Jedro

Če je škoda, ki je upniku nastala, večja od pogodbene kazni, ima pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine.

Če gre pri napaki v zakup vzete stvari za odpravljivo napako, najemnik nima takojšnjega upravičenja od pogodbe odstopiti, pač pa pridobi to upravičenje šele takrat, če najemodajalec napake po ustreznem postopku obveščanja ne odpravi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 2. točki izreka potrdi.

Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje zaradi umika tožbe ustavilo postopek za 420.387,71 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04. 11. 2005 do plačila (1. točka izreka); toženo stranko je obsodilo na plačilo glavnice 182.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04. 11. 2005 do izpolnitve obveznosti (2. točka izreka), zavrnilo pa je tožbeni zahtevek za 91.200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04. 11. 2005 (3. točka izreka). Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 2.062,80 EUR (4. točka izreka).

Tožena stranka se je pravočasno pritožila zoper 2. točko izreka sodbe. Uveljavljala je vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP s predlogom pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa da jo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 09. 05. 2003 sklenili Pogodbo o najemu poslovnega prostora v petem nadstropju veleblagovnice na T. ulici 2 v Ljubljani (v nadaljevanju Pogodba). Dejstva, da je bila pogodba sklenjena za določen čas 5 let, tožena stranka ne izpodbija. Prav tako ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da je najemno razmerje prenehalo pred dogovorjenim rokom trajanja Pogodbe.

Z izpodbijanim delom sodbe je tožena stranka obsojena na plačilo odškodnine v višini dvanajstih mesečnih najemnin, ker je prekinila najemno razmerje pred iztekom Pogodbe. Sodišče prve stopnje je zavrnilo obrambne ugovore tožene stranke, da je bilo zamakanje ob deževju razlog za njen odstop od Pogodbe. Tožena stranka v pritožbi vztraja pri podanih ugovorih, da je imel predmet najema neodpravljivo napako in nasprotuje zaključkom sodišča prve stopnje, s katerimi je utemeljilo sodbo v izpodbijanem delu.

Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da ima najemnik v primeru neodpravljive napake v zakup vzete stvari pravico, da od najemne pogodbe odstopi (598. člen v zvezi s 597. členom OZ). Če od najemne pogodbe odstopi, je v primeru spora, dokazno breme o neodpravljivosti napake na njegovi strani. Sodišče prve stopnje trditev tožene stranke o neodpravljivosti napak ni ugotovilo za dokazane. Za presojo vprašanja, ali je tožena stranka utemeljeno odstopila od pogodbe, po stališču prvostopnega sodišča ne zadošča le ugotovitev, da je v najete prostore ob dežju teklo, pač pa je odločilno, ali je bila napaka, zaradi katere je zamakalo v zgornjem prostoru, taka, da je tožeča stranka ne bi mogla odpraviti. Če pa gre pri napaki v zakup vzete stvari za odpravljivo napako, najemnik nima takojšnjega upravičenja od pogodbe odstopiti, pač pa pridobi to upravičenje šele takrat, če najemodajalec napake po ustreznem postopku obveščanja ne odpravi.

Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da napaka z zamakanjem ni bila neodpravljiva, na kar je sodišče prve stopnje sklepalo na podlagi zapisnika o ugotovitvah posledic naliva dne 11. 10. 2004, v katerem so navedene tudi začasne rešitve, dokler se napaka ne odpravi. Pravdni stranki sta o tem, ali je začasna rešitev odprave napake brez kompletne sanacije strehe zadostovala za normalno rabo prostorov, postavili različne trditve. Tožeča stranka je zatrjevala, da do zamakanja ni več prihajalo, tožena stranka pa je trdila, da je do zamakanja prišlo ob vsakem večjem nalivu vse do odpovedi pogodbe. Pritožbeno sodišče se strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da do vdorov vode v prostore v petem nadstropju po "začasni sanaciji" ni več prihajalo. Strinja se tudi s sklepanjem sodišča prve stopnje, da bi v primeru nenadnih vdorov vode tožena stranka tožečo stranko prav gotovo o tem obveščala na enak način, kot jo je obvestila o vdoru vode dne 11. 10. 2004 oziroma, da bi bila to njena dolžnost, česar pa ni storila. S pritožbenimi trditvami, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje o odločilnem dejstvu, ali je bila toženi stranki onemogočena raba poslovnih prostorov za namen opravljanja njene dejavnosti, tožena stranka glede na navedene pravilne zaključke sodišča prve stopnje, ni uspela. S tem se izkaže, da tožena stranka ni dokazala opravičljivih razlogov za predčasni odstop od Pogodbe, zato je pravilna ugotovitev prvostopnega sodišča, da je predčasno prekinila pogodbeno razmerje, sklenjeno za določen čas. Čim pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka predčasno prekinila Pogodbo (ne da bi priskrbela novega najemnika), se izkaže, da je prekršila dogovorjeno obveznost iz 5. člena Pogodbe. Ravno za takšno situacijo sta pogodbeni stranki dogovorili v zadnjem odstavku 9. členu Pogodbe odškodnino v višini šestih mesečnih najemnin, ki jo je sodišče prve stopnje prisodilo tožeči stranki. Pri tem je dogovor o pavšalni odškodnini pravno okvalificiralo kot dogovor o pogodbeni kazni. Zoper takšno pravno kvalifikacijo pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov, ne izpodbija pa je niti pritožnica. V primeru dogovora o plačilu določenega denarnega zneska za primer predčasne prekinitve pogodbe, nastanek škode ni odločilen (1. odstavek 253. člen OZ). Če pa je škoda, ki je upniku nastala, večja od pogodbene kazni, ima pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine (2. odstavek 253. člena OZ). Tožena stranka s pritožbo ni uspela izpodbiti ugotovitev sodišča prve stopnje, da zaradi predčasne prekinitve Pogodbe tožeča stranka ni mogla doseči pozitivnega pogodbenega interesa. Ta pa je prenehal šele 01. 09. 2006, ko je tožeča stranka pričela uporabljati prostore za svojo trgovsko dejavnost. Zato je upravičena do odškodnine za škodo, ki presega višino pogodbene kazni, še za šestmesečni izgubljeni dobiček, torej s pogodbeno dogovorjeno odškodnino, skupaj za enoletni izgubljeni dobiček. S tem se izkaže, da je sodišče prve stopnje glede na neizpodbita ugotovljena sporna dejstva pravilno uporabilo materialno pravo (1. odstavek 243. člena OZ). Pritožbene trditve o neobrazloženosti nastanka škode in vzročne zveze med predčasno prekinitvijo Pogodbe in izgubljenim dobičkom v višini najemnin, ki bi jih tožeča stranka lahko prejela v času trajanja Pogodbe, sklenjene za določen čas, pa so zato neutemeljene.

S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena za odločitev. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni zasledilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje pritožbene stroške (1. odstavek 154. člena ZPP).