Jedro

Za nedokončano etažno lastnino gre lahko, ko zatrjevani posamezni ali skupni deli stavbe v zemljiško knjigo še sploh niso bili vpisani. Sporna parkirišča pa so v obravnavani zadevi vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiške parcele v lasti dolžnika. Z vpisom v zemljiško knjigo so te parcele postale nepremičnine in so obravnavane kot nepremičnine, to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in dosežejo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje. Tretji pa v predlogu za odlog izvršbe, kot pravilno opozarja upnik, trdijo in dokazujejo ravno nasprotno, da noben zavezovalni in razpolagalni posel, ki bi tretjim na spornih nepremičninah podelil vsaj lastninsko pravico v pričakovanju, ni bil sklenjen. Še več, po trditvah tretjih si je dolžnik lastninsko pravico na spornih nepremičninah celo pridržal. Zgolj morebitna dejanska raba nepremičnin pa za njihov pravni status še ni odločilna.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep v izpodbijani IV. točki izreka spremeni tako, da se predlog tretjih za odlog izvršbe zavrne.

II. Tretji morajo upniku povrniti pritožbene stroške v znesku 1.016,60 EUR v roku 8 dni od prejema tega sklepa, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za plačilo do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo:

"I. Ugovor tretjih z dne 25. 1. 2023 se zavrne.

II. Tretji lahko v roku tridesetih dni od pravnomočnosti tega sklepa začnejo pravdo na ugotovitev, da izvršba na nepremičnine ID znak:

- parcela 1, last dolžnika do 1/1,

- parcela 2, last dolžnika do 1/1,

- parcela 3, last dolžnika do 1/1,

- parcela 4, last dolžnika do 1/1,

ni dopustna.

Vložitev tožbe ne zadrži izvršbe, niti izpolnitve dolžnikove obveznosti, če Zakon o izvršbi in zavarovanju ne določa drugače. V postopku morajo tretji istočasno uveljavljati vse ugovore zaradi nedopustnosti izvršbe, ki jih je mogoče uveljavljati po Zakonu o izvršbi in zavarovanju ter istočasno navesti vsa dejstva in predlagati vse dokaze, s katerimi jih utemeljujejo, sicer to pravico izgubijo."

2. Zoper IV. točko izreka sklepa se po pooblaščencu pravočasno pritožuje upnik. Navaja, da lahko skladno s prvim odstavkom 73. člena ZIZ sodišče o predlogu za odlog izvršbe odloča šele po tem, ko je tretji že vložil tožbo na nedopustnost izvršbe in ne prej. Nedvomno tretji takšne tožbe še niso vložili. Ni namreč možno odložiti izvršbe do zaključka pravdnega postopka, ki v času izdaje sklepa o odlogu izvršbe sploh še ni pričet in tudi ni gotovo, ali bo pričet. Navedbe tretjih so močno preskope, da bi lahko z njimi s stopnjo verjetnosti izkazali, da imajo na nepremičninah solastninsko pravico. Tretji niso z ničemer konkretizirali, na kakšen način naj bi pridobili lastninsko pravico, prav tako v zvezi z njimi niso predložili ustreznih pogodb, saj se pogodbe, na katere se tretji sklicujejo, na sporne nepremičnine ne nanašajo. Te očitke upnika iz odgovora na ugovor je sodišče prezrlo, sklep pa je obrazložilo zgolj s splošnimi navedbami, da naj bi tretji pogoje za odlog izvršbe izkazali s „predloženimi listinami“; brez navedbe, katere te listine so. Tretji tudi niso konkretizirali, na kakšni podlagi naj bi bili lastniki spornih zemljišč, vsi predloženi dokazi pa dokazujejo ravno nasprotno. Gre za povsem samostojne nepremičnine, njihov nesporni zemljiškoknjižni lastnik pa je dolžnik. Tretji tudi niso z ničemer izkazali, da bi s takojšnjo izvršbo pretrpeli nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo. Za trditve, da naj bi tretji na podlagi prodajnih pogodb dolžniku plačali kupnine, ni predloženih nobenih dokazov. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tretji so odgovorili na pritožbo, ji nasprotovali in priglasili stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

6. ZIZ omogoča odlog izvršbe v korist tretjega, če sta kumulativno izpolnjena dva pogoja: 1) da je vložil pravno sredstvo, v katerem zahteva, da se izvršba na predmet, glede katerega predlaga odlog izvršbe izreče za nedopustno, in 2) če a) izkaže obstoj svoje pravice s pravnomočno sodno odločbo ali kakšno drugo javno listino, z zasebno listino, ki ima naravo javne listine, ali če obstoj svoje pravice opira na splošno znana dejstva, ali če b) za verjetno izkaže obstoj svoje pravice ter izkaže za verjetno, da bo s takojšnjo izvršbo pretrpel nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo (prvi in drugi odstavek 73. člena ZIZ).

7. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani IV. točki izreka predlogom tretjih za odlog izvršbe ugodilo z obrazložitvijo, da so tretji verjetno izkazali, da imajo na nepremičninah ID znak: parcela 1, parcela 2, parcela 3 in parcela 4 pravico, ki preprečuje izvršbo. Tretji so etažni lastniki stanovanjsko poslovnega objekta na naslovu Cesta 1, D. z ID znakom stavbe: stavba 14, nepremičnine, ki so predmet izvršbe in glede katerih je vložen ugovor tretjega, pa predstavljajo skupne dele stanovanjsko poslovnega objekta. Etažna lastnina je bila ustanovljena s predloženim Aktom o oblikovanju etažne lastnine z dne 5. 1. 2010 v zvezi z odločbo GURS OGU Ljubljana o preoblikovanju stavbe Cesta 1 v etažno lastnino. Sporne nepremičnine v naravi predstavljajo tlakovana parkirišča na prostem (parcele 1, 2, 3, 4). Tretji so navedli, da so bili ob ustanovitvi etažne lastnine kot skupni deli stavbe določeni le zemljišče ID znak: parcela 15 in stavba sama ter skupni prostori št. 16, 17, 18, 19 in 20. Določeni so bili tudi deleži na teh skupnih prostorih, napačno pa ni bilo določeno, da so v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov. Tudi s pogodbo z dne 30. 6. 2014, ki so jo sklenili etažni lastniki in A. d. o. o. ter B. d. o. o. z namenom ureditve lastništva in ustanovitve solastninske pravice skupnih delov, ni bilo lastniško stanje dokončno in pravilno urejeno, saj na skupnih delih še vedno ni bila ustanovljena etažna lastnina v korist vsakokratnih etažnih lastnikov, niti ni etažna lastnina zajela vseh pripadajočih skupnih delov in zemljišč. Po stališču sodišča prve stopnje je s tem dejansko vzpostavljena etažna lastnina s solastnino na skupnih delih, ki pa še ni bila formalno urejena. Predmetne nepremičnine po mnenju sodišča prve stopnje kot posamezni skupni deli pripadajo stavbi Cesta 1, D. oziroma njenim vsakokratnim etažnim lastnikom, saj gre za tlakovana parkirišča ob stavbi. Omenjeno so po stališču sodišča prve stopnje izkazali s predložitvijo listin in navedb ter z vpogledom v GURS in vpogledom v cenitev, ki je bila izdelana v tem izvršilnem postopku. Odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna.

8. Uvodoma višje sodišče pojasnjuje, da je sicer nepravilno upnikovo stališče, da ZIZ omogoča odlog izvršbe na predlog tretjega le, če vloži tožbo na nedopustnost izvršbe. 73. člen ZIZ omogoča odlog izvršbe na predlog tretjega, ki je zahteval, naj se izvršba na določen predmet izreče za nedopustno, kar ne zajema le tožbe na nedopustnost izvršbe, temveč tudi ugovor tretjega. Tega namreč lahko vloži, kdor verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo na ta predmet izreče za nedopustno (tako prvi odstavek 64. člena ZIZ). Sodišče prve stopnje je poleg tega izvršbo odložilo do pravnomočnega zaključka morebitnega pravdnega postopka zaradi ugotovitve nedopustnosti izvršbe, torej po pravnomočnosti sklepa o ugovoru tretjega le še pogojno, pod pogojem, da so tretji tožbo tudi vložili. Po povedanem odpade tudi pomislek, da ni možno odložiti izvršbe do zaključka pravdnega postopka, ki v času izdaje sklepa o odlogu izvršbe še ni pričet.

9. Višje sodišče pa soglaša z upnikovim stališčem, da tretji s svojimi navedbami in priloženimi dokazi niso izkazali verjetnosti svoje pravice na spornih nepremičninah. Sodišče prve stopnje se je sicer (skopo) postavilo na stališče, da tretji na spornih nepremičninah uveljavljajo, da gre za dejansko etažno lastnino. Dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine sicer res ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo (primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 83/2008, II Ips 178/2009, II Ips 390/2009, II Ips 202/2012), vendar pa glede na zemljiškoknjižno stanje in ugovorne trditve tretjih v obravnavani zadevi ne gre za dejansko etažno lastnino.

10. Navidezno oziroma na prvi pogled bi sicer obravnavana dejanska situacija lahko ustrezala definiciji nedokončane etažne lastnine, ko je stavba že vpisana v zemljiški knjigi, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe, ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavb (prim. na primer VSL Sklep I Cp 2588/2017; situacija navidezne solastnine pa odpade že prima facie).

Vendar pa gre za takšno situacijo lahko, ko zatrjevani posamezni ali skupni deli stavbe v zemljiško knjigo še sploh niso bili vpisani. Sporna parkirišča pa so v obravnavani zadevi vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiške parcele v lasti dolžnika. Z vpisom v zemljiško knjigo so te parcele postale nepremičnine in so obravnavane kot nepremičnine, opredeljene z 18. čl. SPZ; to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in dosežejo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (prvi odstavek 23. čl. SPZ), ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje (prim. VSL sklep I Cp 1134/2016). Tretji pa v predlogu za odlog izvršbe, kot pravilno opozarja upnik, trdijo in dokazujejo ravno nasprotno, da noben zavezovalni in razpolagalni posel, ki bi tretjim na spornih nepremičninah podelil vsaj lastninsko pravico v pričakovanju, ni bil sklenjen. Še več, po trditvah tretjih si je dolžnik lastninsko pravico na spornih nepremičninah celo pridržal. Zgolj morebitna dejanska raba nepremičnin pa za njihov pravni status še ni odločilna.

11.Po povedanem je pritožba utemeljena, zato ji je višje sodišče ugodilo tako, da je sklep v IV. točki izreka spremenilo tako, da se predlog za odlog izvršbe tretjih zavrne (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12.Upnik je s pritožbo uspel, zato mu morajo tretji povrniti pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), in sicer 1300 točk nagrade za pritožbo po 7. točki tar. št. 31 Odvetniške tarife, z 22% DDV in 65,00 EUR sodne takse, skupaj 1.016,60 EUR.

-------------------------------

Po stališču teorije pa je nedokončana etažna lastnina tudi sicer lahko nastala le do 1. 1. 2003. Nedokončana etažna lastnina je namreč lahko nastala zato, ker predpisi, ki so urejali etažno lastnino pred uveljavitvijo SPZ, niso določali vpisa etažne lastnine (prostorskih delov stavbe, ki so predmet etažne lastnine) kot predpostavke za njen nastanek. Povedano drugače, nedokončana etažna lastnina je nastala (in obstaja) »zunajknjižno«, ker po prejšnjih predpisih vpis prostorskih delov s položajem posameznega dela v etažni lastnini (in s tem povezani vpisi prostorskih delov in zemljiških parcel s položajem skupnega dela) ni bil predpostavka nastanka etažne lastnine. Če etažna lastnina v skladu s prejšnjimi predpisi do 1. januarja 2003 še ni nastala, moramo predpostavke njenega nastanka presojati po pravilih SPZ o nastanku etažne lastnine, po katerih etažna lastnina lahko nastane samo s preoblikovanjem (razdelitvijo) lastninske pravice na zemljiški parceli (primerjaj drugi odstavek 107. člena in 109. člen SPZ) in je predpostavka nastanka etažne lastnine ustrezen vpis v zemljiško knjigo (primerjaj prvi odstavek 107. člena SPZ). To pomeni, da po 1. januarju 2003 nedokončana etažna lastnina ni več mogla nastati. Tako Nina Pavšak, Komentar SPZ, Monografija, razdelek 24.2.3., portal Tax-Fin-Lex.

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 73, 73/1, 73/2 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 18, 23, 23/1, 107, 107/1, 107/2, 109

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.