Jedro

Sklicevanje tožene stranke na določbe OZ, ki se nanašajo na odpoved pogodbe, bi lahko bilo pravno relevantne v zvezi s presojo, ali je bila dopustna odpoved pogodbe brez odpovednega roka ali pa je tožeča stranka upravičena tudi do najemnine za čas pogodbeno določenega trimesečnega odpovednega roka. Presoja v obravnavani zadevi pa se nanaša zgolj na utemeljenost zahtevka za plačilo najemnine za mesec december 2023, ko pogodba še ni bila odpovedana, zato pravna podlaga, na katero se sklicuje tožena stranka, v obravnavanem primeru ni ustrezna.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II.Tožena stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je povrniti pritožbene stroške tožeče stranke v višini 186,66 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne od izteka roka za izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči v roku 8 dni plačati 1.144,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2023 dalje do plačila (I.), višji tožbeni zahtevek, to je za plačilo zneska 97,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2023 dalje je zavrnilo (II.) ter ji v roku 8 dni naložilo plačilo stroškov postopka v višini 488,57 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje (III.).

2.Zoper sodbo se je, zaradi zmotne uporabe materialnega prava, pritožila tožena stranka. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3.Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Trdi, da je neutemeljena in predlaga povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato odločala sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP (prvi odstavek 458. člen ZPP). Iz tega izhaja, da je pritožbeno sodišče na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, vezano. Izjemo predstavlja zgolj položaj, ko je sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje (drugi odstavek 458. člena ZPP).

6.Iz nosilnih razlogov sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da med strankama ni sporno, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine, ki v naravi predstavlja poslovni prostor na naslovu A. v Ljubljani. S toženo stranko sta dne 15. 12. 2022 sklenili Najemno pogodbo št. 15122022 (v nadaljevanju najemna pogodba) za najem dveh poslovnih prostorov in dveh parkirnih mest, ki se nahajata na dvorišču pred poslovno stavbo. Dne 5. 1. 2023 sta sklenili še aneks 2 k najemni pogodbi, na podlagi katerega je tožena stranka v uporabo dobila še eno dodatno parkirno mesto. Med strankama prav tako ni sporno, da je tožena dne 27. 12. 2023 tožeči poslala izjavo, da z dnem 31. 12. 2023 odpoveduje najemno pogodbo. Tožeča stranka je to izjavo prejela 3. 1. 2024.

7.Pravno podlago za odločanje o zahtevku, poleg določil Obligacijskega zakonika (OZ), predstavljajo predvsem določbe najemne pogodbe sklenjene med strankama.

8.Tožeča stranka zahteva plačilo najemnine po sklenjeni najemni pogodbi za mesec december 2023, tožena pa trdi, da je pogodbo odpovedala z dnem 31. 12. 2023, brez odpovednega roka, saj ji tožeča stranka ni zagotavljala predmeta najema (uporabe parkirnih prostorov). Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se vtoževani znesek nanaša na najemnino za mesec december 2023, čemur tožena stranka ne nasprotuje. Najemna pogodba določa, da se najemnina plačuje za tekoči mesec in zapade vsakega 5. dne v mesecu (7. člen). Plačilo računa se torej nanaša na obdobje, ko najemna pogodba še ni bila odpovedana, zato ga je tožena stranka dolžna plačati.

9.Ugovori tožene stranke, da je pogodbo odpovedala brez odpovednega roka v obravnavanem primeru niso pravno relevantni. Kot je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, je najemna pogodba v mesecu decembru 2023 še v celoti veljala, tožena stranka pa je tudi sama v odpovedi pogodbe navedla, da le-to odpoveduje z dnem 31. 12. 2023. Prav tako med postopkom ni trdila, da ji v mesecu decembru 2023 tožeča stranka ni omogočala uporabe poslovnih prostorov. Sklicevanje tožene stranke na določbe OZ, ki se nanašajo na odpoved pogodbe, bi lahko bilo pravno relevantno v zvezi s presojo, ali je bila dopustna odpoved pogodbe brez odpovednega roka ali pa je tožeča stranka upravičena tudi do najemnine za čas pogodbeno določenega trimesečnega odpovednega roka. Presoja v obravnavani zadevi pa se nanaša zgolj na utemeljenost zahtevka za plačilo najemnine za mesec december 2023, ko pogodba še ni bila odpovedana, zato pravna podlaga, na katero se sklicuje tožena stranka, v obravnavanem primeru ni ustrezna.

10.Nenazadnje pa je zmotna tudi trditev tožene stranke, da je najemna pogodba za poslovni prostor in parkirna mesta celota in da ni mogoče uporabljati poslovnih prostorov, če parkiranje na oddanih parkirnih mestih ni mogoče. Že iz najemne pogodbe izhaja, da poslovni prostori predstavljajo posamezni del stavbe, ta pa se lahko uporablja ne glede na to, ali je parkiranje na točno določenih parkirnih mestih mogoče, ali ne. Sicer pa tudi to ni predmet odločanja v obravnavani zadevi.

11.Ker pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan in tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

12.Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje pritožbene stroške in je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo po tar. št. 22/1 Odvetniške tarife - OT, kar ob vrednosti spornega predmeta 1.241,96 EUR znaša 250 točk in materialne stroške (11. člen OT) v višini 2 %, kar skupaj znaša 153,00 EUR. Tožeča stranka je zavezanka za DDV, zato se znesek priznane nagrade poviša za 22 % DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR. Tožena stranka jih mora povrniti v roku 8 dni od prejema sodbe (četrti odstavek 458. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 313. člena ZPP) sicer ji dolguje tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne od poteka navedenega roka do plačila.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 587, 587/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.