Jedro

ZVKSES ne spreminja materialnopravnih temeljev za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Izbriše se zaznamba zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

1. Izpodbijani sklep zavrača predlagateljičin ugovor zoper sklep dn. št. 26582/2007 z dne 26.2.2010, s katerim je zavrnjen predlog za vpis etažne lastnine.

2. Pritožuje se predlagateljica. Uveljavlja dva pritožbena razloga: bistvene kršitve določb postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Predlaga spremembo sklepa ali njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Opozarja na 34. čl. ZVKSES, ki izrecno ureja primere, ko prodajalec, investitor posameznih delov stavbe v roku iz 30. čl. istega zakona ne vloži predloga za vpis etažne lastnine. V konkretnem primeru prodajalec predloga ni vložil, zato ga vlaga predlagateljica kot kupovalka. Pritožnica se je zanesla na prodajno pogodbo in splošne pogoje prodaje, ki ne predvidevajo vknjižbe drugače, kot je določeno v 34. in 35. čl. ZVKSES. Sklicuje se na 146. čl. ZZK-1, na podlagi katerega bi morala biti pozvana, da predlog dopolni. Sodišče je k dopolnitvi predloga ni pozvalo, kljub temu, da gre za odpravljivo pomanjkljivost, ki je v tem, da predlogu ni priložen sporazum solastnikov o oblikovanju etažne lastnine. ZVKSES ne ločuje kupcev glede na način oblikovanja etažne lastnine, temveč govori samo o pravici kupca posameznega dela stavbe. Zasledovati je treba 34. in 35. čl. ZVKSES, ki vse kupce posameznih delov stavb ščiti pred prodajalčevim nevestnim, nepravočasnim in nezakonitim ravnanjem. Diskriminatorno je predlagateljico – kupovalko etažne lastnine, ki se oblikuje z delitvijo solastnine – obravnavati drugače kot kupce etažne lastnine, ki se oblikuje na podlagi enostranskega pravnega posla. Ob nakupu predlagateljica ni bila seznanjena z načinom oblikovanja etažne lastnine.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Vpis sestavnih delov stavbe - etažnih enot – v zemljiško knjigo je konstitutivni element oblikovanja etažne lastnine. S tem vpisom iz enega pravnega objekta nastane več pravnih objektov, ki so samostojen predmet stvarnih pravic. V primeru, ko je že vpisana nepremičnina v lasti ene osebe, ta oseba z enostranskim pravnim aktom določi način oblikovanja novih objektov (etažnih enot). V primeru, ko je že vpisana nepremičnina v solasti več oseb, je materialno pravna podlaga oblikovanja etažnih enot sporazum o delitvi solastnine, glede katerega je potrebno soglasje vseh solastnikov, saj posel oblikovanja etažne lastnine presega posle rednega upravljanja (2. odstavek 107. čl., 108. čl. in 5. odstavek 67. čl. SPZ). Teh materialnopravnih temeljev za vpis v zemljiško knjigo Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. list RS 18/2004 s spremembami; v nadaljevanju ZVKSES) ne spreminja. Ne posega niti v 2. in 3. odstavek 188. čl. Zakona o zemljiški knjigi (Ur. list RS 58/2003 s spremembami; v nadaljevanju ZZK-1), ki te pogoje opredelita kot formalne pogoje za vpis etažne lastnine. Prvi odstavek 34. čl. ZVKSES, enako kot določilo 2. odstavka 131. čl. ZZK-1, zgolj pooblašča kupca za vložitev predloga za vpis etažne lastnine. Obe določili kupcu omogočata, da vloži predlog za vpis etažne lastnine, ne spreminjata pa materialnih pogojev za njen vpis. Zgolj v primeru, ko je prodajalec izključni lastnik stavbe, ki se preoblikuje v etažno lastnino, splošni pogoji prodaje lahko nadomestijo enostranski pravni posel o oblikovanju etažne lastnine (2. odstavek 34. čl. ZVKSES). V obravnavnem primeru ne gre za tak primer, saj je prodajalec zgolj eden od več solastnikov na parc. št. 3034 k.o. T. stoječe stavbe z identifikacijsko številko 1737-00417. 5. Pri oblikovanju etažne lastnine gre za nastanek lastninske pravice na posameznem delu zgradbe, torej na nečem, česar prej ni bilo; predmet prejšnje lastninske ali solastninske pravice se bistveno spremeni, zato mora biti zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za vpis, overjeno (23. čl. SPZ). Zemljiškoknjižno dovolilo mora biti overjeno pred dnem, ko je bil zemljiškoknjižni postopek začet (3. odstavek 149. čl. ZZK-1). Predlagateljica ne zatrjuje, da bi z overjenim sporazumom razpolagala, po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga overjen sporazum pa zaradi zgoraj navedene prepovedi ni ustrezna podlaga za vpis etažne lastnine v tem postopku. Pomanjkljivost zemljiškoknjižnega predloga je zato neodpravljiva in poziv k popravi oz. dopolnitvi predloga ni bil potreben.

6. Ker pritožbeni razlogi niso podani, je pritožba na osnovi 2. točke 3. odstavka 161. čl. ZZK-1 zavrnjena in dovoljen izbris zaznambe zavrnitve vpisa. Odločitev o zavrnitvi pritožbe vsebuje tudi zavrnitev zahtevka za plačilo stroškov postopka (2. odstavek 120. čl. ZZK-1 in 1. odstavek 35. čl. Zakona o nepravdnem postopku).