Jedro

v obravnavani zadevi niso podani pogoji za prepovedan (prikrit) komisorni dogovor, saj sporni objekt s spornim poslom ni bil dan v zastavo, niti ni bil nikdar v lasti tožeče stranke (niti ni bila ta stranka imetnica obligacijskega zahtevka za prenos lastninske pravice), zato si tožena stranka v razmerju do tožeče stranke sploh ni mogla izgovoriti pravice, da si bo objekt prilastila, če posojilna terjatev ob zapadlosti ne bo plačana.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji mora tožena stranka plačati glavnico v višini 3.412.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od posameznih mesečnih najemnin v višini 12.500,00 EUR za čas od zapadlosti posamezne mesečne najemnine do plačila, kot je to natančno razvidno v točki 1 izreka izpodbijane sodne odločbe. Poleg tega je sodišče prve stopnje naložilo tožeči stranki, ki je v pravdi izgubila, da mora v roku 15 dni poravnati toženi stranki 792,86 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper to sodbo se je zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu, pri čemer je predlagala sodišču druge stopnje, da izpodbijano sodbo spremeni in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi navaja, da je imela tožeča stranka na podlagi pogodbe št. 1 v najemu (za čas 23 let) zemljišče, na katerem stoji sporni objekt. Po izteku najema naj bi objekt prešel v last in posest tožene stranke. Sodišče tega nedvoumnega priznanja lastninske pravice ni upoštevalo, poleg tega pa je v nasprotju z listinami izvedlo svoje zaključke in pri tem spregledalo, da sta si pogodba št. 1 in posojilna pogodba št. I P 2 v nasprotju prav v določbi, ki govori o prenehanju najemnega razmerja. V 20. členu pogodbe št. 1 je predvideno predčasno prenehanje najemnega razmerja, pri čemer je tudi dogovorjeno, da tožeča stranka za neamortizirano vrednost objekta izda račun, nakar pride objekt v last in posest tožene stranke. S posojilno pogodbo (2. člen) pa je tožena stranka zavarovala svoje posojilo, da bo izvršila enostranski pobot z vrednostjo objekta ter nakazala uporabniku preostalo vrednost in objekt prevzela nemudoma po izvršenem nakazilu. Tožena stranka ni uveljavljala nobene druge možnosti zavarovanja plačila, pač pa je na omenjeni način s posojilno pogodbo skušala doseči, da bi s pobotom terjatev prišla do posesti objekta. 2. člen posojilne pogodbe omogoča nedovoljen pobot denarne in nedenarne terjatve. Iz analize pogodbenih določi pogodbe št. 1 tudi izhaja, da je tožena stranka priznana graditelju nastanek lastninske pravice na objektu in vse kasnejše prenose, vključno s priznanjem lastninske pravice v korist tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je kršilo materialno pravo tudi zato, ker je pri ugotavljanju pravice do posesti dalo prednost posojilni pogodbi. Takšen način je zgrešen, saj je vprašanje posesti in prenehanja najema določeno v 20. členu pogodbe št. 1, kjer pa sporni pobot terjatev sploh ni bil določen. Posojilna pogodba je urejala finančna vprašanja, zato tožena stranka ni mogla pridobiti posesti sporne nepremičnine na podlagi sklicevanja na svojo posojilno terjatev. Tožena stranka si je na podlagi posojilne pogodbe, oz. zaradi zavarovanja svoje terjatve, kar prilastila sporni objekt, pri čemer je samovoljno realizirala zavarovanje vračila posojila in enostransko prevzela nepremičnino. V obravnavani zadevi je šlo za prikrit komisorni dogovor, ki je prepovedan. Upnik si je v zavarovanje svoje terjatve prilastil dolžnikov objekt. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede na ugotovljena odločilna dejstva pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer tudi ni zagrešilo nobene bistvene postopkovne kršitve; niti take, na katero opozarja pritožba, niti take, na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti. Kar se tiče originarne pridobitve lastninske pravice s strani tožeče stranke (oz. njenih pravnih prednikov G.–1 d.o.o. in O.–p. d.o.o.) na spornem objektu (ki stoji na parc. št. 566/6 k.o. B.) iz naslova gradnje na tujem svetu, se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje argumentiranim razlogom in zaključku sodišča prve stopnje, da je bilo v pravdnem postopku pred Okrožnim sodiščem v Kopru, opr. št. P 3 (v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Kopru, opr. št. I Cpg 683/2006 z dne 6.9.2007) pravnomočno ugotovljeno, da pravni prednik tožeče stranke (graditelj objekta) ni mogel pridobiti lastninske pravice na objektu na podlagi takrat veljavnega 25. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Ravno tako z materialnopravnega vidika ne vzdrži pritožbeni očitek, da iz vsebine pogodbenih določil pogodbe št. 1 z dne 24.7.2001 jasno izhaja, da je tožena stranka priznala graditelju in kasneje tožeči stranki lastninsko pravico na tem objektu, upoštevaje tudi pogodbeno voljo pogodbenih strank, da bo po izteku najema zemljišča (na katerem stoji sporni objekt) objekt prešel v last in posest tožene stranke. Sodišče druge stopnje takšni interpretaciji pogodbenih določil obravnavanega pravnega razmerja ne more slediti iz več utemeljenih razlogov. Graditelj objekta (oz. tožeča stranka po pogodbi št. 1) ni mogel postati lastnik (v obligacijsko pravnem smislu) spornega objekta, saj v zvezi s prenosom lastninske pravice na tem objektu ni bil sklenjen ustrezen zavezovalni posel. Prenos lastninske pravice mora biti jasno in izrecno dogovorjen, pri čemer pravni posel ne sme zgolj posredno vsebovati (v smeri nakazovanja) pridobitve lastninske pravice, kot to zmotno ocenjuje obravnavana pritožba. Glede zemljišča, na katerem stoji sporni objekt, sta pravdni stranki po pogodbi št. 1 dogovorili 23 letni najem; po prenehanju najemnega razmerja pa naj bi prešel objekt v last in posest tožene stranke brez posebne izjave. To pa po mnenju pritožbenega sodišča ne pomeni nič drugega kot to, da med strankama sploh ni bil dogovorjen obligacijski zahtevek za prenos lastninske pravice. Lastninska pravica je namreč absolutna pravica, ki ni omejena z rokom ali pogojem, zaradi tega je tudi ni mogoče ustanavljati za določen čas. V tej zvezi je treba upoštevati tudi določilo v 2. členu posojilne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili 24.7.2001 (torej istočasno s pogodbo št. 1), kjer je v zadnjem odstavku nedvoumno zapisana volja strank, da je šlo glede objekta za tako imenovani BOT posel, pri čemer bo prešel objekt v posest (in ne tudi v last) tožene stranke po izteku dogovorjenega najema.

Pritožbeno sodišče tudi ne soglaša s pritožbeno grajo v smeri, da je bilo v postopku na prvi stopnji spregledano, da sta si pogodba št. 1 in posojilna pogodba v določenem medsebojnem nasprotju: predvsem v določbah, v katerih je urejeno prenehanje spornega najemnega razmerja (20. člen pogodbe št. 1 in 2. člen posojilne pogodbe). Pogodbi med istima strankama nista bili sklenjeni le istočasno (na isti dan), temveč posojilna pogodba v 2. členu izrecno omenja pogodbo št. 1 in pravzaprav izhaja iz veljavnosti tega pogodbenega razmerja. Več kot očitno je, da je šlo med strankama za kompleksno pogodbeno razmerje in da sta bili obe pogodbi v medsebojni soodvisnosti. Po oceni pritožbenega sodišča si zato določili 20. člena pogodbe št. 1 in 2. člena posojilne pogodbe nista nasprotovali, marveč sta se, ravno nasprotno, vsebinsko dopolnjevali. Prav v 2. členu posojilne pogodbe sta pogodbeni stranki dogovorili (novo) možnost predčasnega prenehanja pogodbenega razmerja (glede na razloge, ki so vsebovani v 20. členu pogodbe št. 1), in sicer s pisno odpovedjo tožene stranke (posojilodajalca) zaradi pogodbenih kršitev tožeče stranke (posojilojemalca), ki zadevajo pravočasnost vračanja prejetega posojila po posojilni pogodbi in aneksih k tej pogodbi. Glede na neprerekano ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka zaradi nepravočasnega vračanja posojila z odpovedjo z dne 5.11.2001 (priloga A4) odstopila od pogodbenega razmerja, je bila tudi po mnenju pritožbenega sodišča upravičena zahtevati vračilo celotnega zneska vseh terjatev iz naslova danega posojila in prevzeti objekt ter izvršiti enostranski pobot te terjatve z dogovorjeno (neamortizirano) vrednostjo objekta po pogodbi št. 1, in sicer do višine najnižje terjatve. V 2. členu posojilne pogodbe sta se pravdni stranki dogovorili, da se njune vzajemne (takrat še bodoče) terjatve štejejo za pobotane ob izpolnitvi natančno določenih pogojev (prenehanje pogodbenega razmerja z odpovedjo zaradi nepravočasnega vračanja posojila; vračilo vsega danega po posojilni pogodbi; vračilo danega po pogodbi št. 1 – prevzem objekta s strani L. K. d.d. in plačilo neamortizirane vrednosti objekta; pobot medsebojnih terjatev z enostransko pobotno izjavo). Iz tega razloga tudi ne drži pritožbena navedba, da je šlo za nedovoljeno pobotanje nedenarne in denarne terjatve, saj si v fazi sklenitve omenjenega dogovora glede pobota terjatvi niti nasprotij nista mogla stati. Do pobotanja je lahko prišlo šele takrat, ko so se izpolnili omenjeni pogoji. Tedaj (ob pobotni izjavi tožene stranke) pa sta si stali nasproti dve vzajemni denarni terjatvi, zato pritožbeno sodišče ocenjuje, da so bili izpolnjeni pogoji za prisilen pobot po 336. in 337. členu Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika – OZ. V tem trenutku je celovito pogodbeno razmerje med strankama (predčasno) prenehalo in stranki sta bili dolžni v skladu z določili 210. člena ZOR v zvezi s 1060. členom OZ vrniti tisto, kar sta prejeli iz kasneje odpadle pravne podlage. Iz tega sledi, da je prenehala tudi pravica tožeče stranke do posesti objekta, zato je bila tožena stranka tudi upravičena do vrnitve posesti tega objekta, hkrati pa je nastala njena obveznost, da tožeči stranki povrne še vrednost neamortiziranih vlaganj v izgradnjo tega objekta. Pritožbeno sodišče glede na povedano ugotavlja, da tožena stranka ni samovoljno realizirala zavarovanja vračila svojega posojila in protipravno prevzela posest nad spornim objektom. Konec koncev bi tožeča stranka takšen razvoj dogodkov lahko preprečila že s tem, da bi redno in pravočasno izpolnjevala svoje obveznosti po posojilni pogodbi, kot je to prepričljivo zaključilo tudi sodišče prve stopnje.

Posojilna pogodba je vsekakor v 2. členu določala opisani način zavarovanja posojilne terjatve tožene stranke, pri čemer, kot je že bilo rečeno, ni šlo za nedovoljeno sredstvo zavarovanja v tem smislu, da bi bilo to določilo v kakršnikoli opreki s pogodbenimi določbami pogodbe št. 1. Poleg tega v obravnavani zadevi tudi niso podani pogoji za prepovedan (prikrit) komisorni dogovor, saj sporni objekt s spornim poslom ni bil dan v zastavo, niti ni bil nikdar v lasti tožeče stranke (niti ni bila ta stranka imetnica obligacijskega zahtevka za prenos lastninske pravice), zato si tožena stranka v razmerju do tožeče stranke sploh ni mogla izgovoriti pravice, da si bo objekt prilastila, če posojilna terjatev ob zapadlosti ne bo plačana.

Pritožbeno sodišče je zaradi omenjenih razlogov pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP).