Jedro

Lastniki etažnih enot večstanovanjske stavbe, ki so pogodbo o upravljanju sklepali skupaj z etažnimi lastniki drugih stavb v soseski, lahko pogodbo o upravljanju svoje stavbe upravniku odpovedo, ker je predmet upravljanja stavba in ne soseska. Pri opredeljevanju, ali je določena gradbena enota stavba, je sodišče vezano na podatke katastra stavb. Ker je kataster stavb uradna evidenca stavb, z ogledom ali izpovedbami strank in prič drugačnega stanja, kot ga ta evidenca izkazuje, sodišče ne more ugotoviti in je na te podatke vezano.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 107849/2011-2 z dne 26.7.2011 razveljavilo tudi v prvem in tretjem dostavku izreka in zavrnilo zahtevek za plačilo 112,83 EUR z obrestmi, 27,57 EUR z obrestmi ter 32,54 EUR z obrestmi. Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki v višini 88,20 EUR.

Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja dva pritožbena razloga: nepravilno uporabo materialnega prava in bistvene kršitve določba pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Izpostavlja vprašanje, ali so lastniki objekta s hišnima številkama 186 in 188 veljavno odpovedali pogodbo o upravljanju. Kljub temu, da je upravni organ tem lastnikom priznal neko samostojnost in pravico do drugega upravnika, do veljavne odpovedi pogodbe ni prišlo. Trdi, da Pogodba o upravljanju z dne 23.6.2000 ni bila odpovedana, ker za njeno odpoved ni bilo zbrano zadostno število podpisov etažnih lastnikov. Ker je bila ta pogodba sklenjena za celotno sosesko, ne more biti odpovedana, če je odpoved podpisala le nekaj več kot polovica lastnikov enega objekta v soseski, ki jo sestavlja šest objektov. Za odpoved pogodbe mora veljati enaka večina kot za njeno veljavnost, to pa je več kot polovica solastniških deležev predmeta upravljanja, ki v tem primeru sestoji iz šestih stavb v soseski xy kot funkcionalno upravljalske celote. Trdi, da je oporekala sklepu o odpovedi pogodbe o upravljanju z dne 23.6.2000 zaradi sprejema z nezadostno večino. Sklep je bil sprejet s soglasjem etažnih lastnikov, katerih solastninski deleži sestavljajo več kot polovico stavbe na naslovu D. 186 in 188, ne pa s potrebno večino, upoštevajoč vse stavbe v soseski. Odpoved pogodbe ni bila izrecno podana le za sporen objekt. Po sklenitvi pogodbe o upravljanju z dne 23.6.2000 izvedeno beleženje posameznih stavb, ki sestavljajo predmet upravljanja, na kvorum za odpoved pogodbe ne more vplivati. Predmetna soseska predstavlja funkcionalno zaokroženo celoto, ki je predmet izvrševanja storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja. Predmet upravljanja so različni skupni deli, saj gre tako za skupne dele posameznega objekta, kot skupne dele soseske kot celote (pritličja vseh stanovanjsko poslovnih objektov in poslovni objekt). Skupne dele soseske pa, upoštevajoč zasnovo soseske, ni mogoče horizontalno ali vertikalno deliti, temveč gre za prepletanje skupnih delov. Prva klet celotne soseske, skupaj z nadzemnim poslovnim vhodom in manjšim poslovnim delom poleg objekta D. 186 in 188, predstavlja poslovni objekt D. 190. Objekt D. 186, 188 je tako sestavljen iz nadzemnega dela, ki ga sestavljajo poslovni prostori v pritličju in stanovanjski prostori v višjih etažah ter del druge kleti in del tretje kleti, v katerih se nahajajo parkirna mesta in shrambe, ki sodijo k navedenemu objektu, ki torej prve kleti sploh nima. Zaradi navedenega Pogodba o upravljanju z dne 23.6.2000 ni bila odpovedana z zahtevano večino; pogodba pa tudi ni bila odpovedana le v delu, ki se nanaša na sporni objekt D. 186, 188. Odpovedni rok zato ni mogel začeti teči; do odpovedi ni prišlo in veljavna materialno pravna podlaga za iztoževano terjatev obstaja. Posledično ni mogla biti sklenjena pravno veljavna pogodba z novim upravnikom. Izpostavlja vprašanje uporabe in razlage pojma stavbe in se sklicuje na določbe Stvarnopravnega zakonika. Za nesprejemljivo označuje sklicevanje na podatke iz katastra. Podatki iz katastra so lahko točni zgolj v administrativnem obsegu, s stvarnim pravom, ki bi ga sodišče moralo poznati, pa ti podatki očitno niso usklajeni. Dva izločena vhoda sta v smislu stvarnopravnih zahtev kvečjemu posamezni del. Da izločena vhoda ne prestavljata samostojne stavbe po določbah stvarnopravnega prava, bi se ugotovilo z ogledom, če bi bil izveden. Ker se ogled ni izvedel, so kršene procesne pravice. Kršitev procesnih pravic predstavlja tudi zavrnitev zaslišanja. Razen tega tožeča stranka ni mogla kar prepustiti nujno potrebnih opravil, kajti v registru upravnikov je bila vpisana kot upravnik vse do dokončnosti odločbe v upravnem postopku, do primopredaje izločenega dela pa je prišlo šele 30. novembra 2011. Iztoževana terjatev se nanaša na obdobje pred dokončnostjo odločitve v upravnem postopku, pred 20.7.2011. Meni, da je tožnica obogatena, ker iztoževanih stroškov novi upravnik ni plačal in jih zato tudi ni porazdelil med etažne lastnike. Kot kršitev materialnega prava označuje kršitev določb Stvarnopravnega zakonika, Stanovanjskega zakona ter pravil pogodbenega prava.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Opozarja, da se večina pritožbenih argumentov nanaša na nedovoljen pritožbeni razlog napačno ugotovljenega dejanskega stanja. Opozarja, da je izrecno prerekala, da objekti v soseski niso medsebojno povezani in da skupnega upravnika zakonodaja ne predvideva. Opozarja, da je pojem večstanovanjske stavbe v Stanovanjskem zakonu opredeljen. Pritrjuje, da so bile stavbe v soseski v zemljiško knjigo vpisane po sklenitvi pogodbe o upravljanju. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

Pritožba ni utemeljena.

Odgovor na vse pritožbene razloge je vsebovan že v odločbi prve stopnje, saj tožnik v pritožbi vztraja pri dejanskih trditvah in pravnih stališčih, ki jih je uveljavljal že v postopku pred sodiščem prve stopnje, prvostopenjsko sodišče pa jih je argumentirano zavrnilo. Pritožbeno sodišče z ugotovitvami in pravnimi stališči prvostopenjskega sodišča v celoti soglaša in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

Ugovor, da lastniki etažnih enot v stavbi D. 186, 188 pogodbe o opravljanju storitev upravljanja z dne 23.6.2000 (dokaz A73) samostojno – brez sodelovanja lastnikov etažnih enot drugih stavb v soseski xy – ne morejo odpovedati, je sodišče prve stopnje zavrnilo na šesti in sedmi strani sodbe. Predmet upravljanja je stanovanjska stavba (48. čl. in 166. čl. Stanovanjskega zakona; v nadaljevanju SZ-1). Pojem stavbe, vrste stavb in njihovi deli so definirani v 2. do 5. čl. SZ-1. Pritožnik ne navaja, katera določila Stvarnopravnega zakonika omogočajo drugačno opredelitev stavbe, kot jo podaja SZ-1. Sicer pa je pri opredeljevanju, ali je določena gradbena enota stavba, sodišče vezano na podatke katastra stavb. V kataster stavb so bile stavbe vpisane na podlagi elaborata, narejenega skladno z etažnim načrtom, v katerem so določeni posamezni in skupni deli stavbe. S to evidenco skladna je zemljiškoknjižna evidenca stavb in njihovih delov. Ker je kataster stavb uradna evidenca stavb, z ogledom ali izpovedbami strank oz. prič drugačnega stanja, kot ga ta evidenca izkazuje, sodišče ne more ugotoviti in je na te podatke, vezano. V katastru stavb je večstanovanjska stavba D. 186, 188 vpisana z identifikacijo številko 000 . Lastniki etažnih enot te stavbe so s tožečo stranko sklenili pogodbo o upravljanju in jo lahko tudi odpovedo na način in po postopku, predvidenem s 60. čl. SZ-1. Dejstvo, da so pogodbo o upravljanju sklenili skupaj z etažnimi lastniki drugih stavb v soseski, na odločitev ne vpliva, ker je predmet upravljanja stavba in ne soseska kot nepravilno razloguje pritožba.

Utemeljenost pritožbenega očitka, da se odpoved ni nanašala le na upravljanje stavbe D. 186,188, zanikajo listine. Iz sklepa št. 1 z dne 21. 5.2010 (dokaz B2) in obvestila z dne 28.6.2010 (dokaz B1) je razvidno, da se odpoved nanaša na upravljanje stavbe D. 186, 188. Tudi v pritožbi je potrjeno, kar je sodišče ugotovilo kot nesporno dejstvo, da so odpoved podali lastniki etažnih enot stavbe D. 186, 188, ki imajo skupaj več kot 50 % lastniških deležev stavbe.

Neutemeljen je očitek, da tožeča stranka upravljanja ni mogla izpustiti iz rok pred primopredajo, ki je bila izvedena 30.11.2011. Pozvana je bila, da to stori z iztekom odpovednega roka (dne 29.12.2010). Tedaj je upravljanje že prevzel upravnik, s katerim so lastniki etažnih enot večstanovanjske stavbe D. 186, 188 pogodbo o upravljanju sklenili dne 24.6.2010 (dokaz B3). Vpis upravnika v registru upravnikov stavb je deklaratorne narave.

Tudi z argumentom o neizvedljivosti upravljanja skupnih delov stavbe D. 168, 188 in drugih stavb v soseski ni mogoče soglašati. Način upravljanja s skupnimi deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, je predpisan s 4. odstavkom 23. čl. SZ-1. Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov ali etažnih lastnikov, ki sodelujejo pri upravljanju skupnega dela, predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Zakaj zahtevku ni mogoče ugoditi niti na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi in poslovodstvu brez naročila, je pojasnjeno na deveti, deseti in enajsti strani prvostopenjske sodbe.

Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. in 1. odstavkom 155. čl. ZPP). Sodnica posameznica odloča na podlagi 5. odstavka 458. čl. ZPP.