Jedro

Pritožnik ima na podlagi predznambe zastavne pravice, ki bo v primeru opravičbe učinkovala pred časom sklenitve neposredne prodajne pogodbe, zastavno pravico v pričakovanju in s tem pravni interes za pritožbo.

Sodišče mora v sklepu o domiku oziroma o izročitvi nepremičnine, prodane na podlagi neposredne pogodbe, podati razloge glede veljavnosti prodaje, pri čemer mora v primerih prodaj z neposredno pogodbo na morebitno ničnost sporazuma o prodaji z neposredno pogodbo sodišče paziti po uradni dolžnosti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep z dne 19. 4. 2018 in sklep z dne 12. 3. 2018 se razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nov sklep.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom z dne 19. 4. 2018 je sodišče prve stopnje odločilo, da se upnika oprosti plačila kupnine (I. točka izreka sklepa), da se nepremičnine ID znak X, ID znak Y in ID znak Z izročijo kupcu S. d.o.o. (II. točka izreka), sklenilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi pri citiranih nepremičninah vpiše lastninska pravica na kupca ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katera je bilo to določeno s sklepom o domiku opr. št. I 160/2016 z dne 12. 3. 2018, točka II (III. točka izreka sklepa) ter odločilo, da se je dolžnik dolžan v roku 60 dni od pravnomočnosti tega sklepa izseliti iz družinske stanovanjske hiše na danih parcelah ter jih prazne oseb in stvari izročiti kupcu v posest (IV. točka izreka sklepa).

2. Z izpodbijanim sklepom z dne 12. 3. 2018 je sodišče prve stopnje sklenilo, da se nepremičnine ID znak X, ID znak Y in ID znak Z domaknejo kupcu S. d.o.o. za kupnino 910.000,00 EUR (I. točka izreka sklepa) in da se po pravnomočnosti sklepa o izročitvi v zemljiški knjigi pri navedenih parcelah izbriše zaznamba izvršbe pod ID..., če za katerega izmed vpisov izvršilno sodišče s tem sklepom ni odredilo izbrisa, ker so bile v času izdaje tega sklepa zadeve še v fazi plomb, pa bo zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti ob vknjižbi lastninske pravice v korist kupca na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu dovolilo tudi izbris takih vpisov (II. točka izreka sklepa).

3. Zoper sklepa se pritožuje N. d.d. po pooblaščencu. Navaja, da mora biti sporazum o neposredni prodaji nepremičnine sklenjen v pisni obliki. Takega sporazuma upnik in dolžnik nista predložila oziroma ga pritožnik zagotovo ni nikoli podpisal. Ne glede na njegovo nasprotovanje je sodišče izdalo sklep o domiku in izročitvi. Sodišče ni upoštevalo, da mora biti prodajni pogodbi priložen sporazum o neposredni prodaji med vsemi zastavnimi upniki in dolžnikom, zato sta oba sklepa nezakonita. Sodišče se o pritožnikovi izjavi v izpodbijanih sklepih ni opredelilo niti sodišče ni obrazložilo, ali so izpolnjeni pogoji glede zakonske zahteve predložitve pisnega sporazuma, kar predstavlja absolutni bistveni kršitvi pravil postopka. Priglaša pritožbene stroške.

4. Na pritožbo sta odgovorila upnik in dolžnik po pooblaščencih, ji nasprotovala in priglasila stroške odgovora na pritožbo.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da je v korist pritožnika pri nepremičninah, ki so predmet izvršbe, predznamovana hipoteka na podlagi predhodne odredbe Okrajnega sodišča v Domžalah opr. št. Z 68/2017 z dne 11. 10. 2017, predhodna odredba pa bo veljala še 15 dni po nastopu pogojev za izvršbo na podlagi sodbe in sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani II Ip 758/2014 z dne 5. 7. 2017. Predznambo zastavne pravice, ki jo je izvršilno sodišče odredilo s predhodno odredbo za zavarovanje denarne terjatve, se opraviči s pravnomočnim sklepom o izvršbi na to nepremičnino (prvi odstavek 51. člena Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1 in tretji odstavek 52. člena ZZK-1, po katerem zemljiškoknjižno sodišče, ki na podlagi sklepa o izvršbi na nepremičnino, ki ga je izdalo izvršilno sodišče na predlog upnika, v korist katerega je predznamovana hipoteka na podlagi predhodne odredbe po 51. členu tega zakona, dovoli zaznambo te izvršbe po 86. členu tega zakona, hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi vknjižbo pridobitve te hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke). Tretji odstavek 87. člena ZZK-1 pa določa, da če je bil sklep o izvršbi, ki je podlaga za zaznambo izvršbe, izdan na predlog upnika, v čigar korist je bila predznamovana zastavna pravica po prvem odstavku 51. člena tega zakona, učinkuje zaznamba izvršbe (in s tem hipoteka) _že od trenutka_, od katerega učinkuje predznamba. Navedeno pomeni, da ima pritožnik na danih nepremičninah zastavno pravico v pričakovanju. Če bo predznamba opravičena in s tem zastavna pravica pridobljena, bo le-ta učinkovala od 11. 10. 2017, torej še pred časom sklenitve neposredne prodajne pogodbe z dne 14. 2. 2018 ter izdaje izpodbijanega sklepa. Glede na navedeno je višje sodišče pritožniku priznalo pravni interes za pritožbo.

7. Po presoji pritožnikovih pritožbenih navedb pa višje sodišče ugotavlja, da je pritožba zoper sklep z dne 19. 4. 2018 utemeljena. Ne drži sicer, da sporazum o neposredni prodaji ni bil sklenjen v pisni obliki (soglasje k sklenitvi neposredne prodajne pogodbe z dne 9. 3. 2018 v spisu), drži pa, da sta ga sklenila le upnik in dolžnik. Prav tako je utemeljena pritožnikova navedba, da se sodišče ni opredelilo do pritožnikove izjave z dne 23. 2. 2018, v kateri je ta navajal, da za prodajo niso izpolnjeni formalni pogoji po ZIZ, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu tudi ni podalo nobenih razlogov v zvezi s tem, ali so izpolnjeni vsi pogoji za prodajo z neposredno pogodbo, zlasti po četrtem in petem odstavku 183. člena ZIZ, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Sodišče prve stopnje bi moralo podati razloge glede veljavnosti prodaje (primerjaj prvi odstavek 190. člena ZIZ), pri čemer višje sodišče dodaja, da mora v primerih prodaj z neposredno pogodbo na morebitno ničnost sporazuma o prodaji z neposredno pogodbo sodišče paziti po uradni dolžnosti.

8. Po povedanem je pritožbi treba ugoditi, sklep z dne 19. 4. 2018 ter posledično tudi sklep o domiku z dne 12. 3. 2018 pa razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V novem postopku naj sodišče neposredno prodajno pogodbo z dne 14. 2. 2018 ter soglasje z dne 9. 3. 2018 vroči v izjavo tudi zastavnemu upniku Y., pri čemer naj se opredeli do njegove morebitne izjave ter do izjave pritožnika z dne 23. 2. 2018, predvsem pa mora sodišče prve stopnje presoditi in obrazložiti, ali so podani zakonski pogoji za prodajo z neposredno pogodbo oziroma veljavnost prodaje.

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je višje sodišče skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep.