Jedro

Drugi toženki, glede na v postopku ugotovljeno dejansko stanje, ni uspelo izkazati svoje dobrovernosti. Že res, da je od prodajalke (prve toženke) zahtevala predložitev izjav predkupnih upravičencev, s katerimi se ti odpovedujejo svoji predkupni pravici, vendar pa to z vidika potrebne in zahtevane skrbnosti v okoliščinah konkretnega primera ni bilo dovolj. Glede na predhodne neuspešne dogovore s tožniki oziroma njihovimi pravnimi predniki bi morala preveriti, ali so izjavo o odpovedi predkupni pravici podpisali vsi solastniki, pa tudi, kako je prva toženka uspela pridobiti odstopne izjave solastnikov oziroma, ali je izjave res pridobila.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 5. točki izreka spremeni tako, da sta prva in druga toženka v roku 15 dni dolžni solidarno plačati tožnikom pravdne stroške v višini 1.629,94 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Druga toženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in razveljavilo prodajno pogodbo za 1/8 deleža nepremičnine ID znak 0000-2161/5-0, parc. št. 2161/5, k. o. ..., ki sta jo sklenili prva toženka kot prodajalka in druga toženka kot kupka dne 8. 7. 2015 (1. točka izreka izpodbijane sodbe); ugotovilo, da je vknjižba solastninske pravice v korist druge toženke na podlagi te pogodbe neveljavna (2. točka izreka) in odredilo izbris vpisa solastninske pravice v korist druge toženke ter vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje (3. točka izreka). Prvi toženki je naložilo sklenitev prodajnih pogodb s tožniki, in sicer s prvim do tretjim ter petim do šestim tožnikom v deležu do 3/136 nepremičnine ID znak 0000-2161/5-0, parc. št. 2161/5 k. o. ... (ID ...) za kupnino 882,35 EUR, s četrtim tožnikom pa v deležu do 2/136 do celote za kupnino 588,23 EUR (4. točka izreka). Odločilo je še, da je druga toženka dolžna tožnikom povrniti pravdne stroške (5. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje druga toženka iz pritožbenega razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavo, tožnikom pa naloži v plačilo stroške postopka. V pritožbi vztraja, da je že v odgovoru na tožbo trdila, da je priča L. prinesel sporno listino s podpisi neposredno na narok pri notarki. Te trditve tožniki niso prerekali. L. je šele ob zaslišanju izpovedal, da je listino pokazal že v odvetniški pisarni. Sodišče je spregledalo, da ostale priče o tem dejstvu niso bile vprašane, pa tudi če bi bile, o tem ne bi vedele povedati ničesar, ker jih pri podpisu pogodbe ni bilo zraven. Utemeljitev dokazne ocene na izpovedbi ene same priče, ki je edina v celotnem poslu kršila zakon, je v nasprotju s pravili o presojanju izvedenih dokazov. Sodišče ni pravilno presodilo vseh dokazov glede dejstva, ali je pritožničin pooblaščenec v času sklepanja pogodbe pri notarki sploh lahko preveril podpise na izjavi oziroma verodostojnost listine, ki jo je takrat videl prvič in edinkrat. V celoti je nekritično verjelo tožnikom in spregledalo trditve druge toženke, da je zahtevala listino s podpisi tožnikov o odpovedi predkupni pravici in torej ni bila neskrbna; da so bili tožniki pripravljeni prodati celotni delež na spornem zemljišču za 4.000,00 EUR, zato je bila kupnina v višini 5.000,00 EUR povsem skladna z dogovori, saj je L. obljubil, da bo za dogovorjeno kupnino uredil tudi razmerja z ostalimi solastniki, ki so njegovi sorodniki; da pritožnica ni imela niti možnosti preverjati ustreznosti podpisov na izjavi, saj dejanskih podpisov tožnikov nikoli ni videla; da je bila vrednost posla tako majhna, da ni bilo realno pričakovati, da bo L. izvršil kaznivo dejanje zato, da bi si pridobil 5.000,00 EUR. Pritožnica ni računala in ni bila dolžna računati z možnostjo ponareditve podpisov na listini, ki jo je zahtevala v dokaz spoštovanja predkupne pravice. Predvidevanje, da bo priča L. ponaredil podpise solastnikov nepremičnine, presega meje skrbnega ravnanja. Takšno tolmačenje potrebne in pričakovane skrbnosti v pravnem prometu je preširoko in brez pravne podlage. Izpodbija tudi odločitev sodišča prve stopnje, da je dolžna nositi vse pravdne stroške. Pritožnica s svojimi dejanji ni povzročila teka te pravde. Jedro spora je ponareditev podpisov solastnikov, to pa je kaznivo dejanje prve toženke oziroma njenega pooblaščenca.

3. Tožniki na pritožbo niso podali odgovora.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožniki uveljavljajo kršitev predkupne pravice, ki jim kot solastnikom pripada na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ1. S tožbo so zahtevali razveljavitev prodajne pogodbe z dne 8. 7. 2015, s katero je prva toženka prodala svoj 1/8 solastniški delež nepremičnine na parc. št. 2161/5, k. o. ..., drugi toženki. Hkrati so zahtevali, da prva toženka sklene prodajne pogodbe z njimi za skupno kupnino 5.000,00 EUR, v sorazmerju z njihovimi idealnimi deleži in jim izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na njihovo ime, sicer bo tako listino nadomestila sodba.

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo. Odločitev je oprlo na ugotovitev, da pritožnica v času sklepanja pogodbe ni ravnala s potrebno skrbnostjo oziroma ni bila v dobri veri glede upoštevanja in spoštovanja predkupne pravice solastnikov na sporni nepremičnini.

7. Pogoj za uveljavljanje razveljavitvenega zahtevka je, poleg neobveščenosti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji in prodajnih pogojih, nedobrovernost tretjega. Samo če je bilo tretjemu znano ali mu ni moglo ostati neznano, da se s pogodbo, ki jo sklepa, krši predkupna pravica, lahko predkupni upravičenec uveljavlja izpodbojni zahtevek. Pri presoji dobre vere je bistveno vprašanje poizvedovalne dolžnosti kupca pri sklenitvi prodajne pogodbe. Pri tem je sklicevanje kupca, da za obstoj predkupne pravice solastnika ni vedel, neupoštevno, če gre za zakonito predkupno pravico, kot v obravnavanem primeru. Šteje se, da je vsakomur znana. Ta domneva se nanaša na vedenje o obstoju predkupne pravice, ne pa tudi na ravnanje lastnika stvari. Vprašanje, ki se postavlja v obravnavanem primeru, je, kakšno ravnanje pričakujemo od kupca, ki ve ali mora vedeti za obstoj predkupne pravice. Od skrbnega kupca je v takšnem primeru mogoče pričakovati, da opravi poizvedbe glede spoštovanja predkupne pravice, za katero bi (vsaj) moral vedeti, in da od prodajalca zahteva določene dokaze glede izpolnitve obveznosti iz naslova predkupne pravice.2

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da drugi toženki, glede na v postopku ugotovljeno dejansko stanje, ki ga pritožba ne uspe izpodbiti, ni uspelo izkazati svoje dobrovernosti. Že res, kar trdi tudi v pritožbi, da je od prodajalke, tj. prve toženke, zahtevala predložitev izjav predkupnih upravičencev, s katerimi se ti odpovedujejo svoji predkupni pravici, vendar pa to z vidika potrebne in zahtevane skrbnosti v okoliščinah konkretnega primera ni bilo dovolj. Glede na predhodne neuspešne dogovore s tožniki oziroma njihovimi pravnimi predniki bi morala preveriti, ali so izjavo o odpovedi predkupni pravici podpisali vsi solastniki, pa tudi, kako je prva toženka uspela pridobiti odstopne izjave solastnikov oziroma, ali je izjave res pridobila.

9. Ni sporno, kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, da se je druga toženka pred sklenitvijo izpodbijane pogodbe dogovarjala s tožniki (in s prvo toženko) za odškodnino oziroma nadomestilo v zameno za soglasje vseh solastnikov za uporabo solastnega pločnika, da pa do soglasja ni prišlo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija). Neizpodbijana je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je druga toženka vedela, da na strani solastnikov dogovora ni bilo mogoče doseči ravno s prvo toženko, prav z njo pa se je nato začela dogovarjati za odkup solastniškega deleža in prav ona (preko sina L.) je pridobila izjave ostalih solastnikov, da se odpovedujejo svoji predkupni pravici. Upoštevajoč še dejstvo, da bi že ob primerjavi podatkov o lastništvu sporne nepremičnine v zemljiški knjigi (za katere velja domneva, da so vsakomur znani) druga toženka morala opaziti, da izjave ni podpisal prvi tožnik, kot tudi, da je bil pri enem od solastnikov vpisan odvzem poslovne sposobnosti, pa podpisa CSD na izjavi zanj ni bilo, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da druga toženka pri sklepanju izpodbijane pogodbe ni ravnala dovolj skrbno oziroma da ni mogoče sklepati, da je bila v dobri veri. Navedeno ne pomeni, da bi morala predvidevati, da bo sin prve toženke ponaredil podpise ostalih solastnikov. Niti ni bila dolžna preverjati pristnosti podpisov, kot navaja v pritožbi. V danih okoliščinah pa je bilo od nje mogoče pričakovati takšno mero skrbnega ravnanja, da bi preverila vsaj, kako je sin prve toženke uspel pridobiti podpise solastnikov, čeprav so se njihova predhodna dogovarjanja glede nadomestila končala neuspešno, kot tudi, ali so izjavo podpisali vsi zemljiškoknjižni solastniki. Takšna skrbnost tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ustreza razumni meri skrbnega ravnanja v pravnem prometu.

10. Tudi sicer druga toženka s pritožbenimi navedbami zaključka sodišča prve stopnje v ničemer ne omaje. Trditev, pri kateri vztraja v pritožbi, da je sin prve toženke L. prinesel listino s podpisi šele na notarsko overitev pogodbe, je ta, ko je bil zaslišan, zanikal sam. Celo, če bi navedeno držalo, to na izpodbijano odločitev in na ugotovitve sodišča o premajhni skrbnosti pritožnice pri sklepanju pogodbe s prvo toženko ne bi moglo vplivati. Upoštevaje namen zakonske ureditve predkupne pravice je brez pomena tudi sklicevanje na vrednost posla oziroma višino kupnine, ki jo je za sporni solastniški delež plačala pritožnica. Samo če predkupni upravičenci svoje pravice ne bi izkoristili oziroma ne bi želeli izkoristiti, bi lahko prva toženka sklenila prodajno pogodbo s tretjo osebo - v konkretnem primeru s pritožnico.

11. Utemeljena pa je pritožba v stroškovnem delu. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe pravilno ugotovilo, da sta prva in druga toženka enotni in nujni sospornici. Sosporniki krijejo stroške po enakih delih (prvi odstavek 161. člena ZPP3), skladno s tretjim odstavkom 161. člena ZPP pa je pri solidarnih zavezancih solidarna tudi njihova odgovornost za stroške, prisojene nasprotni stranki. Ker sta toženki nerazdelno odgovorni glede glavne stvari, sta dolžni stroške povrniti tožnikom solidarno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi druge toženke delno ugodilo in spremenilo odločitev o stroških postopka tako, da je prvi in drugi toženki naložilo solidarno obveznost, da tožnikom povrneta njihove pravdne stroške v višini 1.629,94 EUR4 z zakonskimi zamudnimi obrestmi (peta alineja 358. člena ZPP). V preostalem pa, kot je bilo obrazloženo, pritožba ni utemeljena, prav tako niso bile storjene kršitve, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Zavrnitev pritožbe glede glavne stvari obsega tudi zavrnitev zahteve za povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Po določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP nosi stroške pritožbenega postopka pritožnica sama, saj je s pritožbo (delno) uspela le v stroškovnem delu.

1 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002 s spremembami. 2 Glej M. Juhart v: N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 321. 3 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami. 4 Pravilnosti odmere stroškov pritožba ne izpodbija.