Jedro

Pojem predkupne pravice določa 507. člen OZ, ki navaja, da se s pogodbenim določilom o predkupni pravici lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Kot je sicer pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, morajo biti pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana predkupnemu upravičencu. Navedeno pomeni, da ponudba predkupnemu upravičencu ne sme biti bistveno manj ugodna od pogojev, pod katerimi je bila nepremičnina prodana tretji osebi.

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da bi ravno morebiten obstoj fiktivne cene in posledično bistveno razlikovanje med ponudbo tožniku in prodajno pogodbo tretje tožencu, lahko predstavljalo kršitev predkupne pravice. Posledično pa je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da prirejene, pretekle cene ali hipotetični dogovori ne morejo vplivati na pravice tožnika kot predkupnega upravičenca, napačno.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek (glej I. točko izreka), tožeči stranki (v nadaljevanju tožnik) pa je naložilo v celoti povrniti toženim strankam (v nadaljevanju toženci) njihove pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom po pravnomočnosti te sodne odločbe (II. točka izreka).

2.Zoper izpodbijano sodbo se pravočasno, po pooblaščencu pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi obrazloženo zatrjuje, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V pritožbi graja, da sodišče prve stopnje ni odločilo o primarnem tožbenem zahtevku. Nasprotuje ugotovitvam sodišča prve stopnje glede: obvestila o nameravani prodaji in njegovi popolnosti; skladnosti ponudbe tožniku in pogojev prodajne pogodbe, pri tem pa izrecno izpostavlja rok/pogoj za plačilo kupnine, način poplačila hipoteke in zagotovitev bremen proste prodaje, obveznost plačila varščine ter neresnično prikazano prodajno ceno v obvestilu in prodajni pogodbi. Nadalje nasprotuje ugotovitvam sodišča glede dobrovernosti tretjega toženca ter glede odškodninskega zahtevka in glede protipravnega ravnanja tožencev. V posledici navedenega nasprotuje tudi stroškovni odločitvi.

3.V odgovoru na pritožbo se toženci zavzemajo za potrditev izpodbijane sodbe in v celoti grajajo pritožbene navedbe, s stroškovno posledico za tožnika.

4.Pritožba je utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

6.Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah razlogov, uveljavljanih s pritožbo in v okviru uradnega preizkusa zadeve ugotavlja, da sodba sodišča prve stopnje ni obremenjena s postopkovnimi kršitvami, vendar pa je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo materialno pravo, kar bo obrazloženo v nadaljevanju (3. točka prvega odstavka 338. člena ZPP), v posledici slednjega pa zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje (2. točka prvega odstavka 338. člena ZPP), kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

7.Pritožba neutemeljeno zatrjuje absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je podana, če ima odločba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek odločbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom odločbe, ali če odločba sploh nima razlogov, ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Tožnik v pritožbi navedeno kršitev uveljavlja v zvezi s stališči sodišča prve stopnje glede pogojev prodajne pogodbe, ki se nanašajo na rok plačila, varščino, način poplačila hipoteke in ceno. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje podalo razloge glede navedenih pogojev prodajne pogodbe in svojo odločitev tudi obrazložilo, vendar pa so bili ti razlogi materialnopravno napačni, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

8.Podana tudi ni očitana kršitev iz 15. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, pri kateri gre za absolutno bistveno kršitev določb postopka, vendar ni del uradnega preizkusa, zato jo lahko sodišče druge stopnje preizkusi le v okviru izrecno (konkretno, določno) in jasno (enopomensko) zapisanih trditev v pritožbi. T. i. protispisnost je podana takrat, ko je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar je navedeno v obrazložitvi sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre torej za napako, ki je povsem tehnične narave, saj pri tem sodišče napačno prenese nek podatek o odločilnem dejstvu, ta pa je nato predmet nadaljnje dokazne ocene. Tovrstna kršitev konstituira zgolj napačen prenos podatka o odločilnem dejstvu,1 za kar pa ne gre v predmetni zadevi.

9.Pojem predkupne pravice določa 507. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki navaja, da se s pogodbenim določilom o predkupni pravici lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Kot je sicer pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje,2 morajo biti pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana predkupnemu upravičencu. Navedeno pomeni, da ponudba predkupnemu upravičencu ne sme biti bistveno manj ugodna od pogojev, pod katerimi je bila nepremičnina prodana tretji osebi.3

10.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da tožnik v pritožbi utemeljeno graja napačno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje glede skladnosti ponudbe tožniku in pogojev prodajne pogodbe. Med slednjima je tožnik v pritožbi, kot tudi tekom postopka pred sodiščem prve stopnje, izpostavljal razlike, in sicer rok plačila, varščino, način poplačila hipoteke in ceno. Vendar pa je sodišče prve stopnje v 51. točki napačno zaključilo, da "so razlike zgolj formalno-tehnične narave in ne vplivajo na pravno substanco posla". Sodišče druge stopnje pri tem pojasnjuje, da enaki pogoji ne zajemajo samo kupnine oziroma cene, ampak tudi rok plačila, posledice neizpolnitve ali prepozne izpolnitve pogodbe in podobno.4

11.Nadalje tožnik v pritožbi glede prodajne cene predmetne nepremičnine navaja, da je sicer cena, po kateri prodajalec proda svojo nepremičnino izključno v njegovi domeni, kar pa ni bil tožnikov očitek in namen predloženih dokazov. Namen le teh je bil izkazati, da cena, ki je bila navedena v prodajni pogodbi, sklenjena med toženci, ni bila dejanska cena, ki jo je tretji toženec kot kupec resnično plačal prvo in drugo tožencema. Njegova tožbena graja je tako pomenila očitek fiktivnosti cene v primerjavi z dejansko plačano kupnino in posledično grajo bistvene razlike med pogoji prodaje, medtem pa je sodišče prve stopnje v 53. in 54. točki obrazložitve navedlo, da so navedbe o prirejenih, preteklih cenah ali hipotetičnih dogovorih za predmet obravnave irelevantne in ne morejo vplivati na oceno izpolnitve obveznosti prodajalcev ali na pravice tožnika kot predkupnega upravičenca. Sodišče prve stopnje se do izpovedb prič A. A., B. B. in C. C., ki jih je za dokazovanje fiktivne cene predlagal tožnik, ni posebej opredeljevalo. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da bi ravno morebiten obstoj fiktivne cene in posledično bistveno razlikovanje med ponudbo tožniku in prodajno pogodbo tretje tožencu, lahko predstavljalo kršitev predkupne pravice. Posledično pa je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da prirejene, pretekle cene ali hipotetični dogovori ne morejo vplivati na pravice tožnika kot predkupnega upravičenca, napačno.

12.Glede na obrazloženo, je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče prve stopnje je namreč dokaze, s katerimi je tožnik hotel dokazati fiktivno ceno, štelo kot irelevantne in se do njih ni posebej opredeljevalo, posledično pa je dejansko stanje bilo nepopolno ugotovljeno. Sodišče druge stopnje ocenjuje glede na naravo stvari in okoliščine obravnavanega primera, da samo ne more dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjenih pomanjkljivosti, saj bi s tem na pritožbeni stopnji prvič opravljalo celovito presojo trditvene in dokazne podlage spora, zato je sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena ZPP). Z vrnitvijo zadeve sodišču prve stopnje bo strankama tako zagotovljena in varovana ustavna pravica do poštenega postopka na vseh stopnjah sojenja, ob tem tudi ustavna pravica do izjave (22. člen Ustave RS) pred sodiščem prve stopnje ter pravica do pravnega sredstva pred sodiščem druge stopnje (25. člen Ustave RS). Razveljavitev sodbe tudi ne posega v pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ugotavljati skladnost ponudbe tožniku in pogojev prodajne pogodbe, tudi glede roka plačila, varščine in morebitne fiktivne cene. Pri tem pa bo sodišče prve stopnje moralo biti pozorno tudi na to, da odloči o vseh treh tožbenih zahtevkih.

13.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni razlogov, ki bi kazali na pristranskost sojenja, zato predlogu tožnika za dodelitev zadeve drugemu sodniku ni sledilo.

14.Ker je bila razveljavitev izpodbijane sodbe potrebna iz že navedenih razlogov, se do ostalih pritožbenih navedb sodišče druge stopnje ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

-------------------------------

1VSRS sodba II Ips 54/2015 z dne 19. 3. 2015.

2Glej 45. točko obrazložitve izpodbijane sodbe.

3VSL Sodba I Cp 1607/2021 z dne 6. 1. 2022.

4VSK sodba in sklep Cp 845/2007 z dne 13. 5. 2008.