Jedro

Ker gre pri pridobitvi nepremičnin v izvršilnem postopku za pridobitev lastninske pravice neodvisno od volje pravnega predhodnika, določbe o uveljavljanju jamčevalnih sankcij v zvezi s kupoprodajno pogodbo ne pridejo v poštev.

Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da bi bila v vzročni zvezi z zatrjevanim nedopustnim ravnanjem lahko le škoda v višini dovolj verjetno izkazane razlike med tržno ceno spornih nepremičnin z gradbenim dovoljenjem in tržno ceno obstoječih nepremičnin.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pritožbi drugotožene stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v IV. točki izreka v delu, v katerem se nanaša na odločitev o stroških v razmerju med tožečo stranko in drugotoženo stranko, razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbene zahtevke za solidarno plačilo 41.698,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prejema tožbe, za solidarno plačilo 20.000 EUR in za solidarno plačilo 41.698,22 EUR (I., II. in III. točka izreka) ter tožniku naložilo povrnitev prvotoženkinih stroškov v znesku 2.242,50 EUR in drugotoženčevih stroškov v znesku 2.735,85 EUR, oboje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožnik v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Napačen je zaključek, da je tožnik izvedel za škodo že v avgustu 2010. Da objekt nima gradbenega dovoljenja, je izvedel šele ob obisku UE Žalec, niti tedaj pa še ni izvedel za škodo in povzročitelja, ker je bil prepričan, da bo lahko naknadno pridobil gradbeno dovoljenje. Šele iz lokacijske informacije z dne 18. 3. 2011, ki jo je tožnik prejel 24. 3. 2011, je razvidno, da je stanovanjska stavba zgrajena na najboljših kmetijskih zemljiščih. Ko so mu zatem na UE Žalec pojasnili, da legalizacija nikoli ne bo mogoča, je izvedel za škodo in povzročitelja. Zmotno je stališče sodbe, da je odsotnost gradbenega dovoljenja treba obravnavati kot odsotnost lastnosti, potrebne za običajni promet. Gre za omejitev javnopravne narave, kar pomeni, da gre za pravno napako (sklep VSL I Cpg 1168/2001). Zato ni mogoče uporabiti 467. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ampak 494. člen OZ. Z vložitvijo tožbe v zakonskem roku enega leta, odkar je izvedel za pravno napako, je tožnik izpolnil vse pogoje za uveljavljanje jamčevalnih sankcij. Ker je manjvrednost nepremičnine zaradi pomanjkanja gradbenega dovoljenja pravno vprašanje, se sodba ne bi smela opreti na mnenje izvedenca, da je vrednost nepremičnine manjša za 45 %. Poleg tega v sodbi ni razlogov, zakaj je bil ugotovljen ravno tak delež manjvrednosti. V sodbi ni obrazloženo, zakaj odstopa od sodne prakse, in sicer sklepa VSL I Cp 406/2013, iz katerega izhaja, da je sodišče sledilo mnenju izvedenca, da vrednost nelegalnega objekta znaša 0 EUR. Ker sporne nepremičnine ni mogoče legalizirati, je vrednost nepremičnine enaka vrednosti zemljišča, zmanjšani za stroške rušitve. Izvedenec je sicer navedel, da je objekt mogoče uporabljati za stanovanjski namen, vendar pa ni ocenjeno, da nima elektrike in ni priključen na vodovod. Možnost bodoče legalizacije pri odločanju ne bi smela biti upoštevana. Gre za bodoče negotovo dejstvo, glede na to, da ga ni dovoljeno legalizirati, pa ga je v skladu s predpisi treba rušiti. V sodbi ni upoštevano izvedensko poročilo A. A., ki potrjuje tožnikovo stališče o vrednosti nepremičnine. Ker izvedencu niso bile posredovane tožnikove pripombe z dne 7. 11. 2013 in z dne 10. 3. 2014, je bila storjena absolutna bistvena kršitev določb postopka. Ne drži ugotovitev sodbe, da sam ni ponudil nobenih okoliščin ali razlogov, iz katerih bi se dalo zanesljivo sklepati, da bo v prihodnosti začet inšpekcijski postopek in da bo izdana odločba o rušenju. Predložil je izpis s spletne strani http://www.delo.si/novice/slovenija/vlada-s-posebno-politiko-nad-crne.gradnje.html in izvedensko poročilo A. A. Ni dvoma, da bi bila sporna nepremičnina v trenutku nakupa vredna vsaj 76.972,64 EUR, kot izhaja iz poročila o oceni vrednosti nepremičnine z dne 17. 3. 2004. Gre za neprerekano dejstvo, kar ob izvedenčevi ugotovitvi, da je bila zaradi ugotovljene pomanjkljivosti vredna 45 % manj (tj. 34.637,69 EUR), pomeni, da je prikrajšan vsaj za razliko med to vrednostjo in plačano kupnino. Napačna je tudi odločitev o zavrnitvi zahtevka za povrnitev stroškov rušenja. Stroški rušenja so bili izkazani. Če je sodišče menilo, da zahtevek še ni zapadel, pa bi moralo tožbo v tem delu zavreči. Napačni so tudi razlogi v zvezi z zahtevkom iz naslova izgubljenega dobička. Tožnik je podal trditve, da nepremičnine v izvršilnih postopkih kupuje po znižani, polovični ceni in jih prodaja po cenah, ki so za 20 do 40 % višje od tržne cene, ki jih toženca nista prerekala. S tem je dokazal, da bi sporno nepremičnino, če bi imela gradbeno dovoljenje, prodal vsaj za 76.972,64 EUR, dejansko pa bi jo prodal za več kot 140.000 EUR oziroma 130.000 EUR. Sodišče je nepravilno ocenilo izpovedbo priče D. D. V maju 2014 je izpovedala, da so cene nepremičnin pričele padati pred tremi leti, torej v maju 2011, sporno nepremičnino pa bi lahko prodal že v juliju 2010. Interesenta za nakup je imel že v letu 2008, tako da sodišče ni imelo nobene podlage za zaključek, da bi za prodajo porabil celo leto. Četudi bi to držalo, sodišče ni imelo nobene podlage za zaključek, da bi tožnik za prodajo porabil celo leto. Razlogovanje sodbe, da bi se moral tožnik za izkazanost izgubljenega dobička že dogovoriti s konkretnim kupcem, ni utemeljeno. Nepravilen je tudi zaključek, da bi moral tožnik dokazati, da sporne nepremičnine ni mogel prodati, in da je mogoče vsako nepremičnino prodati, če je le kupnina dovolj nizka. Napačen je tudi zaključek, da ni vzročne zveze med neobstojem gradbenega dovoljenja in nezmožnostjo prodaje za pričakovano ceno. Tožnik je opredelil izgubljeni dobiček tako, da je navedel prihodke, ki bi jih ustvaril, če škodnega dogodka ne bi bilo, in odhodke, ki bi nastali v zvezi s temi prihodki. Izveden dokazni postopek je njegove trditve potrdil. Iz izvedenskega mnenja, ki ga je sodišče sprejelo, izhaja, da bi bila sporna nepremičnina z gradbenim dovoljenjem na dan dražbe vredna 101.600 EUR, v letu 2010 15 % manj, v letu 2011 pa 18 % manj. Zatrjevani izgubljeni dobiček v višini 41.613,78 EUR je torej izkazan. Oškodovancu v dokaz, da je izgubljeni dobiček utrpel, zagotovo ni treba prodajati nepremičnine. Zaključek sodbe, da odsotnost gradbenega dovoljenja ni bila ovira za prodajo ostalih nepremičnin, je protispisen. Kot izhaja iz odločbe upravnega organa, ki je v spisu, pridobljene nepremičnine sodijo v okvir zaščitene kmetije.

Drugotoženec v pritožbi zoper odločitev o njegovih stroških postopka uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in mu prizna vse priglašene stroške. Ker v sodbi ni navedeno, zakaj del priglašenih stroškov ni priznan, je podana bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Priznani bi morali biti stroški kilometrine in parkirnine za naroke 15. 4. 2013, 28. 5. 2014 in 9. 7. 2014, in stroški fotokopij, skupaj z davkom na dodano vrednost in v skupnem znesku 505,96 EUR. Priznani bi morali biti tudi stroški pritožbenega postopka v zvezi s pritožbo zoper sklep z dne 18. 6. 2013. Gre za znesek 1.635,78 EUR. Delni umik tožbe bi moral biti upoštevan pri ugotavljanju vrednosti spora v zvezi z nagrado za posamezne naroke. Zmotna je odločitev, da po Zakonu o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT) odvetniku ni priznana nagrada za vsak narok posebej.

Drugotoženec v odgovoru na tožnikovo pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

Tožnikova pritožba ni utemeljena. Drugotoženčeva pritožba je utemeljena.

O tožnikovi pritožbi Zahtevek za plačilo odškodnine v višini 41.698,22 EUR tožnik opira na trditev, da nepremičnine, ki jih je za navedeni znesek kupil v izvršilnem postopku, niso vredne nič, ker stavba, zgrajena na eni izmed njih, nima gradbenega dovoljenja in ga tudi ni mogoče pridobiti. S tem mu je nastala škoda, za katero sta odgovorna toženca: drugi toženec zato, ker v cenitvi, ki je bil podlaga za določitev prodajne cene, zaradi kršitve potrebne skrbnosti ni upošteval navedene okoliščine, prva toženka pa zato, ker bi sodišče to okoliščino pri določitvi prodajne cene moralo upoštevati, pa je ni.

Izpodbijana sodba zavzema stališče, da tožnik uveljavlja kondikcijski zahtevek za vrnitev plačane kupnine, ki bi ga kupec stvari z napako imel v primeru odstopa od pogodbe. Ker zaradi zatrjevane pomanjkljivosti nepremičnina nima lastnosti stvari, potrebnih za običajen promet, gre za stvarno napako, vendar tožnik uveljavljenega kondikcijskega zahtevka kot posledice odstopa od pogodbe (kot eno od jamčevalnih sankcij) glede na 467. člen OZ, po katerem je izključena odgovornost za napake v primeru nakupa na javni družbi, nima. Poleg tega tožnik ni zatrjeval, da je grajal napako in da je znotraj enoletnega roka od obvestila o napaki odstopil od pogodbe. Podredno je sodišče, opirajoč se na oceno izvedenskega mnenja, zavzelo še stališče, da nepremičnina ni bila vredna nič, ampak več, kot je tožnik zanjo plačal v izvršilnem postopku.

Pritožnik ne oporeka uporabljeni pravni podlagi za presojo utemeljenosti zahtevka za plačilo 41.698,22 EUR (iz I. točke izreka izpodbijane sodbe), nasprotuje pa zaključku sodbe o izključitvi odgovornosti za stvarne napake in o tem, da gre za stvarno napako. Očitka nista utemeljena. Pritožnik je pridobil lastninsko pravico glede spornih nepremičnin v izvršilnem postopku, torej s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine. Gre za originarno pridobitev lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa (42. člen SPZ in 192. člen ZIZ). Ker gre za pridobitev lastninske pravice neodvisno od volje pravnega predhodnika, določbe OZ o kupoprodajni pogodbi o uveljavljanju jamčevalnih sankcij ne pridejo v poštev. Odgovornost za stvarne napake pri prodaji na prisilni javni dražbi je v OZ izrecno izključena (467. člen), smiselna uporaba določb(1) o jamčevanju za pravne napake, tj. za omejitve kupčevega položaja zaradi pravic tretjih (488. člen OZ), pa po naravi stvari ne pride v poštev. Prehod pravic tretjih je v ZIZ posebej urejen (prim. npr. 174. člen). Člen 494 OZ, ki se nanaša na odgovornost prodajalca za posebne omejitve javnopravne narave in kamor po gledišču pritožbe sodi zatrjevana pomanjkljivost ene od pridobljenih nepremičnin, že sam omejuje odgovornost prodajalca na omejitve, za katere je vedel ali je vedel, da jih je mogoče pričakovati. Poleg tega določba v obravnavanem primeru ne pride v poštev, ker sodišče v razmerju do osebe, ki kupi nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku, ni v primerljivem položaju kot prodajalec. Še manj je s tem položajem primerljiv položaj izvedenca, ki je opravil cenitev nepremičnine v izvršilnem postopku. Izpodbijana sodba tudi utemeljeno opozarja, da gre zahtevek za vrnitev kupnine tistemu, ki je odstopil od pogodbe, tožnik pa ne zatrjuje, da bi podlaga za njegovo pridobitev lastninske pravice, se pravi odločba izvršilnega sodišča, odpadla.

Po navedenem se ni treba izreči o vprašanju, ali neobstoj gradbenega dovoljenja predstavlja stvarno ali pravno napako, niti ni treba odgovoriti na pritožbene navedbe v zvezi s podrejeno podanim razlogom za zavrnitev zahtevka iz I. točke izreka izpodbijane sodbe.

Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki v zvezi z zavrnitvijo zahtevka za povrnitev stroškov rušenja v višini 20.000 EUR. Izpodbijana sodba zavzema stališče, da mu ta škoda še ni nastala, niti ni dovolj verjetno, da mu bo nastala v bodoče. Tak zaključek temelji na ugotovitvah, da do izdaje sodbe ni bil še niti začet inšpekcijski postopek, katerega izid bi bila odločba o rušenju, in da tožnik ni ponudil nobenih razlogov ali okoliščin, iz katerih bi se dalo dovolj zanesljivo sklepati, da bo tak postopek v prihodnosti dovolj verjetno začet. Ugotovitev, na katerih temelji zaključek sodbe o nezapadlosti zahtevka, pritožba ne izpodbija. Pritožbeno stališče o nedopustnosti tožbe zaradi nezapadlosti zahtevka pa ni utemeljeno. Posledica ugotovitve o nezapadlosti zahtevka je njegova neutemeljenost. Neutemeljeni so nadalje pritožbeni očitki v zvezi z zavrnitvijo zahtevka za povrnitev izgubljenega dobička v višini 41.698,22 EUR. Po določbah OZ je izgubljeni dobiček tisti, ki bi ga bilo mogoče utemeljeno pričakovati glede na reden tek stvari ali glede na posebne okoliščine in ki ga zaradi oškodovalčevega ravnanja ali opustitve ni bilo mogoče doseči (tretji odstavek 168. člena).

Pravilno je izhodiščno stališče sodbe, da bi bila v vzročni zvezi z zatrjevanim nedopustnim ravnanjem lahko le škoda v višini dovolj verjetno izkazane razlike med tržno ceno spornih nepremičnin z gradbenim dovoljenjem in tržno ceno obstoječih nepremičnin. Zaključek izpodbijane sodbe o nezadostni izkazanosti izgubljenega dobička temelji na ugotovitvah, 1) da tožnik nepremičnine ni mogel začeti prodajati prej kot julija 2010, 2) da se je vsaj od leta 2011 dalje obseg prodaj zelo močno zmanjšal, 3) da dokazni postopek ni zanesljivo potrdil nobenega potencialno resnega kupca in še manj konkretne cene, ki bi jo bil takrat kupec pripravljen plačati za nepremičnino z gradbenim dovoljenjem, 4) da tožnik, ki se je ukvarjal s prodajo nepremičnin, ni izkazal, da bi po letu 2008 prodal katerokoli nepremičnino, 5) da je tudi pri obeh izkazanih prodajah kljub velikemu obsegu sklenjenih transakcij v tistem obdobju poteklo približno eno leto od pridobitve nepremičnine do nadaljnje prodaje, 6) da tožnikove trditve in dokazi o 100 % dobičku lahko temeljijo kvečjemu na transakcijah pred letom 2008, ne morejo pa se nanašati na prognozo glede nepremičnine, pridobljene v last konec leta 2008, v posest pa sredi leta 2010, 7) da tožnik ni naredil ničesar v zvezi s prodajo spornih nepremičnin, na splošno pa nepremičnin, ki jih je pridobil z namenom nadaljnje prodaje, ne želi prodati, ker so cene prenizke, in 8) da stavba, ki nima gradbenega dovoljenja, po površini predstavlja zanemarljiv del kupljenih nepremičnin in zato odsotnost gradbenega dovoljenja ni bila ovira za prodajo.

Pritožbene navedbe ne vzbujajo dvoma v pravilnost zaključka, da zatrjevana izguba zaslužka zaradi nemožnosti prodaje nepremičnin po pričakovani ceni ni izkazana. Trditve o neprerekanosti in posledični dokazanosti trditev o kupovanju nepremičnin v izvršilnih postopkih po polovični ceni in nadaljnji prodaji po cenah, višjih od tržnih, nimajo podlage v podatkih spisa. Izpovedba priče D. D. je upoštevana v vsebini, ki jo zatrjuje pritožba, tj. da so cene nepremičnin začele padati v letu 2011. Tako trditev o obstoju interesenta v letu 2008 kot zaključek o enoletnem obdobju, ki bi bil po rednem teku stvari potreben za realizacijo nadaljnje prodaje, sta v sodbi obrazložena. Zgolj z nestrinjanjem z navedenimi ugotovitvami pritožnik ne more vnesti dvoma v pravilnost dokaznih zaključkov. Ugotovljena dejstva tudi po oceni pritožbenega sodišča utemeljujejo zaključek, da tožnik ni z zadostno verjetnostjo izkazal, da bi po rednem teku stvari in v odsotnosti zatrjevane pomanjkljivosti dosegel zatrjevano ceno oziroma višjo ceno od zneska, ki ga je plačal za nepremičnine v izvršilnem postopku.

Ob doslej navedenem pritožbeno sodišče še dodaja, da tožbeni zahtevki za povrnitev škode niso utemeljeni že iz razloga, ker ni podana pravno upoštevna vzročna zveza med zatrjevanim nedopustnim ravnanjem vsakega od tožencev in uveljavljeno škodo kot posledico dejstva, da so bile nepremičnine v izvršilnem postopku ocenjene previsoko. V skladu z določbami ZIZ se cena nepremičnin, ki so predmet prodaje v izvršilnem postopku, določi s sklepom o ugotovitvi vrednosti (179. člen(2) ). Zakon ne predvideva, da bi potencialni kupec nepremičnin imel pravico do pritožbe zoper ta sklep. Ni videti razlogov (niti jih pritožnik ni navedel v dosedanjem postopku), ki bi vzbudili dvom v skladnost take ureditve z Ustavo. Kupec ni stranka niti udeleženec izvršilnega postopka. Določitev vrednosti nepremičnine prizadeva prvenstveno pravni položaj dolžnika in upnika, lahko pa tudi pravni položaj drugih oseb, ki imajo kakšne pravice glede prodajane nepremičnine. Kupec ni v tem krogu oseb. Voljo za nakup nepremičnine v izvršilnem postopku oblikuje samostojno. Obseg in kvaliteta informacij, na podlagi katerih sprejme odločitev, je v celoti v njegovi domeni. V ta okvir sodi tudi preveritev in ocena sprejemljivosti pogojev, pod katerimi je nepremičnina ponujena v prodajo. Četudi vrednost spornih nepremičnin ni bila ugotovljena ob upoštevanju vseh pomembnih okoliščin, te niso pravno upošteven vzrok zatrjevanih škodnih posledic tožnikovega nakupa teh nepremičnin.

O drugotoženčevi pritožbi Pritožbeni očitek drugotoženca, da iz obrazložitve odločitve o stroških niso razvidni razlogi za zavrnitev priznanja stroškov fotokopij, stroškov pritožbenega postopka, izvedenega v zvezi z odločitvami, sprejetimi med postopkom, ter stroškov kilometrine in parkirnine, je utemeljen. Glede na to, da gre za priznane vrste stroškov po ZOdvT, bi morali biti v sodbi kratko navedeni razlogi, zaradi katerih v obravnavanem primeru ti niso bili priznani. V obravnavanem primeru pa niti iz stroškovnika ni razvidno, da jih sodišče ni spregledalo.

Ker niti uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je sodišče druge stopnje tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP). Drugotoženčevi pritožbi je zaradi ugotovljene bistvene kršitve določb postopka ugodilo in odločitev o stroških postopka, kolikor se nanaša na razmerje med tožnikom in njim, razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP). Sodišče naj se v razlogih nove odločitve izreče o utemeljenosti posameznih priglašenih stroškov s strani drugotoženca.

(1) Ker se določbe o jamčevanju nanašajo na kupoprodajno pogodbo, bi bile lahko v primeru, ko gre za pridobitev lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa, uporabljive le, če so podani razlogi za uporabo analogije.

(2) Določba se glasi: (1) Vrednost nepremičnine ugotovi sodišče s sklepom. (2) Zoper ta sklep se lahko pritoži poleg dolžnika tudi vsak, ki ima pravico biti poplačan iz zneska, dobljenega s prodajo.