Jedro

V postopkih, ki so v teku, raznolikost stališč glede razlage ZKZ ne more biti v škodo oseb, udeleženih v postopkih prodaje kmetijskih zemljišč.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba in sklep Ministrstva za kmetijstvo in okolje, št. 33008-30/2012/2 z dne 21. 5. 2012 in odločba Ministrstva za kmetijstvo in okolje, št. 33008-29/2012/3 z dne 22. 5. 2012 se odpravita in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v znesku 350,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

Z odločbo in sklepom št. 33008-30/2012/2 z dne 21. 5. 2012 je tožena stranka ugodila pritožbam A. in B., C., D., E., F. (v nadaljevanju prodajalci) ter odpravila odločbo Upravne enote Ptuj, št. 330-54/2012-6 (05085) z dne 6. 2. 2012. S sklepom pa je zavrgla zahtevo G. (tožnika v tem upravnem sporu) za odobritev pravnega posla. V obrazložitvi navaja, da je upravni organ z odločbo z dne 6. 2. 2012 odobril pravni posel med prodajalci in C. kot kupcem v zvezi s prodajo kmetijskih zemljišč. Po ugotovitvah tožene stranke je v obravnavani zadevi sporno, ali je tožnik pravočasno vložil zahtevo za odobritev pravnega posla. Pri tem ugotavlja, da je bila ponudba prodajalcev objavljena na oglasni deski od 23. 9. 2011 do 23. 10. 2011. Rok 60 dni za vložitev vloge za odobritev pravnega posla je tako potekel 22. 12. 2011, tožnik pa je vložil vlogo za odobritev pravnega posla šele 6. 1. 2012, torej prepozno. Rok, določen v 22. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), je materialni prekluzivni rok, ki ga ni mogoče podaljšati. Z zamudo roka stranka izgubi pravico do uveljavljanja upravičenj, zato je tožnik izgubil pravico do vložitve zahteve za odobritev pravnega posla. Ker organ prve stopnje tožnikove vloge ni zavrgel, je to storila tožena stranka.

Z odločbo št. 33008-29/2012/3 z dne 22. 5. 2012 pa je tožena stranka na pritožbo A. odpravila odločbo Upravne enote Ptuj, št. 330-2811/2011-8(05085) z dne 6. 2. 2012 (1. točka izreka) ter odobrila pravni posel sklenjen med prodajalci in A. (2. točka izreka). Ugotavlja, da je v zakonsko predpisanem roku A. edini dal vlogo za odobritev pravnega posla, kar je bistveno za odločitev v tej zadevi. Pri tem se sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS v sodbi X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011. Po stališču Vrhovnega sodišča RS mora prvostopni organ upoštevati vrstni red predkupnih upravičencev le med tistimi sprejemniki ponudbe, ki so v roku iz 22. člena ZKZ dali vlogo za odobritev pravnega posla. Ker je v obravnavanem primeru C. dal vlogo po izteku navedenega roka, je tako A. edini upravičenec, saj je pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla.

Tožnik v tožbi izpodbija obe odločbi tožene stranke, ker mu je bila v postopku kršena prednostna pravica do nakupa kmetijskih zemljišč. Meni, da je bil v postopku izigran kot prava nevešča stranka. Na obravnavi dne 21. 12. 2011, torej pred potekom 60 dnevnega roka za odobritev pravnega posla, je podal ustno zahtevo za odobritev pravnega posla, o čemer je sestavljen zapisnik. Tedaj je uveljavljal, da je prednostni upravičenec, da je želel pravni posel skleniti, vendar so prodajalci to odklonili, ker so že sklenili pogodbo z A. dne 18. 11. 2011 in je bila ta pogodba predložena upravnemu organu v odobritev. Tožnik je od Upravne enote Ptuj prejel obvestilo z dne 27. 10. 2011, s katerim ga je organ obvestil o kupcih ter poučil o nadaljnjem postopku. Tako je bil podučen, da mora k vlogi za odobritev pravnega posla predložiti sklenjeno pogodbo. Očitno je bil postopek ponudbe in prodaje zemljišč namenjen že takrat znanemu kupcu A., česar pa ni vedel, saj je bil s tem seznanjen šele na obravnavi dne 21. 12. 2011. V samem postopku pa je bilo pravilno ugotovljeno, da A. ni prednostni upravičenec v smislu ZKZ. Imenovani je bil dejansko edini kupec, ki je predložil prodajno pogodbo, vendar pa ni bil predkupni upravičenec po vrstnem redu, kar je bilo ugotovljeno v postopku. Meni, da ni zamudil 60 dnevnega roka za vložitev predloga za odobritev pravnega posla, saj mora ta rok spoštovati le tisti, ki prvi s ponudnikom sklene pogodbo, vsi nadaljnji sklenitelji pogodbe pa na tak rok ne morejo biti vezani. Pri tem se sklicuje na stališče Vrhovnega sodišča RS v sodbi II Ips 714/2008. Predlaga, da sodišče izpodbijani odločbi odpravi ter zavrne pritožbo A. ter prodajalcev. Prav tako zahteva povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih, navedenih v izpodbijanih odločbah in predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

A., ki ima v tem postopku položaj prizadete stranke, v odgovoru na tožbo navaja, da tožnik na obravnavni dne 21. 12. 2011 ni podal ustne zahteve za odobritev pravnega posla, zato predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

V odgovoru na tožbo, ki so ga dali prodajalci, ti pritrjujejo odločitvi tožene stranke ter se sklicujejo na sodbi Vrhovnega sodišča RS št. X Ips 502/2009 in X Ips 365/2010. Pravno naziranje tožnika, da ni zamudil roka za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla, ni pravilno. Po sprejeti upravno sodni praksi vrhovnega in upravnega sodišča je rok iz prvega odstavka 22. člena ZKZ materialni prekluzivni rok, zamuda katerega pomeni izgubo pravice. Tožnik na ustni obravnavi ni podal zahteve za odobritev pravnega posla, temveč je takšno zahtevo vložil šele 6. 1. 2012, kar je po izteku zakonskega roka. V pripravljalni vlogi z dne 28. 1. 2013 pa obširneje povzemajo stališče v sodbi X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011, v kateri je izrecno navedeno, da je vrhovno sodišče navedeno stališče sprejelo zaradi zagotovitve enotne uporabe prava na področju prometa s kmetijskimi zemljišči. Po navedenem stališču je prodajna pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč sklenjena z vsemi sprejemniki ponudbe v trenutku, ko so na predpisan način obvestili prodajalca, da sprejemajo ponudbo, vendar pod pogojem naknadne odobritve pravnega posla s strani upravne enote. V takem primeru mora vsak od sprejemnikov ponudbe v roku iz prvega odstavka 22. člena ZKZ pri upravni enoti vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. V obravnavnem primeru pa je pravočasno vlogo vložil samo kupec A. Predlagajo, da sodišče tožbo zavrne.

Tožba je utemeljena.

Uvodoma sodišče ugotavlja, da je v zvezi z razlago določbe 22. člena ZKZ obstajala neenotna sodna praksa, kar je ugotovilo Vrhovno sodišče med drugim tudi v svoji odločbi X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011. V njej je tudi navedlo, da upravna enota za vse sprejemnike ponudbe vodi en postopek odobritve pravnega posla, v katerem so stranke postopka vsi, ki so sprejeli ponudbo in pravočasno vložili zahtevo za odobritev pravnega posla. Na navedeno pravno stališče se sklicuje tudi tožena stranka v izpodbijanih odločbah in prodajalci v odgovoru na tožbo.

V zvezi z vprašanjem varstva položaja udeležencev v postopku prodaje kmetijskih zemljišč, kot je urejen v ZKZ, je bilo po sprejetju citirane sodbe zaradi poenotenja sodne prakse na občni seji Vrhovnega sodišča RS dne 6. 4. 2012 sprejeto načelno pravno mnenje, ki je bilo objavljeno v publikaciji Pravna mnenja I/2012. V navedenem načelnem pravnem mnenju so med drugim sprejeta stališča: „Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Pristojna upravna enota za vse, ki so pravočasno zahtevali odobritev pravnega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri le enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov. Kadar ima glede na določbo 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravna enota pozove ponudnika, naj opravi izbiro. Če ta izbire v postavljenem roku ne opravi, to stori upravna enota, upoštevajoč namen zakonske ureditve predkupne pravice.“ V obrazložitvi navedenega načelnega pravnega mnenja Vrhovno sodišče med drugim navaja, da je v sklepu II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009 že zavzelo stališče, da je pogodba sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe in pod odložnim pogojem odobritve. V sodbi X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011 pa je zavzelo stališče, da vlogi za odobritev pravnega posla ni treba predložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu, kot to določa prvi odstavek 22. člena ZKZ, ampak zadošča sklic na sprejem ponudbe. Po drugem odstavku 22. člena ZKZ so stranke postopka za odobritev pravnega posla vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ. Zaradi navedenega mora pristojna upravna enota za vse sprejemnike ponudbe, ki so v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ vložili vloge za odobritev pravnega posla, voditi en postopek. Po naravi stvari sme odobriti le enega od sklenjenih pravnih poslov, upoštevajoč predpostavke za odobritev iz 19. člena ZKZ, ki vključujejo tudi presojo o spoštovanju vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ. S tem je onemogočeno vzporedno odločanje v upravnem in pravdnem postopku ter je zagotovljena pravna varnost vseh, ki so udeleženi v postopku.

V načelnem pravnem mnenju pa je Vrhovno sodišče tudi navedlo: „Raznolikost stališč glede razlage določb ZKZ o postopku prodaje kmetijskih zemljišč v dosedanji praksi upravnih organov in sodišč ne more iti v škodo oseb, udeleženih v postopkih prodaje kmetijskih zemljišč, ki so se doslej odvijali na podlagi veljavnega ZKZ in ki so v času sprejema tega načelnega pravnega mnenja zaradi različnih spornih vprašanj v različnih fazah postopka. Upravni organi in sodišča so zato dolžni v okviru pooblastil, ki jim jih nudijo procesni zakoni, poučiti stranke o pravilni razlagi relevantnih določb ZKZ in jim s tem omogočiti ustrezno procesno ravnanje.

V obravnavanem primeru sodišče na podlagi podatkov predloženega upravnega spisa ugotavlja, da so prodajalci na predpisan način objavili ponudbo za prodajo nepremičnin v času od 23. 9. 2011 do 23. 10. 2011 ter da so v zakonitem roku pisno izjavo o sprejemu ponudbe podali G., H. ter A. O tem je upravni organ z dopisom z dne 27. 10. 2011 obvestil prodajalce in vse sprejemnike ponudbe. Te je tudi seznanil, da mora kupec po sklenitvi pravnega posla pridobiti odobritev pravnega posla. Vlogo za odobritev, ki ji mora priložiti sklenjeno pogodbo, mora vložiti v 60 dneh po preteku roka za sprejem ponudbe. Upravna enota Ptuj je nato na podlagi vloge A. z dne 23. 11. 2011 uvedla postopek za odobritev pravnega posla. V navedeni postopek je vključila vse tri sprejemnike ponudbe, tako tudi tožnika in H. V okviru navedenega postopka je dne 21. 12. 2011 opravila ustno obravnavo, na katero je vabila vse sprejemnike ponudbe ter prodajalce. Od sprejemnikov ponudbe sta se obravnave udeležila A. in tožnik. Na obravnavi je upravni organ ugotavljal izpolnjevanje pogojev glede prednostnega reda na podlagi 23. člena ZKZ. Tožnik je svojo prednostno pravico utemeljeval s tem, da ima status kmeta ter da mu kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost. Po izvedenem ugotovitvenem postopku je upravni organ izdelal poročilo, s katerim je seznanil vse stranke postopka. V navedenem poročilu je navedel, da A. ni mogoče šteti za predkupnega upravičenca, zato bo izdana zavrnilna odloča. V nadaljevanju je nato upravni organ izdal odločbo št. 330-2811/2011-8(05085) z dne 6. 2. 2012, s katero je zavrnil zahtevek A. za odobritev pravnega posla. Prav tako je istega dne izdal odločbo št. 330-54/2012-6(05085), s katero je odobril pravni posel sklenjen med prodajalci in tožnikom.

Na podlagi navedenega sodišče zaključuje, da je upravni organ za vse sprejemnike ponudbe vodil en postopek odobritve pravnega posla. Tožnik je v navedenem postopku imel položaj stranke. Upravni organ ga je vabil na ustno obravnavo dne 21. 12. 2010, ga zaslišal, obravnaval njegove dokaze ter ga seznanil z ugotovitvami postopka ter na koncu tudi izdal odločbo. Tožnik je v navedenem postopku aktivno sodeloval ter uveljavljal prednostno pravico do nakupa nepremičnin na podlagi 23. člena ZKZ. Tožnik je torej ves čas aktivno izkazoval svoj pravni interes za odločitev o njegovi pravici kot predkupnem upravičencu ter je tudi pred koncem postopka vložil vlogo za odobritev pravnega posla, potem ko ga je prvostopni organ obvestil, da bo vlogo A. zavrnil. Po mnenju sodišča je tako tožnik lahko utemeljeno sklepal, da se v tem postopku odloča tudi o njegovi prednostni pravici do nakupa kmetijskih zemljišč na podlagi njegovega sprejema ponudbe.

ZKZ v prvem odstavku 22. člena res določa, da se vloga za odobritev pravnega posla mora vložiti najpozneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Prav tako določa, da je vlogi treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Kot je že navedeno v tej sodbi, je pred sprejemom načelnega pravnega mnenja občne seje Vrhovnega sodišča glede razlage citirane določbe obstajala različna sodna praksa. Po nekaterih stališčih je rok za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla v primeru, ko prodajalec ni želel skleniti pogodbe, začel teči šele od pravnomočnosti sodbe, s katero je bila toženi stranki naložena sklenitev prodajne pogodbe. Po drugih (kasnejših) stališčih pa vlogi za odobritev pravnega posla ni treba predložiti sklenjene pogodbe, temveč zadošča že sklicevanje na sprejem ponudbe. V obravnavanem primeru je prvostopni organ udeležence postopka obvestil, da morajo vlogi za odobritev pravnega posla priložiti kupoprodajno pogodbo. Iz navedenega je sklepati, da je tožnik, s tem ko vloge ni vložil v predpisanem roku, ravnal v skladu z navedenim napotkom, saj ni mogel predložiti pogodbe. To pa mu po presoji sodišča ne more biti v škodo, saj ga upravni organ ni poučil, da zadošča že sklic na sprejem ponudbe. Navedeno pa je po mnenju sodišča bistveno v tej zadevi. V načelnem pravnem mnenju je namreč tudi navedeno, da raznolikost stališč glede razlage določb ZKZ ne more iti v škodo oseb, udeleženih v postopkih prodaje kmetijskih zemljišč, ki so v času sprejema tega načelnega pravnega mnenja v različnih fazah postopka. Zaradi navedenega so upravni organi in sodišča dolžni v okviru svojih pooblastil poučiti stranke o pravilni razlagi relevantnih določb ZKZ in jim s tem omogočiti ustrezno procesno ravnanje. V času sprejema načelnega pravnega mnenja dne 6. 4. 2012 je bila obravnavana zadeva v pritožbenem postopku. Prvostopni organ je v postopku očitno upošteval stališče, da mora sprejemnik ponudbe vlogi za odobritev pravnega posla predložiti prodajno pogodbo, torej da 60 dnevni rok ne teče od poteka roka iz iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Tožena stranka pa je navedeno stališče v svojih odločbah, ki sta bili sprejeti že po sprejetju načelnega pravnega mnenja, spremenila. S tem pa je ravnala v nasprotju z napotki Vrhovnega sodišča, da v odprtih postopkih raznolikost stališč glede razlage ZKZ ne more iti v škodo oseb, udeleženih v postopkih prodaje kmetijskih zemljišč.

Glede na navedeno je sodišče tožbi ugodilo in odpravilo izpodbijani odločbi in sklep ter zadevo vrnilo toženi stranki v ponoven postopek, v katerem bo upoštevaje stališče sodišča v tej sodbi ponovno odločila o pritožbah pritožnikov zoper odločbi prvostopnega upravnega organa. Sodišče je odločilo na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1).

Ker je sodišče tožbi ugodilo, je tožena stranka dolžna tožniku povrniti stroške postopka. Sodišče je stroške postopka odmerilo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 ter drugega odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu v znesku 350,00 EUR, glede na to, da je bila zadeva rešena na seji in je tožnika zastopala pooblaščenka, ki je odvetnica.