Obdelava osebnih podatkov iz zemljiške knjige s strani nepremičninske agencije

Datum

23.05.2025

Številka

07121-1/2025/611

Kategorije

Definicija OP, Pravne podlage, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

pri Informacijskem pooblaščencu (v nadaljevanju IP) smo dne 14. 5. 2025 prejeli vaše zaprosilo za mnenje glede obdelave osebnih podatkov iz zemljiške knjige. Zanima vas, ali je dopustno, da zasebno nepremičninsko podjetje uporabi vaše osebne podatke o lastništvu iz zemljiške knjige za namen trženja svojih storitev. 

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22, v nadaljevanju ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba) in/ali 5. točke prvega odstavka 76. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov na področju obravnavanja kaznivih dejanj (Uradni list RS, št. 177/20, ZVOPOKD), ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Javna dostopnost podatkov (npr. imena in priimka lastnika nepremičnine v zemljiški knjigi) ne spremeni njihove narave osebnih podatkov.

Javno dostopni podatki se lahko uporabljajo v skladu z namenom, za katerega so bili zbrani in obdelujejo, če je zakoniti namen njihovega zbiranja ali obdelave predpisan. ZZK-1 za namen obdelave podatkov v zemljiški knjigi določa, da gre za javno knjigo, ki je namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.

IP v sklopu mnenja ni pristojen presojati, ali je bila konkretna obdelava podatkov zakonita. V vsakem primeru mora biti upravljavec to vedno sposoben dokazati.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da izven postopka inšpekcijskega nadzora oziroma drugega upravnega postopka ni pristojen za presojo konkretnih obdelav osebnih podatkov. V konkretnem primeru lahko zgolj opozori na ustrezno pravno podlago in poda usmeritve v obliki neobvezujočega mnenja.

Iz vašega dopisa izhaja, da vam je nepremičninska agencija poslala oseben dopis, da se kupci zanimajo za nakup vašega stanovanja. Sklepate, da je podatke o tem, kdo je lastnik stanovanja, pridobila iz zemljiške knjige.

Kot je IP poudaril že v mnenju št. 07121-1/2023/1090 z dne 29. 8. 2023, samo dejstvo javne dostopnosti podatka (npr. imena in priimka lastnika nepremičnine v zemljiški knjigi) ne spremeni njegove narave osebnega podatka. To je potrdilo Ustavno sodišče RS v odločbi US št. U-I-98/11 z dne 26. 9. 2012, ki je v obrazložitvi pojasnilo, da so sicer javno dostopni podatki lahko uporabljeni skladno z namenom, zaradi katerega so javno dostopni, vendar pa ta namen tudi začrtuje meje dopustne dopustnosti njihove uporabe. ZVOP-2 iz tega razloga v 86. členu določa, da se lahko osebni podatki iz javne knjige, urejene z zakonom, uporabljajo le v skladu z namenom, za katerega so bili zbrani ali se obdelujejo, če je zakoniti namen njihovega zbiranja ali obdelave določen.

Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki ima zakonsko predpisan namen obdelave osebnih podatkov. Natančneje, Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) v 1. členu določa, da gre za javno knjigo, namenjeno vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Pri presoji zakonitosti obdelave osebnih podatkov, ki se v njej zbirajo, je torej treba izhajati iz tega namena.

Kot omenjeno, IP v neobvezujočem mnenju ni pristojen presojati zakonitosti konkretne obdelave podatkov in ne more dokončno določiti, ali je bila obdelava vaših podatkov s strani nepremičninske agencije zakonita. Glede na namen, opredeljen v ZZK-1, je to vprašljivo.

IP sklepno poudarja, da je nepremičninska agencija kot upravljavec ves čas odgovorna za skladnost obdelave podatkov. To mora biti tudi sposobna dokazati. Glede na 75. člen ZVOP-2 v primeru javnih osebnih podatkov na podlagi zakona sicer velja izjema glede obveščanja posameznika, vendar pa lahko od nepremičninske agencije kot upravljavca vedno zahtevate dostop do osebnih podatkov, ki se nanašajo na vas, skladno s 15. členom Splošne uredbe.

V upanju, da smo odgovorili na vaša vprašanja, vas lepo pozdravljamo.

dr. Jelena Virant Burnik,

informacijska pooblaščenka