Jedro

Dolgotrajna uporaba stanovanja na podlagi lastnikovega dovoljenja sama po sebi ne dokazuje obstoja najemne pogodbe. Če uporabnik ne izkaže soglasja volj o bistvenih sestavinah najemnega razmerja, gre za prekarno oziroma drugo odpovedljivo obligacijsko razmerje, ki ga lahko lastnik odpove.

Stroga presoja sorazmernosti posega v pravico do doma je potrebna v razmerjih med javnopravnim subjektom in posameznikom, ne pa tudi v razmerjih med dvema subjektoma zasebnega prava. V takšnih primerih je treba upoštevati, da lahko pride do kolizije dveh enakovrednih človekovih pravic, ki ju njuna nosilca lahko uresničujeta le v obsegu, ki ne pomeni prekomernega posega v pravico drugega.

Lastnik ni dolžan trajno dopuščati brezplačne uporabe svoje nepremičnine, če uporabnik kljub dolgotrajnemu bivanju ne izkaže prizadevanj za ureditev svojega stanovanjskega oziroma socialnega položaja.

Izrek

1.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

2.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 366 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženec dolžan v 30 dneh iz stanovanja št. 22 na naslovu Ulica 1, A. (del stavbe X-000) odstraniti vse svoje stvari, se izseliti in ga prostega vseh stvari izročiti v posest tožnici ter ji povrniti stroške postopka.

2.Toženec v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2.Zmoten je zaključek, da gre za prekarij. Po 3. odst. 583. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je ta podan le, kadar nista določena niti namen niti trajanje uporabe, v sodbi pa je ugotovljeno ravno nasprotno. Ugotovitev, da je bilo toženčevo bivanje dovoljeno začasno, dokler si ne uredi življenja, izključuje uporabo pravil o prekariju. Zaradi nasprotja v razlogih je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

2.Zaradi zmotne presoje o naravi razmerja sodišče ni ugotovilo, ali dogovor o uporabi stanovanja za domovanje kljub temu, da čas trajanja časovno ni natančno (koledarsko) določen, pomeni trajnejše pogodbeno razmerje. Ni sporno, da pritožnik v stanovanju prebiva približno 15 let, ima tam prijavljeno stalno prebivališče, tožnica pa je takšno stanje dopuščala tudi po svoji izselitvi. Tako dolgotrajno in tolerirano bivanje že z življenjskega vidika ne more pomeniti zgolj kadarkoli preklicljivega dovoljenja brez jasnejše vsebine. Sodna praksa dopušča ustno oziroma konkludentno sklenitev najemne pogodbe, če obstaja soglasje volj in se dogovor dejansko izvršuje. Pred sodiščem prve stopnje je navedel, da najemnine ni plačeval v denarju, temveč z vzdrževanjem stanovanja ter obnovitvenimi in investicijskimi deli. Dokazna ocena glede vlaganj in vzdrževalnih del je nelogična, saj je sodišče po eni strani navedlo, da svojih trditev ni dokazal, po drugi strani pa povzelo izpoved tožnice, iz katere izhaja, da je določena dela vendarle opravljal. Četudi ni financiral vsega materiala ali storitev, to še ne pomeni, da ni prispeval lastnega dela in prevzemal obveznosti vzdrževanja. Tak sklep ne izhaja niti iz dejstva, da je bil v času sojenja v slabem socialnem položaju.

2.Ker je dokaz z njegovim zaslišanjem ključen za potrditev vsebine ustnega dogovora med strankama, je bila z neizvedbo tega dokaza storjena bistvena kršitev pravil postopka.

2.Sodišče je pavšalno zavrnilo njegove navedbe o pravici do doma in socialnih okoliščinah. Do teh se je opredelilo zgolj abstraktno, brez konkretne presoje in tehtanja ustavnih pravic ter sorazmernosti posega.

3.Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Pravilna je presoja, da ni dokazan obstoj najemne pogodbe in da je šlo za prekarno razmerje. Toženec pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval obstoja trajnejšega pogodbenega razmerja. Toženec ni zatrjeval niti višine najemnine (ki naj bi se poračunavala z vzdrževalnimi in obnovitvenimi deli), niti ni dokazal zatrjevanih vlaganj v stanovanje. Opravil je le manjša in kratkotrajna dela, to pa se od dolgoletnega uporabnika stanovanja samo po sebi pričakuje.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnica je izpraznitveni zahtevek utemeljevala s trditvami, - da je stanovanje v njeni lasti, - da je tožencu dovolila začasno bivanje, ker je bil brez svojega stanovanja in je imel zdravstvene težave, - da ga toženec z njenim dovoljenjem, danim do preklica, uporablja 15 let, druge podlage za bivanje pa nima, - da se toženec že dlje časa do nje obnaša nedostojno in ji grozi, da se je zaradi nevzdržnosti skupnega bivanja že pred časom odselila in da toženec ne plačuje nobenih obveznosti za stanovanje. Toženec je zahtevku nasprotoval s trditvami, - da sta s tožnico sklenila ustno najemno pogodbo za nedoločen čas, po kateri je namesto plačevanja najemnine na svoje stroške vzdrževal stanovanje in kril stroške obnovitvenih in investicijskih vlaganj, in da mu je tožnica dovolila bivanje do njegove smrti.

6.Odločitev o ugoditvi zahtevku za izpraznitev stanovanja v tožničini lasti temelji na ugotovitvah, - da toženec ni dokazal obstoja najemne pogodbe, - da je tožnica dovolila tožencu (sinu), ki se je znašel v stiski, da začasno biva v njenem stanovanju, - da je to dovoljenje smela vsak čas preklicati, - da toženec ni prispeval k stroškom bivanja, ni izkazal obnovitvenih ali investicijskih del, niti ni prispeval k stroškom manjših del, ki jih je opravil, - da gre za razmerje med dvema zasebnopravnima subjektoma in zato presoja sorazmernosti posega v pravico do doma ni potrebna.

7.Neutemeljen je pritožbeni očitek bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Zatrjevano nasprotje med razlogi pritožnik utemeljuje z razlogi, ki kažejo na pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in ne preprečuje presoje pravilnosti in zakonitosti sodbe.

8.Neutemeljen je tudi smiselno uveljavljen očitek bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Kot je ugotovljeno v izpodbijani sodbi, je bil toženec na narok pravilno vabljen, a ni prišel, niti ni izostanka opravičil. Ker je s svojim ravnanjem preprečil izvedbo dokaza, ne more sodišču očitati bistvene kršitve določb postopka. Sicer pa ima opustitev dokaza z njegovim zaslišanjem podlago tudi v 2. odst. 258. čl. ZPP.

9.Neutemeljeni so pritožbeni očitki o zmotnosti ugotovitve, da toženec ni dokazal obstoja najemne pogodbe. Glede na to, da je toženec za svoje navedbe predlagal le dokaz s svojim zaslišanjem, zaradi neopravičenega izostanka z naroka pa ga ni bilo mogoče zaslišati, se je sodišče utemeljeno oprlo na izpovedbo tožnice. Ugotovilo je, da je tožnica toženca sprejela v stanovanje v obdobju po razvezi zakonske zveze, ko ni imel stanovanja in se je soočal z zdravstvenimi težavami (povedala je, da zato, ker se ji je smilil in da otrok ne bi vozil na stike v gostilne), da sta devet let živela skupaj v enosobnem stanovanju, da je toženec v tem času izvedel manjša popravila in da ne v tem času ne kasneje po tožničini odselitvi ni prispeval k stroškom bivanja. V teh okoliščinah ni vzbujen dvom o pravilnosti sklepanja, da opravila, ki jih je izvedel toženec, sodijo v okvir običajnega sodelovanja med uporabnikoma stanovanja in ne kažejo na obstoj in izvrševanje najemnega razmerja.

10.Ob vedenju, da 4. odst. 84. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) za najemno pogodbo glede stanovanja predpisuje pisno obliko, se pritožnik sklicuje na zakonsko možnost konvalidacije pogodbe v primeru njene izpolnitve. Ker je predpostavka za konvalidacijo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe, takega soglasja volj pa toženec ni dokazal, ni podlage za uporabo te določbe.

11.Neutemeljena sta očitek o zmotnosti presoje, da je šlo za prekarij, in pritožbeno sklicevanje na obstoj trajnejšega obligacijskega razmerja. Razlika med njima je le v tem, da sme lastnik prekarno razmerje preklicati kadarkoli (3. odst. 583. čl. OZ), druge vrste trajno pogodbeno razmerje pa stranka prav tako lahko odpove ob vsakem času, le ob neprimernem ne (333. čl OZ). Četudi bi bilo med strankama vzpostavljeno trajnejše obligacijsko razmerje, je bilo to razmerje z vložitvijo tožbe za izpraznitev in izročitev stanovanja odpovedano. Toženec v pritožbi ne uveljavlja, da je bila odpoved podana ob neprimernem času, niti to ne izhaja iz ugotovitev v izpodbijani sodbi. Toženec je sicer zatrjeval, da se nahaja v slabem finančnem in socialnem položaju, da je prejemnik socialne pomoči in upravičenec do brezplačne pravne pomoči ter si drugega stanovanja ne more zagotoviti, a gre - sledeč izpovedbi tožnice - za okoliščine, ki ostajajo nespremenjene že vrsto let, toženec pa ni zatrjeval, da gre za ovire, na katere nima vpliva. Nenazadnje je bila tožba vložena pred več kot enim letom, toženec pa še v pritožbi ni niti nakazal, da je karkoli storil za ureditev svojega položaja.

12.Neutemeljen je tudi pritožnikov očitek sodišču prve stopnje, da so razlogi izpodbijane sodbe v zvezi z njegovim sklicevanjem na pravico do doma splošni in nezadostni. V izpodbijani sodbi je korektno povzeto stališče Evropskega sodišča za človekove pravice, da je stroga presoja sorazmernosti posega v pravico do doma potrebna v razmerjih med javnopravnim subjektom in posameznikom, ne pa tudi v razmerjih med dvema subjektoma zasebnega prava, za kakršno gre v obravnavani zadevi. Iz ustavnosodne presoje in sodne prakse VS RS še izhaja, da je treba v teh primerih upoštevati, da gre lahko za kolizijo dveh enakovrednih človekovih pravic, ki ju smeta nosilca uresničevati z zoženim dometom, da ne pride do prekomernega posega v pravico drugega. Izrecno pa je bilo že zavzeto tudi stališče, da bi dolžnost trpeti neredno plačevanje najemnine pretirano zožila lastnikova upravičenja, ki izvirajo iz lastninske pravice. Vzpostavitev ustreznega ravnovesja v obravnavanem primeru (upoštevaje dolgotrajno uporabo tožničine nepremičnine za bivanje) omogoča pravilna napolnitev standarda "ob neprimernem času". Kot je bilo že obrazloženo, okoliščine, ki jih v pritožbi izpostavlja toženec, niso take, da tožnica ne bi smela uveljaviti svojih lastninskih upravičenj v polni meri. V tožničinem stanovanju je resda bival poldrugo desetletje, a tožnica mu je dovolila bivanje, ker se je znašel v stiski, sam pa ni izkazal, da bi storil karkoli, da bi si uredil svoj socialni položaj. Tožnica ni več dolžna dopuščati brezplačne uporabe njene lastnine, še sploh ob upoštevanju časa, ki je potekel od vložitve tožbe, in ob upoštevanju tridesetdnevnega roka za izpraznitev.

13.Ker toženec nima več pravne podlage za bivanje v stanovanju v tožničini lasti, je odločitev o utemeljenosti izpraznitvenega zahtevka pravilna ne glede na to, ali je treba uporabiti določbe Stanovanjskega zakona (111. čl. SZ-1) ali določbe Stvarnopravnega zakonika kot splošnega zakona o varstvu lastninske pravice (92. čl.).

14.Po ugotovitvi, da niti uveljavljeni niti po uradni dolžnosti preizkušeni razlogi niso podani (2. odst. 350. čl. ZPP), je pritožbeno sodišče toženčevo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

15.Ker toženec s pritožbo ni uspel, ni upravičen do povrnitve svojih stroškov pritožbenega postopka, dolžan pa jih je povrniti tožnici (1. odst. 165. čl. v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Ti znašajo 366 EUR (500 točk za sestavo odgovora na pritožbo in 22 % davek na dodano vrednost; strošek za pregled pritožbe in sestanek s stranko je vključen v postavko za sestavo odgovora). Odločitev o obveznosti plačila zakonskih zamudnih obresti temelji na 299. in 378. čl. OZ.

-------------------------------

1Glej npr. odločbo št. 76202/16 z dne 6. 11. 2018 v zadevi F.J.M. proti Združenemu Kraljestvu, predvsem §§ 41 do 45 obrazložitve.

2Glej npr. odločbo US RS Up-218/20 z dne 20. 5. 2021, 18. točka obrazložitve in sodbo VS RS II Ips 72/2021 z dne 6. 10. 2021.

3Tako tudi sklep VS RS II Ips 2/2022 z dne 6. 5. 2022.