči stranki izročila v uporabo prostore, ki po površini ustrezajo pogodbenemu dogovoru, to je prostore v velikosti 1.448,12 m2. Sodišče druge stopnje se ni ukvarjalo s pritožbeno grajo, ki je temu nasprotovala, ker je zavzelo stališče, da tožbeni zahtevek po nobeni pravni podlagi ne more biti utemeljen.

V zvezi s prvim dopuščenim vprašanjem

13. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (prvi odstavek 190. člena OZ). Obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla (tretji odstavek 190. člena OZ). Tretji odstavek 190. člena OZ torej ureja tudi primere, ko pravni temelj preneha kasneje, to je po tem, ko je bila izpolnitev že opravljena.

14. Povračilni zahtevek na temelju neupravičene pridobitve zaradi kasnejšega prenehanja pravnega temelja nastane, če (in ko) je pravni temelj izpolnitve prenehal zaradi razveljavitve pravnega posla, na podlagi katerega je bila opravljena izpolnitev, ali če (in ko) je pravni temelj izpolnitve prenehal zaradi razveze pravnega posla, na podlagi katerega je bila opravljena izpolnitev. Pravni temelj izpolnitve pa lahko preneha kasneje tudi, ne da bi hkrati prenehala pogodba; to je v primerih naknadne nemožnosti izpolnitve (druge) stranke.(2)

15. V obravnavanem primeru najemna pogodba ni bila razveljavljena niti razvezana (11. točka te obrazložitve). Prav tako pa v obravnavanem primeru ni mogoče govoriti o naknadni nemožnosti izpolnitve (druge) stranke. V kolikor so bili dejansko dani v najem poslovni prostori, po površini manjši od prostorov, navedenih v najemni pogodbi, bi to pomenilo, da je imela najemodajalčeva izpolnitev (stvarno) napako.

16. Na podlagi obrazloženega se odločitev sodišča druge stopnje, ki je odločilo, da bi bila v obravnavanem primeru pogoj za nastanek zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve razveljavitev oziroma odstop od najemne pogodbe, izkaže kot pravilna.

V zvezi z drugim dopuščenim vprašanjem

17. Dopuščeno vprašanje je očitno zmotno izhajalo iz predpostavke, da je tožeča stranka pravilno postavila zahtevek iz naslova jamčevanja za stvarne napake (zahtevek za znižanje najemnine).

18. Zahtevek za znižanje najemnine je enako kot zahtevek za znižanje kupnine (actio quanti minoris) oblikovalen.(3) Usmerjen je k prilagoditvi cene zmanjšani vrednosti stvari, ki je posledica stvarnih napak. Če pogodbeni stranki ne dosežeta sporazuma o znižanju najemnine, jo sodišče zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in med vrednostjo stvari z napako v času sklenitve pogodbe.

19. Oblikovalne pravice se glede na način uveljavitve delijo v dve skupini. V prvo spadajo oblikovalne pravice, ki jih stranka lahko uveljavi sama, z enostransko izjavo volje, naslovljeno na oblikovalnega zavezanca (»opcijske oblikovalne pravice«). V drugo skupino pa spadajo oblikovalne pravice, ki jih stranka lahko uveljavi le preko sodišča, na podlagi oblikovalne tožbe, ki ji sledi oblikovalna sodba (»tožbene oblikovalne pravice«).(4) Kdaj gre za prve in kdaj za druge, določa materialno pravo.

20. Zakonska določba iz prvega odstavka 597. člena OZ, da najemnik zahteva znižanje najemnine, pove, da gre za tožbeno oblikovalno pravico: stranka lahko znižanje najemnine zahteva le od sodišča, ne more pa ga doseči sama z enostransko izjavo.(5) V sodnem postopku lahko najemnik zahtevo za znižanje najemnine uveljavi le z oblikovalno tožbo. Takšen zahtevek pa v konkretnem primeru ni bil postavljen. Zahtevek za plačilo „preplačanih“ najemnin, obratovalnih stroškov ter stroškov hišne uprave, kot ga je postavila tožeča stranka, je namreč po svoji naravi dajatveni zahtevek.

21. Ker tožbeni zahtevek za znižanje najemnine ni bil pravilno postavljen, odgovor na dopuščeno pravno vprašanje za odločitev v obravnavani zadevi ni bistven; zato Vrhovno sodišče nanj ni odgovarjalo.

O reviziji

22. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je Vrhovno sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP) (I. točka izreka).

O stroških postopka

23. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP in prvega odstavka 165. člena ZPP. Tožeča stranka z revizijo ni uspela, zato sama krije revizijske stroške (II. točka izreka). Hkrati pa je toženi stranki dolžna povrniti stroške revizijskega odgovora, ki jih je Vrhovno sodišče odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika, upoštevajoč Zakon o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008 z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami)(III. točka izreka).

Op. št. (1): Pravilen seštevek znaša 35.073,12 EUR.

Op. št. (2): Plavšak, N. in Vrenčur, R., Obligacijsko pravo - splošni del, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 678. Op. št. (3): Plavšak, N., v Plavšak, N., in soavtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 169, ter Klarič, P. in Vedriš, M., Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb 2006, str. 421. Tako tudi sodbi VS RS II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 in II Ips 68/2012 z dne 18. 9. 2014. Op. št. (4): Glej Galič, A., Znižanje pogodbene cene – z nasprotno tožbo ali z ugovorom?, Pravna praksa 8/2014, stran 9. Op. št. (5): Prav tam. „Zahteva za znižanje kupnine“ iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ je oblikovalna pravica.