Jedro

Tožničinemu zahtevku na izpraznitev se lahko toženka uspešno upre tako, da izkaže (in dokaže), da ima pravni naslov, obligacijsko ali stvarno pravico, ki ji omogoča uporabo stanovanja.

Ker po SPZ osebna služnost ne more nastati s priposestvovanjem, ni mogoče, da bi ustna pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja, ki mora biti sklenjena v pisni obliki, z njeno realizacijo konvalidirala: uporaba teorije o realizaciji bi izničila očitno voljo zakonodajalca, da izključi način pridobitve osebne služnosti stanovanja z uporabo.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v VI. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, ki se glasi: „Tožena stranka L. F. je dolžna na svoje stroške izstaviti nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis služnosti stanovanja pri nepremičnini z identifikacijsko številko 000, ki v naravi predstavlja enosobno stanovanje na naslovu M., vpisana v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Kranju v vl. št. 2464/13, k.o. X., v korist in na ime: N. F., na takem dovolilu overiti svoj podpis in overjen izvirnik zemljiškoknjižnega dovolila, sposobnega za vpis služnosti stanovanja v zemljiško knjigo, izročiti tožeči stranki N. F., v roku 15 dni pod izvršbo.“

II. Pritožbi se nadalje delno ugodi in se izpodbijana sodba v II., III. in VIII. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

III. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nespremenjenem in nerazveljavljenem, a izpodbijanem delu (V. točka izreka) potrdi.

IV. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Pritožbeno sodišče bo zaradi preglednosti tožnico po tožbi v nadaljevanju imenovalo tožnica, toženko po tožbi pa toženka, ne glede na njuni obrnjeni vlogi po nasprotni tožbi. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na prenehanje uporabe (II. točka) in na plačilo uporabnine (III. točka), naložilo toženki plačilo stroškov stanovanja v višini 141,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in ter plačilo obresti od zneska 658,65 EUR (IV. točka), v preostanku pa tožbeni zahtevek na plačilo stroškov zavrnilo (V. točka). Nadalje je tožnici naložilo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vpis služnosti stanovanja (VI. točka), zavrnilo zahtevek toženke na plačilo 19.900,00 EUR (VII. točka) ter tožnici naložilo v plačilo stroške postopka (VIII. Točka).

2. Zoper navedeno sodbo se pravočasno pritožuje tožnica. Sodbo sodišča prve stopnje izpodbija v celoti, razen točk IV. in VII. Navaja, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo in določilo vsebine zavezovalnega pravnega posla, ki je predpogoj za razpolagalnega. Pogodba o služnosti med G. F. in toženko nikoli ni bila sklenjena niti oblična. Tudi za sklenitev neoblične pogodbe mora biti podano soglasje volj o bistvenih sestavinah, izpodbijana sodba pa ne vsebuje razlogov o tem, kdaj in kako naj bi do soglasja volj o vsebini zavezovalnega posla prišlo. Izpovedba toženke je povsem nasprotna njenim navedbam, saj je izpovedala, da je bilo stanovanje kupljeno zanjo, da bo njena last, G. F. pa naj bi kot porok s podpisom kreditne pogodbe konkludentno izrazil voljo ustanoviti na stanovanju služnost v korist toženke. Odločitev sodišča prve stopnje je tudi v nasprotju s kupoprodajno pogodbo in njenim aneksom. Če bi bila v korist toženke ustanovljena služnost, bi ta v kupoprodajni pogodbi nastopala kot kupec ali služnostna upravičenka, če bi se z G. F. za takšno služnost dogovorila. Samo dejstvo, da je bilo posojilo, ki ga je pri banki prejela toženka, nakazano neposredno prodajalki stanovanja, ne izkazuje pogodbe o ustanovitvi služnosti. Tožnica je nedvomno izkazala, da si je z G. F. za nakup stanovanja izposodila 5.500.000,00 SIT, preostanek pa sta imela prihranjen, zato sta bila oba kupca in plačnika stanovanja, ki sta ga z lastnimi sredstvi tudi obnovila, kar izhaja iz predloženih računov. Dogovora med G. F. in toženko ne izkazujeta niti izpovedbi prodajalke in njene hčere, ki sta naučeno izpovedovali le o tem, da je G. F. izjavil, da kupuje stanovanje za mamo, vsega ostalega pa se nista spomnili. Toženka ob podpisu kreditne pogodbe stanovanjskega problema ni imela, saj je živela s svojim partnerjem. Glede na izpovedbo toženke je bil med njo in G. F. v zvezi s stanovanjem disenz. Nadalje navaja, da pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja ni bila realizirana. Toženka je ves čas od pričetka pravde do tri mesece pred zaključkom obravnave živela pri svojem partnerju, stanovanje je občasno uporabljala zgolj takrat, ko je imela opravke v K., in sicer za dnevni počitek, medtem ko v njem nikoli ni prespala. Občasna dnevna raba ne predstavlja izvrševanja služnosti stanovanja. Ključe stanovanja so imeli vsi navedeni, toženka pa nikoli ni imela izključne pravice rabe nepremičnine, ki je bistveni element služnosti stanovanja. G. F. brez sodelovanja tožnice ne bi mogel ustanoviti vtoževane služnosti, saj se je stanovanje financiralo iz skupnega premoženja. Tožnica tudi ni zamudila roka za izpodbijanje pogodbe, s katero naj bi bila služnost ustanovljena, saj pogodba ni bila sklenjena ali ustanovljena s sodno odločbo. Tožnica zahtevka za izpodbijanje služnosti do sedaj tudi ni imela. Iz istih razlogov izpodbija preostali del sodbe.

3. Toženka v pravočasnem odgovoru na pritožbo kot bistveno navaja, da pri osebnih služnostih vrsta služnosti natančno določa obseg pravice. Tožnica zavajajoče navaja, da naj toženka nikoli ne bi trdila, da je bila neoblično sklenjena pogodba o ustanovitvi služnosti realizirana, saj je to trdila na prvem naroku za glavno obravnavo. Ves čas je zatrjevala, da je služnost tudi izvrševala, stanovanje vzdrževala in ga uporabljala, za razliko od tožnice, njenih sinov in pokojnega moža. Toženka je kreditno pogodbo sklenila po dogovoru s sinom, da bi v stanovanju prebivala. Ne tožnica ne njen pokojni mož izvrševanju služnosti stanovanja nikoli nista nasprotovala. Tožnica toženki očita, da je v času nakupa stanovanja živela s svojim partnerjem, a izpusti, da se je toženka zavedala, da bi imela z bivanjem pri njem lahko težave, saj je želela njegovo hišo prevzeti njegova hči. Tožnica si je v nasprotju, saj zahteva plačilo uporabnine, čeprav naj toženka stanovanja ne bi uporabljala. Predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožnica uveljavlja prenehanje vznemirjanja lastninske pravice in zahteva odstranitev toženkinih predmetov iz stanovanja na naslovu M. ter plačilo uporabnine, toženka pa se upira z zatrjevanjem pravice uporabe stanovanja ter terja izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis služnosti v zemljiško knjigo in povračilo vlaganj v stanovanje (slednji del toženkinega zahtevka je že pravnomočno zavrnjen, ker toženka ni vložila pritožbe). Tožničinemu zahtevku na izpraznitev se lahko toženka uspešno upre tako, da izkaže (in dokaže), da ima pravni naslov, obligacijsko ali stvarno pravico, ki ji omogoča uporabo stanovanja. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je toženka imetnica stvarnopravne pravice - osebne služnosti stanovanja, a je po oceni pritožbenega sodišča napačno uporabilo materialno pravo.

6. Služnost stanovanja je po SPZ osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca (247. člen SPZ). Za osebno služnost stanovanja se smiselno uporabljajo določila o užitku (248. člen SPZ). Osebna služnost stanovanja lahko nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe (234. člen v zvezi z 248. členom SPZ), ne more pa nastati na podlagi priposestvovanja, kot je bilo to mogoče po pravilih ODZ. Za nastanek služnosti stanovanja (v konkretnem primeru na nepremičnini ID znak 000) se poleg pravnega posla zahtevata tudi zemljiškoknjižno dovolilo in vpis služnosti v zemljiško knjigo (drugi odstavek 234. člena v zvezi z 248. členom SPZ). Vpis služnosti stanovanja v zemljiško knjigo ima konstitutivni učinek, kar pomeni, da ni mogoče ustanoviti služnosti stanovanja na stanovanju, ki ni vpisano v zemljiško knjigo (neetažirana stavba) (1). Nadalje je treba upoštevati, da mora biti pogodba, s katero se obremenjuje nepremičnina, sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ). V predmetni zadevi je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila služnost stanovanja ustanovljena marca leta 2003, kot je SPZ že veljal, zato je treba nastanek služnosti presojati po teh pravilih. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje ne izhaja, da bi bil dogovor o ustanovitvi služnosti sklenjen v pisni obliki, temveč, da je pokojni toženkin mož to konkludentno izrazil s podpisom kreditne pogodbe. Upoštevajoč te ugotovitve ter dejstvo, da sporno stanovanje ob sklenitvi te pogodbe ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, služnostna pravica s pravnim poslom ni mogla nastati (2). Poleg navedenega pritožbeno sodišče opozarja, da, glede na dejstvo, da po SPZ osebna služnost ne more nastati s priposestvovanjem, ni mogoče, da bi ustna pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja, ki mora biti sklenjena v pisni obliki, z njeno realizacijo konvalidirala: uporaba teorije o realizaciji bi izničila očitno voljo zakonodajalca, da izključi način pridobitve osebne služnosti stanovanja z uporabo. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožnice delno ugodilo in v skladu s peto alinejo 358. člena ZPP zavrnilo toženkin tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (VI. točka izpodbijane sodbe).

7. V izpodbijani sodbi ugotovljena dejstva ne dajejo podlage za spremembo izpodbijane tožbe tudi v II. in III. točki izreka (zahtevek na izpraznitev in plačilo uporabnine), saj sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni izčrpalo toženkinega ugovora, s katerimi se ta lahko uspešno zoperstavi tožničinemu zahtevku. Pravočasna trditvena podlaga toženke namreč nakazuje, da bi bila med toženko in njenim pokojnim sinom lahko sklenjena posodbena pogodba, ki jo ureja OZ v členih 579. do 586. Gre za pogodbo obligacijskopravne narave in ni treba, da bi bila sklenjena v pisni obliki. Ker je raba pojmovno neodplačna (579. člen OZ), tožnica v primeru, da bi bila taka pogodba res sklenjena, s tožbenim zahtevkom na plačilo uporabnine ne bi uspela (toženko bi bremenili le stroški rednega vzdrževanja - prvi odstavek 581. člena OZ, kar je bil predmet tožničinega, sedaj prav tako že pravnomočnega tožbenega zahtevka – IV. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje). Ker tožnica pravočasnih trditev za odpoved pogodbe (584. člen OZ) ni podala, bi lahko s tožbenim zahtevkom na izpraznitev uspela le, če pogodbenika v pogodbi ne bi določila namena in časa trajanja (t. i. prekarij), a toženka trdi nasprotno in zavrača vrnitev stvari (583. člen OZ). Ker je zaradi nepravilne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, pritožbeno sodišče pa manjkajočih dejstev sàmo (prvič) ne sme ugotavljati, je v skladu s 355. členom ZPP pritožbi tožnice ugodilo in izpodbijano sodbo v II. In III. točki (posledično pa tudi glede odločitve o stroških – VIII. točka) izreka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrača prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. V nadaljevanju bo moralo sodišče prve stopnje dopolniti dokazni postopek v nakazani smeri in ugotoviti pravno odločilna dejstva (ali je bila sklenjena posodbena pogodba in ali sta pogodbeni stranki določili čas trajanja te pogodbe in njen namen), nato pa znova razsoditi o tožničinem zahtevku.

8. Tožnica je s pritožbo izpodbija tudi zavrnitev njenega zahtevka za plačilo stroškov stanovanja v višini 84,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obresti (rezervni sklad) in stroškov v višini 658,65 EUR (V. točka izreka), a svoje pritožbe ne konkretizira. Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), saj je sodišče prve stopnje pravilno zapisalo, da stroški rezervnega sklada bremenijo lastnika nepremičnine (tožnico) in ne uporabnika. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno zavrnilo zahtevek za plačilo zneska v višini 658,65 EUR, pri čemer gre za povrnitev plačila storitev upravnika stavbe, saj je toženka izkazala, da je predmetni strošek do konca glavne obravnave poravnala. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo v tem delu zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v skladu s 353. členom ZPP potrdilo v izpodbijani V. točki izreka.

9. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Juhart, M., Tratnik M., Vrenčur R.: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Ljubljana, GV založba, 2004, str. 948. (2) Primerjaj sodbo Višjega sodišča v Ljubljani z dne 5. 9. 2012, opr. št. I Cp 318/2012.