Jedro

29. člen ZVKSES izrecno dovoljuje in priznava aktivno legitimacijo upravnika, ki lahko in mora za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov izvajalca tako obvestiti o napakah na skupnih delih stavbe, kot tudi proti njemu uveljavljati posamezne zahtevke.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v 1. in 2. točki pod III in v stroškovnem delu pod IV. razveljavi in v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, v preostalem delu v 3. točki pod III pa se pritožba zavrne in izpodbijana sodba potrdi.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na odpravo napak pri izgradnji objekta P. D., ki jih je tožnica posebej precizirala, prav tako pa je zavrnilo tudi odločitev o plačilu odškodnine v znesku 6.259,39 EUR s pripadki. Tožeči stranki je naložilo, da povrne toženi stranki pravdne stroške v višini 2.095,16 EUR.

Zoper zavrnilni del sodbe in zoper stroške se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da sodišče njeni pritožbi ugodi tako, da izpodbijano sodbo spremeni in zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje. Tožeča stranka se v pritožbi prvenstveno sklicuje na 29. člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih hiš (ZVKSES), po katerem je aktivna legitimacija tožeče stranke podana.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Strinjala se je z razlogi izpodbijane sodbe.

Pritožba je v pretežnem delu v kolikor se nanaša na odpravo napak utemeljena, ni pa utemeljena na plačilo odškodnine v znesku 6.259,39 EUR.

Prvostopno sodišče je zahtevek tožeče stranke zavrnilo zato, ker je ocenilo, da ni podana aktivna legitimacija tožeče stranke. Tožeča stranka E. P. d.o.o. je namreč upravnik objekta P. D., ki je vložila zoper izvajalca del – toženo stranko tožbo, čeprav bi lahko po oceni prvostopnega sodišča vložili tožbo zgolj etažni lastniki oziroma upravnik v njihovem imenu. Pri tem se je sklicevalo na določbe 118. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), 50. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in 26. člena Obligacijskega zakona (OZ).

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v navedenem primeru prvostopno sodišče dejansko spregledalo 29. člen ZVKSES, ki določa, da upravnik mora in je upravičen za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov prodajalca oziroma izvajalca del na stavbi obvestiti o napakah na skupnih delih stavbe in proti njim uveljavljati zahtevke na podlagi odgovornosti za stvarne napake oziroma garancije za brezhibno delovanje naprav in opreme. Navedeno zakonsko določilo tako izrecno dovoljuje in priznava aktivno legitimacijo upravnika, ki po navedenem določilu lahko in mora za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov izvajalca obvestiti o napakah na skupnih delih stavbe, kot tudi proti njemu uveljavljati posamezne zahtevke. Za takšen zahtevek kot izhaja iz 1. in 2. točke pod III izreka prvostopne sodbe je torej aktivna legitimacija upravnika – tožnika podana.

Priložen zapisnik o prevzemu skupnih delov poslovno stanovanjskega centra D. z dne 02. 03. 2003 (priloga A 3) potrjuje, da je tožnik kot upravnik od investitorja stavbo prevzel, dopis z dne 29. 05. 2005 pa, da je tožnik po pooblastilu etažnih lastnikov objekta P. D. vse napake, ki se uveljavljajo v tožbenem zahtevku pri toženi stranki kot izvajalcu, tudi ustrezno reklamiral. Zato je odločitev prvostopnega sodišča, da za odpravo napak na skupnih delih stavbe ni aktivno legitimiran, materialnopravno napačna. Zaradi nepravilno uporabljenih določb materialnega prava, prvostopno sodišče tudi nepravilno ni izvedlo predlaganih dokazov o zahtevku glede odprave napak in zato v sodbi dejanskega stanja v zvezi z odpravo napak ni ugotavljalo. Zato je bilo treba pritožbi tožeče stranke, v kolikor se njen zahtevek nanaša na odpravo napak, ugoditi in v skladu s 355. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) sodbo v tem delu pod 1. in 2. točko III in v posledici tega v stroškovnem delu pod IV razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje o samem zahtevku tožeče stranke.

Pritožba tožeče stranke pa ni utemeljena, v kolikor se nanaša na odškodnino v znesku 6.259,39 EUR (odločitev pod točko 3 III izreka). Iz pritožbenih navedb je razvidno, da uveljavlja tožnik odškodnino v tem znesku v zvezi z nevšečnostmi z zamakanjem, čiščenjem, neprijetnosti v zvezi z zaudarjanjem iz jaškov, prepihom, estetskimi motnjami in zaradi psihičnih stresov lastnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je v tem delu zahtevek že na podlagi tožbenih navedb nesklepčen, poleg tega pa zakon (29. člen ZVKSES) ne daje upravniku legitimacije za plačilo odškodnine s strani etažnih lastnikov, ampak zgolj za odpravo stvarnih napak oziroma garancije na skupnih delih stavbe. Zato je odločitev prvostopnega sodišča v tem delu, ko je zahtevek zavrnilo, pravilna. Tudi sicer so za plačilo odškodnine predvidene točno določene predpostavke, ki jih tožeča stranka niti ni navajala,niti obrazložila. Odločitev v tem delu temelji na 353. členu ZPP.

Glede na to, da je bil pretežni del prvostopne odločbe razveljavljen, je pritožbeno sodišče odločitev o stroških postopka pridržalo za končno odločbo (4. odstavek 165. člena ZPP).