Jedro

Tožeča stranka za posamezne dele stavbe, zgrajene na podlagi spremembe gradbenega dovoljenja, ni določila splošnih pogojev prodaje v obliki notarskega zapisa, pogoji iz 1. odstavka 5. člena ZVKSES pa morajo biti izpolnjeni kumulativno.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka trpi svoje stroške tega upravnega spora.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je stanovanjski inšpektor tožeči stranki prepovedal oglaševanje ter sklepanje prodajnih in drugih pogodb, ki imajo za posledico prenos lastninske pravice na nepremičninah, vpisanih pri zemljiškoknjižnem vložku št. 2709 in podvložkih, v k.o. A., do uskladitve splošnih pogojev prodaje z dejansko izvedenimi deli, izvedenimi na podlagi spremenjenega gradbenega dovoljenja, št. 351-55/2007 z dne 20. 6. 2007. Prepoved velja za vse posamezne dele stavbe, za katere na dan vročitve izpodbijane odločbe še niso sklenjene prodajne pogodbe in niso zajeti v splošnih prodajnih pogojih SV 236/07 notarke B.B. V obrazložitvi izpodbijane odločbe inšpektor navaja, da je po uradni dolžnosti začel postopek ugotovitve, ali tožeča stranka pri prodaji nepremičnin na naslovu ... ravna v skladu z določbami Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04, v nadaljevanju ZVKSES). Na podlagi listin, ki jih v obrazložitvi odločbe našteva in ki mu jih je predložila tožeča stranka sama oziroma jih je pridobil po uradni dolžnosti, ugotavlja, da tožeča stranka sklepa prodajne pogodbe tudi za posamezne dele nepremičnine (stanovanjskega objekta H 11), ki niso zajeti v splošnih prodajnih pogojih, ki so bili določeni v notarskem zapisu št. SV 236/07 notarke B.B. V naravi gre za parkirna mesta v II. kleti navedene stavbe, ki so v elaboratu etažne lastnine za stavbo 3681 z dne 20. 12. 2007, v 1. etaži označena s št. 18 do 30, 36, 37, 38, 39, 40, 44, 48, 50, 51, 53, 57, 70, 74 in 76. Zaradi navedenega tožeča stranka krši določbe 5. člena ZVKSES, ki določa, da če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, kot je v konkretnem primeru, prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe in niti začeti z oglaševanjem prodaje, če v obliki notarskega zapisa ni določil splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v tem zakonu. Povečanje števila posameznih delov namreč vpliva na celotna lastninska in druga razmerja v stavbi, tako glede števila lastnikov stavbe, lastniških deležev in deležev pokrivanja skupnih stroškov. Iz navedenega izhaja, da tožeča stranka sklepa prodajne pogodbe in oglašuje prodajo v nasprotju z določbami ZVKSES, zato ji je izrekel ukrep kot izhaja iz izreka izpodbijane odločbe, na podlagi 4. odstavka 94. člena ZVKSES.

Tožeča stranka je zoper izpodbijano odločbo vložila pritožbo, ki jo je Ministrstvo za okolje in prostor z odločbo, št. 0614-10/2009/2 z dne 14. 5. 2010, zavrnilo.

Tožeča stranka se z izpodbijano odločbo ne strinja, zato vlaga tožbo v upravnem sporu iz razlogov nepravilne uporabe materialnega prava ter nepravilne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V tožbi se sklicuje na 1. odstavek 5. člena ZVKSES in v zvezi s tem navaja, da v času izdaje izpodbijane odločbe predmetne stavbe ni gradila oziroma ni imela namena graditi, pač pa je prodajala že zgrajeno stavbo, za katero je bilo tudi že izdano uporabno dovoljenje in katere posamezni deli so bili že vpisani v zemljiški knjigi. Zaradi navedenega urejanje splošnih pogojev prodaje ni smiselno, saj kupci stopajo v znana lastninska razmerja in vedo kaj kupujejo v naravi. Vsi kupci so bili seznanjeni z dejstvom, da je prišlo s tem, ko je bila zgrajena dodatna kletna etaža, do odstopanja od splošnih pogojev prodaje. Namenu ZVKSES, da se zavaruje kupce, je bilo zato v konkretnem primeru zadoščeno. Usklajevanju splošnih pogojev prodaje pa nasprotuje tudi iz razloga, ker bi zanj potrebovala soglasje vseh, ki so posamezne dele stavbe že kupili (v zemljiški knjigi je vpisanih že več kot 20 etažnih lastnikov). Glede na vse navedeno sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi.

Tožena stranka se v odgovoru na tožbo sklicuje na razloge odločb obeh stopenj, v zvezi s tožbenimi ugovori pa navaja, da se tožeči stranki ne očita kršitve 1. točke 1. odstavka 5. člena ZVKSES, na katero se sklicuje v tožbi, pač pa se ji očita neizpolnjevanje pogoja iz 3. točke 1. odstavka 5. člena ZVKSES. Citira določbe 8. člena ZVKSES in v zvezi z njimi določbe 108. in 109. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, v nadaljevanju SPZ), ki se nanašajo na vsebino splošnih pogojev prodaje, ter poudarja, da ker določeni posamezni deli niso bili vključeni v splošne pogoje prodaje, ni mogoče določiti razmerja posameznih delov do ostalih delov ter posledično določiti solastniških deležev na skupnih delih, saj določeni posamezni deli niso vključeni v samo razmerje. V 106. členu SPZ je namreč določeno, da se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače. Čeprav tožeča stranka navaja, da so bile stranke naknadno seznanjene s spornimi posameznimi deli, ni nikjer navedeno kako ti dodatni posamezni deli vplivajo na solastniške deleže v predmetni večstanovanjski stavbi. Na podlagi vsega navedenega sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

K točki 1 izreka: Tožba ni utemeljena.

Sodišče ugotavlja, da dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijane odločbe, med strankama ni sporno. Tako ni sporno, da je tožeča stranka za gradnjo objekta na naslovu ... pridobila gradbeno dovoljenje, št. 351-126/2006/GD-06/76 z dne 22. 12. 2006, ki ga je izdala Upravna enota Izola. Nadalje tudi ni sporno, da je v obliki notarskega zapisa št. SV 236/07 določila splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, katere gradnja je bila dovoljena z gradbenim dovoljenjem z dne 22. 12. 2006. Naknadno se je tožeča stranka odločila, da bo pri predmetnem objektu zgradila dodatno kletno etažo, za kar si je pri Upravni enoti Izola pridobila spremembo gradbenega dovoljenja, št. 351-55/2007 z dne 20. 6. 2007. Med strankama nadalje tudi ni sporno, da posamezni deli stavbe, ki so bili zgrajeni na podlagi spremembe gradbenega dovoljenja, niso zajeti v splošnih pogojih prodaje, določenih v notarskem zapisu št. SV 236/07 in niti v kakšnem drugem notarskem zapisu. Sporno pa tudi ni, da je tožeča stranka te posamezne dele stavbe oglaševala in prodajala.

Glede na navedeno nesporno dejansko stanje, je tožena stranka po presoji sodišča ravnala zakonito, v skladu z določbami ZVKSES, ko je tožeči stranki izdala izpodbijano odločbo. Po določbi 1. odstavka 5. člena ZVKSES namreč prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe in niti začeti z oglaševanjem prodaje, dokler niso izpolnjeni kumulativno določeni pogoji, med katerimi tudi, v kolikor je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, da je prodajalec v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v ZVKSES (3. točka 1. odstavka 5. člena ZVKSES). Neutemeljeni so tožbeni ugovori, ki se nanašajo na pogoj iz 1. točke 1. odstavka navedenega člena (da mora biti prodajalec bodisi lastnik zemljiške parcele bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen graditi), saj ji (ne)izpolnjenost tega pogoja tožena stranka v izpodbijani odločbi ne očita, pač pa ji očita, da za posamezne dele stavbe, zgrajene na podlagi spremembe gradbenega dovoljenja, ni določila splošnih pogojev prodaje v obliki notarskega zapisa, kar priznava tudi tožeča stranka sama. Pogoji iz 1. odstavka 5. člena ZVKSES pa morajo biti, kot je bilo zgoraj že navedeno, izpolnjeni kumulativno.

Po presoji sodišča tožeča stranka v konkretnem primeru tudi ne more uspeti z navedbami, da je bilo namenu ZVKSES (varstvo kupcev) zadoščeno že s tem, ko je bilo za stavbo izdano uporabno dovoljenje, ko so bili posamezni deli vpisani v zemljiško knjigo in s tem, ko so bili vsi kupci seznanjeni z dejstvom, da je prišlo, ko je bila zgrajena dodatna kletna etaža, do odstopanja od splošnih pogojev prodaje, ter da zato ni smiselno spreminjanje splošnih pogojev prodaje, vsebovanih v notarskem zapisu št. SV 236/07. Iz določbe 1. odstavka 5. člena ZVKSES namreč jasno izhaja, da prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe in niti začeti z oglaševanjem prodaje, če pred tem, v primeru, ko je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, kot je v tej zadevi, v obliki notarskega zapisa ni določil splošnih pogojev prodaje vseh posameznih delov stavbe z vsebino določeno v ZVKSES. Ne glede na navedeno pa sodišče še dodaja, da morajo splošni pogoji prodaje, na podlagi določb 1. odstavka 8. člena ZVKSES v zvezi z določbami 109. in 108. člena SPZ, med drugim vsebovati tudi natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih, zato tožena stranka v postopku utemeljeno opozarja, da tožeča stranka tudi sicer, z dejstvi, na katera se sklicuje, navedenemu ni zadostila. Veljavnosti obveznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, s prodajno pogodbo ni mogoče izključiti (4. odstavek 8. člena ZVKSES), in so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del te stavbe (3. odstavek 8. člena ZVKSES). Izdaja izpodbijane odločbe je tudi v interesu varovanja pravnega prometa z nepremičninami, saj v primeru, če prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo preden je izpolnjen sporni pogoj, takšna pogodba kupca ne zavezuje in lahko od nje kadarkoli odstopi (2. odstavek 5. člena ZVKSES). Navedbe tožeče stranke v zvezi z oteženo izvršitvijo izpodbijane odločbe, ker bi za spremembo splošnih pogojev prodaje morala pridobiti soglasje vseh kupcev, ki so posamezne dele stavbe že kupili, pa sodišče ocenjuje kot brezpredmetne.

V ostalem se sodišče, da ne bi prišlo do ponavljanja, sklicuje na dejanske in pravne ugotovitve obeh upravnih organov v skladu z 2. odstavkom 71. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/10, v nadaljevanju ZUS-1).

Po povedanem je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1 po tem, ko je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo upravnih aktov obeh stopenj pravilen, da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, tožbeni ugovori pa neutemeljeni.

Ker dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijane odločbe, med strankama ni sporno, in je sodišče v tej zadevi presojalo pravilnost uporabe materialnega prava in ravnanje tožene stranke po pravilih postopka, je na podlagi določbe 1. odstavka 59. člena ZUS-1 odločitev sprejelo na nejavni seji.

K točki 2 izreka: Tožeča stranka je v tožbi predlagala tudi, da sodišče toženi stranki naloži v plačilo njene stroške tega upravnega spora. Odločitev sodišča temelji na določbi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri, v primeru ko sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.