Jedro

Stranka se lahko že s sklicevanjem na spremenjene okoliščine upre zahtevku na sklenitev glavne pogodbe; če pa je pogodba že deloma izpolnjena, sme zahtevati vrnitev po pravilih o neupravičeni pridobitvi. To terjatev lahko uveljavlja v splošnem petletnem zastaralnem roku. Enoletni subjektivni rok iz prvega odstavka 99. člena OZ se nanaša le na razveljavitev pogodbe, ki je izpodbojna zaradi napak volje.

Ker so okoliščine, ki naj bi tožnici oteževale gradnjo, obstajale že ob sklenitvi sporne predpogodbe, ne gre za spremenjene okoliščine in se tožnica nanje ne more sklicevati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin zahtevek za razvezo kupoprodajne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili 9. 6. 2006. Prav tako je zavrnilo tožničin zahtevek, da ji mora toženka plačati 300.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18. 6. 2006 dalje. Tožnici pa je naložilo, da mora toženki povrniti 4.721,00 EUR pravdnih stroškov z obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Tožnica se v pritožbi sklicuje na bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Predlaga, naj sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo spremeni in njenemu tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožnica je predpogodbo sklenila zato, da bi na kupljenih nepremičninah zgradila stanovanjsko poslovni objekt, v ta namen pa je nameravala kupiti tudi solastne deleže ostalih solastnikov stanovanjske stavbe, vpisane v vl. št. 515 k.o. x. Pravdni stranki sta se zato pri odvetniku X dogovorili, da toženka ne bo ničesar podpisovala brez tožničinega soglasja, posebej pa se ne bo odpovedala svojemu predkupnemu upravičenju. Toženka je vedela za tožničin pogodbeni namen, saj je celo pomagala pri nakupu drugih stanovanj v objektu. Odvetnik X, ki je tožnici obljubljal predkupno pravico, je bil toženkin pooblaščenec, zato je tožnica njegove izjave upoštevala kot toženkine. Toženka bi morala o tem, da namerava D.T. prodati svoje stanovanje, pisno opozoriti tožnico ali vsaj svojega pooblaščenca. Namesto tega je podpisala, da se odpoveduje svoji predkupni pravici, s čimer je kršila ustni dogovor s tožnico. Sporni zvočni posnetek sestanka med M.K. in S. T. je bil dopusten dokaz, ki bi ga sodišče prve stopnje moralo upoštevati. Sicer pa je tudi X potrdil, da je toženka plačala T. za njegovo izjavo, pa se sodišče do tega ni opredelilo. Tudi vseh predlaganih dokazov ni izvedlo, čeprav bi izvedenec gradbene stroke potrdil, da tožnica ne bi mogla zgraditi načrtovanega objekta brez nakupa sosednjega zemljišča in dodatnih stroškov; to bi lahko potrdil tudi priča J.K., medtem ko bi priči A.F. in M.D. izpovedali, kakšen je bil tožničin namen glede nakupa nepremičnin in kakšne aktivnosti je v zvezi s tem že izvedla.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Opozarja, da je tožnica v pravdi ves čas spreminjala in dopolnjevala svojo trditveno podlago ter jo tako prilagajala poteku postopka. Okoliščine, na katere se sklicuje, so bile tožnici znane že ob sklenitvi predpogodbe, ali pa jih je po sklenitvi zakrivila sama in se zato nanje ni upravičena sklicevati. Sicer pa toženka vztraja, da je bila tožba prepozna, saj je tožnica za sporno prodajo T. stanovanja izvedela že 13. 2. 2009, ko je bil vložen zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice, in ne šele aprila 2009. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je s tožbo zahtevala razvezo predpogodbe s toženko zaradi spremenjenih okoliščin in vrnitev dela kupnine, ki ga je že plačala v zvezi z nameravanim nakupom toženkinih nepremičnin. Predpogodba je bila sklenjena 9. 6. 2006, tožba pa vložena 31. 3. 2010. Vprašanje pravočasnosti tožbe, na katerega znova opozarja toženka, za to pravdo ni pomembno. Zaradi spremenjenih okoliščin namreč predpogodbe ni treba razvezati, ker po šestem odstavku 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ) predpogodba v takem primeru ne veže. Stranka se zato lahko že s sklicevanjem na spremenjene okoliščine upre zahtevku na sklenitev glavne pogodbe; če pa je pogodba že deloma izpolnjena, sme zahtevati vrnitev po pravilih o neupravičeni pridobitvi (190. člen OZ). To terjatev lahko uveljavlja v splošnem petletnem zastaralnem roku (346. člen OZ), ki za tožnico ob vložitvi tožbe še ni potekel. Tožba torej ni bila prepozna. Enoletni subjektivni rok iz prvega odstavka 99. člena OZ, na katerega se sklicuje toženka, se nanaša le na razveljavitev pogodbe, ki je izpodbojna zaradi napak volje. Čeprav nekatere tožničine trditve merijo tudi na to, da naj bi jo toženka ob sklenitvi predpogodbe prevarala, pa tožnica tem trditvam ni prilagodila svojega tožbenega predloga; kot navedeno, s tožbo terja razvezo in ne razveljavitve predpogodbe.

6. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku pravilno zaključilo, da sklenjena predpogodba (še) veže pravdni stranki. Okoliščine, zaradi katerih tožnica po lastni trditvi ne more doseči namena pogodbe, namreč ne ustrezajo pravnemu standardu spremenjenih okoliščin (112. člen OZ). Razvezo pogodbe lahko omogočijo samo tiste spremenjene okoliščine, ki so nastopile po sklenitvi pogodbe, stranka, ki se nanje sklicuje pa jih ob sklenitvi pogodbe ni mogla upoštevati in se jim tudi ni mogla izogniti ali odkloniti njihovih posledic. Tožnica je sprva kot spremenjeno okoliščino navajala toženkino kršitev dogovora o uveljavljanju njene predkupne pravice pri prodaji stanovanja D.T., pozneje pa še dejstvo, da naj bi toženka ob sklepanju predpogodbe zamolčala podatek o tem, da tožnica, brez nakupa sosednjega zemljišča in dodatnih stroškov, na njenih nepremičninah ne bo mogla graditi v načrtovanem obsegu. Sodišče prve stopnje je te tožničine trditve v izpodbijani sodbi prepričljivo zavrnilo. Ugotovilo je namreč, da se lastnosti spornih nepremičnin, ki naj bi vplivale na zahtevnost in ceno gradnje, po sklenitvi sporne predpogodbe niso spreminjale. Tudi prostorski akt je bil sprejet že v letu 2002. Če bi tožnica pri sklepanju predpogodbe ravnala s skrbnostjo, ki se pričakuje v pravnem prometu, ji te okoliščine ne bi mogle ostati neznane. Poleg tega sta se pravdni stranki dogovorili za nakup po načelu „videno - kupljeno“. Tožnica je v 1. členu predpogodbe izrecno potrdila, da je opravila ogled vseh nepremičnin in da ji je znano njihovo stanje v naravi. Ker so torej okoliščine, ki naj bi tožnici oteževale gradnjo, obstajale že ob sklenitvi sporne predpogodbe, ne gre za spremenjene okoliščine in se tožnica nanje ne more sklicevati.

7. Sodišče prve stopnje pa je utemeljeno podvomilo tudi o obstoju zatrjevanega ustnega dogovora o uveljavljanju toženkine predkupne pravice. Toženka je namreč takšen dogovor prepričljivo zanikala, zato ji je sodišče prve stopnje upravičeno verjelo. Te presoje tožnica niti z obširnimi pritožbenimi pomisleki o domnevni neverodostojnosti toženke ne more omajati. Sodeč po izpovedi priče X, ki jo pritožba posebej izpostavlja, je bila toženka očitno pripravljena sodelovati pri pridobivanju solastninskih deležev ostalih solastnikov stavbe, vendar pa tožnici ni uspelo dokazati, da bi pravdni stranki natančno opredelili njune obveznosti v zvezi s tem. Če bi bil zatrjevani ustni dogovor o uveljavljanju toženkine predkupne pravice res tako pomemben za uresničitev tožničinega pogodbenega namena, bi ga pravdni stranki gotovo zapisali v predpogodbo. Končno sporna toženkina izjava o odpovedi predkupni pravici ob prodaji stanovanja D.T. ni mogla imeti nobene teže tudi zato, ker je takrat zakonski rok za uveljavitev te pravice že potekel, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi. Preostale ugotovitve, ki se nanašajo na ravnanje pravdnih strank ob prodaji stanovanja D.T., po presoji pritožbenega sodišča niso relevantne, zato so odveč tudi obširne pritožbene trditve, ki te ugotovitve izpodbijajo.

8. Čeprav vsi predlagani dokazi niso bili izvedeni, je bilo dejansko stanje v postopku na prvi stopnji pravilno ugotovljeno. S poslušanjem spornega zvočnega posnetka, ki ga sodišče prve stopnje ni dopustilo, ne bi bilo mogoče (drugače) ugotoviti nobenega odločilnega dejstva. Tudi tisti dokazi, na katere se ponovno sklicuje tožnica v pritožbi, niso bili potrebni. Tožničin pogodbeni namen je bil v dokaznem postopku ugotovljen in sodeč potrditvah pravdnih strank niti ni sporen, medtem ko dokazovanje zatrjevanih dejanskih in pravnih ovir pri načrtovani gradnji ne bi moglo privesti do drugačne odločitve o tožbenem zahtevku, saj bi tožnica na te okoliščine, kot je že bilo navedeno, morala računati ob sklenitvi predpogodbe.

9. Pritožbeni preizkus je še pokazal, da v postopku na prvi stopnji ni bilo uradoma upoštevnih procesnih kršitev, drugih pa tožnica v pritožbi obrazloženo ne uveljavlja. Ker torej pritožbeni razlogi niso podani, je sodišče druge stopnje njeno pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

10. Tožnica je s pritožbo propadla, zato do povračila svojih stroškov zanjo ni upravičena. Ker tudi toženka s svojim odgovorom ni bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi, je sodišče odločilo, da morata obe pravdni stranki svoje pritožbene stroške kriti sami (prvi odstavek 165. člena ZPP).