Jedro

Če pride do razveze zakonske zveze imetnika stanovanjske pravice ali do prenehanja zunajzakonske skupnosti (prvi odstavek 6. člena, 56. in 147. člen SZ), kakor v tem primeru, in to pred sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje, je pomembno za presojo, kdo je privatizacijski upravičenec za stanovanje, rešitev vprašanja po 57. členu SZ, se pravi, kako sta se zunajzakonska partnerja sporazumela, kdo od njiju (p)ostane najemnik stanovanja oziroma koga določi kot najemnika sodišče.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse tri tožničine tožbene zahtevke in sicer (1) naj se razveže prodajna pogodba, sklenjena med tožencema 17.6.1993 za garsonjero na v M., (2) naj se ta pogodba razveljavi in (3) naj toženka sklene takšno pogodbo s tožnico. Zavzelo je stališča, da je bila pogodba sklenjena v skladu s 117. členom stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ); da je bil toženec ob uveljavitvi tega zakona imetnik stanovanjske pravice na garsonjeri in je zato lahko zahteval, da jo kupi, toženka pa mu jo je morala prodati; da ni razlogov za razveljavitev ali razdrtje pogodbe; da tožnica brez pisne privolitve toženca nima pravice zahtevati prodaje stanovanja. Nepravdni postopek bo lahko vplival le na razmerje med tožnico in tožencem.

Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo proti tej sodbi zavrnilo kot neutemeljeno, ker je po njegovem mnenju bistveno, da je bil toženec ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice ter da vložitev predloga pri nepravdnem sodišču v smislu 57. člena SZ ni pravna ovira za sklenitev prodajne pogodbe, sicer pa nepravdno sodišče ni odločilo v dveletnem roku za uveljavljanje pravice do prodaje stanovanja (123. člen SZ).

Proti tej sodbi v zvezi s prvostopenjsko sodbo vlaga revizijo tožeča stranka iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlaga vrhovnemu sodišču, naj ugodi reviziji in tožbenemu zahtevku, podrejeno pa predlaga, naj sodbi razveljavi. Trdi, da je zaradi neaktivnosti sodišča tožnica izgubila stanovanje zase in za sina. Gotovo bi uspela s predlogom za določitev najemnika stanovanja, to vprašanje pa bi moralo sodišče rešiti v tej pravdi kot predhodno. Sklenitev prodajne pogodbe bi bila namreč možna šele takrat, če ne bi tekel nepravdni postopek, predlagana pa je bila tudi izdaja začasne odredbe.

Toženca na vročeno jima revizijo nista odgovorila, stranski intervenient pa v odgovoru nanjo poudarja, da ni nobenega razloga, da bi pravdno sodišče reševalo "problem najemnika stanovanja" kot predhodno vprašanje, saj je sočasno tekel nepravdni postopek. Ob sklenitvi pogodbe ni bilo nobene pravno relevantne ovire.

Pristojni javni tožilec se o vročeni mu reviziji ni izrekel. Revizija je utemeljena.

Ko gre za privatizacijo stanovanj, je prav gotovo bistveno, kdo je bil ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice, ker je ta oziroma z njegovo pisno privolitvijo njegov ožji družinski član upravičenec do odkupa stanovanja po določbah 117. in naslednjih členov SZ. Vendar, če pride do razveze zakonske zveze imetnika stanovanjske pravice ali do prenehanja zunajzakonske skupnosti (prvi odstavek 6. člena, 56. in 147. člen SZ), kakor v tem primeru, in to pred sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje, je pomembno za presojo, kdo je privatizacijski upravičenec za stanovanje, rešitev vprašanja po 57. členu SZ, se pravi, kako sta se zunajzakonska partnerja sporazumela, kdo od njiju (p)ostane najemnik stanovanja oziroma koga določi kot najemnika sodišče. Pravilnost tega stališča je potrdila novela SZ iz leta 1994, ki je začela veljati sicer po izdaji prvostopne sodbe in pred odločbo druge stopnje in ki je spremenila tudi določbo tretjega odstavka 147. člena, po kateri se v primeru razveze zakonske zveze (torej tudi prenehanja zunajzakonske zveze) pred potekom roka za privatizacijo prenese pravica sklenitve prodajne pogodbe za stanovanje na tistega zakonca (zunajzakonskega partnerja), ki (p)ostane najemnik stanovanja. Gre za dopolnitev določbe prejšnjega tretjega odstavka 147. člena SZ, ki je pojasnilne narave in ki zakonske ureditve ni spremenila, pač pa razjasnila in napravila že na prvi pogled razvidno določbo, katere vsebino je bilo potrebno poprej razlagati po zakonodajnem namenu in drugih pravilih za razlago zakonov. Že po prvotnem, za to pravdo odločilnem besedilu SZ, je bilo mogoče in potrebno razlagati njegove privatizacijske določbe tako, da je šla v primeru razveze zakonske zveze (prenehanja zunajzakonske skupnosti) pravica do odkupa stanovanja tistemu, ki je (p)ostal najemnik stanovanja. Da je nastal položaj, o kakršnem je beseda, je bilo na moč jasno obema pogodbenikoma v tej zadevi, torej tako tožencu kot toženki, ki jo je tožnica s tem seznanila.

Nižji sodišči nista uporabili materialnega prava v opisanem smislu, zaradi česar sta tudi šteli, da ni potrebno odločiti poprej o tem, kdo bo (p)ostal najemnik stanovanja - tožnica ali toženec. Rešitev tega vprašanja je ključna za rešitev tega spora, kot je bilo pojasnjeno poprej.

Povedano je narekovalo ugoditi reviziji in razveljaviti odločbi obeh sodišč ter vrniti zadevo sodišču prve stopnje (drugi odstavek 395. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP), da bo bodisi samo najprej rešilo kot predhodno vprašanje (prvi odstavek 12. člena ZPP), bodisi da bo počakalo, da bo končan na podlagi 57. člena SZ že začeti nepravdni postopek (1. točka prvega odstavka 213. člena ZPP) o tem, kdo izmed tožnice in toženca bo (p)ostal najemnik stanovanja, potem pa odločilo o stvari sami.

Odločitev o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 166. člena ZPP.