Razkrivanje OP etažnih lastnikov s strani upravnika

Datum

01.04.2025

Številka

07120-1/2025/144

Kategorije

Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju: IP) je prejel vaše zaprosilo za mnenje glede prakse upravnikov večstanovanjskih stavb v zvezi z (ne)razkrivanjem osebnih podatkov etažnih lastnikov.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22; ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba o varstvu podatkov) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, 51/07 – ZUstS-A; ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

IP meni, da načeloma lahko upravnik vsem lastnikom posreduje rezultate o glasovanju z osebnimi podatki etažnih lastnikov na glasovnicah, da lahko preverijo izpeljavo glasovanja, saj prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da preverijo, kakšna je bila odločitev zbora lastnikov oz. nadzorujejo delo upravnika.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da lahko podaja neobvezujoča mnenja in pojasnila, ne sme pa izven konkretnih nadzornih ali drugih upravnih postopkov preverjati primernosti izbrane pravne podlage ali namenov oziroma obsega obdelave osebnih podatkov v konkretnem primeru. IP kot nadzorni organ na področju varstva osebnih podatkov v okviru mnenja tako ne more presojati skladnosti konkretnega ravnanja, ki ste ga opisali v vašem zaprosilu za mnenje, s predpisi s področja varstva osebnih podatkov, ampak v nadaljevanju podaja splošna pojasnila.

IP pojasnjuje, da mora vsaka obdelava osebnih podatkov potekati transparentno in skladno z določbami Splošne uredbe. Ta v prvem odstavku 6. člena določa, da je obdelava osebnih podatkov zakonita le in kolikor je za konkretni namen obdelave izpolnjen eden od naslednjih pogojev:

(a) posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, je privolil v obdelavo njegovih osebnih podatkov v enega ali več določenih namenov;

(b) obdelava je potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali za izvajanje ukrepov na zahtevo takega posameznika pred sklenitvijo pogodbe;

(c) obdelava je potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca;

(d) obdelava je potrebna za zaščito življenjskih interesov posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali druge fizične osebe;

(e) obdelava je potrebna za opravljanje naloge v javnem interesu ali pri izvajanju javne oblasti, dodeljene upravljavcu;

(f) obdelava je potrebna zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec ali tretja oseba, razen kadar nad takimi interesi prevladajo interesi ali temeljne pravice in svoboščine posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ki zahtevajo varstvo osebnih podatkov, zlasti kadar je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, otrok.

Ob tem je treba upoštevati, da se zadnja točka (f) ne more uporabljati za obdelavo s strani javnih organov pri opravljanju njihovih nalog.

Za vsako obdelavo osebnih podatkov mora torej obstajati pravna podlaga. Splošno velja, da lahko upravnik osebne podatke obdeluje le, če razpolaga z ustrezno pravno podlago. V primeru obdelave osebnih podatkov s strani upravnikov je treba upoštevati tudi določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1; Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 –ZEN, 45/08 –ZVEtL, 57/08, 62/10 –ZUPJS, 56/11–odl. US, 87/11, 40/12 –ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 - ZFRO, 90/21, 18/23 ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24), Stvarnopravnega zakonika (SPZ; Uradni list RS, št. 87/02, 91/13, 23/20) in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13, 52/22). SZ-1 tako v tretjem odstavku 50. člena določa, da je upravnik na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom. Nadalje SZ-1 v prvem odstavku 53. člena določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi za upravnika še druge pravice in obveznosti. Upravnik lahko obdeluje osebne podatke etažnih lastnikov le takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom oziroma za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1.

V skladu s 25. členom SZ-1 je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, ki so nadalje opredeljeni v 25.a členu SZ-1. V 34. členu SZ-1 je določeno, da lahko o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta, pri čemer pa 12. a člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb določa, da posamezni lastnik o posameznem sklepu odloča le na podlagi enega od predpisanih načinov glasovanja. Nadalje 35. člen SZ-1 določa, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.

IP tako meni, da načeloma lahko upravnik vsem lastnikom posreduje rezultate o glasovanju z osebnimi podatki etažnih lastnikov na glasovnicah, da lahko preverijo izpeljavo glasovanja, saj prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da preverijo, kakšna je bila odločitev zbora lastnikov oz. nadzorujejo delo upravnika.

IP ob tem dodaja, da je v zvezi z vprašanji upravljanja večstanovanjskih stavb pripravil tudi Smernice za upravnike večstanovanjskih stavb, ki so objavljene na spletni strani IP:

https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf

Lepo vas pozdravljamo.

Pripravil

Matej Sironič, Svetovalec pooblaščenca I

dr. Jelena Virant Burnik, Informacijska pooblaščenka