Jedro

Toženi stranki je ostala napaka v najem dane stvari (iz malomarnosti) neznana, tožeča stranka pa je zanjo vedela in jo je toženi stranki namenoma zamolčala. Zato je podana tožničina odgovornost za napako v najem dane stvari.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se I. točka izreka izpodbijane sodbe delno spremeni tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 203569/2012 z dne 21. 12. 2012 ostane delno v veljavi tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati glavnico v znesku 17.952,03 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 707,79 EUR od 6. 12. 2009 dalje do plačila; - od zneska 707,79 EUR od 6. 1. 2010 dalje do plačila; - od zneska 707,79 EUR od 6. 2. 2010 dalje do plačila; - od zneska 710,70 EUR od 6. 3. 2010 dalje do plačila; - od zneska 718,76 EUR od 6. 4. 2010 dalje do plačila; - od zneska 726,20 EUR od 6. 5. 2010 dalje do plačila; - od zneska 729,16 EUR od 6. 6. 2010 dalje do plačila; - od zneska 731,43 EUR od 6. 7. 2010 dalje do plačila; - od zneska 731,43 EUR od 6. 8. 2010 dalje do plačila; - od zneska 733,70 EUR od 6. 9. 2010 dalje do plačila; - od zneska 733,70 EUR od 6. 10. 2010 dalje do plačila; - od zneska 734,46 EUR od 6. 11. 2010 dalje do plačila; - od zneska 736,72 EUR od 6. 12. 2010 dalje do plačila; - od zneska 758,40 EUR od 6. 1. 2011 dalje do plačila; - od zneska 758,40 EUR od 6. 2. 2011 dalje do plačila; - od zneska 758,40 EUR od 6. 3. 2011 dalje do plačila; - od zneska 770,57 EUR od 6. 4. 2011 dalje do plačila; - od zneska 776,74 EUR od 6. 5. 2011 dalje do plačila; - od zneska 782,98 EUR od 6. 6. 2011 dalje do plačila; - od zneska 782,98 EUR od 6. 7. 2011 dalje do plačila; - od zneska 782,98 EUR od 6. 8. 2011 dalje do plačila; - od zneska 785,32 EUR od 6. 9. 2011 dalje do plačila; - od zneska 790,04 EUR od 6. 10. 2011 dalje do plačila in - od zneska 795,59 EUR od 6. 11. 2011 dalje do plačila, ter izvršilne stroške v znesku 86,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 1. 2013 dalje do plačila;

II. točka izreka izpodbijane sodbe pa se spremeni tako, da se znesek 13.769,53 EUR nadomesti z zneskom 10.259,88 EUR.

II. V presežku, to je glede glavnice 44.295,04 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in glede izvršilnih stroškov v znesku 233,17 EUR, se pritožba zavrne in se v tem delu izpodbijana sodba potrdi.

III. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 203569/2012 z dne 21. 12. 2012 v 1. in 3. odstavku izreka razveljavilo glede zneska 66.541,25 EUR s pripadki in glede izvršilnih stroškov v višini 319,32 EUR s pripadki ter tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki v roku 15 dni povrne 13.769,53 EUR pravdnih stroškov s pripadki (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in pritožbenemu sodišču predlagala, da jo kot neutemeljeno zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožbeno sodišče je o pritožbi delno odločilo že s sodbo I Cpg 565/2020 z dne 3. 3. 2021, v preostalem delu pa dokončno s to sodbo. Tožbeni zahtevek, o katerem še ni bilo pravnomočno odločeno, se nanaša na plačilo premalo plačanih najemnin za obdobje od decembra 2009 do novembra 2011 v višini 62.247,07 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

5. Pritožba je delno utemeljena.

6. Tožeča stranka (kot najemodajalka) in tožena stranka (kot najemnica) sta 1. 12. 2006 sklenili Pogodbo o uporabi prostorov (priloga A2 spisa, v nadaljevanju najemna pogodba). Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi zavzelo stališče, da najemna pogodba med pravdnima strankama od prodaje zadevnih prostorov družbi A. d. o. o. ni bila več veljavna, ker najemodajalka ni bila več lastnica prostorov. In da zato tožeča stranka ni upravičena terjati premalo plačanih najemnin od tožene stranke.

7. Pritožbeno sodišče je takšno stališče sodišča prve stopnje ocenilo kot materialnopravno zmotno (po presoji pritožbenega sodišča je najemna pogodba med pravdnima strankama tudi po prodaji prostorov veljala še naprej1), v posledici česar je ostalo dejansko stanje v tem delu nepopolno ugotovljeno (sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi ni opredelilo do toženkinega ugovora za znižanje najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari). Pritožbeno sodišče je na seji odločilo, da bo v tem delu samo dopolnilo postopek in v ta namen razpisalo pritožbeno obravnavo (prvi odstavek 355. člena ZPP), za izvedbo katere in za odločitev je senat pooblastil sodnico poročevalko.

8. Na pritožbeni obravnavi je tožena stranka vztrajala, da je v najem vzela le poslovni prostor, ki je v odločbi GURS označen pod številko 10 (v nadaljevanju prostor št. 10), ta pa naj ne bi imel lastnosti, ki so bile z najemno pogodbo izrecno dogovorjene, tj. ni meril 1.448,12 m2, ampak le 1.229,58 m2 neto. Tožeča stranka je nasprotno vztrajala, da je bil predmet najema poslovni prostor št. 10 v bruto izmeri 1.281 m2, vključno s parkirišči, ki se nahajajo neposredno ob vhodu v poslovni prostor tožene stranke v izmeri 155,52 m22, in požarnimi stopnicami v izmeri 11,60 m2 kot pripadajočimi deli, o čemer je obstajalo soglasje zakonitih zastopnikov obeh strank. Po izmenjavi stališč je pritožbeno sodišče v soglasju s pravdnima strankama ponovilo vse že izvedene dokaze (prebralo zapisnike o zaslišanju strank in prič, vpogledalo priložena spisa ter vse listine, ki sta jih v spis vložili stranki) in o zadevi, v delu, v katerem ni bilo odločeno že z delno sodbo, odločilo tako kot izhaja iz izreka te sodbe.

9. Obligacijski zakonik (OZ) v prvem odstavku 592. člena določa, da zakupodajalec (najemodajalec) odgovarja zakupniku (najemniku) za vse napake v zakup (najem) dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene.

10. V prvem odstavku 2. člena najemne pogodbe je bilo določeno: „S to pogodbo stranki dogovorita uporabo prostorov s pripadajočimi deli v velikosti 1.448,12 m2, ki se nahajajo v drugem nadstropju B. na L. cesti 28 v N. Točna lega prostorov, ki so predmet te pogodbe, je razvidna v skici, ki bo priloga št. 3.“ Najemnina za mesečno uporabo prostorov, ki so bili predmet pogodbe, je znašala 14.481,20 EUR neto (prvi odstavek 5. člena najemne pogodbe).

11. V konkretnem primeru med pravdnima strankama ni sporno, da je bil predmet najema prostor št. 10, da neto površina tega prostora znaša 1.229,58 m2, bruto površina pa 1.281,00 m2. Sporno pa je, ali je tožeča stranka toženi stranki dala v najem neto ali bruto površino prostora št. 10 in ali so bili _pripadajoči deli_ k temu prostoru iz 2. člena najemne pogodbe požarne stopnice in parkirišča pred vhodom v poslovni prostor tožene stranke.

12. Iz navedb tožene stranke izhaja, da ji je tožeča stranka pred sklenitvijo najemne pogodbe pojasnila, da je v najemni pogodbi vpisana bruto površina prostorov, pri čemer je tožena stranka štela, da se ta površina nanaša na prostor št. 10. Po takšnem pojasnilu je tožena stranka podpisala najemno pogodbo, kar kaže, da se je tožena stranka očitno strinjala, da v najem vzame prostor št. 10 v bruto površini (tj. v izmeri 1.281,00 m2).

13. V zvezi s požarnimi stopnicami je nekdanji zakoniti zastopnik tožeče stranke C. izpovedal, da te stopnice pred preureditvijo prostorov za potrebe tožene stranke niso obstajale, kljub temu, da je objekt imel uporabno dovoljenje. Pač pa so bile zgrajene šele na zahtevo požarne inšpekcije, ko se je predvidevalo, da bo te prostore uporabljala tožena stranka za svojo dejavnost in so bile pogoj za pridobitev uporabnega dovoljenja, ki se je izdalo po preureditvi prostorov za potrebe tožene stranke (gl. l. št. 136 spisa). Temu je pritrdila tudi takratna zakonita zastopnica tožene stranke E., ki je zaslišana kot priča izpovedala, da so bile te stopnice nujno potrebne za uporabno dovoljenje in da so spadale k toženi stranki (gl. l. št. 143 spisa). Požarne stopnice je torej morala tožeča stranka zgraditi izključno za potrebe tožene stranke in so predstavljale evakuacijsko pot iz prostorov, ki jih je imela v najemu tožena stranka. Čeprav formalno skupni del stavbe, so bile le-te fizično in funkcionalno zvezane s samim poslovnim prostorom, ki ga je imela v najemu tožena stranka (brez teh tožena stranka ostalih najetih prostorov ne bi mogla uporabljati, in sicer v posledici neizdanega uporabnega dovoljenja), zato je utemeljeno stališče tožeče stranke, da so bile požarne stopnice v izmeri 11,60 m2 pripadajoči del prostora št. 10 in kot take predmet najema.

14. Tožeča stranka je trdila, da je bil predmet najema v smislu pripadajočega dela tudi prostor, ki se nahaja neposredno pred vhodom v poslovni prostor tožene stranke in se je uporabljal za parkiranje vozil. Pritožbeno sodišče takšni razlagi ne more slediti. Med pravdnima strankama je bilo namreč ob sklenitvi najemne pogodbe dogovorjeno, da bodo imeli zaposleni pri toženi stranki ter njeni uporabniki v B. možnost brezplačnega parkiranja. To sta potrdili tako E. (l. št. 142 spisa) kot D. (gl. l. št. 138 spisa), izhaja pa tudi iz listinskih dokazov (gl. prilogo A70 spisa). Da bi bilo že ob sklenitvi najemne pogodbe vzpostavljeno plačljivo parkiranje, niti tožeča stranka ni zatrjevala (slednje se je vzpostavilo šele kasneje, po sklenitvi najemne pogodbe3). Ker je bilo torej za zaposlene in uporabnike tožene stranke parkiranje v B. ob sklenitvi najemne pogodbe brezplačno, pa ni logično, da bi tožena stranka plačevala za parkirišče pred pred vhodom oziroma da bi to predstavljajo pripadajoči del prostora št. 10. Ta prostor tudi ni bil označen na način, da bi bilo že navzven razvidno, da pripada k prostoru št. 10 oziroma da bi imela na tem prostoru tožena stranka zagotovljeno izključno uporabo. Ta prostor zato, drugače kot požarne stopnice, ni bil niti fizično niti funkcionalno zvezan s prostorom št. 10 oziroma neposredno potreben za njegov redno rabo, zato ga ni mogoče šteti za pripadajoči del prostora št. 10.4

15. Predmet najema je tako bila le bruto površina prostora št. 10 v izmeri 1.281,00 m2 s pripadajočimi požarnimi stopnicami v izmeri 11,60 m2, kar skupaj znese 1.292,60 m2. Ker pa je bilo v najemni pogodbi izrecno zapisano, da znaša površina v najem danih prostorov 1.448,12 m2, je utemeljen ugovor tožene stranke, da je imel predmet najema stvarno napako (v najem dan prostor je bil za 155,52 m2 manjši, kot je bilo z najemno pogodbo izrecno dogovorjeno).

16. Obstoj stvarne napake v najem dane stvari pa še ne pomeni nujno, da bo najemodajalec zanjo odgovarjal. OZ namreč v prvem odstavku 593. člena določa, da zakupodajalec (najemodajalec) ne odgovarja za napake v zakup (najem) dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe zakupniku (najemniku) znane ali mu niso mogle ostati neznane. Oziroma v naslednjem odstavku določa, da zakupodajalec (najemodajalec) odgovarja tudi za napako v zakup (najem) dane stvari, ki je ostala zakupniku (najemniku) neznana iz hude malomarnosti, če je zanjo vedel, pa jo je zakupniku (najemniku) namenoma zamolčal. 17. Tožeča stranka se je v postopku smiselno sklicevala na prvi odstavek 593. člena OZ. V utemeljitev je navajala, da je prostore zgradila izključno po željah in zahtevah tožene stranke kot uporabnika in da je takratna zakonita zastopnica E. aktivno sodelovala pri načrtovanju in urejanju prostorov. To izhaja tudi iz izpovedbe E. v postopku pred Okrožnim sodiščem v Novem mestu Pg 21/2009 (gl. prilogo B54 spisa), kjer je ta izpovedala tudi, da je v času adaptacije s strani družbe F. prejela skico, na podlagi katere je bilo mogoče izračunati okvirno površino prostorov, glede na to, da je bil na njej vsak posamezni prostor označen s površino. Tožena stranka je zato po prepričanju tožeče stranke vedela oziroma bi morala vedeti, da površina predmeta najema v pogodbi (1.448,12 m2) ni prava, še dodatno, ker je bilo v pismu o nameri (priloga A68 spisa) izrecno zapisano, da bo tožena stranka postala najemnik poslovnih prostorov v izmeri 1.281 m2. 18. Tožena stranka je v zvezi s tem očitkom pojasnila, da je takratna zakonita zastopnica tožene stranke E. pred podpisom najemne pogodbe opazila, da gre za precejšnjo razliko med površino, kot je izhajala iz pisma o nameri in skice, ki jo je prejela s strani projektanta, ter na drugi strani površino, ki je bila navedena v najemni pogodbi. E. je na to še pred podpisom najemne pogodbe opozorila C. in od njega zahtevala pojasnila, na račun česa je prišlo do takšnega razhajanja v kvadraturi. Ta ji je zagotovil, da je do razlike prišlo, ker je v najemni pogodbi vpisana bruto površina prostorov. S takšno razlago pa se je E. zadovoljila, saj je tudi s strani projektantske družbe, na vprašanje, ali je res možno, da je na račun bruto površine takšna razlika, dobila pritrdilen odgovor, na takšno površino v najemni pogodbi niti občina (ki je bila prav tako podpisnica pisma o nameri) ni imela pripomb (gl. izpovedbo E. v prilogi B54 spisa). Pritožbeno sodišče izpovedbi E. o tem, da ji je C. zagotovil, da je do razlike prišlo zaradi upoštevanja bruto površine prostorov, verjame, saj je njena izpovedba skladna z izpovedbo D., ki je potrdila, da je tudi njej C. na začetku razliko opravičeval z bruto površino (gl. l. št. 137 spisa). Glede na to, da tudi ni sporno, da C. E. skice prostorov, na kateri bi bili označeni prostori, ki jih je tožeča stranka vključila v površino 1.448,12 m2, ob sklenitvi najemne pogodbe ni izročila (kar priznava tudi sam C., gl. l. št. 135 spisa), in da tudi ni sporno, da so se prostori od izdelave skice z dne 18. 8. 2005 do končne izgradnje spreminjali,5 pritožbeno sodišče ocenjuje, da E. za pravilno površino predmeta najema (oziroma stvarno napako) ob sklenitvi najemne pogodbe ni vedela. E. je sicer mogoče očitati, da pri raziskovanju dejanske površine predmeta najema ob sklenitvi najemne pogodbe ni ravnala skrbno (ker npr. pred podpisom najemne pogodbe ni vztrajala, da ji C. predloži skico z označenimi prostori, ki naj bi bili predmet najema) in da zaradi svoje malomarnosti ni odkrila napake, na katero se sklicuje tožena stranka. Vendar to za presojo odgovornosti tožeče stranke po drugem odstavku 493. člena OZ ni pravno odločilno.

19. Po drugi strani je namreč po neizpodbitih trditvah tožene stranke tožeča stranka že ob sklenitvi najemne pogodbe vedela, da predmet najema (tj. površina prostora št. 10 skupaj s požarnimi stopnicami) ne meri 1.448,12 m2, kolikor je zapisala v najemno pogodbo. To izhaja že iz njenih navedb, da je v 1.448,12 m2 vštela površino parkirišč v izmeri 155,52 m2. Vedela pa je tudi, da do vštetja površine parkirišč v površino predmeta najema ni upravičena. Na to kaže tudi okoliščina, da ni bila dosledna pri odgovoru, kaj točno obsega 1.448,12 m2 oziroma katere prostore ta kvadratura zajema; tožeča stranka oziroma v njenem imenu takratni zakoniti zastopnik C. je npr. toženi stranki najprej zagotavljal, da se razlika v površini nanaša na bruto površino, nato pa je začel razliko v kvadraturi utemeljevati sklicujoč se na naknadno povečanje površine prostorov, ne da bi ta termin kakorkoli specificiral, npr. na sestanku dne 29. 11. 2007 (gl. prilogo A 70 spisa). Tudi na sestanku z dne 9. 7. 2008 (gl. prilogo A69 spisa) je C. pri pojasnjevanju, kje je manjkajoča kvadratura, navedel, da _misli,_ da razliko v m2 predstavljajo skupni deli stavbe, ki jih uporablja izključno tožena stranka, kot npr. požarne stopnice, še vedno pa ni izrecno omenil, da sem spadajo tudi parkirišča oziroma prostor, ki se nahaja neposredno pred vhodom tožene stranke v izmeri 155,52 m2. Dalje na zavedanje tožeče stranke, da parkirišč ni upravičena všteti v površino predmeta najema, kaže dejstvo, da tožeča stranka v najemni pogodbi, ki jo je sama pripravila, ni izrecno navedla nobenih parkirišč, niti toženi stranki ob sklenitvi pogodbe ni izročila skice, iz katere bi bil razviden tudi ta predmet najema, čeprav je s skico že razpolagala.6 Na opisan način pa je ravnala, ker je vedela, da se tožena stranka s prištetjem tega prostora v predmet najema ne bi strinjala7 in da bi posledično odkrila stvarno napako predmeta najema, tj. da prostor št. 10 s požarnimi stopnicami ne meri 1.448,12 m2. Slednjo stvarno napako ji je torej lahko le namenoma zamolčala.

20. Navedbe tožeče stranke o tem, kaj se je z družbo A. d. o. o. dogovorila v najemni pogodbi, v tem sporu niso relevantne; če je A. d. o. o. tožeči stranki oddal v najem 1.448,12 m2 prostorov, to še ne potrjuje, da je bil takšen obseg predmeta najema dogovorjen tudi med pravdnima strankama v času, ko sta bili še oni dve v razmerju najemodajalka in najemnica

21. Glede na navedeno se izkaže, da je v konkretnem primeru podan dejanski stan iz drugega odstavka 593. člena OZ, zato je tožeča stranka toženi stranki odgovorna za stvarno napako predmeta najema.

22. Tožeča stranka je od tožene stranke zahtevala, da ji za vsak mesec v obdobju od decembra 2009 do novembra 2011 plača premalo plačane najemnine, tj. še za 218,54 m2 na mesec. Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da predmet najema ni obsegal 1.448,12 m2, ampak le 1.292,60 m2. Ob upoštevanju, da je tožena stranka tožeči stranki v zadevnem obdobju že plačala najemnino za 1.229,58 m2, to pomeni, da je tožeča stranka upravičena le še do plačila najemnine za 63,02 m2 (in ne 218,54 m2) na mesec oziroma da je tožbeni zahtevek iz naslova premalo plačanih najemnin utemeljen v 28,84 %, kar - po računu št. 93-2009 z dne 1. 12. 2009 znese 707,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2009 dalje do plačila; - po računu št. 1-2010 z dne 1. 1. 2010 znese 707,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 16-2010 z dne 1. 2. 2010 znese 707,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 2. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 32-2010 z dne 1. 3. 2010 znese 710,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 3. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 36-2010 z dne 1. 4. 2010 znese 718,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 4. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 40-2010 z dne 1. 5. 2010 znese 726,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 5. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 46-2010 z dne 1. 6. 2010 znese 729,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 6. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 52-2010 z dne 1. 7. 2010 znese 731,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 7. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 56-2020 z dne 1. 8. 2010 znese 731,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 8. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 60-2010 z dne 1. 9. 2010 znese 733,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 9. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 68-2010 z dne 1. 10. 2010 znese 733,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 10. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 70-2010 z dne 1. 11. 2010 znese 734,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 11. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 74-2010 z dne 1. 12. 2010 znese 736,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2010 dalje do plačila; - po računu št. 1-2011 in 2-2011 z dne 1. 1. 2011 znese 758,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 5-2011 in 6-2011 z dne 1. 2. 2011 znese 758,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 2. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 21-2011 in 22-2011 z dne 1. 3. 2011 znese 758,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 3. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 42-2011 in 43-2011 z dne 1. 4. 2011 znese 770,57 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 4. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 48-2011 in 49-2011 z dne 1. 5. 2011 znese 776,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 5. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 52-2011 in 53-2011 z dne 1. 6. 2011 znese 782,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 6. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 59-2011 in 60-2011 z dne 1. 7. 2011 znese 782,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 7. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 64-2011 in 65-2011 z dne 1. 8. 2011 znese 782,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 8. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 71-2011 in 72-2011 z dne 1. 9. 2011 znese 785,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 9. 2011 dalje do plačila; - po računu št. 77-2011 in 78-2011 z dne 1. 10. 2011 znese 790,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 10. 2011 dalje do plačila in - po računu št. 81-2011 in 82-2011 z dne 1. 11. 2011 znese 795,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 11. 2011 dalje do plačila, skupaj torej 17.952,03 EUR glavnice s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, temu ustrezen delež izvršilnih stroškov pa 86,15 EUR. V tem delu je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe. V preostalem delu (ki se nanaša na premalo plačane najemnine v znesku 44.295,04 EUR s pripadki in 233,17 EUR izvršilnih stroškov) pa jo je kot neutemeljeno zavrnilo.

_O pravdnih stroških_

23. Tožeča stranka je v tem sporu od tožene stranke zahtevala plačilo 181.312,39 EUR s pripadajočimi zakonskim zamudnimi obrestmi ter povračilo vseh pravdnih stroškov predmetnega postopka. S sodbo Okrožnega sodišča v Novem mestu I Pg 390/2013-44 z dne 14. 5. 2015, ki je že postala pravnomočna, je bil tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na plačilo glavnice v znesku 114.771,14 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi zavrnjen.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek še v preostalem delu, to je glede plačila glavnice v znesku 66.541,25 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pritožbeno sodišče je z delno sodbo potrdilo izpodbijano sodbo glede glavnice v višini 4.294,18 EUR, s to sodbo pa jo je v preostalem delu delno spremenilo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo 17.952,03 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. V preostalem delu (tj. za plačilo glavnice v višini 44.295,04 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi) je izpodbijano sodbo potrdilo.

Tako se izkaže, da je končni uspeh tožeče stranke v predmetni zadevi 9,90 %, uspeh tožene stranke pa 90,10 %. Glede na to, da o pravdnih stroških še ni bilo pravnomočno odločeno (gl. Sklep VS RS III Ips 28/2017 z dne 12. 2. 2018, 22. točko obrazložitve), je moralo pritožbeno sodišče, zaradi delne spremembe izpodbijane sodbe, odločiti o vseh stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Pravdne stroške je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT), ki se v tej zadevi še uporablja na podlagi 20. člena Odvetniške tarife.

24. Tožeči stranki je pritožbeno sodišče priznalo stroške prvostopenjskega postopka, kot izhajajo iz 46. točke obrazložitve sodbe Okrožnega sodišča v Novem mestu I Pg 390/2013 z dne 14. 5. 2015 (r. št. 44 spisa) v višini 6.259,51 EUR z že vključenim 22 % DDV. Kot potreben strošek ji je priznalo tudi povračilo sodne takse za pritožbo v višini 1.227,00 EUR, nagrado za vloženo pritožbo po tar. št. 3210 ZOdvT v višini 1.177,60 EUR (1.436,67 EUR z 22 % DDV) po priglašenem stroškovniku in pavšalno nagrado za PTT storitve v višini 20,00 EUR po tar. št. 6002 ZodvT (24,4 EUR z 22 % DDV). V ponovljenem postopku je tožeči stranki priznalo nagrado za narok v višini 944,40 EUR po tar. št. 3102 ZOdvT (1.152,12 EUR z 22 % DDV), ni pa ji priznalo nagrade za postopek in na to nagrado vezanega pavšalnega zneska za PTT storitve. Iz četrtega odstavka 3. opombe tretjega dela Odvetniške tarife namreč izhaja, da se v primeru novega sojenja, že nastala nagrada za postopek pred sodiščem prve stopnje, všteje v nagrado za postopek v novem sojenju. To pomeni, da odvetniku, ne glede na morebitno razveljavitev prvotne sodbe in ponovno sojenje pred prvostopenjskim sodiščem, pripada zgolj ena nagrada za postopek (tarifna št. 3100).8 Skupaj torej priznani stroški tožeče stranke znašajo 10.099,70 EUR, glede na dosežen 9,90 % uspeh pa 999,87 EUR.

25. Toženi stranki je pritožbeno sodišče priznalo pravdne stroške, kot izhajajo iz 33. točke obrazložitve izpodbijane sodbe (r. št. 68 spisa), z izjemo nagrade za narok v ponovljenem postopku in na to nagrado vezanega pavšalnega zneska za PTT storitve (kar skupaj znese 1.272,58 EUR z že vključenim 22 % DDV), saj, kot že zgoraj pojasnjeno, ji ta strošek po materialnem pravu ne pripada. Glede na to, da je sodišče prve stopnje toženi stranki priznalo 13.769,53 EUR pravdnih stroškov, od tega pa ji pritožbeno sodišče ni priznalo 1.272,58 EUR, priznani stroški tožene stranke znašajo 12.496,95 EUR, glede na dosežen 90,10 % uspeh pa 11.259,75 EUR.

26. Po medsebojnem pobotanju pravdnih stroškov je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 10.259,88 EUR. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo v II. točki izreka delno spremenilo tako, da je znesek 13.769,53 EUR nadomestilo z zneskom 10.259,88 EUR.

_O stroških pritožbenega postopka_

27. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega in drugega odstavka 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je opravilo izračun stroškov pritožbenega postopka obeh pravdnih strank in glede na dosežen uspeh s pritožbo oziroma z odgovorom na pritožbo zaključilo, da niso izpolnjeni pogoji za naložitev stroškov pritožbenega postopka le eni stranki postopka. Zato je odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Razloge za takšno stališče je pritožbeno sodišče že podalo v odločbi I Cpg 565/2020 z dne 3. 3. 2021. 2 Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka sicer navajala, da parkirišča merijo 155,61 m2, vendar gre očitno za pisno pomoto. Tožeča stranka namreč priznava, da je bila v najemni pogodbi določena površina 1.448,12 m2, ta je bila sestavljena iz bruto površine poslovnega prostora št. 10 v izmeri 1.281 m2, površine požarnih stopnic v izmeri 11,60 m2 in parkirišča pred vhodom v prostor št. 10. Če se te vrednosti sešteje, je jasno, da so imela parkirišča izmero 155,52 m2, zato je pritožbeno sodišče v nadaljevanju obrazložitve kot površino parkirišča upoštevalo to vrednost. 3 In so zato nerelevantne trditve tožeče stranke, da je toženi stranki po dveh letih in pol od sklenitve najemne pogodbe izročila pet parkirnih kartic, saj je za presojo stvarne napake pomemben le čas ob sklenitvi najemne pogodbe, takrat pa je bilo v B. zagotovljeno brezplačno parkiranje. 4 Teoretično bi bilo sicer možno, da bi tožeča stranka toženi stranki dala v najem tudi ta prostor, vendar bi v takšnem primeru morala v najemno pogodbo, ki jo je sama pripravila, to izrecno zapisati ali pa k pogodbi vsaj priložiti skico, iz katere bi nedvoumno izhajalo, da se v najem dajejo tudi ta prostor oziroma parkirišča. Nič od navedenega pa tožeča stranka ni storila. 5 Nekateri prostori niso bili izgrajeni in so v naravi ostali parkirišča, nekateri so bili pregrajeni, tako da so se prostori tožene stranke povečali. 6 Po presoji pritožbenega sodišča, če bi tožeča stranka res menila, da so bila parkirišča predmet najema, bi to v pogodbi izrecno zapisala ali pa to vsaj ustno takoj pojasnila toženi stranki, ko je ta od nje zahtevala pojasnila, od kod razlika v kvadraturi. 7 Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bil del tega prostora prvotno namenjen za strojnico, vendar se nato tožena stranka zanjo ni odločila in je ta prostor dejansko ostal neizgrajen. S to odločitvijo pa je tožena stranka evidentno pokazala, da tega prostora ni hotela vzeti v najem, saj ga ni potrebovala ne za kurilnico ne za parkirišča (glede na to, da ji je bilo ob sklenitvi najemne pogodbe zagotovljeno brezplačno parkiranje v B.). 8 Gl. tudi VSL sodba I Cp 1095/2014 z dne 14. 5. 2014, VSL sodba I Cpg 1056/2015 z dne 2. 9. 2015.