Jedro

Ker je šlo ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med toženima strankama dne 4.12.1989 na strani kupca za civilno pravno osebo, je treba upoštevati določbo 1. odst. 8. čl. Zakona o prometu z nepremičninami (Ur.l. SRS, št. 19/76 in 42/86), po kateri je obvezna prodaja na javni dražbi, razen če gre za izjeme po 2. in 3. odst. tega člena. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s temi določbami, je nična (4. odst.). Pomanjkljivost, da stavba ni prodana na javni dražbi, ni pomanjkanje oblike, pri katerem bi bila pogodba veljavna, če sta stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili pogodbene obveznosti (73. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih).

Po 1. odst. 109. čl. ZOR pazi sodišče na ničnost po uradni dolžnosti in se nanjo lahko sklicuje vsaka zainteresirana oseba. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bila tožnica pred nacionalizacijo lastnica sporne nepremičnine. Ta nepremičnina tvori s stanovanjsko hišo, v kateri tožnica stanuje, gradbeno enoto. Stavbi imata skupno dvorišče in skupen dohod z ulice. Že zaradi navedenih okoliščin je treba šteti tožnico kot zainteresirano osebo, da se ugotovi ničnost pogodbe med toženima strankama in da ostane imetnik pravice uporabe oziroma lastnik nepremičnine nespremenjen.

Izrek

Reviziji se zavrneta kot neutemeljeni. Toženi stranki sta dolžni nerazdelno povrniti tožeči stranki stroške revizijskega postopka v znesku 11.750,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 7.4.1993 dalje do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je kupoprodajna pogodba, ki sta jo dne 4.12.1989 sklenili toženi stranki za nepremičnine nična, in da ta pogodba ne ustvarja nobenih pravnih posledic. Pritožbi toženih strank proti tej sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi sodišča druge stopnje sta vložili revizijo obe toženi stranki in uveljavljata revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlagata, da revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje tako spremeni, da tožničin tožbeni zahtevek zavrne. Prva tožena stranka v obrazložitvi revizije navaja, da je pritožbeno sodišče zmotno presodilo značaj pravnega posla med toženima strankama. Za razlikovanje pomena realizacije pogodbe pri družbeni in zasebni lastnini ni nobene podlage. Navaja še, da določba 8.čl. Zakona o prometu z nepremičninami že več let ni razlog za ugotovitev ničnosti pogodbe. Druga tožena stranka opozarja v zvezi z uporabo cit. določbe na nov Stanovanjski zakon, ki je omogočil prenos velikega dela družbene lastnine v zasebno brez obličnosti, ki so bile za to vrsto prenosa sicer predvidene. Končno še navaja, da je sodišče v izpodbijani sodbi upoštevalo tožničin pravni interes, čeprav Zakon o denacionalizaciji v času vložitve tožbe še ni veljal, kar kaže na stališče, da je treba uporabiti pravo, ki velja v času sojenja.

Reviziji sta bili vročeni Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njih ni izjavil, in tožeči stranki, ki je vložila odgovor. V njem izpodbija revizijske navedbe toženih strank in predlaga zavrnitev revizij. Navaja, da je 8.čl. Zakona o prometu z nepremičninami še vedno v veljavi in da ničen pravni posel ne more biti saniran. Uveljavitev Stanovanjskega zakona ne vpliva na veljavnost prej omenjenih zakonskih določb. Reviziji nista utemeljeni.

Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti preizkusilo glede bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 10.tč.2.odst.354.čl. Zakona o pravdnem postopku, vendar take kršitve ni ugotovilo.

Tudi revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava, ki ga uveljavljata obe toženi stranki, ni podan. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je druga tožena stranka od 26.6.1989 vpisana v registru kot zasebno podjetje. Ker je šlo ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med toženima strankama dne 4.12.1989 na strani kupca za civilno pravno osebo, je treba upoštevati določbo 1.odst.8.čl. Zakona o prometu z nepremičninami (Ur.l. SRS, št.19/76 in 42/86), po kateri je obvezna prodaja na javni dražbi, razen če gre za izjeme po 2. in 3.odst. tega člena. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s temi določbami, je nična (4.odst.). Sodišči prve in druge stopnje sta pri odločanju omenjene zakonske določbe pravilno uporabili. Določbe sedanjega Stanovanjskega zakona, ki vsebujejo pogoje za prodajo družbenih stanovanj, na razsojo predmetne zadeve ne morejo vplivati. Pomanjkljivost, da stavba ni prodana na javni dražbi, ni pomanjkanje oblike, pri katerem bi bila pogodba veljavna, če sta stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili pogodbene obveznosti (73.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih).

Po 1.odst.109.čl. ZOR pazi sodišče na ničnost po uradni dolžnosti in se nanjo lahko sklicuje vsaka zainteresirana oseba. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bila tožnica pred nacionalizacijo lastnica sporne nepremičnine. Ta nepremičnina tvori s stanovanjsko hišo, v kateri tožnica stanuje, gradbeno enoto. Stavbi imata skupno dvorišče in skupen dohod z ulice. Že zaradi navedenih okoliščin je treba šteti tožnico kot zainteresirano osebo, da se ugotovi ničnost pogodbe med toženima strankama in da ostane imetnik pravice uporabe oziroma lastnik nepremičnine nespremenjen. Zato toženi stranki nimata prav, ko menita, da bi tožničin interes izviral le iz Zakona o denacionalizaciji, ki v času odločanja na prvi stopnji še ni veljal. Iz vseh navedenih razlogov je revizijsko sodišče zavrnilo reviziji kot neutemeljeni (393.čl. ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbah 1.odst.154.čl. in 1.odst.166.čl. ZPP.