Modern Legal
  • Napreden AI iskalnik za hitro iskanje primerov
  • Dostop do celotne evropske in slovenske sodne prakse
  • Samodejno označevanje ključnih relevantnih odstavkov
Začni iskati!

Podobni dokumenti

Ogledaj podobne dokumente za vaš primer.

Prijavi se in poglej več podobnih dokumentov

Prijavite se za brezplačno preizkusno obdobje in prihranite ure pri iskanju sodne prakse.

VSL Sodba II Cp 726/2024

ECLI:SI:VSLJ:2024:II.CP.726.2024 Civilni oddelek

etažna lastnina etažna lastnina v večstanovanjski stavbi splošni skupni del posebni skupni del večstanovanjske stavbe solastnina na skupnih delih v etažni lastnini dejanska raba posameznega dela stavbe parkirna mesta povezanost parkirnega prostora s stanovanjem pridobitev lastninske pravice v stečajnem postopku pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom izvedeni način pridobitve lastninske pravice nastanek etažne lastnine akt o oblikovanju etažne lastnine občinski prostorski načrt (OPN) gradbeno dovoljenje določitev splošnih pogojev prodaje v obliki notarskega zapisa uporaba ZVKSES sklepčnost tožbe ugotovitveni tožbeni zahtevek pravilnost tožbenega zahtevka ničnost zahtevek na izpolnitev pogodbene obveznosti odškodninski zahtevek zaradi neizpolnitve pogodbe
Višje sodišče v Ljubljani
23. september 2024

Povzetek

Sodišče je zavrnilo pritožbo tožnikov, ki so trdili, da so parkirna mesta v etažni lastnini skupni deli stavbe. Sodišče je ugotovilo, da parkirna mesta ne sodijo med skupne dele, saj so bila v aktu o oblikovanju etažne lastnine opredeljena kot posamezni deli. Pritožniki so se sklicevali na splošne pogoje, ki naj bi določali parkirna mesta kot skupne dele, vendar sodišče ni našlo pravne podlage za to. Sodišče je potrdilo, da je pravni naslov za pridobitev solastninske pravice pravni posel in ne zakon, ter da je vknjižba ključna za pridobitev solastninske pravice na skupnih delih.
  • Pridobitev solastninske pravice na skupnih delih stavbe ob hkratni pridobitvi lastninske pravice na posameznem delu.Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe.
  • Pravni naslov za pridobitev solastninske pravice.Pravni naslov za pridobitev solastninske pravice je pravni posel in ne zakon.
  • Učinki vknjižbe na solastninsko pravico na skupnih delih.Kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo.
  • Opredelitev parkirnih prostorov kot skupnih delov stavbe.Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.
  • Zakonodajne omejitve pri oblikovanju etažne lastnine.Lastnik nepremičnine je pri oblikovanju etažne lastnine omejen z zakonskimi določbami.
  • Vloga splošnih pogojev pri oblikovanju etažne lastnine.Splošni pogoji nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe.
  • Pravna narava parkirnih mest v etažni lastnini.Parkirna mesta za obiskovalce so nujno potrebna za normalno funkcioniranje stavbe.
  • Ugotovitvena tožba in njena uporaba.Zunajknjižni resnični lastnik nepremičnine ima na razpolago ugotovitveno tožbo.
Z Googlom najdeš veliko.
Z nami najdeš vse. Preizkusi zdaj!

Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!

Tara K., odvetnica

Jedro

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek.

Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe.

Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev, da so deli stavbe z ID znakom 0000-1111-2726 do 0000-1111-2902 splošni skupni deli stavbe 0000-1111 v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe.

2.Tožniki in sosporniška intervenientka v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavljajo pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pred sodiščem prve stopnje so zatrjevali, - da so etažni lastniki stavbe X., zgrajene v letih 2007 in 2008, - da gre za izredno veliko večstanovanjsko stavbo, ki za normalno funkcioniranje potrebuje parkirišče za obiskovalce, - da je bila to obvezna zahteva prostorskega akta in gradbenega dovoljenja, - da so bila parkirna mesta dejansko zgrajena in da jih etažni lastniki ves čas uporabljajo, - da je investitor prodajal stanovanja in poslovne prostore pred izgradnjo in se zato uporabljajo pravila Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjski stavb (v nadaljevanju ZVKSES), - da je investitor kupce prevaral in v nasprotju z videzom, ki ga je dajal v splošnih pogojih, v kasnejšem enostranskem aktu o oblikovanju etažne lastnine parkirna mesta opredelil kot posamezne dele stavbe. Menijo, da gre obvezno za skupni del stavbe, kot je bilo določeno (obljubljeno) v splošnih pogojih. Od sodišča ne zahtevajo konstitutivne odločbe sodišča o oblikovanju etažne lastnine z učinkom ex nunc, ampak ex post ugotovitev resničnega, že obstoječega zunajknjižnega stanja. Drugačne navedbe sodišča so protispisne in same s seboj v nasprotju (14. in 15. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP). Drugače kot je na nekaterih mestih mogoče razumeti iz obrazložitve sodbe, na tožeči strani nastopajo ne le nekateri, ampak vsi etažni lastniki.

Po zakonu opredelitev posameznih in splošnih delov ni povsem prosta. Lastnik nepremičnine je pri oblikovanju etažne lastnine omejen s temi določbami. Nasprotno stališče v sodbi negira zakonske določbe, ki opredeljujejo posamezne in skupne dele (2. in 3. odst. 105. čl. Stvarnopravnega zakonika - v nadaljevanju SPZ ter 3., 4. in 5. čl. Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ-1).

V primeru prodaje stanovanj pred izgradnjo stavbe investitorja omejujejo tudi določbe ZVKSES, ki varuje kupce pred slehernimi tveganji v zvezi z bodočo etažno lastnino in potencialnimi investitorjevimi malverzacijami v zvezi s tem. Investitor je dolžan opisno opredeliti skupne dele. Če ne sprejme akta o oblikovanju etažne lastnine in ne poskrbi za vknjižbo, lahko vsak etažni lastnik to stori sam na podlagi splošnih pogojev in odločbe o vpisu v kataster stavb. V tem se izraža konstitutivna (stvarnopravna) narava splošnih pogojev, ki zavezuje vse kupce in njihove pravne naslednike. V posamičnem prodajnem razmerju ni mogoče derogirati splošnih pogojev, kolikor so materija akta o oblikovanju etažne lastnine. Enostranska sprememba pogodbenih pogojev je prepovedana tudi zato, ker gre za potrošniško pravno razmerje (Direktiva Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah - v nadaljevanju Direktiva 13/93). Sankcija za neskladje med splošnimi pogoji in aktom o oblikovanju etažne lastnine ni izrecno določena. Pravno praznino edino logično zapolnjuje stališče, da imajo splošni pogoji prednost pred aktom. Sankcija za neskladje med splošnimi pogoji in aktom o oblikovanju etažne lastnine je nadomestitvena funkcija splošnih pogojev (in ne le sankcije za neizpolnitev oziroma nepravilno izpolnitev pogodbe).

Skupni deli so opredeljeni glede na namembnost in funkcionalnost in jih investitor oziroma lastnik ne more prosto opredeliti kot posamezne dele (odločbe VS RS II Ips 909/94, II Ips 316/2013 in II Ips 81/2018 ter VSK II Cpg 31/2018).

Zmotno je stališče v izpodbijani sodbi o odločilnosti zemljiškoknjižnega vpisa. Za obstoj etažne lastnine in vsebino stvarnopravnih razmerij ter položajev, ki nastanejo na posameznih fizičnih sestavinah, je ključen pravni naslov za njen nastanek. Skupni del stavbe, ki mora na podlagi 3. odst. 105. čl SPZ in 5. čl. SZ-1 imeti tak položaj, zgolj zaradi nepravilne vknjižbe ne preneha biti skupni del in ne postane posamezni del v izključni lasti. Odločilnost vknjižbe je tudi v nasprotju z načelom kavzalnosti (40. čl. SPZ).

Zmotno je stališče, da je za vprašanje, kateri deli so posamezni in kateri skupni, odločilna volja investitorja. Konkretno je odločilno vprašanje, ali je sporno parkirišče nujno potrebno ali obvezno namenjeno in v funkciji vseh stanovanj in poslovnih prostorov v stavbi.

Zmotno je stališče, da parkirno mesto ne more biti skupni del. Iz 3. odst. 4. čl. SZ-1 in drugih predpisov ne izhaja, da skupna parkirišča niso tipični skupni deli stavb v etažni lastnini. Parkirišče za obiskovalce je nujno potrebno za normalno funkcioniranje stanovanj in poslovnih prostorov v stavbi (glede na velikost in kapacitete stavbe, lokacijo (zunaj mestnega središča brez zadostnih javnih parkirišč), izrabo pripadajočega zemljišča (maksimalna pozidava) in umestitev v stavbo (kletna etaža z dostopom do posameznih delov). Prostorski akt in gradbeno dovoljenje resda nista določila stvarnopravnega položaja spornih delov, a sta kogentno določila dejanski stan, tj. skupno namembnost in skupno funkcijo spornih delov stavbe v korist vseh etažnih lastnikov. Investitor zato ni smel določiti teh delov kot posameznih delov, drugačna določba v aktu o oblikovanju etažne lastnine pa je nična (2. odst. 88. čl. OZ).

Bistveno je, ali je investitor s splošnimi pogoji dajal kupcem videz, da bo parkirišče za obiskovalce skupni del stavbe. Splošni pogoji niso jasni. V 2. tč. 5. čl. splošnih pogojev je navedeno, da so skupni deli opredeljeni v prilogi 2, v tej prilogi pa ni opredeljeno, kakšen je stvarnopravni položaj spornih delov. Ker nobena določba splošnih pogojev ne opredeljuje stvarnopravnega položaja spornih delov, je ob upoštevanju pravila razlage v korist kupcev treba presoditi, kaj je lahko povprečni potrošnik razumel iz teh splošnih pogojev ob začetku prodaje stanovanj. Po dojemanju povprečnega udeleženca pravnega prometa so parkirišča za obiskovalce v funkciji vseh stanovanj in poslovnih prostorov v stavbi in torej skupni del stavbe. Investitor je bil dolžan zagotoviti parkirišča za obiskovalce. Stavba brez parkirišča za obiskovalce kot skupnega dela stavbe ne more normalno funkcionirati oziroma je to bistveno oteženo. V splošnih pogojih je bilo zagotovljeno 5-urno brezplačno parkiranje za obiskovalce (kar je vsebina pogodbene ureditve medsebojnih razmerij), kar ni logično, če so sporni deli v lasti tretjega (in ne etažnih lastnikov). Investitor v splošnih pogojih ni določil, da bo parkirišče za obiskovalce (p)ostalo v njegovi lasti. Po odprodaji stanovanj in poslovnih prostorov je sporno parkirišče za obiskovalce brez pridržka prepustil v upravljanje, posest in rabo.

Zmotno je stališče v sodbi o neustreznosti zahtevka. Po ustaljeni sodni praksi ima zunajknjižni resnični lastnik nepremičnine na razpolago ugotovitveno tožbo (II Ips 323/2017, II Ips 301/2016, II Ips 438/2008, II Ips 440/2008, II Ips 487/2005, II Ips 698/2008, II Ips 440/2008, II Ips 71/2011). Če je menilo, da zahtevek ni pravilen, bi jih sodišče moralo na to opozoriti v okviru materialno procesnega vodstva.

Ker načelo zaupanja v pravo velja le v primeru dobroverne pravnoposlovne pridobitve, opustitev prijave izločitvene pravice tožnikom ne more škoditi. Toženkin pravni prednik je namreč lastninsko pravico na spornih delih pridobil na podlagi sklepa iz 3. tč. 1. odst. 374. čl. Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP), za te sklepe pa pravila iz 5. odst. 299. čl. in 5. tč. 5. odst. 342. čl. ZFPPIPP ne veljajo.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožniki so etažni lastniki v večstanovanjsko-poslovni stavbi z 833 stanovanji in 33 poslovnimi prostori. Pravna prednica toženke je postala zemljiškoknjižna lastnica spornih delov na podlagi sklepa stečajnega sodišča z dne 7. 7. 2016, izdanega na podlagi 3. tč. 1. odst. 374. čl. ZFPPIPP (prenos neunovčene stečajne mase na ločitvenega stečajnega upnika).1 V oktobru 2018 je toženka objavila ponudbo za prodajo spornih delov - v naravi gre za 162 parkirnih mest v tretji etaži stavbe - in navedla, da jih kupec lahko uredi v javno parkirno hišo. Zahtevek za ugotovitev, da so ti deli splošni skupni deli stavbe in posledično v solastnini njenih vsakokratnih etažnih lastnikov, so tožniki (strjeno povzeto) utemeljevali s trditvami, - da je bilo v Splošnih pogojih, sprejetih na podlagi ZVKSES v 2008, določeno, da bodo sporni deli stavbe predstavljali skupni del stavbe, - da je akt o oblikovanju etažne lastnine, sprejet v 2009, v nasprotju s splošnimi pogoji določil, da so parkirna mesta posamezni deli stavbe, - da je ta akt zaradi nasprotja s splošnimi pogoji ničen in ga nadomestijo splošni pogoji, - da so sporni deli stavbe kot njeni splošni skupni deli v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov, - da je varstvo lastninske pravice zunajknjižnega resničnega lastnika zagotovljeno v obliki ugotovitvene tožbe.

V izpodbijani sodbi je ugotovljeno,

da je bila stavba zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja z dne 29. 6. 2007, v katerem je bilo predvideno, da bo srednji uvoz v stavbo, namenjen obiskovalcem, ločen od uvozov v stanovanjski del garaž, da bodo parkirne površine za obiskovalce v osrednjem delu druge kleti in da je v kleti predvidenih 1827 PM za stanovalce in obiskovalce,

da je bilo v občinskem prostorskem načrtu, na podlagi katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje, predvideno število potrebnih parkirnih mest, določena izhodišča za izračun tega števila in na splošno določeno, da so parkirne površine za obiskovalce predvidene v delu druge kleti stanovanjskega garažnega dela,

da je bila v elaboratu iz 2007 pri spornih delih vpisana nestanovanjska raba,

da v Splošni pogojih za prodajo stanovanj z dne 4. 3. 2008 ni določeno, da bodo sporni deli skupni deli stavbe,2 in da je v preliminarnem etažnem načrtu (kot sestavnem delu Splošnih pogojev) osrednji del 3. etaže zgolj obarvan in označen kot parkirna mesta za obiskovalce,

da je v komercialno-tehničnem opisu navedeno, da je kratkotrajno parkiranje za obiskovalce urejeno v ločenem delu kleti 2 za maksimalno 5 ur brezplačno, v ostalem pa se plača, kar jasno nakazuje, da parkiranje za obiskovalce ne bo na skupnih delih,

da so v aktu o oblikovanju etažne lastnine z dne 21. 4. 2009 sporni deli opredeljeni kot posamezni deli v izključni lasti investitorja,

da je bil vpis etažne lastnine izveden 2. 3. 2010,

da za nobenega od tožnikov ni bilo zatrjevano, da je lastninsko pravico pridobil pred vpisom etažne lastnine v zemljiško knjigo,

da je bil 18. 11. 2010 nad investitorjem začet stečajni postopek in da tožniki v tem postopku niso prijavili izločitvene pravice,

da je toženkina pravna prednica (DUTB d. d.) postala zemljiškoknjižna lastnica spornih delov na podlagi sklepa stečajnega sodišča z dne 7. 7. 2016, toženka (SDH d.d.) pa je njena univerzalna pravna naslednica,

da so etažni lastniki stavbe od 2010 do vložitve tožbe v 2019 nemoteno uporabljali sporne dele stavbe za parkiranje.

6.Zaključek sodišča prve stopnje o neutemeljenosti zahtevka za ugotovitev solastninske pravice temelji na več (prirejenih) stališčih:

da tožba ni sklepčna (etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in vpisom v zemljiško knjigo, tožbeni zahtevek pa ne ustreza vsebini sodne odločbe, ki je lahko podlaga za vpis skupnega dela v zemljiško knjigo),

da akt o oblikovanju etažne lastnine ni ničen (morebitno nasprotje s splošnimi pogoji investitorja ne utemeljuje ničnosti, ampak le zahtevek za izpolnitev pogodbe ali odškodninsko odgovornost zaradi neizpolnitve; neizpolnitev investitorjeve zaveze iz splošnih pogojev nima neposrednih stvarnopravnih posledic),

da nasprotje med aktom o oblikovanju etažne lastnine in splošnimi pogoji ni izkazano (iz zapisa splošnih pogojev ne izhaja zaveza investitorja, da bodo parkirna mesta za obiskovalce skupni deli stavbe v solastnini etažnih lastnikov; splošni pogoji so bili sprejeti zaradi zaščite kupcev pred tveganjem neizpolnitve investitorjevih obveznosti, toženka pa ni investitor; posamezni etažni lastniki so v različnih pogodbenih razmerjih (z investitorjem, toženko, tretjimi); samo prvi tožnik je sklenil pogodbo z investitorjem; splošni pogoji so vsebovali navedbo, kaj bodo skupni deli stavbe, drugega pa po ZVKSES ni bilo treba; iz gradbenega dovoljenja in predpisov ne izhaja zaveza investitorja, da funkcijo parkiranja zagotovi v obliki skupnih delov stavbe; ker parkirnih mest ni mogoče uporabljati na "skupen" način, je najustreznejša stvarnopravna ureditev garaž kot posameznih delov stavbe).

8.Neutemeljeni so očitki o bistvenih kršitvah določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodba nima pomanjkljivosti, ki bi preprečevale preizkus njene pravilnosti in zakonitosti. Zmotno ovrednotenje navedb pritožnikov, podanih pred sodiščem prve stopnje, ne more utemeljevati nobene od uveljavljenih kršitev. Da je prišlo do napake pri prenosu iz spisovne listine v sodbo in bi se ta nanašala na odločilno dejstvo, pa pritožniki niti ne uveljavljajo.

9.Etažna lastnina nastane po volji lastnika/lastnikov zgradbe, v primeru nesoglasja med solastniki pa na podlagi odločbe sodišča (107. do 110. čl. SPZ). V obeh primerih pride (pre)oblikovanja pravnega razmerja - iz ene stvari jih nastane več. Pritožniki utemeljeno uveljavljajo, da cilj te pravde ni nastanek etažne lastnine, marveč ugotovitev lastninske pripadnosti nekaterih delov stavbe. Osrednje sporno vprašanje je, ali so sporni deli stavbe njeni skupni ali posamezni deli. Sodišče prve stopnje je nanj odgovorilo. Izrecni in implicitno izraženi pritožbeni očitki, da je zgrešilo bistvo spora, niso utemeljeni.

10.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek o zmotnosti zaključka, da tožba ni sklepčna. Ni sporno, da so tožniki pridobili lastninsko pravico na posameznih delih stavbe na podlagi pravnega posla. Enako velja za solastnino etažnih lastnikov na skupnih delih. Neločljiva povezanost med lastnino na posameznem delu in solastnino vsakokratnih etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe je resda določena v zakonu (četrti odstavek 105. člena SPZ). Pravilno je zato stališče pritožnikov, da pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima - kot je navedlo že sodišče prve stopnje - pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek.

11.Pritožniki uveljavljajo, da jim gre solastninska pravica na spornih delih, ker so bili v splošnih pogojih opredeljeni kot skupni deli stavbe in je zaradi drugačne opredelitve v aktu o etažni lastnini ta pravni posel ničen, vknjižba pa ne odraža resničnega lastninskega stanja. Menijo, da je položaj istovrsten položaju, urejenem v 34. čl. ZVKSES, ko prodajalec sploh ne vloži predloga za vpis etažne lastnine ali ga ne vloži pravočasno.3

12.Tudi v položaju iz 34. čl. ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe.

13.Sodna praksa, na katero pritožniki opirajo stališče o pravilnosti ugotovitvenega zahtevka, je bila oblikovana v primerih lastninjenja in torej originarne pridobitve lastninske pravice). V sodbi II Ips 71/2013, v kateri je Vrhovno sodišče utemeljilo ustreznost ugotovitvenega zahtevka v primerjavi z izbrisno tožbo, je kot bistveno značilnost pravnega položaja, varovanega s prvo obliko varstva, izpostavilo izvenknjižni obstoj lastninske pravice.4 Pritožniki niso v takem položaju.

14.Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem pritožnikov, da opredelitev skupnih in posameznih delov stavbe v etažni lastnini ni povsem prosta, a parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

15.SPZ kot splošni predpis v 2. odst. 105. čl. SPZ določa, da mora posamezni del predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, in primeroma navaja stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. Po 3. odst. 105. čl. SPZ so skupni deli zgradbe drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba, lahko pa tudi druge nepremičnine. SZ-1 kot specialni predpis, ki ureja etažno lastnino v večstanovanjskih stavbah, je konkretnejši. Med skupne dele prišteva skupne prostore in zemljišče, skupne gradbene elemente in skupne inštalacije, naprave ter opremo (3. čl., podrobneje in primeroma pa 5. čl.).

16.Parkirni prostori (za obiskovalce) niso izrecno našteti med skupnimi deli. Upoštevaje odprtost zakonske ureditve in njihovo naravo (namembnost) ni izključeno, da jih lastnik/i/ ne opredelijo kot skupni del, ni pa to neogibno. Kogentnost obravnave parkirnih mest (za obiskovalce) kot skupnih delov stavbe ne izhaja niti iz SPZ, niti iz SZ-1, niti tega ne terja njihova namembnost z vidika funkcioniranja stavbe kot celote.5 Pravilno je tudi stališče v izpodbijani sodbi, da občinski prostorski načrt in gradbeno dovoljenje ne opredeljujeta stvarnopravnega položaja spornih delov. Zgolj opredelitev namembnosti kot skupne ne zadostuje za sklepanje o kršitvi prisilnih predpisov, ki bi utemeljevala ničnost. Gradbeno dovoljenje ni predpis, prostorski načrt pa je presplošen. Govori le o namembnosti prostorov za obiskovalce, to pa je mogoče zagotoviti na različne načine in ne le z lastninsko pripadnostjo stavbi kot celoti. Zatrjevani ničnostni razlog iz 86. čl. (v povezavi z 2. odst. 88. čl.) OZ tako ni podan.

17.Ker lastninska pripadnost spornih delov stavbe ni urejena s prisilnimi predpisi, obravnavani položaj ni istovrsten položaju, urejenem v 34. čl. ZVKSES. V obravnavanem primeru je investitor sprejel akt o vzpostavitvi etažne lastnine. Pritožniki niso dokazali ničnosti ureditve glede spornih delov. Na njegovi podlagi je bil izveden vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Pritožbeno stališče, da je zaradi neveljavnosti akta treba uporabiti neposredno splošne pogoje, je zato neutemeljeno. Posledično tudi ni podlage za sklepanje, da so etažni lastniki s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobili solastninsko pravico na spornih delih in da je podan razkorak med resničnim in zemljiškoknjižnim lastninskim stanjem. Podlage za ugoditev ugotovitvenemu zahtevku zato ni.

18.Podlaga za vpis spornih delov kot posameznih delov stavbe v zemljiško knjigo je bil akt o oblikovanju etažne lastnine. Pravilno je stališče v izpodbijani sodbi, da lahko morebitno neskladje med splošnimi pogoji in aktom o oblikovanju etažne lastnine utemeljuje le zahtevek za izpolnitev pogodbe ali odškodninsko odgovornost zaradi neizpolnitve, ki ga tožniki niso postavili. Odgovor na pritožbene očitke o zmotnosti zaključka, da ni dokazano neskladje med splošnimi pogoji in aktom o oblikovanju etažne lastnine, zato ni potreben.

19.Pritožbeni očitek o pomanjkljivem materialno procesnem vodstvu ni utemeljen. Pravdni stranki sta v več vlogah izmenjali stališča o ustreznosti zahtevanega pravnega varstva, se pravi o tem, ali iz navedb tožnikov izhaja utemeljenost zahtevka za ugotovitev solastninske pravice v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, usmerjenega zoper toženko kot zemljiškoknjižno lastnico spornih delov stavbe. Toženka je izrecno ugovarjala, da se napaka/pomanjkljivost, ki jo zatrjujejo tožniki, tiče pogodbenega razmerja med investitorjem in (tedanjimi) kupci in da v pravnem redu ni podlage, po kateri bi te posledice na način, kot je uveljavljen z zahtevkom, nosila ona. Sodišče je stranki opozorilo, da toženkini ugovori nadomeščajo materialno procesno vodstvo sodišča in da naj jih tožniki vzamejo na znanje. Opravilo je polno vsebinsko presojo z vidika cilja pravde, kot so ga začrtali tožniki s tožbenim zahtevkom.6 Nenazadnje pritožniki niti niso navedli, na katero pomanjkljivost jih sodišče ni opozorilo.

20.Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbo tožencev in sosporniškega intervenienta zavrnilo in izpodbijano delno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

21.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na smiselno uporabljenem 164. členu ZPP.

-------------------------------

1Poleg teh je prevzel še večje število stanovanj, nestanovanjskih prostorov in garažnih parkirnih mest.

2Čl. 5 Splošnih pogojev se glasi: Skupni deli stavbe, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, bodo: 1. zemljišče iz 1. točke 1. člena teh splošnih pogojev, 2. skupni deli stavbe, ki so opredeljeni v Prilogi 2: Preliminarni etažni načrt z dne 5. 10. 2007, k tem splošnim pogojem, 3. naprave in oprema v skupnih delih iz 2. točke, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov.

3Čl. 34 ZVKSES: (1) Če prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli v roku iz drugega odstavka 30. člena tega zakona ne vloži predloga za vpis etažne lastnine, lahko tak predlog vloži vsak kupec posameznega dela stavbe. (2) V primeru predloga, ki ga vloži kupec po prejšnjem odstavku, se za enostranski pravni posel lastnika o oblikovanju etažne lastnine iz drugega odstavka 188. člena ZZK-1 šteje notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov (2. točka prvega odstavka 8. člena) skupaj z identifikacijskimi številkami stavbe in njenih posameznih oziroma skupnih delov, določenih z odločbo o vpisu stavbe v kataster stavb.

4Glej 9. točko obrazložitve navedene sodbe z dne 17. 4. 2014: "V sodni praksi Vrhovnega sodišča je ustaljeno stališče, da originarni pridobitelj lastninske pravice lahko izbira med ugotovitveno tožbo in izbrisno tožbo. Ne glede na izbrisno tožbo in njeno pravno naravo se lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisane osebe ne more ustaliti, saj je vedno mogoča originarna pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, npr. na podlagi zakona, kot v obravnavanem primeru, in nima zato vpis v zemljiško knjigo na podlagi ugotovitvene sodbe nobenih konstitutivnih učinkov, temveč le deklaratorni publicitetni učinek. Zadostuje torej tožba za ugotovitev lastninske pravice kot pravno varstvo pravic zakonitega lastnika proti vknjiženemu nepravemu lastniku. Taka tožba je še primernejša v primeru, ko pred neveljavno vknjižbo ni bila vpisana pravica v korist tožeče stranke. Ker torej izbrisna tožba ni obvezna in ker se zahtevka po izbrisni in pozitivni ugotovitveni tožbi ne izključujeta, ne drži trditev o obidu zakona, če je kljub zavrženju izbrisne tožbe ugodeno ugotovitvenemu tožbenemu zahtevku." (poudarek dodan).

5V sodnih odločbah, na katere se sklicuje pritožba, ni zavzeto drugačno stališče. V zadevi VS RS II Ips 909/94 je bila predmet presoje zavrnitev zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe glede sobe in polovice kopalnice z WC-jem, v VS RS II Ips 316/2013 zahtevek za ugotovitev lastninske pravice na površinsko oddeljen del poslovnega prostora, v VS RS II Ips 81/2018 in VSK I Cpg 31/2018 pa stavbišče.

6Gre za merilo, ki po utrjenem stališču v sodni praksi predstavlja mejo sodnikovih pooblastil v okviru materialno procesnega vodstva, da ne v zbudi dvoma o nepristranskosti. Prim. sklep VS RS II Ips 62/2018 z dne 17. 5. 2018, 18. točka obrazložitve in tam navedene druge sodne odločbe.

Javne informacije Slovenije, Vrhovno sodišče Republike Slovenije

Do relevantne sodne prakse v nekaj sekundah

Dostop do celotne evropske in slovenske sodne prakse
Napreden AI iskalnik za hitro iskanje primerov
Samodejno označevanje ključnih relevantnih odstavkov

Začni iskati!

Prijavite se za brezplačno preizkusno obdobje in prihranite več ur tedensko pri iskanju sodne prakse.Začni iskati!

Pri Modern Legal skupaj s pravnimi strokovnjaki razvijamo vrhunski iskalnik sodne prakse. S pomočjo umetne inteligence hitro in preprosto poiščite relevantne evropske in slovenske sodne odločitve ter prihranite čas za pomembnejše naloge.

Kontaktiraj nas

Tivolska cesta 48, 1000 Ljubljana, Slovenia