Jedro

Dovoljenje, ki ga da tretjemu eden od solastnikov, ne zadošča temu tretjemu za zakonito uporabo nepremičnine. Pomembno je namreč, da prvi odstavek 67. člena SPZ določa, da imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Od tu dalje se postavi vprašanje ali je dovoljenje tretjemu, da prebiva v stanovanjski hiši, ki je v solastnini, predmet rednega ali izrednega upravljanja. Kateri so posli rednega upravljanja določa tretji odstavek istega člena, ki določa, da mednje štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. To pa vsekakor ni dovoljenje tretji osebi, da brezplačno uporablja solastno nepremičnino.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 28.150 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in pravdnimi stroški. Hkrati je odločilo, da je tožnik tožencu dolžan povrniti pravdne stroške, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

2.Tožnik v pravočasni pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku1 (v nadaljevanju: ZPP), predlaga, da se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

2.Tožnik meni, da njegove izpodbe, "da imata s sestro fifty-fifty" ni mogoče interpretirati, kot je to storilo sodišče prve stopnje, da je šlo za soglasje med njim in sestro, da on uporablja gospodarski del nepremičnine, ona pa stanovanjski- hišo in manjši del gospodarskega poslopja (6 m2): pomeni le, da imata oba enak solastni delež tako na gospodarskem kot na stanovanjskem delu. Dodaja tudi, da ni nihče zatrjeval, da bi bil sklenjen dogovor, kot ga je ugotovilo sodišče. Nadalje pritožba opozarja, da toženec uporablja nepremičnino brez pravnega naslova, za zakonito prebivanje na naslovu bi moral dobiti soglasje tožnika. Brezpredmetno je, da sta mu dali soglasje za bivanje tožnikova sestra in mati, zato je nedobroverni posestnik. Po mnenju tožnika iz razloga, ker ni uradnega dogovora o uporabi nepremičnin, ni bistveno, kdo uporablja kmetijski del nepremičnine, ampak je bistveno, da tožnik ne more uporabljati stanovanjskega dela. Površini stanovanjskega in gospodarskega dela nista enaki in tudi uporabnina za obe vrsti nepremičnin ne more biti enaka, zato tudi to nasprotuje ugotovitvi, da tožnik in njegova sestra uporabljata nepremičnine "fifty-fifty". Pomembno je tudi, da pritožba opozarja, da sodba ne vsebuje razlogov o trditvah, da je tožnik že v letu 2005 toženca večkrat ustno opozoril, da uporablja hišo nedovoljeno in ga ob tem pozval na plačilo uporabnine.

3.Toženec v odgovoru pritožbi nasprotuje in predlaga potrditev izpodbijane sodbe.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Pravno vrednotno izhodišče verzijskega zahtevka za plačilo uporabnine, ki ga ima solastnik zoper drugega solastnika, je bistveno drugačno kot v primeru, ko se na dveh bregovih (domnevno) neupravičene pridobitve znajdeta lastnik (kot domnevni prikrajšanec) in nelastnik (kot domnevni okoriščenec). Različnost obeh položajev korenini v pravilih o upravičenjih solastnika. Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov (prvi odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika,2 v nadaljevanju SPZ).3 V razmerju lastnik - nelastnik pa zadošča, da lastnik zatrjuje in dokaže, (a) da je sam lastnik sporne nepremičnine, (b) da jo toženec brezplačno uporablja in (c) da za brezplačno uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani. (Ne)upravičeni uporabnik pa se lahko svoje obveznosti razbremeni, če zatrjuje in dokaže, (a) da je bil dobroverni lastniški posestnik (drugi odstavek 95. člena SPZ) ali (b) da ima z lastnikom sklenjen pravni posel, na podlagi katerega lahko (brezplačno) uporablja sporno nepremičnino, na primer da gre za darilo, ali da je lastnik z dovoljenjem do preklica (prekarijem) privolil v svoje prikrajšanje. Privolitev v prikrajšanje mora biti nedvoumna, kar pomeni, da iz vseh ugotovljenih okoliščin zanesljivo izhaja, da se lastnik strinja z bivanjem tretjih v njegovi nepremičnini.

6.V obravnavani zadevi imamo situacijo, ko solastnik zahteva plačilo uporabnine od tretje osebe - nelastnika. Obravnavanega življenjskega primera ne glede na to, da je toženec zet tožnikove sestre, s katero sta solastnika spornih nepremičnin, ne moremo obravnavati kot zahtevo enega od solastnikov, da mu druga solastnica plača uporabnino, zato za odločitev ni pomembno, kolikšen delež nepremičnine uporablja toženec - to bi bilo pomembno zgolj v razmerju med solastnikoma, ko bi tožnik uporabnino zahteval od solastnice. Prav tako je za odločitev nepomembno, kaj točno pomeni izpovedba o "fifty - fifty", saj nobena od pravnih strank ni trdila, da bi znotraj takega dogovora spadalo tudi upravičenje, da kateri od obeh solastnikov samostojno razpolaga s solastno nepremičnino oz. njenim delom.

7.Če izhajamo iz kriterijev, povzetih zgoraj v 5. točki obrazložitve, lahko ugotovimo, da je tožnik zatrjeval in dokazoval, da je solastnik sporne nepremičnine, ki jo toženec brezplačno uporablja, za kar nima pravne podlage. Glede tega je treba pojasniti, da dovoljenje, ki ga da tretjemu eden od solastnikov, ne zadošča temu tretjemu za zakonito uporabo nepremičnine. Pomembno je namreč, da prvi odstavek 67. člena SPZ določa, da imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Od tu dalje se postavi vprašanje ali je dovoljenje tretjemu, da prebiva v stanovanjski hiši, ki je v solastnini, predmet rednega ali izrednega upravljanja. Kateri so posli rednega upravljanja določa tretji odstavek istega člena, ki določa, da mednje štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. To pa vsekakor ni dovoljenje tretji osebi, da brezplačno uporablja solastno nepremičnino. Takšno stališče je že bilo večkrat poudarjeno v sodni praksi. Peti odstavek 67. člena SPZ določa, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh solastnikov, kar pomeni, da bi bilo tudi za dovoljenje tretji osebi (tožencu) za brezplačno bivanje v solastni stanovanjski hiši potrebno soglasje vseh lastnikov.5

8.Če ostanemo pri presoji kriterijev iz odločbe VSRS Sodba II Ips 117/2017, toženec ni izkazal, da bi bil dobroverni lastniški posestnik,6 in prav tako ne, da bi imel s tožnikom sklenjen pravni posel za brezplačno uporabo nepremičnine. Je pa v zvezi s tem ostalo neodgovorjeno vprašanje, če bi bilo mogoče razmerje med pravdnima strankama označiti za prekarij. Toženec je zatrjeval, da tožnik v zvezi s toženčevim bivanjem ni ukrepal do leta 2020 in da je dopis z leta 2005, na katerega se sklicuje, tožnik naslovil na A. A. (svojo sestro) in ne na toženca. Tožnik nasprotno že v tožbi trdi, da je že v letu 2005 večkrat ustno opozoril toženca, da hišo uporablja nezakonito. Sodišče prve stopnje je sicer pojasnilo, da je šele z dopisom z dne 7. 12. 2020 pozval toženca na plačilo uporabnine,7 kar seveda drži, ni pa se opredelilo do tožbene trditve, da je bil toženec že v letu 2005 večkrat opozorjen, da uporablja hišo nezakonito. Takšna trditev je pravno pomembna za odločitev: če tožnikov poziv na plačilo uporabnine z dne 7. 12. 2020 pomeni prvi izraz nasprotovanja toženčevemu bivanju v sporni nepremičnini, bi bilo glede na vse ugotovljene okoliščine mogoče šteti, da je tožnik tiho privolil v njegovo bivanje do preklica, kar pa se je zgodilo z navedenim pozivom. Če bi se izkazalo, da je tožnik že v letu 2005 nasprotoval toženčevemu bivanju v sporni stanovanjski hiši, pa bi takšno nasprotovanje pomenilo, da tožnik že v letu 2005 niti na konkludenten način ni privolil v toženčevo bivanje v nepremičnini.

9.Po presoji pritožbenega sodišča so pogoji za prekarij prenehali najkasneje z opominom z dne 7. 12. 2020, kar pa pomeni, da bo vsaj za del vtoževanega obdobja toženec tožniku dolžan plačati uporabnino. Višine te sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialno pravnega izhodišča ni ugotavljalo. Kot je bilo opisano, pa se sodišče prve stopnje tudi ni opredelilo do nekaterih tožbenih trditev (o tožnikovem opominjanju toženca že v letu 2005). Če bi pritožbeno sodišče samo odpravljalo ugotovljeni pomanjkljivosti, bi se šele na pritožbeni stopnji prvič opredeljevalo do nekaterih dejanskih navedb toženca, hkrati pa bi moralo izvesti celoten dokazni postopek glede višine uporabnine, kar pomeni, da bi se ta celoten sklop dejstev prvič ugotavljal šele na pritožbeni stopnji. Po opravljanjem tehtanju po strogem testu sorazmernosti med pravico do pritožbe, ki je v našem pravnem redu zagotovljena v 25. členu Ustave RS, in pravico do učinkovitega sodnega varstva po 23. členu Ustave RS in 6. členu Evropske konvencije o človekovih pravicah (EKČP) pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi dokončno sojenje pred sodiščem druge stopnje nesorazmerno poseglo v pravico pravdnih strank do pravnega sredstva.

10.Navedene okoliščine so zato narekovale razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). Sodišče prve stopnje naj se najprej opredeli do tožnikov trditev, da je že v letu 2005 nasprotoval toženčevemu bivanju v sporni nepremičnini, nato pa naj za obdobje, za katero se bo izkazalo, da toženčevo brezplačno bivanje v sporni nepremičnini ni pokrito niti s tožnikovim tihim pristankom, ugotovi višino uporabnine ter ponovno odloči o tožbenem zahtevku.

11.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 26/99, s spremembami.

2Uradni list RS, št 87/2002, s spremembami.

3VSRS Sodba II Ips 126/2014.

4VSRS Sodba II Ips 117/2017.

5Pogoji za prijavo stalnega bivališča po Zakonu o prijavi prebivališča ne zadoščajo, da bi bilo mogoče sprejeti zaključek, da je toženec zakonito prebival v sporni nepremičnini. Ti pogoji namreč le upravno pravno dajejo podlago za prijavo prebivališča, ne vplivajo pa na stvarno pravne kriterije.

6Dobroverni lastniški posestnik je lahko le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik nepremičnine; ki torej ne ve oz. ne more vedeti, da ni lastnik.

7Tak poziv gotovo pomeni tudi izraz nestrinjanja z brezplačno uporabo nepremičnine.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 66, 66/1, 67, 67/1, 67/5, 95, 95/2, 95/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.