Jedro

V obravnavani zadevi iz ponudbe nedvoumno izhaja, da lastnik (stranka z interesom v tem upravnem sporu) "v kompletu" - torej skupaj za skupaj določeno ceno 34.000,00 evrov prodaja sedem nepremičnin. S tem, ko je tožnik podal izjavo o sprejemu ponudbe le za dve od sedmih nepremičnin, ki se prodajajo skupaj, ponudbe ni sprejel, saj ni sprejel vseh pogojev ponudbe.

Izrek

I.Tožba se zavrne.

II.Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Potek upravnega postopka

1.Prvostopenjski organ je zavrgel tožnikovo vlogo za odobritev kupoprodajne pogodbe za zemljišči s parc. št. 1043 in 1044, obe k. o. ..., za kupnino 4.190,00 evrov.

2.V obrazložitvi navaja, da pravni posel ni bil sklenjen, saj tožnik ni sprejel ponudbe, kot je bila objavljena, to je za vseh sedem nepremičnin, ki se skupaj prodajajo za 34.000,00 evrov. Posledično tožnik ni upravičen vlagatelj vloge za odobritev pravnega posla. Zato je bilo treba njegovo vlogo zavreči po 2. točki prvega odstavka 129. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP).

3.Drugostopenjsko organ je tožnikovo pritožbo zavrnil.

Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu

4.Tožnik se z izpodbijano odločitvijo ne strinja in zoper njo vlaga tožbo. V njej navaja, da upravni organ ni imel podlage za zavrženje njegove vloge, temveč bi jo lahko kvečjemu zavrnil. Meni, da je izpodbijani sklep zato arbitraren. Drugostopenjski odločbi očita, da ni obrazložena. Dodaja, da je izpodbijani sklep tudi materialno pravno zmoten. Trdi, da je upošteval vse elemente prodajalčeve ponudbe in da je ponujeno kupnino izračunal na podlagi prodajalčeve cene za paketno prodajo nepremičnin ob upoštevanju površine nepremičnin. Sklicuje se na drugi odstavek 29. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ter navaja, da prodajalec sprejemu ponudbe ni ugovarjal in da je zato treba šteti, da je bila pogodba sklenjena. Dodaja še, da upravni organ ni upošteval njegovega položaja predkupnega upravičenca, to je, da je kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj. Sodišču predlaga, naj izpodbijani sklep odpravi ter zadevo vrne v ponoven postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov postopka.

5.Toženka v odgovoru tožbi nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

6.Stranka z interesom na tožbo ni odgovorila.

Dokazni postopek

7.V dokaznem postopku je sodišče vpogledalo v vse listine v sodnem in upravnem spisu zadeve.

K I. točki izreka

8.Tožba ni utemeljena.

9.Predmet tega upravnega spora je zavrženje tožnikove vloge za odobritev pravnega posla.

10.Izpodbijana odločitev temelji na ugotovitvi, da tožnik ni sprejel prodajalčeve ponudbe. Pri tem je upravni organ upošteval, da je prodajalec dal ponudbo za prodajo sedmih nepremičnin za skupno ceno 34.000,00 evrov s pogojem, da se vse nepremičnine prodajo skupaj, tožnik pa je ponudbo sprejel le za dve nepremičnini po skupni ceni 4.190,00 evrov.

11.Odobritev pravnega posla za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, za kar gre v obravnavani zadevi, urejata ZKZ in ZG. Gre za obliko usmerjanja pravnega prometa s tovrstnimi nepremičninami za doseganje ciljev prostorske in okoljske politike ter politike gospodarjenja s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči. Z ZKZ in ZG predpisan postopek prodaje teh zemljišč služi dejanski uveljavitvi predkupnih upravičenj, ki so določena v ZKZ za kmetijska zemljišča in v ZG za gozdna zemljišča.

12.Predmet odobritve po določbah III. poglavja ZKZ je v civilnopravnem smislu že sklenjen zavezovalni pravni posel. Do sklenitve tega posla pride že s samim sprejemom ponudbe na način, ki je predpisan v navedenem poglavju ZKZ. Da do tega lahko pride, mora ponudba vsebovati vse bistvene sestavine pravnega posla, ki so določene (tudi) v prvih treh alinejah drugega odstavka 20. člena ZKZ. Po četrti alineji drugega odstavka 20. člena ZKZ pa ponudba lahko vsebuje tudi druge prodajne pogoje. Ta določba v bistvu pomeni, da lahko prodajalec v ponudbi določi tudi druge pogodbene sestavine. Zavezavalni posel, ki je predmet odobritve upravnega organa, je v takem primeru sklenjen le, če kupec sprejeme vse sestavine ponudbe.

13.Pogodba je zgolj na podlagi sprejema ponudbe namreč sklenjena le, če se ponudba in sprejem povsem ujemata. Ujemati pa se morata v bistvenih sestavinah in v tistih nebistvenih sestavinah, ki so (izrecno) vsebovane v ponudbi. Če tega ni, ni soglasja volje o vsebini pogodbe, ki jo je v ponudbi določil prodajalec. To še toliko bolj velja v posebej urejenem in formaliziranem postopku oddaje ponudbe in njenega sprejema, kot ga predpisuje ZKZ, v katerem je ponudba na predpisan način in čas javno objavljena ter jo je mogoče sprejeti v prav tako določenem roku in postopku. Pri tej presoji je pomembno tudi, da uzakonitev predkupne pravice po ZG in ZKZ ter postopka odobritve pravnega posla pomeni poseg v lastninsko pravico. Lastnik je namreč zaradi predkupne pravice omejen pri izbiri kupca. Presoja, da taka ureditev ne pomeni prekomernega posega v lastninsko pravico in ni v nasprotju z Ustavo, upošteva, da lastniku ostaja razpolagalno upravičenje. Odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji bo prodal svoje zemljišče, ostaja v celoti v lastnikovi sferi. Omejitev posega le v njegovo pravico izbire nasprotne pogodbene stranke. Na tak način urejena predkupna pravica v najmanjši možni meri, potrebni za dosego zasledovanega cilja, omejuje lastninsko pravico lastnikov kmetijskih oziroma gozdnih zemljišč. Z zakonom predpisan postopek prodaje pa služi dejanski uveljavitvi predkupnega upravičenja. Predkupna pravica ni pravica kupiti ponujeno zemljišče, ampak pravica, da ga pod enakimi pogoji, kot bi ga kupil kdo drug, kupi predkupni upravičenec. Predkupni upravičenec mora zato v sprejemu ponudbe sprejeti vse sestavine ponudbe, ki jih je v prodajalec v ponudbi izrecno določil, kajti le v takem obsegu je prodajalec vezan na svojo ponudbo v razmerju do predkupnega upravičenca. Drugačna razlaga bi pomenila, da je prodajalec prisiljen v prodajo svoje nepremičnine pod drugačnimi pogoji, kot jih je sam predhodno postavil v svoji ponudbi. To pa bi pomenilo nesorazmeren poseg v njegovo lastninsko pravico.

14.V obravnavani zadevi iz ponudbe nedvoumno izhaja, da lastnik (stranka z interesom v tem upravnem sporu) "v kompletu" - torej skupaj za skupaj določeno ceno 34.000,00 evrov prodaja sedem nepremičnin. S tem, ko je tožnik podal izjavo o sprejemu ponudbe le za dve od sedmih nepremičnin, ki se prodajajo skupaj, ponudbe ni sprejel, saj ni sprejel vseh pogojev ponudbe.

15.Še več, na naveden način ni sprejel bistvenih pogojev ponudbe. Stranka z interesom je namreč s tem, da je v ponudbi določila, da se vse nepremičnine prodajajo skupaj za skupno ceno, določila predmet in ceno ponudbe. S tem, ko je tožnik sprejem izrazil le glede dveh od sedmin nepremičnin, je spremenil predmet ponudbe. Spremenil je tudi njeno ceno, saj skupna cena za več nepremičnin, ne pomeni, da je cena kvadratnega metra vsake nepremičnine enaka. Predmet in cena pa sta v skladu z drugim odstavkom 20. člena ZKZ bistveni sestavini pogodbe. Poleg tega se tudi na podlagi tretjega odstavka 29. člena OZ v primeru, ko se ponudba in njen sprejem ne ujemata bodisi glede predmeta ponudbe (blaga) bodisi glede cene, šteje, da sprejem bistveno spreminja ponudbo. To posledično pomeni, da je bila ponudba zavrnjena. Tožnik se zato v tožbi neutemeljeno sklicuje na določbo drugega odstavka 29. člena OZ.

16.Po povedanem je upravni organ pravilno presodil, da tožnik ponudbe ni sprejel. To hkrati pomeni, da tožnik glede na določbe 22. člena ZKZ s svojo zahtevo za odobritev pravnega posla ni mogel uspeti, in sicer ne glede na to, ali ima v tožbi zatrjevani položaj predkupnega upravičenca. Tožnik ima sicer prav, da gre pri tem za vsebinsko presojo, ki narekuje zavrnitev, ne pa zavrženje njegove vloge. Vendar pa to ne vpliva na spremembo njegovega pravnega položaja, posledično pa tudi ne na odločitev o tožbi, saj (kot je že bilo pojasnjeno) v nobenem primeru s svojo vlogo za odobritev pravnega posla ne more uspeti.

17.Prav tako neutemeljeno tožnik uveljavlja, da je obrazložitev drugostopenjske odločbe pomanjkljiva. V skladu z 2. členom Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) je predmet presoje v upravnem sporu zakonitost odločbe, s katero je odločeno o pravici, obveznosti ali pravni koristi stranke. To je v tem primeru prvostopenjska odločba. Za odločitev v obravnavani zadevi so odločilni razlogi, iz katerih med tožnikom in stranko z interesom ni prišlo do sklenitve pogodbe. Te razloge pa izpodbijana prvostopenjska odločba vsebuje.

18.Ker razlogi, ki jih v tožbi uveljavlja tožnik, niso utemeljeni, je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo zavrnilo.

K II. točki izreka

19.Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

-------------------------------

1Gl. prvi odstavek 1. člena v zvezi s 3. členom ZG, ter Poročilo Odbora za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano k predlogu zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o gozdovih (ZG-B) - druga obravnava - EPA 1603-IV.

2Enako izhaja tudi iz že citiranega načelnega pravnega mnenja.

3Gl. V. Kranjc v Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, 2003, str. 209 - 210.

4Gl. npr. sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 84/2021.

5Načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča 1/2012 z dne 6. 4. 2012.

6Prim. npr. sodbo Upravnega sodišča I U 837/2017.

7Prim. sodbo tega sodišča I U 268/2011.