Jedro

V našem pravu velja načelo kavzalnosti med zavezovalnimi in razpolagalnimi pravnimi posli, kar pomeni, da ima neobstoj zavezovalnega pravnega posla (kot posledica razdrtja Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice) za posledico tudi neveljavnost razpolagalnega pravnega posla. Vknjižba stavbne pravice v zemljiški knjigi je tako iz materialnopravnega razloga od razdrtja pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice dalje neveljavna. Z zakonsko določbo, da stavbna pravica preneha z izbrisom, so lahko varovane le tretje dobroverne osebe, ne morejo pa se nanjo sklicevati osebe, ki jim je znano, da ni več zavezovalnega pravnega posla.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 428,38 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

Obrazložitev

1. Višje sodišče v Kopru je v tem gospodarskem sporu pristojno za odločanje o pritožbi na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS Su 1386/2018 z dne 9.7.2018. 2. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Ljubljani ugotovilo, da so nične najemna pogodba, sklenjena med prvo tožečo stranko in toženo stranko z datumom 29.7.2016, aneks k tej pogodbi z dne 21.11.2016 ter najemna pogodba, sklenjena med drugo tožečo stranko in toženo stranko z dne 21.11.2016. V času, ko so bile pogodbe dejansko sklenjene, namreč tožena stranka ni imela več pravice razpolagati s predmetom najema, saj je njena stavbna pravica že prenehala. Podlaga najemnih pogodb je nedopustna, ker je v nasprotju z moralo (tožena stranka je pridobila najemnine, čeprav je vedela, da ni bila upravičena oddajati nepremičnino v najem).

3. Zoper sodbo se tožena stranka pritožuje. Meni, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo iz več razlogov. Tožena stranka je imela po Pogodbi o upravljanju športnega objekta na naslovu N G., ., v upravljanju stavbo, ki stoji na tej nepremičnini in je torej kot indirektni zastopnik imela pravico oddajati nepremičnino v najem. To upravičenje ne temelji na pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice, temveč na najemni pogodbi z dne 30.10.2015, ki jo je tožena stranka imela sklenjeno s T. d.o.o. Zato arbitražna odločba, s kateri je bila pogodba o stavbni pravici razdrta, na veljavnost pogodbe z dne 30.10.2015 ni vplivala. Podlaga za vstop Občine L.D. v to razmerje je določba 31. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Napačno je materialnopravno stališče sodišča, da je stavbna pravica prenehala že z izdajo arbitražne odločbe in ne šele z izbrisom iz zemljiške knjige. Z arbitražno odločbo je bilo družbi T. naloženo, da v enem letu izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za izbris stavbne pravice. Naložena ji je bila torej obveznost pravnoposlovnega prenosa stavbne pravice. Zmotno naziranje laičnega prokurista in lastnika družbe T. zato ne more spremeniti kogentnih pravil stvarnega in zemljiškoknjižnega prava. Najemnine tudi ni pridobivala zase, temveč za vsakokratnega lastnika prostorov. V času sklepanja najemnih pogodb Občina L.D. ni bila lastnica objekta T., zato je materialnopravno zmotno stališče, da bi morala imeti tožena stranka pogodbo, na kateri temelji upravičenje oddajati v najem, sklenjeno z občino.

V nadaljevanju pritožba očita sodišču, da je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tožena stranka je ves čas trdila, da je imela T.v času sklepanja spornih pogodb stavbno pravico, kar je dokazovala z zaslišanjem vpletenih, ki pa ga sodišče ni izvedlo. Napačen je zaključek, da najemna pogodba, sklenjena s prvo tožečo stranko ni bila sklenjena 29.7.2016, temveč kasneje. Svojo odločitev je oprlo na "številne dokaze, da se je v zvezi z lokalom pogajala šele po 11.9.2016", pri čemer je ne le upoštevalo prepozne navedbe, temveč je popolnoma spregledalo pojasnila tožene stranke, da je imela s prvim tožnikom pogodbo sklenjeno že 29.7.2016, vendar se je odločila za ponovno oglaševanje lokala, ker prvi tožnik ni plačal dogovorjene varščine in zato ni verjela, da bo pogodba z dne 29.7.2016 sploh obstala. Prvi tožnik je nato plačal varščino in si s tem zagotovil obstoj pogodbe. Sodišče sploh ni napravilo zaključka o tem, kdaj naj bi bile sporne pogodbe dejansko sklenjene. Dejstvo, da tožeča stranka takega datuma niti ni navajala, kaže na to, da pogodba ni bila antidatirana. Navsezadnje pa je bilo dokazno breme za te trditve na tožeči stranki. Pritožnica opozarja na nekatere navedbe strank, ki kažejo na to, da sta tožnika pogodbo štela za veljavno sklenjeno in sta jo le želela razdreti. Podaja tudi svojo dokazno oceno izvedenih dokazov. Sodišče se ni opredelilo niti do trditev toženke o pravem ozadju vložene tožbe (razbremenitev obveznosti po najemni pogodbi).

Na koncu pritožnica sodišču očita še kršitve pravdnega postopka, ki se nanašajo na dokazno vrednost izjave J.R: z dne 4.4.2017 in 5.4.2017, napačno uporabo pravil o dokaznem bremenu, že omenjeno prezrtje številnih navedb in dokaznih predlogov tožene stranke. Sodišče je svojo odločitev oprlo le na navedbe tožeče stranke, popolnoma spregledalo pa je navedbe tožene stranke, kar kaže na to, da ni odločalo nepristransko. Brez vsake podlage je sklepalo, da gre pri osebi .M za direktorja tožene stranke, ki je hkrati tudi direktor T. in za sorodnika M.M. Ti zaključki presegajo skrajno omejena inkvzitorna pooblastila sodišča v gospodarskih sporih. Sodišče je svoje zaključke v 8. točki obrazložitve oprlo na komunikacijo tožeče stranke z J.M., čeprav je šlo za prepozne navedbe. O odločilnih dejstvih je podano nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in dejansko vsebino listin (elektronska pošta M.M.).

Sodišče je neutemeljeno priznalo stroške tožečih strank, saj na naroku v spis nista vložili stroškovnika, pred tem pa sta specificirali le nekaj postavk.

4. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka potrdila razlogom sodišča prve stopnje in predlagala zavrnitev pritožbe. Opozarja, da je Občina L.D. postala lastnik predmeta najema na originaren način in je najemna pogodba, sklenjena med tožečo in toženo stranko ne zavezuje. Zato tudi ne držijo navedbe, da naj bi tožena stranka najemnino pridobivala na račun lastnika.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje v zadevi ugotovilo pravilno in popolno, svoje razloge je prepričljivo obrazložilo, na ugotovljeno dejansko stanje je pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo niti očitanih kršitev postopka niti kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

7. Pritožbeno sodišče se pridružuje materialnopravnemu stališču sodišča prve stopnje, da je bila pogodba o stavbni pravici razdrta z dnem izdaje arbitražne odločbe in da je izbris iz zemljiške knjige samo deklaratoren. Izrek arbitražne odločbe je jasen: z dnem izdaje te odločbe se Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice št. 015-1/08 z dne 11.12.2009 razdre. V našem pravu velja načelo kavzalnosti med zavezovalnimi in razpolagalnimi pravnimi posli, kar pomeni, da ima neobstoj zavezovalnega pravnega posla (kot posledica razdrtja Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice) za posledico tudi neveljavnost razpolagalnega pravnega posla. Vknjižba stavbne pravice v zemljiški knjigi je tako iz materialnopravnega razloga od razdrtja pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice dalje neveljavna. Z zakonsko določbo, da stavbna pravica preneha z izbrisom, so lahko varovane le tretje dobroverne osebe, ne morejo pa se nanjo sklicevati osebe, ki jim je znano, da ni več zavezovalnega pravnega posla. Ker je zaključek sodišča prve stopnje, da sta tožena stranka in T. povezani osebi in da so zato osebe, ki so se pogajale na strani tožene stranke vedele za razdrtje pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, ostal neprerekan, tožena stranka ni dobroverni tretji in že od izdaje arbitražne odločbe dalje ve, da T.ni več imetnik stavbne pravice.

8. Drži pritožbena navedba, da je tožena stranka imela stavbo na naslovu Na G.3a v upravljanju in da jo je T. pooblastil, da gostinski del odda v najem v svojem imenu in za račun T.1 (posredno zastopanje). To pooblastilo pa je s prenehanjem veljavnosti Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice prenehalo, saj od tega trenutka dalje T. ni mogel več razpolagati z nepremičnino in je ni imel več pravice oddajati v najem. Zastopnik namreč ne more imeti večjih upravičenj od zastopanega. Ker torej v delu, ki se nanaša na gostinski del, v razmerju med toženo stranko in T. ni šlo za klasično najemno pogodbo2, sklicevanje na 31. člen ZPSPP ne pride v poštev. Tudi sicer pa se 31. člen ZPSPP ne more uporabljati, če je bila najemna pogodba sklenjena, ko najemodajalec ni bil več lastnik (oziroma v tem primeru imetnik stavbne pravice), kot je bilo to v tem primeru.

9. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo dejansko stanje v zadevi in sicer da je bila tudi pogodba, datirana s 29.7.2016, dejansko sklenjena po 1. avgustu 2016. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je prepričljiva in je pritožba ne more omajati. Vse navedbe in predlogi, ki jih je sodišče upoštevalo, so bili pravočasni3. Dokazna ocena, ki jo ponuja pritožnik, je enostranska, ukvarja se z vsakim dokazom posebej in napade vsak posamezni zaključek sodišča prve stopnje posebej in ločeno od ostalih, kar vse je v nasprotju z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je, nasprotno, ocenilo vse dokaze tudi v medsebojni povezanosti. Edini dokaz, ki bi lahko kazal, da je bila pogodba sklenjena prej, je zapis datuma na pogodbi. Vendar je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka tudi to pogodbo poslala tožniku v pregled in dopolnitev šele 2.12.2016, da je po 1.8.2016 in celo še po 21.9.20164 potekala intenzivna korespondenca med strankami glede najema in da je tožena stranka še v avgustu in septembru lokal oddajala, da je tožnik v septembru kontaktiral s prejšnjim najemnikom in se zanimal za razloge, zaradi katerih je bila najemna pogodba prekinjena, kakšen je promet in podobno, da se je prvi tožnik še 11.9. zanimal, ali je lokal že oddan, da je J.R. (ki se je v imenu tožene stranke pogajal s tožniki) še v oktobru spraševal, ali so se uradno odločili za najem, da je tožeča stranka šele v odgovor na ta dopis plačala varščino. Vsebino dokazov je sodišče prve stopnje povzelo pravilno, na podlagi ocene vseh izvedenih dokazov pa je možen edino zaključek, da je bila pogodba sklenjena bistveno kasneje kot 1.8.2016. Pritožnik sicer sodišču očita, da ni odgovorilo na vse njegove navedbe, vendar v večjem delu ne gre za navedbe o dejstvih, temveč za njegovo razlago listinskih dokazov (do vseh teh dokazov pa se je sodišče opredelilo). Iz obrazložitve izpodbijane sodbe jasno izhaja, kako je sodišče prišlo do svojih zaključkov, dokazna ocene zato smiselno že vsebuje tudi odgovor na pojasnila tožene stranke v zvezi z vsakim posameznim dokazom. Da je bil prvi tožnik v kontaktu s toženo stranko tudi že prej, ni odločilno. Bistveno je, da se je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenih dokazov prepričalo, da najemna pogodba ni bila sklenjena že 29.7.2016. V tem smislu je bilo zato pravilno uporabljeno pravilo dokaznega bremena (tožeča stranka je dokazala svoje trditve).

10. Očitane kršitve v zvezi z dokazno vrednostjo izjave J.R., z neupoštevanjem navedb in dokazov se dejansko nanašajo na dokazno oceno (torej na pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja). Enako velja za vsebino elektronske korespondence M.M.. Res sodišče prve stopnje ni imelo podlage za sklepanje o sorodstvenem razmerju M.M. vendar ta kršitev ni odločilna in ni vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Glede na to, da je "M." v odgovoru napotil tožnika na J.R. in glede na nadaljnjo korespondenco ne more biti dvoma, da je tožena stranka v tistem obdobju še oddajala lokal. Navedbe v zvezi z J.M. so bile podane pravočasno. M. je prvega omenila tožena stranka v pripravljalni vlogi, tožeča stranka pa je svoje navedbe nato podala v odgovoru na pripravljalno vlogo (na izrecen poziv sodišča prve stopnje). Ker prej vprašanje razmerij s prejšnjim najemnikom niti ni bilo sporno in ker je šlo za odgovor na poziv sodišča, o prekluziji ni mogoče govoriti.

11. Ker je torej tožena stranka, sporne najemne pogodbe sklepala, čeprav je vedela, da v zvezi z nepremičnino nima več nobenih upravičenj, je tako ravnanje v nasprotju z moralo in je odločitev sodišča prve stopnje, da so pogodbe nične, pravilna.

12. Očitek glede pravdnih stroškov je prav tako neutemeljen. Iz zapisnika naroka je namreč razvidno ravno obratno kot trdi tožena stranka. Tožeča stranka je v spis vložila stroškovnik (ki ga je sodišče prve stopnje uporabilo kot podlago svoji odločitvi), tožena stranka pa je bila tista, ki je priglasila stroške "kot doslej". Sodišče je zato imelo podlago za odmero pravdnih stroškov tožeče stranke v priglašeni višini.

13. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora nasprotni stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 428,38 EUR (nagrada za sestavo pritožbe, materialni stroški in DDV na odvetniške storitve, o tem, da je pooblaščenec tožene stranke zavezanec za DDV se je sodišče prepričalo z vpogledom v javne evidence).

1 Tako izhaja iz najemne pogodbe z dne 30.10.2015, sklenjene med toženo stranko in T. in aneksa k tej pogodbi (prilogi B2 in B3). 2 Zato tudi tožeča stranka ni bila podnajemnik, ampak najemnik. 3 Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju te obrazložitve v odgovoru na očitke kršitev postopka. 4 Ko je T. izdal tudi zemljiškoknjižno dovolilo za izbris stavbne pravice.