Jedro

Stanovanjska soseska ne predstavlja relevantnega okvirja, znotraj katerega bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju.

Čeprav načelno investitorju ni mogoče odreči upravičenj, ki izvirajo iz lastninske pravice na nepremičninah, ki jih je gradil, pa z določbo 31. člena SZ kot solastnik ni mišljen investitor, temveč končni kupec/lastnik stanovanja/prostora, ki pa je lahko tudi investitor.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna toženi stranki v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 312,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se sklep o izvršbi z dne 25. 08. 2004 razveljavi tudi v 1. in 3. točki izreka in se tožbeni zahtevek zavrne (1. točka izreka). Odločilo je, da je dolžna tožeča stranka toženi povrniti njene pravdne stroške v višini 2.549,37 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka).

2. Zoper sodbo vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, toženi stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov tožeče stranke z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje odločbe druge stopnje do dneva plačila.

3. Tožena stranka odgovarja na pritožbo. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka kot upravnik od tožene stranke kot lastnika dveh poslovnih prostorov na naslovu D. 56 in treh garaž na naslovu K. 3 v Ljubljani vtožuje stroške upravljanja in obratovanja v obdobju od marca 2003 do februarja 2004. Tožena stranka je zahtevku ugovarjala ter se pri tem sklicevala na izostanek aktivne legitimacije tožeče stranke (neobstoj pogodbe o upravljanju), nadalje na neobstoj podlage glede ključa delitve stroškov ter neizkazanost slednjih. Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo, potem ko je ugotovilo: - da tožeča stranka ni izkazala veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju za objekt na naslovih D. 56, D. 58 in K. 3; - da tožeča stranka ni natančno opredelila, koliko je znašala domnevna korist (obogatitev) tožeče stranke in kako naj bi se ta porazdelila med uporabnike posameznih enot oz. znotraj teh enot; - da zahtevek po pravilih poslovodstva brez naročila ni utemeljen, saj poslovodstvo za toženo stranko ni bilo potrebno in tožeča stranka ni izkazala, da bi bila gestija nujna.

6. Zaradi jasnosti in preglednosti bo pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke obravnavalo v dveh sklopih. Najprej se bo opredelilo do razlogov, ki se nanašajo na pogodbeni temelj in nato do razlogov, ki se nanašajo na izvenpogodbeni zahtevek.

a) O pogodbenem temelju zahtevka

7. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni uspela izkazati pogodbene podlage svojemu zahtevku. V 28. členu Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 in naslednji, v nadaljevanju SZ), ki se po 23. členu SZ uporablja tudi za presojo zadevnega spora, je določena vsebina pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom. Gre za pogodbo o opravljanju poslov v zvezi z upravljanjem hiše, ki jo veljavno sklenejo lastniki, katerih solastniški deleži na skupnih prostorih predstavljajo več kot polovico vrednosti hiše (prvi odstavek 31. člena SZ).

8. Tožeča stranka je v dokaz zatrjevani pogodbeni podlagi zahtevka, t.j. sklenjeni Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja soseske B. v Ljubljani z dne 17. 06. 1996 (A2, v nadaljevanju Pogodba), predložila številna pooblastila kupcev prostorov in stanovanj (A196-A228). Vendar pa tožeča stranka ni podala zadostne trditvene podlage, ki bi omogočala presojo, ali je bilo število podanih pooblastil in sklenjenih pogodb zadostno, da je bila pogodba veljavno sklenjena.

9. Najprej je treba pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da lahko Pogodba toženo stranko zavezuje le, v kolikor je bila sklenjena z zadostnim številom lastnikov posameznega objekta. Prvi odstavek 31. člena SZ večinsko soglasje namreč izrecno opredeljuje glede na vrednost stanovanjske hiše. Kot je že večkrat poudarilo pritožbeno sodišče (1), stanovanjska soseska ne predstavlja relevantnega okvirja, znotraj katerega bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju. Ker gre za drugačno razmerje, tudi pritožbeni očitek glede sklepanja od večjega (soseska) na manjše (posamezen objekt) ni utemeljen.

10. Glede veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju je torej treba izhajati iz materialnopravnega izhodišča, da zavezuje zgolj lastnike stanovanj v tistih zgradbah, v katerih je bila sklenjena z večinskim soglasjem lastnikov. Zato ni pravno relevantna dejanska ugotovitev, ali predstavlja soseska zaključeno funkcionalno celoto. Ker ne gre za odločilno dejstvo v tem sporu, tudi očitek absolutno bistvene kršitve določb postopka (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) ni utemeljen. Upoštevaje navedeno materialnopravno podlago se kot neutemeljeno izkaže tudi pritožbeno navajanje o izostanku razlogov v zvezi z zavrnitvijo dokaza z izvedencem gradbene stroke. Slednji je bil namreč predlagan v dokaz nerelevantnega dejstva (tč. I Pripravljalne vloge z dne 28. 06. 2010 - list. št. 80), saj, kot napisano, ni pomemben status soseske, ampak položaj/soglasje lastnikov k Pogodbi znotraj posamezne zgradbe.

11. Tožeča stranka se je v postopku sklicevala na skupni solastniški delež 67,38159552%. Slednji naj bi bil dosežen na podlagi pooblastil lastnikov/kupcev prostorov (A196 - A228) ter na solastniškem deležu I., d.d., kot investitorja objekta. V zvezi s predloženimi pooblastili je tožena stranka podala ugovor, da se je del pooblastil nanašal na čas po zatrjevani sklenitvi Pogodbe (tč. 3 Pripravljalne vloge z dne 06. 07. 2010 – list. št. 85). Po mnenju pritožbenega sodišča sicer ni mogoče v celoti slediti njenemu razlogovanju, da kasnejših pristopov k Pogodbi ni mogoče upoštevati pri izračunu deleža solastnikov, ki so sklenili pogodbo. Vendar pa bi bilo v takem primeru treba ugotoviti, kdaj je bilo danih dovolj soglasij za veljavnost pogodbe, torej kdaj so predstavljali deleži solastnikov skupaj več kot polovico vrednosti hiše. Temu trditvenemu bremenu tožeča stranka ni zadostila.

12. Po mnenju pritožbenega sodišča v seštevku solastnih deležev nadalje tudi ni mogoče upoštevati deleža investitorja I., d.d. Čeprav načelno investitorju ni mogoče odreči upravičenj, ki izvirajo iz lastninske pravice na nepremičninah, ki jih je gradil, pa z določbo 31. člena SZ kot solastnik ni mišljen investitor, temveč končni kupec/lastnik stanovanja/prostora, ki pa je lahko tudi investitor. Takšen zaključek potrjuje tudi besedilo Pogodbe, kjer je v 1. odstavku IV. člena zapisano, da sklepa Pogodbo naročnik (I., d.d.) za račun kupcev, in sicer na podlagi podpisanih pooblastil in izjav. Iz določbe jasno izhaja, da I., d.d., Pogodbe ni sklenil v svojem imenu, temveč zgolj v imenu kupcev, ki so ga zato pooblastili.

13. Ob tem pritožbeno sodišče opozarja tudi na neprerekano navedbo tožene stranke, da solastniški deleži ob sklepanju Pogodbe niso bili določeni (niti s pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij niti s sklepom sodišča v nepravdnem postopku), prav tako še ni bil izdelan etažni načrt, s katerim bi se strinjali vsi etažni lastniki (tč. 1 Pripravljalne vloge z dne 09. 07. 2007 - list. št. 30, str. 4 Pripravljalne vloge z dne 25. 05. 2010 - list. št. 70). Tožena stranka je izrecno opozorila, da lastniški deleži po etažnem načrtu presegajo 100%, da je tudi izvedenec v zadevi potrdil nepravilnost določitve deležev ter da so bili na skupnih prostorih brez soglasja ostalih lastnikov oblikovani novi lokali, s čimer so se spremenili tudi solastniški deleži na skupnih prostorih, na te navedbe pa tožeča stranka ni podala odgovora. Dejstvo določenosti deležev se tako izkaže kot pomembno tudi ob presoji listine z navedenimi pooblastili za podpis Pogodbe (A194), ki (ob spornih solastniških deležih) ne more dokazovati višine solastniških deležev posameznih etažnih lastnikov in nadalje skupne višine deležev vseh lastnikov pooblastiteljev oz. pristopnikov.

14. Neutemeljeno pa je tudi pritožbeno sklicevanje na izostanek materialno procesnega vodstva in očitek absolutne bistvene kršitve postopka (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Upoštevaje, da je tožena stranka tekom postopka ves čas opozarjala na pomanjkljivo trditveno podlago tožbe, nadaljnje posredovanje/opozorilo sodišča prve stopnje ni bilo potrebno (2).

b) O izvenpogodbenem temelju zahtevka b.1) verzija

15. Upravnik večstanovanjske hiše je ob izostanku pogodbene podlage za izterjavo obratovalnih stroškov aktivno legitimiran, če jih je pred tem poravnal/založil iz lastnih sredstev (197. člen OZ) (3). Tožeča stranka je zatrjevala, da je stroške dobaviteljem in izvajalcem storitev zalagala iz lastnega premoženja (tč. I Prve pripravljalne vloge z dne 06. 06. 2007 - list. št. 27, tč. III Druge pripravljalne vloge z dne 25. 07. 2007 - list. št. 37), predložila je tudi račune dobaviteljev skupaj s potrdili o plačilih (A26-A190). Zgolj pavšalno nasprotovanje tožene stranke ne uspe omajati zaključka o plačanih obveznostih tožeče stranke. Šteti je zato, da je bila tožeča stranka s plačilom dobaviteljem in izvajalcem storitev upravičena do povračila obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženo stranko. Nadalje pa je potrebno presoditi, ali je tožeča stranka slednje pravilno zaračunala oziroma ali je njen zahtevek utemeljen tudi po višini.

16. Kot je že poudarilo Višje sodišče v razveljavitvenem sklepu I Cpg 4/2008 z dne 19. 06. 2008 je bilo na tožeči stranki breme podrejeno (izvenpogodbeno) podlago utemeljiti tako, da poda trditve, ki utemeljujejo predpostavke izvenpogodbenega zahtevka, in sicer tako po temelju kot tudi po višini. Tožena stranka je tudi ugovarjala, da tožeča stranka za razdeljevanje stroškov nima pravne podlage, saj ključi delitve med lastniki niso veljavno določeni in so nepravični, upoštevaje razdelitev poslovne stavbe na več ločenih enot (str. 6 Pripravljalne vloge z dne 25. 05. 2010 - list. št. 72). Sodišče prve stopnje je napravilo pravilen zaključek, da tožeča stranka ni natančno opredelila, kako naj bi se domnevna korist porazdelila med uporabnike posameznih enot oziroma znotraj teh enot (objekti soseske B.). Pravilno je štelo, da je pojasnilo k razdelilnikom (A13-A25) tožeča stranka podala prepozno, šele v zadnji vlogi z dne 14. 09. 2010. Upoštevaje trditveno in dokazno breme, ki ga je nosila, tožeča stranka ni pojasnila, kako in na kakšni podlagi je posamezne stroške delila med enotami soseske, med posameznimi vhodi objekta in nadalje med posameznimi lastniki prostorov. Tožbenega zahtevka iz naslova verzije po višini ni mogoče preizkusiti, saj je nesklepčen in zato neutemeljen.

b.2) poslovodstvo brez naročila

17. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi zaključku sodišča prve stopnje, da zahtevek tožeče stranke ni utemeljen na podlagi poslovodstva brez naročila (199. člen OZ). Upoštevati je potrebno, da predstavlja gestija izjemo od načela prepovedi vmešavanja v tuje posle in je dopustna zgolj takrat, ko in dokler je nujna ali koristna. Tožeča stranka se je sklicevala, da je s plačilom dobaviteljem preprečila nastanek večje škode, ki bi zaradi odklopa dobav nastala lastnikom prostorov v objektu. Tožena stranka se je nasprotno njenemu nastopanju kot upravnika upirala, sodišče prve stopnje pa je tožbeni zahtevek tudi iz navedenega temelja zavrnilo. Presodilo je, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bila gestija nujna, niti ni navedla, kakšna škoda bi sicer nastala toženi stranki. Pritožbeno sodišče se z navedenim stališčem sodišča prve stopnje strinja, saj o nujni gestiji govorimo, „kadar gestor ravna v stiski“, pri čemer mora obstajati „konkretna nevarnost škode, ki jo gestor želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati“ (Dr. Nina Plavšak, dr. Miha Juhart, dr. Vesna Kranjc, dr. Ada Polajnar Pavčnik, dr. Peter Grilc: Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 61).

18. Ob tem je potrebno nadalje upoštevati tudi navedbe tožene stranke, da je šlo s strani tožeče stranke za opravljanje poslov ob dani prepovedi ter da je dejanjem tožeče stranke nasprotovala na nekaj sestankih in zborih lastnikov in z zavračanjem plačil (tč. 2 Prve pripravljalne vloge z dne 09. 07. 2007 – list. št. 32, tč. 1 Pripravljalne vloge z dne 25. 05. 2010 – list. št. 71). Navedb tožeča stranka ni prerekala, zato je šteti, da je tožeča stranka tuje posle opravljala kljub prepovedi tožene stranke in zato skladno z določbo 204. člena OZ iz njih ni pridobila nikakršnih pravic.

19. Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, prav tako v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

O stroških

20. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške in plačati toženi stranki njene stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Le-ti zajemajo 500 odvetniških točk za sestavo odgovora na pritožbo, 20% DDV ter 36,95 EUR sodne takse za odgovor na pritožbo. Tožeča stranka je tako toženi stranki dolžna povrniti pritožbene stroške v višini 312,35 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od poteka izpolnitvenega roka dalje (378. člen OZ).

(1) Glej sodba I Cpg 1063/2008 z dne 01. 04. 2009, sodba I Cpg 733/2010 z dne 04. 03. 2011, sklep I Cpg 450/2008 z dne 15. 01. 2009, I Cpg 1452/2010 z dne 24. 05. 2011, sodba I Cpg 508/2010 dne 08. 07. 2010, sodba I Cpg 729/2007. (2) Tako tudi Nina Betetto v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2006, 2. knjiga, str. 592. (3) Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 126/2001 z dne 24. 05. 2001.