Jedro

Po spremembi ZNPosr je plačilo za posredovanje predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, zato nepremičninski posrednik ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki 199,05 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 8 dni od izteka paricijskega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo glavnice 10.000,00 EUR s pripadki. Vtoževani znesek predstavlja plačilo provizije, ki naj bi jo tožene stranke plačale tožeči kot nepremičninski posrednici, ker se neutemeljeno niso želele spustiti v pogajanje za sklenitev pogodbe z osebo, ki jo je našel posrednik in tudi ne skleniti z njo pogodbe pod pogoji, ki so jih sporočile posredniku. Zato so na podlagi splošnih pogojev pod točko 5.4. posredniku dolžne plačati znesek, kot bi ga bile dolžne plačati v primeru sklenitve pogodbe. Po oceni sodišča prve stopnje je bilo določilo v splošnih pogojih pod točko 5.4., na katero se je sklicevala tožeča stranka, nepošteno do potrošnika (23. čl. Zakona o varstvu potrošnikov v nadaljevanju ZVPot) in zato nično, zato je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V obrazložitvi navaja, da so vsa določila, pogodbe in splošni pogoji jasna, zato ne prihaja v poštev tolmačenje pogodbe. Pogodbo je potrebno upoštevati tako, kot je bila zapisana. Dogovora, kot sta ga sprejeli pravdni stranki, nobeno kogentno določilo Zakona o nepremičninskem poslovanju ne prepoveduje, kot tudi nobeno kogentno določilo Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) ne. Sodišče bi moralo upoštevati, da je posrednik svojo nalogo opravil in ima zato pravico do plačila za opravljene storitve. Sodišče ni imelo podlage, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Sporno določilo splošnih pogojev pod točko 5.4. ugotavlja, kakšna škoda nastane posredniku, če se naročnik premisli, ko je posel že skoraj speljal. Škoda je nedvomno v višini izpada provizije. Plačilo je torej sorazmerno z dejansko višino škode, ki je tožeči stranki nastala, zapisana pa je kot pavšalna odškodnina, v izogib težavam pri dokazovanju dejanske škode.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. V obrazložitvi poudarja, da je tožeča stranka v postopku uveljavljala plačilo 4 % provizije. Vrnitve stroškov, ki jih tudi nikoli ni specificirala, ali morebitne odškodnine zaradi ravnanja tožene stranke nikoli ni zahtevala. Sodišče mora soditi v okviru tožbenih trditev. Pritožbeni očitki, da tožeči stranki sodišče ni priznalo vsaj nekakšnega sorazmernega dela oziroma vsaj nekakšno pravično denarno nadomestilo, so zato očitno neutemeljeni.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka v tožbi zahteva plačilo 10.000,00 EUR spp. Iz pripravljalne vloge z dne 6.6.2008 sledi, da vtoževani znesek predstavlja 4 % provizijo. Na prvem naroku za glavno obravnavo dne 10.4.2009 je odvetnik tožeče stranke ponovil, da posredniku posla pripada nagrada, kot je bila dogovorjena. Vse navedeno tudi pritožbeno sodišče utrjuje v prepričanju, da je, glede na trditveno podlago tožeče stranke, predmet pravde v konkretnem primeru plačilo provizije nepremičninski agenciji.

Kdaj lahko nepremičninski posrednik zahteva plačilo za posredovanje, ureja 25. čl. Zakona o nepremičninskem posredovanju. Z novelo zakona, ki je bila objavljena v Uradnem listu Republike Slovenije št. 47/2006, lahko nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje šele, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. V 2. odst. že citiranega člena je določeno, da nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje. Določila tega zakona so glede na določila Obligacijskega zakonika (OZ), ki omogočajo tudi drugačen dogovor (1. odst. 847. čl. OZ), specialnejša. Določila III. poglavja so tudi kogentne narave (3. odst. 13. čl. ZNPosr) in jih nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne more zaobiti z izdajo drugačnih splošnih pogojev (III. Pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju). To bi namreč bilo v nasprotju z načeli profesionalne etike, ki zavezujejo nepremičninskega posrednika, da skrbi za naročiteljev interes, pri čemer ga ne sme voditi zgolj želja po čim višji proviziji (14. čl. ZNPosr).

Iz trditvene podlage tožeče stranke v točki 3 pripravljalne vloge z dne 6.6.2008 in trditev odvetnika tožeče stranke na prvem naroku za glavno obravnavo dne 10.4.2009, da prevzemniku posla pripada nagrada tudi v primeru odpovedi naročila, ni nobenega dvoma, da vtoževani znesek predstavlja provizijo v višini 4 %. Do tega zneska pa po kogentnem določilu 25. čl. ZNPosr nepremičninski posrednik ni bil upravičen.

Pritožbena trditev, da vtoževani znesek ne predstavlja provizije, ampak pavšalno odškodnino, predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto v smislu določila (337. čl. ZPP), zato se pritožbeno sodišče do nje ne bo opredeljevalo. Ker iz trditvene podlage tožeče stranke ne sledi, da uveljavlja plačilo stroškov, niti teh stroškov ni specificirala, sodišče prve stopnje ni imelo podlage, da bi se do tožbenega zahtevka, ki ni bil postavljen opredeljevalo.

Pritožba se tako pokaže kot neutemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo absolutno bistvenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi določila 353. čl. ZPP pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

Tožeča stranka, ki je v pritožbenem postopku propadla, mora toženi stranki na podlagi določila 165. čl. ZPP v zvezi s 154. čl. ZPP povrniti stroške pritožbenega postopka, ki so odmerjeni skladno z določili odvetniške tarife, njihova natančna specifikacija pa je razvidna iz odgovora na pritožbo.