Jedro

Nepremičnina je v naravi razdeljena. Gre za t.i. navidezno solastnino, ki je zgolj vknjižena kot solastnina. Tožena stranka se zato neutemeljeno sklicuje na pravico do posesti zgolj na podlagi v zemljiški knjigi vknjižene solastninske pravice.

V posameznih primerih lahko dogovor pogodbenih strank preseže zgolj obligacijsko zavezo.

Če etažna lastnina nastane s sporazumom o delitvi, so skupni in posebni prostori opredeljeni v sporazumu o delitvi. Če je stavba etažirana že ob prodaji, so skupni in posebni skupni prostori opredeljeni v etažnem načrtu. Na podlagi dejanske uporabe prostora, pa čeprav dovoljene z dogovorom, ki ima zgolj obligacijski učinek, posebni skupni del ne nastane. Drugače pa je, če je glede na okoliščine konkretnega primera mogoče zaključiti, da je dogovor o trajni souporabi prostora presegel obligacijsko zavezo.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna tožeči stranki izročiti v posest 1,34 m2, v soposest pa 4,16 m2 poslovnega prostora z označbo „pisarna in kurilnica“, ki se nahaja znotraj večjega prostora imenovanega Avtosalon v pritličju stavbe na naslovu K., kar je zahtevala tožeča stranka drugače, pa se zavrne. Toženi stranki je naložilo plačilo 892,76 EUR stroškov postopka tožeče stranke.

2. Pritožujeta se obe pravdni stranki, obe uveljavljata vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

3. Tožeča stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu spremeni v njeno korist, podrejeno pa, da jo v tem delu razveljavi in vrne v ponovno odločanje. Najprej opozarja na netočnosti v obrazložitvi, in sicer ne drži, da je tožeča stranka lastnica stanovanja ter da je imela tožena stranka v posesti Avtosalon. Sodba je v teh delih delih v nasprotju z dejstvi v spisu. Napačno je sodišče interpretiralo pogodbeno določilo o trajni souporabi; pogodba nikjer ne omenja pojma „vsakokratnemu lastniku“, in to ne izhaja niti iz vsebine pogodbe. Dejansko stanje je napačno ugotovljeno. V katerem aktu je določilo zapisano, ne more biti odločilna okoliščina. Dovoljenje za izdelavo zunanjih vrat je bilo izdano, ker se je predpostavljal odkup poslovnega prostora. Ni izkazano, da je bila pridobitev uporabe kurilnice pogoj za sklenitev kupoprodajne pogodbe, sodišče se pri tem sklicuje na listine, iz katerih ne izhaja kakršenkoli pogoj. Logično zaporedje dogodkov kaže, da je odločitev napačna. Avtosalon je sedaj popolnoma neuporaben, ker nima lastnih sanitarij, priznanje 76 % zahtevka ne pomeni praktično ničesar. Sodišče ni presojalo izrecno zatrjevanih pravnih podlag. Pogodbeno določilo o trajni pravici souporabe je bilo v pogodbi z družbo S. M., ki je prenehala obstajati. Souporaba na lastnini ene stranke ne more prispevati k normalni rabi lastnine. Sodišče je pojem „vsakokratnega“ nekritično preneslo iz razmerij, ki se urejajo med lastniki večstanovanjskih hiš in toženi stranki dejansko priznalo solastnino, za kar pa ni nobene pravne podlage. Zadeve ni presojalo po prvem odstavku 333. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Obligacijsko razmerje je neutemeljeno pretvorilo v stvarnopravno razmerje z absolutnim značajem, za katero ni imelo ne pogodbene ne zakonske podlage, pač pa neko megleno interpretacijo pogodbe, kaj so stranke hotele in česa ne. Popolnoma arbitrarno je odločilo, da naj bi souporaba zajela 4,16 m2, niti predlaganega ogleda ni opravilo.

4. Toženka predlaga, da višje sodišče ugodi njeni pritožbi in tožbeni zahtevek zavrne, ali pa razveljavi izpodbijano sodbo ter vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje. Tožeča stranka zahteva izročitev posameznega dela stvari, ki je v zemljiškoknjižni solastnini pravdnih strank, kar je v nasprotju z načelom specialnosti in 65. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ), po katerem solastnik ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem delu stvari. Če se solastniki ne morejo dogovoriti glede izvrševanja posesti, lahko v nepravdnem postopku zahtevajo določitev načina uporabe. Utemeljen je bil torej ugovor pravnega interesa. Po dogovoru s tožečo stranko je v celoti zgradila in uredila skupni prostor, ima ga v dogovorjeni posesti. Dejansko ga uporablja kot skupni prostor oziroma posebni skupni del, zato je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti tudi, ker med solastniki ni pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero se ureja način uporabe skupnih delov. Ker se razmerja med solastniki urejajo v nepravdnem postopku, je podana tudi kršitev določb postopka. V teku je nepravdni postopek razdelitve solastnine na predmetni nepremičnini v etažno lastnino, kjer se ureja način uporabe in upravljanja nepremičnine. Narava oziroma namen spornega prostora in lastniško razmerje na njem so predhodno vprašanje, o katerem se sodišče prve stopnje ni ustrezno opredelilo. Glede površine skupnega prostora oziroma kurilnice je bilo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Mere, ki jih je zakoniti zastopnik tožeče stranke zgolj povzel iz skice, ne predstavljajo dogovorjenega obsega skupnega prostora. Za pravilno ugotovitev dejanskega stanja bi bila potrebna izvedba neutemeljeno zavrnjenega dokaza z zaslišanjem priče R. K. Glede stroškovnega dela posebej opozarja na priznanje 1400 kilometrov za razdaljo Koper – Novo mesto, kar je bistveno pretirano.

5. Tožena stranka je podala odgovor na pritožbo tožeče stranke. Sklicuje se na svoje predhodne navedbe zakaj glede trajne souporabe kurilnice ni bil sklenjen zgolj obligacijski dogovor. Sodišče je pravilno razsodilo, da je bil dogovor sklenjen v korist vsakokratnega lastnika stanovanja. Nenazadnje je tožeča stranka zgolj solastnik. Poleg individualnega pravnega nasledstva po prodajni pogodbi izkazuje tudi univerzalno pravno nasledstvo, saj je kot edina družbenica univerzalna pravna naslednica vseh obveznosti in terjatev družbe S. M. d.o.o., ki je prenehala po skrajšanem postopku brez likvidacije. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbo tožeče stranke zavrne.

6.Pritožbi sta utemeljeni.

7. Ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov ter uradnem preizkusu pravilnosti uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), pritožbeno sodišče ugotavlja, da prvostopenjsko sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo vseh pravno relevantnih dejstev in presojalo vseh relevantnih podlag za zahtevek in ugovorov. Glede na trditveno podlago tožeče stranke gre za reivindikacijsko oziroma lastninsko tožbo po 92. členu SPZ. Tožba je usmerjena na vrnitev lastnikove stvari v njegovo posest. Da z zahtevkom uspe, mora tožeča stranka dokazati, da je prav zahtevana stvar tista, ki mu je bila odvzeta ali mu ni bila vrnjena (individualna določenost stvari); da ima na tej stvari lastninsko pravico; in da je stvar v času vložitve tožbe v dejanski oblasti toženca. Tožena stranka pa lahko odkloni izročitev stvari, če dokaže, da je upravičena do posesti (93. člen SPZ).

8. Tožena stranka svojo pravico do posesti gradi na več pravnih podlagah. Stališču, da ima pravico do soposesti predmetnega prostora, ker je v zemljiški knjigi vknjižena solastnina, prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo. Spora o tem, da se je nepremičnina prodajala po etažah, da je bil izdelan etažni načrt (priložen je bil tudi k prodajni pogodbi z dne 30.6.2006 za stanovanje, ki ga nesporno zaseda toženka – priloga A3; v nadaljevanju Prodajna pogodba) in da teče postopek za vzpostavitev etažne lastnine, ni. Nepremičnina je v naravi razdeljena. Gre za t.i. navidezno solastnino, ki je zgolj vknjižena kot solastnina (prim. sodbo VS RS II Ips 390/2009 z dne 14.3.2013). Neutemeljena so zato izvajanja tožene stranke, ki izhajajo iz v zemljiški knjigi vknjižene solastninske pravice. Pritožbeno sodišče pripominja, da bi po tej njeni logiki tudi tožena stranka morala dopustiti ostalim solastnikom souporabo stanovanja, ki ga zaseda.

9. Stvarne pravice so taksativno določene v SPZ (načelo numerus clausus stvarnih pravic). V tretjem odstavku 2. člena Prodajne pogodbe dovoljena „trajna souporaba prostora, predvidenega za kurilnico v pritličnem prostoru“, ni stvarna pravica. Za dogovorjene pravice pa velja načelo relativnosti pogodbenih razmerij (125. člen OZ) in možna je odpoved trajnega dolžniškega razmerja skladno s 133. členom OZ. Sodišče prve stopnje se do teh pravnih podlag tožeče stranke ni opredelilo, prav tako ne do njenih trditev o spremenjenih okoliščinah, na kar utemeljeno opozarja pritožba. Utemeljene so tudi pritožbene navedbe tožeče stranke o protispisnih ugotovitvah prvostopenjske sodbe, da je tožeča stranka lastnica stanovanja in da je imela Avtosalon v posesti toženka (kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Pravilno je nadalje pritožbeno stališče, da ni nobene podlage za delitev spornega prostora tako, da se tožeči stranki v izključno uporabo vrne del spornega prostora, del pa v souporabo.

10. Glede vprašanja ali obligacijski dogovor o načinu uporabe nepremičnine stranke zavezuje tudi v razmerjih do singularnih pravnih naslednikov, je Vrhovno sodišče RS dopustilo revizijo (II DoR 82/2010) in zadevo obravnavalo v odločbi II Ips 440/2010. Presodilo je, da lahko v posameznih primerih dogovor pogodbenih strank preseže zgolj obligacijsko zavezo. Ali se je to zgodilo tudi v obravnavanem primeru, bo moralo prvostopenjsko sodišče presoditi glede na okoliščine tega primera.

11. Tožena stranka pa sodišču utemeljeno očita, da se ni opredelilo do za razsojo relevantnega vprašanja o naravi spornega prostora in lastninskih razmerij na njem. Pravni status spornega prostora je odločilen za presojo toženkinega ugovora, da ima pravico uporabljati sporni prostor, ker gre za skupni oziroma posebni skupni del nepremičnine. Za uspeh mora dokazati nastanek takega dela stavbe. Če etažna lastnina nastane s sporazumom o delitvi (107. člen SPZ), so takšni prostori opredeljeni v sporazumu o delitvi (108. člen SPZ). Če je stavba etažirana že ob prodaji, so skupni in posebni skupni prostori opredeljeni v etažnem načrtu. Na podlagi dejanske uporabe prostora, pa čeprav dovoljene z dogovorom, ki ima zgolj obligacijski učinek, posebni skupni del ne nastane. Drugače pa je, če je glede na okoliščine konkretnega primera mogoče zaključiti, da je dogovor o trajni souporabi prostora presegel obligacijsko zavezo (kot v zadevi II Ips 440/2010).

12. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava, ko je sporno razmerje presojalo zgolj z razlago Prodajne pogodbe in dokazno oceno izpovedb pravdnih strank, sodišče spora ni celovito obravnavalo in je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče ni obravnavalo vseh za razsojo relevantnih dejstev in dokazov. Zato je bilo potrebno pritožbama ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče ne more samo dopolniti dokaznega postopka in sodbe z razlogi o vseh relevantnih dejstvih, saj ne more prvič na pritožbeni stopnji ugotavljati celih sklopov dejstev, ker bi s tem pravdnima strankama vzelo ustavno zagotovljeno pravico do pritožbe (25. člen Ustave RS).

13. V ponovljenem postopku bo moralo prvostopenjsko sodišče spor obravnavati z vseh v predhodni obrazložitvi pojasnjenih vidikov ter ponovno odločiti. Da bo mogoče odločitev preizkusiti, bo moralo odgovoriti na vse za razsojo relevantne trditve obeh pravdnih strank. Katere to so, je razvidno iz predhodne obrazložitve.

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.