Jedro

Z lastninsko pravico na nepremičnini lahko pravno učinkovito razpolaga samo njen imetnik. S samostojno lastninsko pravico lahko pravno učinkovito razpolaga oseba, v korist katere je vknjižena lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet razpolaganja. Z vključeno lastninsko pravico pa lahko pravno učinkovito razpolagajo samo skupaj vse osebe, ki so vknjižene kot lastnice nepremičnin – imetnice vključene lastninske pravice. Pravni posel o preoblikovanju lastninske pravice mora vsebovati izjavo o preoblikovanju lastninske pravice (način razpolaganja) in dovolilo za vknjižbo novih imetnikov osnovnega položaja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče (v nadaljevanju tudi sodišče) je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagateljice A. d.d. zoper sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, s katerim pri uvodoma navedenih nepremičninah ni bil dovoljen vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela stavbe 0000-1280-29 na podlagi Pogodbe o oblikovanju posebnega skupnega dela in Pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 1.9.2021. 2. Zoper sklep se je pritožila predlagateljica. Navaja, da je odločitev je napačna, saj so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela stavbe 0000-1280-29 v posebni skupni del skladno s predlogom. Ni sporno, da je posamezni del stavbe 0000-1280-30 po svoji naravi namenjen skupni rabi etažnih lastnikov posameznih delov stavb 0000-1280-22, 0000-1280-23, 0000-1280-24, 0000-1280-25, 0000-1280-26, 0000-1280-27, 0000-1280-28 in 0000-1280-29 in kot tak v solastnini navedenih etažnih lastnikov, kot tudi ne da ima pravni položaj pomožne nepremičnine. Ker kot pomožni del nepremičnine ne more biti predmet samostojnega razpolaganja, se vsako razpolaganje s posameznim delom 0000-1280-29, zlasti sprememba imetnika pri njegovem osnovnem pravnem položaju ali sprememba njegovega osnovnega pravnega položaja odraža v avtomatični spremembi solastniških deležev etažnih lastnikov posameznega dela stavbe 0000-1280-30. To pomeni, da se avtomatična sprememba solastniških deležev etažnih lastnikov posameznega dela stavbe 0000-1280-30 kot pomožne nepremičnine nanaša zgolj na etažne lastnike posameznega dela 0000-1280-29 in ne na vse preostale etažne lastnike posameznega dela stavbe 0000-1280-30. Sodišče v obrazložitvi izpodbijanega sklepa izpostavlja, da bi z dovolitvijo vpisa prišlo do avtomatične (aplikativne) spremembe solastniških deležev etažnih lastnikov posameznega dela 0000-1280-30, kar je zakonsko pravilno glede na to, da ima ta del pravni položaj pomožne nepremičnine. Temu pravnemu naziranju predlagatelja , tj. avtomatični spremembi solastniških deležev etažnih lastnikov pomožne nepremičnine brez posebnega zemljiškoknjižnega dovolila, je sodišče v drugih zemljiškoknjižnih zadevah, ki se od predmetne pravno in dejansko ne razlikujejo, dovolilo (Dn 220234/2021 z dne 9.12.2021 z dne 9.12.2021 in Dn 220237/2021 z dne 21.1.2022). Sodišče je tako zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter napačno uporabilo materialno pravo pri interpretaciji spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela stavbe v posebni del in vplivanju te spremembe na posamezni del kot pomožne nepremičnine. Tudi, če bi pritožbeno sodišče zavrnilo predmetno pritožbo, pritožnica opozarja, da sodišče v izpodbijani odločitvi ni jasno opredelilo zemljiškoknjižnega dovolila, ki bi omogočilo spremembo osnovnega pravnega položaja posameznega dela stavbe 0000-1280-29, tj. ali je za predmetno spremembo potrebno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga izstavijo vsi etažni lastniki posameznih delov 0000-1280-22, 0000-1280-23, 0000-1280-24, 0000-1280-25, 0000-1280-26, 0000-1280-27, 0000-1280-28 in 0000-1280-29 ali zgolj etažni lastniki, v korist katerih se bo posamezni del stavbe 0000-1280-29 vpisal. 3. Pritožba ni utemeljena.

4. Iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je predlagateljica skupaj z družbo B. d.o.o. solastnica posameznega dela stavbe (v nadaljevanju PD) z ID znakom 1111-1280-291. V korist vsakokratnega lastnika tega dela stavbe je vknjižena solastnina na splošnem skupnem delu stavbe (v nadaljevanju SSD do 59/10000) in solastnina na posebnem skupnem delu stavbe (v nadaljevanju PSD) z ID znakom 0000-1280-302 v deležu 269/10000. 5. V predmetni zadevi je bil vpis predlagan na podlagi zasebne listine - Pogodbe o oblikovanju posebnega skupnega dela in Pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem z dne 1.9.2021 (v nadaljevanju Pogodba). Lastnika PD sta z navedeno Pogodbo razpolagala s svojo lastninsko pravico na njem tako, da sta ga preoblikovala v PSD. Vsebinsko gre za preoblikovanje iz samostojne lastninske pravice v vključeno lastninsko pravico, za katero se v praksi navadno uporablja izraz sprememba osnovnega pravnega položaja nepremičnine.

6. Ključno vprašanje v primeru preoblikovanja lastninske pravice na nepremičnini v etažni lastni je, kdo (katera oseba) mora izjaviti voljo z vsebino pravnega posla o preoblikovanju lastninske pravice in kakšne spremembe povzroči preoblikovanje lastninske pravice na PD na lastninskih pravicah na vseh (drugih) nepremičninah, ki imajo pravni položaj SSD oziroma v primeru, kot je konkreten (ko je v korist PD vpisana tudi solastnina na PSD), tudi na nepremičninah, ki imajo pravni položaj PSD.3

7. Pravni posel o preoblikovanju lastninske pravice ima značilnost razpolagalnega pravnega posla. Z lastninsko pravico na nepremičnini lahko pravno učinkovito razpolaga samo njen imetnik. S samostojno lastninsko pravico lahko pravno učinkovito razpolaga oseba, v korist katere je vknjižena lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet razpolaganja. Z vključeno lastninsko pravico pa lahko pravno učinkovito razpolagajo samo skupaj vse osebe, ki so vknjižene kot lastnice nepremičnin – imetnice vključene lastninske pravice. Pravni posel o preoblikovanju lastninske pravice mora vsebovati izjavo o preoblikovanju lastninske pravice (način razpolaganja) in dovolilo za vknjižbo novih imetnikov osnovnega položaja.4

8. Kot je pravilno ugotovilo sodišče, s spremembo PD z ID znakom 1111-1280-29 v PSD – lastniki posameznih delov 34, 35, 36,37, 26, 298, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45, 46 in 24 pridobijo še solastniške deleže, ki se vključijo v njihovo lastninsko pravico, in se temu ustrezno spremeni njihov osnovni pravni položaj. Poleg tega pridobijo tudi dodaten (posredni) lastniški delež na nepremičninah s položajem splošnega skupnega dela in tudi delež (v primeru tistih, ki ga že imajo, še dodaten) na PSD z ID znakom 1111-1280-30 kot posebnem skupnem delu stavbe. Prav iz tega razloga pride do s tem povezanih sprememb imetnika osnovnega pravnega položaja ID 10544252 pri posameznem delu 1111-1280-30 z deležem 269/10000. To terja novo določitev komu in v kakšnem obsegu ta delež pripada in ustrezno dovolilo za zemljiškoknjižni vpis vseh novih imetnikov osnovnega položaja. Ker listina, ki je podlaga vpisu, izjave in zemljiškoknjižnega dovolila o tem ni vsebovala, sodišče pravilno predlaganega vpisa ni dovolilo. Zadeve, na katere se sklicuje predlagatelj, niso merodajne, saj niso bile predmet pritožbenega preizkusa.

9. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče, ki tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi z drugim odstavkom 120. člena ZZK-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1), pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

Koper, 8. november 2022 1 Delež B. d.o.o. 41/50, delež C. d.d., sedaj A. d.d. 9/50. 2 V preostalem delu je vknjižena solastnina v korist lastnikov posameznih delov 22, 23, 24, 25, 26, 27 in 28. 3 O tem članek dr. Nine Plavšak: Zapleteni položaji glede etažne lastnine, Zbornik Sodobno stvarno pravo 2022, str. 22. 4 Primerjaj članek dr. Nine Plavšak: Zapleteni položaji glede etažne lastnine, Zbornik Sodobno stvarno pravo 2022, str. 30.