Jedro

Ker je toženec na podlagi s prejšnjo lastnico veljavno sklenjene najemne pogodbe za profitno najemnino že pridobil status najemnika stanovanja po določbah SZ, ga ni mogoče opredeliti kot osebo, ki zaradi nesklenitve nove najemne pogodbe z novo lastnico stanovanja to stanovanje v smislu 58. člena SZ uporablja nezakonito.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje tako spremeni, da se zavrne tožničina pritožba in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožnica mora povrniti tožencu 47.925,00 SIT stroškov revizijskega postopka v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem mora toženec izprazniti trosobno stanovanje v izmeri 117,31 m2 v prvem nadstropju hiše v L., M. in tožnici naložilo povrnitev toženčevih pravdnih stroškov. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugodilo njenemu tožbenemu zahtevku za izpraznitev tega stanovanja ter tožencu naložilo povrnitev tožničinih pravdnih stroškov.

Toženec v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga tako spremembo izpodbijane sodbe, da se zavrne tožničina pritožba in potrdi sodba sodišča prve stopnje. Določba 58. člena Stanovanjskega zakona se nedvomno lahko nanaša le na nova, še neobstoječa razmerja. Toženec pa v tem stanovanju prebiva preko 50 let, že po prej veljavnih stanovanjskih predpisih je pridobil stanovanjsko pravico, poleg tega pa je po uveljavitvi Stanovanjskega zakona s prejšnjo lastnico stanovanja že sklenil najemno pogodbo po novem zakonu. Zahteva tožnice kot nove lastnice za sklenitev nove najemne pogodbe je bila zato neutemeljena. Tožnica je poleg tega zahtevala določitev najemnine v višini 500 do 700 DEM, toženec pa ima le tolarsko protivrednost 800 DEM pokojnine. Toženec v nadaljevanju utemeljuje, zakaj meni, da tožnica lahko zahteva le neprofitno najemnino. Opozarja na dejstvo, da je pritožbeno sodišče v dveh pritožbenih zadevah z enakim dejanskim stanjem med tožnico in tožencem ter tožnico in najemnico v drugem stanovanju v isti hiši različno odločilo. Pojasnjuje še, da sicer ni uspel v pravdi pod VI P 284/93 za sklenitev nove najemne pogodbe za neprofitno najemnino, vendar prav iz razloga, ker je bila že prej veljavno sklenjena najemna pogodba s prejšnjo lastnico. V vmesnem času se je na prvi stopnji za toženca ugodno končal ta izpraznitveni spor tudi iz razloga zaradi prej sklenjene najemne pogodbe s prejšnjo lastnico stanovanja. Zato se toženec zoper prej navedeno sodbo ni pritožil. Pritožbeno sodišče pa je sedaj v tem izpraznitvenem sporu sodbo sodišča prve stopnje spremenilo in tožničinemu izpraznitvenemu zahtevku ugodilo, kot da prejšnje veljavno sklenjene najemne pogodbe ne bi bilo.

Revizija je bila vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila in Državnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (tretji odstavek 390. člena ZPP).

Revizija je utemeljena.

Ob uradnem preizkusu je revizijsko sodišče ugotovilo, da v postopku pred nižjima sodiščema ni prišlo do bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP.

Revizijsko sodišče pa ugotavlja, da je sodišče druge stopnje ob ugoditvi tožničini pritožbi in posledični spremembi sodbe sodišča prve stopnje zmotno uporabilo materialnopravno določbo 58. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ; Ul. RS št. 18/91, 21/94), po kateri oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, to stanovanje zaseda nezakonito, zaradi česar lastnik zoper njo lahko vloži izpraznitveno tožbo. Zmotno je namreč štelo, da toženec kljub prej sklenjeni najemni pogodbi s prejšnjo lastnico stanovanja samo zaradi odklonitve sklenitve najemne pogodbe z novo lastnico nezakonito uporablja stanovanje.

V obravnavanem primeru je prehodno obdobje po uveljavitvi SZ že mimo, saj je toženec s prejšnjo lastnico stanovanja dr. N. M. sklenil veljavno najemno pogodbo dne 21.3.1992, in sicer v skladu z določbami SZ za profitno najemnino. Dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je potrdilo tudi sodišče druge stopnje, vendar je pri tem napačno in preozko interpretiralo navedeno določbo SZ. Ta je v odnosu do Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR; Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89) res specialni zakon in ga je iz tega razloga in tudi glede na določbo 568. člena ZOR potrebno uporabiti za stanovanjska najemna razmerja. Vendar se na podlagi specialnih predpisov vedno ne morejo rešiti vsa vprašanja. Zato je takrat, ko specialni predpis ne odgovori na določeno vprašanje, potrebno odgovor poiskati v splošnem predpisu. Za tako situacijo gre tudi v obravnavani zadevi. V 58. členu SZ je urejena le situacija, ko oseba, ki uporablja stanovanje, z lastnikom ne sklene najemne pogodbe. V taki situaciji zakon določa, da taka oseba stanovanje uporablja nezakonito in je zoper njo mogoče iz tega razloga vložiti izpraznitveno tožbo. Toženec pa ni "le" oseba, ki uporablja stanovanje, saj je na podlagi veljavno sklenjene najemne pogodbe z dne 21.3.1992 pridobil status najemnika stanovanja po določbah novega SZ. Situacije, ko se po sklenitvi veljavne najemne pogodbe zamenja lastnik stanovanja, zakon ne ureja. Zato je odgovor potrebno poiskati v splošnih pravilih. Tako je naredilo tudi sodišče prve stopnje, ko se je ob zavrnitvi tožbenega zahtevka sklicevalo na 591. člen ZOR, po katerem novi pridobitelj v zakup dane stvari stopi na mesto prejšnjega zakupodajalca in nastajajo potem pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Tudi tožnica sama v pritožbi v obravnavani situaciji sprejema uporabo 591. člena ZOR, vendar le zase, glede toženca pa vztraja, da zanj velja le 58. člen SZ. Tako cepljenje istega pogodbenega razmerja na uporabo dveh različnih materialnopravnih predpisov, za enega pogodbenika na splošni, za drugega pa na specialni predpis, ni sprejemljivo, poleg tega pa 58. člen itak ne ureja obravnavane situacije, kot je bilo že obrazloženo. Tožnica kot nova lastnica stanovanja je torej vstopila v pogodbeno razmerje iz najemne pogodbe z dne 21.3.1992 (pri sklenitvi katere je prejšnjo lastnico zastopala ista pooblaščenka kot tožnico v tej pravdi) na mesto prejšnje lastnice. Samo zaradi zamenjave lastnika stanovanja prejšnja veljavno in v skladu z novim SZ za profitno najemnino sklenjena najemna pogodba ni postala neveljavna in sama po sebi tudi ni prenehala veljati. Tožnica sama takih trditev in iz njih izhajajočih potrebnih dejanskih okoliščin ni niti uveljavljala. Če je menila, da je prejšnja veljavno dogovorjena najemnina prenizka (kot bi bilo mogoče povzeti iz toženčevih v tej smeri neprerekanih navedb v postopku), bi lahko sklenitev nove najemne pogodbe ali eventuelno tudi ustrezno spremembo obstoječe pogodbe uveljavljala le s tožbo. Tožnici sicer ni mogoče odreči interesa za sklenitev najemne pogodbe z njo samo, kar podrobneje obrazlaga tudi v pritožbi, vendar ob že obstoječi in veljavni najemni pogodbi ne more zahtevati sklenitve kakršnekoli najemne pogodbe.

Ker je po vsem obrazloženem toženec na podlagi s prejšnjo lastnico veljavno sklenjene najemne pogodbe za profitno najemnino že pridobil status najemnika stanovanja po določbah SZ, ga ni mogoče opredeliti kot osebo, ki zaradi nesklenitve nove najemne pogodbe z novo lastnico stanovanja to stanovanje v smislu 58. člena SZ uporablja nezakonito. Pritožbeno sodišče je zato ob ugoditvi tožničini pritožbi in taki spremembi sodbe sodišča prve stopnje, da je ugodilo tožničinemu izpraznitvenemu zahtevku proti tožencu, zmotno uporabilo materialno pravo.

Zato je revizijsko sodišče na podlagi prvega odstavka 395. člena ZPP toženčevi utemeljeni reviziji ugodilo in odločilo kot v izreku te revizijske odločbe. Tožnica svojih pritožbenih stroškov ni priglasila, zato je odločitev o njih odpadla. Odločitev o toženčevih revizijskih stroških pa temelji na prvem odstavku 166. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in določbah taksne tarife št. 3/5 v zvezi s št. 1/1 ter določbah odvetniške tarife št. 16/3 v zvezi s št. 13/1.