Jedro

Po določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je prvo dejanje odpovedi opomin najemniku, v katerem se najemnika pisno opozori na obstoj krivdnega razloga in se mu da rok (ne krajši od 15 dni), da lahko nepravilnost odpravi. Šele po izteku tako določenega roka lahko pride do uveljavljanja odpovedi s posledicami prenehanja pogodbe. Kot je razvidno iz spisa, drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka opominjanje toženca zatrjevala le v zvezi z odpovednim razlogom neplačevanja najemnine. Če ob vložitvi tožbe preostalih krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe še ni bilo, to ne pomeni, da za njihovo naknadno uveljavljanje znotraj iste pravde, ni potreben opomin. Res je, kar poudarja pritožba, da se najemna pogodba lahko odpove le enkrat, a to ne pomeni, da v istem postopku (odpovedi) ni mogoče dodajati trditev o drugih odpovednih razlogih, če se ti pojavijo že po vložitvi tožbe. Da pa se tožbene navedbe lahko širijo na druge odpovedne razloge, je tudi za njihovo uveljavljanje potrebno, da je izpolnjena materialna predpostavka: opomin z ustrezno vsebino in rokom. Ker tožeča stranka glede drugih zatrjevanih kršitev ni zatrjevala, da bi toženca opominjala na odpravo teh kršitev, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ni izpolnjena materialna predpostavka za obravnavanje drugih odpovednih razlogov kot zgolj neplačevanje najemnin.

Nikakor ni mogoče pritrditi trditvi, da ima pisna pogodba prednost pred ustnim dogovorom. Ne gre namreč za vprašanje prednosti, ampak gre za vprašanje prave volje pogodbenih strank in v konkretnem primeru je bila ta, da se sklene najemna pogodba za obe stanovanji med prvim tožnikom in tožencem. Res je, da je prvi tožnik pisno najemno pogodbo sklenil tudi s podnajemnikom toženca, a je vzrok za sklenitev te sodišče prve stopnje pojasnilo: zaradi prijave bivališča na upravni enoti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožniki so nerazdelno dolžni v 15 dneh tožencu povrniti 279,99 EUR pritožbenih stroškov, če zamudijo s plačilom, od šestnajstega dne dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je (I.) zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe za stanovanje na naslovu ..., ki sta jo sklenili prvi tožnik in toženec 5. 12. 2015, na izpraznitev tega stanovanja in njegovo vrnitev v posest tožnikom ter na plačilo po 300,00 EUR najemnine za mesece od septembra 2020 do septembra 2021 z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki od vsakega obroka tečejo od prvega dne v naslednjem mesecu, in (II.) naložilo, da mora tožeča stranka toženi povrniti njene pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

2. V pravočasni pritožbi tožniki uveljavljajo vse zakonske pritožbene razloge in predlagajo, da se sodba razveljavi in zadeva vrne v novo sojenje oz. da se sodba spremeni in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, stroški pa naložijo v breme toženca.

Navajajo, da so toženca v pisnem pozivu z dne 2. 7. 2021 pozvali k plačilu zapadlih najemnin in predložitvi obračuna za opravljena dela, česar ta ni storil, res pa s tem opominom toženca tožniki niso opozorili na druge kršitve, saj jih tedaj še ni bilo. Stališče, da predstavlja pisni opomin z ustrezno grajo, poslan najemniku, materialno predpostavko za odpoved najemne pogodbe, v primeru, ko najemnik po poslanem pisnem opominu začne še z drugimi kršitvami najemne pogodbe, ne nudi zadostne zaščite najemodajalcu (najemno pogodbo je namreč mogoče odpovedati samo enkrat). Toženec je šele po 2. 7. 2021 pričel opravljati v predmetu najema gospodarsko dejavnost ter brez soglasja lastnika in ustreznih uporabnih dovoljenj skladiščenje materiala. Prav tako je šele po tem datumu pričel nepremičnino uporabljati na način, ki grobo krši pravila medsosedskega sožitja ter moti in ogroža ostale sostanovalce (drugo toženko in tretjo toženko) pri njihovi mirni uporabi stanovanja. Ker je tožeča stranka z vložitvijo tožbe v tej zadevi odpovedala najemno pogodbo zaradi (takrat edinega) krivdnega razloga neplačevanja najemnine, to tožencu ne daje pravice, da pogodbo krši na druge načine in da tožeča stranka na noben način ne more odpovedati najemne pogodbe do pravnomočnega zaključka tega postopka, s tem je kršena ustavna pravica tožnikov do zasebne lastnine. Sodišče bi moralo upoštevati, da toženec že dlje časa krši najemno pogodbo in da njegovo ravnanje predstavlja razlog za njeno odpoved iz krivdnega razloga po 112. členu Stanovanjskega zakona1 (v nadaljevanju: SZ-1).

Pritožba nasprotuje ugotovitvi, da je toženec dejanski najemnik obeh stanovanj. Listinski dokazi v spisu ne dopuščajo takega sklepa, prav tako so nasprotno izpovedali tožniki in priča A. A. Če se prvi tožnik glede najemne pogodbe ni dogovarjal z B. B., še ne pomeni, da z njim ni sklenil najemne pogodbe. Pisna pogodba mora imeti prednost pred ustnim dogovorom. B. B. je tožencu najemnino plačeval zaradi njunega dogovora in ne zaradi kakšnega dogovora s prvim tožnikom in brez vednosti druge in tretje tožnice. Ker sta bila toženec in B. B. dolžna opraviti določena dela namesto plačila najemnine v denarju, je bilo z vidika tožeče stranke vseeno ali B. B. izvaja dela kot najemnik ali pa kot zaposlen pri tožencu. Iz besedila najemne pogodbe je razvidno, da najemno razmerje traja do 5. 12. 2023. Ker sodišče ni dopustilo izvedbe dokaza z izvedencem gradbene stroke, je sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo. Prvi tožnik je od toženca zahteval, da pred izvedbo del poda točno specifikacijo predvidenih del skupaj z izmerami, navedbo materialov in cen, kar je prvi tožnik večkrat zahteval od toženca, toženec pa tega do odgovora na tožbo ni naredil. Ker je toženec pojasnil, da je vsa dogovorjena dela že opravil, razen manjšega dela v vrednosti 1.189,10 EUR (1.302,06 EUR z DDV), bi sodišče lahko ugotovilo, da je bil toženec v zamudi s plačilom najemnin in je zato odpoved najemne pogodbe upravičen. Prvi tožnik je ugotovil, da vrednost opravljenih dela znaša 9.878 EUR, četudi se upošteva trditev toženca, da neizvedena dela znašajo še 1.302,06 EUR, je toženec izvedel dela v bistveno manjšem obsegu od 30.000 EUR. Tožena stranka s strani toženca ni prejela računa za opravljene storitve, zato je neupravičeno prištet znesek DDV.

Pritožba nasprotuje ugotovitvi, da še ni potekel rok za izvedbo in sanacijo opravljenih del. Opozarja, da je prvi tožnik izpovedal, da ni bilo jasnega dogovora o tem, katera dela se bodo izvajala – toženec popisa del, z navedbo izmer, materialov in cen ni predložil. Sodišče ob tem, da je ugotovilo, da lahko toženec opravi adaptacijska in ureditvena dela ter odpravi morebitne napake do 5. 12. 2023, ne pojasni, katera dela naj bi to bila. V zvezi s tem pritožbi dodaja, da po eni strani sodišče glede obsega adaptacijskih in ureditvenih del ugotovi, da si navedbe strank nasprotujejo, v 18. točki obrazložitve pa zapiše, da je obstajalo soglasje, katera dela je toženec dolžan izvesti. Tožeča stranka opozarja, da je iz dokaznega postopka razvidno, da soglasja glede obnovitvenih in adaptacijskih del ni bilo, še posebej ne glede cen. Če bi toženec pripravil dogovorjeni popis predvidenih del z izmerami, materiali in cenami, do spora sploh ne bi prišlo. Ker se je toženec zavedal, da izvedena dela ne dosegajo vrednosti seštevka najemnin za 5 let, obračuna ni želel podati. Poleg tega je toženec zatrjeval, da mu bivanje pripada, saj je investicije že opravil. Ker stranki v pisni pogodbi nista natančno določili načina plačila najemnine, temveč sta se le smiselno dogovorili, da bo najemnik izvedel določena obnovitvena in ureditvena dela, bi sodišče prve stopnje moralo izvesti dokaz z izvedencem gradbene stroke. Ker je bilo ugotovljeno, da se bodo lahko opravljena sanacijska dela toženca obračunala po obsegu in kvaliteti šele po zaključku najemnega razmerja, ko se bo ugotovilo ali vrednost in kvaliteta izvedenih del dosega ali presega znesek najemnin, je bila tožeči stranka odvzeta pravica do pravne varnosti. Sodišče bi ta obračun moralo opraviti že v tem postopku.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo pritrjuje izpodbijani odločitvi, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Najprej o odpovednih razlogih opravljanja gospodarske dejavnosti v najeti nepremičnini brez soglasja lastnika, pogostih grobih kršitev pravil medsebojnega sožitja in motenj drugih stanovalcev pri mirni uporabi stanovanja ter uporabe stanovanj s strani drugih oseb, ki niso sklenile najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je po določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 prvo dejanje odpovedi opomin najemniku, v katerem se najemnika pisno opozori na obstoj krivdnega razloga in se mu da rok (ne krajši od 15 dni), da lahko nepravilnost odpravi. Šele po izteku tako določenega roka lahko pride do uveljavljanja odpovedi s posledicami prenehanja pogodbe. Kot je razvidno iz spisa, drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka opominjanje toženca zatrjevala le v zvezi z odpovednim razlogom neplačevanja najemnine. Če ob vložitvi tožbe preostalih krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe še ni bilo, to ne pomeni, da za njihovo naknadno uveljavljanje znotraj iste pravde, ni potreben opomin. Res je, kar poudarja pritožba, da se najemna pogodba lahko odpove le enkrat, a to ne pomeni, da v istem postopku (odpovedi) ni mogoče dodajati trditev o drugih odpovednih razlogih, če se ti pojavijo že po vložitvi tožbe. Da pa se tožbene navedbe lahko širijo na druge odpovedne razloge, je tudi za njihovo uveljavljanje potrebno, da je izpolnjena materialna predpostavka: opomin z ustrezno vsebino in rokom. Ker tožeča stranka glede drugih zatrjevanih kršitev ni zatrjevala, da bi toženca opominjala na odpravo teh kršitev, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ni izpolnjena materialna predpostavka za obravnavanje drugih odpovednih razlogov kot zgolj neplačevanje najemnin.

6. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno presodilo izvedene dokaze in ugotovilo, da je bil dejanski najemnik obeh stanovanj v hiši tožnikov toženec. Takšno svojo odločitev je podrobno in prepričljivo obrazložilo v 11. do 13. točki obrazložitve in s temi zaključki v celoti soglaša tudi pritožbeno sodišče. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, se je prvi tožnik glede najema obeh stanovanj pogovarjal le s tožencem, prav tako je dogovor o kompenzaciji najemnin sklenil le s tožencem (za najemnino za obe stanovanji), nadalje je med njima potekala elektronska komunikacija o vrstah in obsegu potrebnih sanacijskih del, v osnutku dogovora je kot uporabnik prostorov, obeh stanovanj, naveden toženec, ki bo hišo uporabljal za bivanje »sebe in svojih družinskih članov«, končno izjava prvega tožnika z dne 23. 6. 2020 potrjuje, da se za s strani toženca prvemu tožniku posojeni znesek 2.500 EUR podaljša najem za 5 mesecev – očitno najem obeh stanovanj, saj je vsota mesečne najemnine za obe stanovanji 500 EUR. Vse to in še druge okoliščine, ki jih je podrobno opisalo sodišče prve stopnje in na katere se v izogib nepotrebnemu ponavljanju sklicuje tudi pritožbeno sodišče, potrjujejo ugotovitev, da je bil dejanski najemnik obeh stanovanj v hiši tožnikov toženec. Nikakor ni mogoče pritrditi pogodbeni trditvi, da ima pisna pogodba prednost pred ustnim dogovorom. Ne gre namreč za vprašanje prednosti, ampak gre za vprašanje prave volje pogodbenih strank in v konkretnem primeru je bila ta, da se sklene najemna pogodba za obe stanovanji med prvim tožnikom in tožencem. Res je, da je prvi tožnik pisno najemno pogodbo sklenil tudi z B. B. (podnajemnikom toženca), a je vzrok za sklenitev te sodišče prve stopnje pojasnilo: zaradi prijave bivališča na upravni enoti.

7. Sodišče prve stopnje ima prav tudi, ko ugotavlja, da je rok za izvedbo sanacijskih in ureditvenih del enak času najema, to pa je 5. 12. 2023 in da zato toženec ne more biti v zamudi, kar pomeni, da mu iz tega naslova ni mogoče očitati kršitve najemne pogodbe, zato dejstvo, da sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaza z izvedencem gradbene stroke, ne pomeni procesne kršitve. Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvi, da bodo tožniki upravičeni opravljena sanacijska dela po obsegu in kvaliteti obračunati šele ob izteku najemnega razmerja. Takrat se bo ugotovilo, če vrednost del po obsegu in kvaliteti ustreza znesku najemnin za celotno obdobje in šele takrat bo mogoče dogovoriti morebitne denarne izravnave v korist ene ali druge pogodbene stranke. Šele, če se bo med strankama pri tem pojavil spor, bo na mestu angažiranje izvedenca gradbene stroke, ki bo takrat (ob poteku roka za izvedbo) ugotavljal obseg in kvaliteto izvedenih del ter jih ovrednotil v denarju.

8. Pritožba očita, da si ugotovitve sodišča prve stopnje o obstoju dogovora glede obsega adaptacijskih in ureditvenih del nasprotujejo. Po eni strani naj bi sodišče prve stopnje zapisalo, da si navedbe strank glede tega nasprotujejo, v 18. točki obrazložitve pa je zapisalo, da je obstajalo soglasje, katera dela je toženec dolžan izvesti. Pritožbeno sodišče opozarja, da je sodišče prve stopnje zapisalo, da si nasprotujejo navedbe.2 Gre za navedbe strank o dejstvih, na katerih temelji njihov zahtevek oz. njihovi ugovori. Običajno je, da so navedbe strank različne, v tem je namreč jedro spora, ki ga rešuje sodišče. Na sodišču pa je potem, da upošteva vse te navedbe, izvede dokazni postopek in ugotovi dejansko stanje. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje, kljub različnim dejanskim navedbam strank, po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil obseg del jasno dogovorjen. Pri tem se v 18. točki obrazložitve sklicuje na zaslišanje B. B., ki je opisal, kaj vse se je izvedlo in potrdil, da so se vsa dela opravljala s soglasjem prvega tožnika. Sklicuje se tudi na izpovedb o prvega tožnika, da so dela potekala v redu, da ni bilo sporov, in na izpovedbo priče A. A., da sta s prvim tožnikom obiskala hišo v decembru 2018 in je takrat prvi tožnik pregledala izvajana adaptacijska dela, ter da sta hišo potem obiskala še enkrat pred »korono« in si ogledala, kaj je bilo narejeno ter se pogovarjala o še ne izvedenih delih3, prvi tožnik pa je bil z izvedbo po obsegu in kvaliteti del zadovoljen. Da je obstajal med prvim tožnikom in tožencem jasen dogovor o vrsti del, ki naj se izvedejo, je sodišče prve stopnje razbralo tudi iz dejstva, da sta prvi tožnik in toženec 23. 6. 2020 podpisala dogovor glede posojenih 2.500 EUR, kar se bo upoštevalo kot 5 mesečna najemnina po izteku najemne pogodbe. Tudi po presoji pritožbenega sodišča tak dogovor ne bi bil smiseln, če ne bi obstajal dogovor, katera del in v kakšnem roku naj se izvedejo. Pritožbeno sodišče pritrjuje, da ta dogovor nakazuje, da sta pogodbeni stranki šteli, da se bo najemnina za 5 let najema pokrila z izvedbo dogovorjenih adaptacijskih del, v nasprotnem primeru bi namreč v dogovor zapisali, da se bo posojeni znesek po izteku najema upošteval kot del najemnine.

9. S tem, ko je bilo ugotovljeno, da se bodo lahko opravljena sanacijska dela toženca obračunala po obsegu in kvaliteti šele po zaključku najemnega razmerja, ko se bo ugotovilo ali vrednost in kvaliteta izvedenih del dosega ali presega znesek najemnin, tožeči stranki ni bila odvzeta pravica do pravne varnosti. Težava je namreč v zapadlosti iz dogovora med prvim tožnikom in tožencem dogovorjene obveznosti toženca, ki še ni nastopila. Obračun bo zato mogoče opraviti šele po zapadlosti toženčeve obveznosti.

10. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku,4 v nadaljevanju: ZPP).

11. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato ni upravičena do pritožbenih stroškov, so pa tožniki v skladu z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP dolžni nerazdelno povrniti tožencu stroške odgovora na pritožbo. Ti znašajo 225 odvetniških točk za sestavo odgovora, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV.

1 Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami. 2 15. in 16. točka obrazložitve. 3 Iz tega je sodišče prve stopnje sklepalo, da je bil dogovor o obsegu del jasen. 4 Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami.