Jedro

Izvršba na sredstva rezervnega sklada je mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni) etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke.

Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni lastniki. Kadar upravnik kot zastopnik prekorači pooblastilo, so etažni lastniki v zavezi samo, če takšno prekoračitev odobrijo. Kadar te odobritve ni, upravnik in etažni lastniki solidarno odgovarjajo za škodo drugi pogodbeni stranki. Tudi v primeru, kadar upravnik pogodbo sklene kot pooblaščenec brez pooblastila, pogodba etažne lastnike zavezuje samo v primeru naknadne odobritve. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. V slednjem primeru pa lahko druga pogodbena stranka zahteva odškodnino samo od upravnika, in ne tudi od etažnih lastnikov.

Le če notarskega zapisa na strani dolžnika ne odobri in podpiše njegov dejanski (obstoječi) zakoniti zastopnik, notarski zapis nima učinka javne listine. Dolžnik v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovora, da je sporazum, sklenjen v obliki notarskega zapisa, neveljaven oziroma da se pogodba, sklenjena v notarskem zapisu, šteje za nesklenjeno, pač pa mora sprožiti pravdni postopek in izpodbiti veljavnost/obstoj takšnega sporazuma.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugovor dolžnika A. A. zavrne (I. točka izreka sklepa) in da dolžnik A. A. sam nosi svoje stroške ugovornega postopka (II. točka izreka sklepa).

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da nasprotuje odločitvi, da predstavlja notarski zapis SV 277/2015 izvršilni naslov, saj pogoj neposredne izvršljivosti ni podan. Ne glede na načelo formalne legalitete mora sodišče preveriti izvršljivost. Notarka je obravnavala upravnika B. d.o.o. kot naročnika del po Pogodbi o izvajanju gradbeno – obrtniških del (v nadaljevanju Pogodba) in ne zgolj kot pooblaščenca etažnih lastnikov, saj je v notarskem zapisu navedeno, da sta se pri notarki zglasili stranki B. d.o.o. in C. d.o.o. Čeprav je iz same predložene zasebne listine razbrati, da so stranke etažni lastniki, je notarski zapis nepravilno sestavljen in zmotno navaja osebo naročnika, saj ne vsebuje podatkov udeleženca pravnega posla, vsebuje pa le podatke o pooblaščencu. V notarskem zapisu torej ni naveden dolžnik, kot to zahteva 21. člen ZIZ, temveč je o njem moč sklepati šele iz zasebne listine, ki je bila predložena za potrditev, ni pa dolžnik razviden iz samega notarskega zapisa, ki je krovni akt. V izvršilnem postopku I 144/2016 se je vprašanje izvršljivosti pojavilo v zvezi s plačilom četrtega dela pogodbene vrednosti, kjer je sodišče odločilo, da bi upravnik potreboval posebno pooblastilo za sklenitev Pogodbe, saj v četrtem delu ni šlo za upravljanje s skupnim denarjem, ampak je zavezanec posamezni etažni lastnik, upravnik pa ni prejel odobritve za posel in je prekoračil svoja pooblastila. Višje sodišče v Ljubljani je tako v sklepu II Ip 1498/2018 ugotovilo, da zakonsko pooblastilo upravniku kot zastopniku za izvajanje sklepov etažnih lastnikov ne vsebuje avtomatično tudi pooblastila za sklenitev pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in ugovoru ugodilo, ker upnik nima izvršilnega naslova. Višje sodišče je odločalo samo o četrtem delu plačila, zato je tudi navedlo, da (le) za četrti del plačila upnik nima izvršilnega naslova. Iz soglasja, ki so ga etažni lastniki podali k Pogodbi, ni razvidno, da bi bili etažni lastniki sploh seznanjeni z možnostjo sklenitve notarskega zapisa. Upravnik ima po zakonu pooblastilo izvajati sklepe etažnih lastnikov in upravljati z rezervnim skladom, ne pomeni pa to, da upravnik ne potrebuje posebnega pooblastila za sklenitev pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Plačilo obveznosti iz rezervnega sklada se ne nanaša na pooblastilo upravljanja z rezervnim skladom. Pri Pogodbi ni šlo za redno vzdrževalno delo manjše vrednosti, temveč energetsko sanacijo stavbe. V konkretnem primeru je upravnik izvajal pooblastilo, da izvede sklep etažnih lastnikov, etažni lastniki pa upravnika niso pooblastili za sklenitev pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Upnik lahko prične pravdni postopek in pridobi izvršilni naslov. Veliko etažnih lastnikov se je v vmesnem času tudi zamenjalo in niso prevzeli obveznosti iz te pogodbe. V rezervni sklad etažni lastniki tudi ne vplačujejo sredstev, ki naj bi jih vplačevali po sporni pogodbi, zato takih sredstev v rezervnem skladu sploh ni. Po 70. členu SZ-1 upravnik ne sme dogovoriti solidarne odgovornosti etažnih lastnikov. Ni jasno, ali so po notarskem zapisu dolžniki vsakokratni etažni lastniki ali le tedanji, upnik bi s potrditvijo odločitve posegel na sredstva rezervnega sklada, v katerega vplačujejo tudi lastniki, ki so svoje obveznosti po pogodbi izpolnili v celoti oziroma ki niso bili stranka pogodbe. Ti etažni lastniki bodo zoper druge morali sprožiti sodni spor. Upnik se bo poplačal iz sredstev, ki jih etažni lastniki plačujejo za druge namene. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik je na pritožbo odgovoril po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere mora po 350. členu v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), paziti po uradni dolžnosti.

6. Iz razlogov sodišča prve stopnje v bistvenem izhaja, da so v primeru izvršbe na sredstva rezervnega sklada pasivno legitimirani vsakokratni etažni lastniki stavbe, kar izhaja tudi iz gramatikalne razlage 42. čl. SZ-1, po katerem je izvršbo na sredstva rezervnega sklada mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. Izvršba se vodi na zbrana sredstva v rezervnem skladu in ne zoper etažne lastnike, ki niso vplačali svojega deleža v rezervni sklad. Prav tako ne bodo pasivno legitimirani samo etažni lastniki, ki vplačujejo v rezervni sklad. V zvezi z navedbo, da je notarka obravnavala družbo B. d.o.o. kot stranko in ne kot pooblaščenca etažnih lastnikov, sodišče ugotavlja, da je v uvodu notarskega zapisa opr. št. SV 277/15 res navedeno, da sta pristopili stranki B. d.o.o. (po prokuristu) kot naročnik in družba C. d.o.o. (po poslovodjih) kot izvajalec in da sta stranki predložili zasebno listino za potrditev v notarskem zapisu. Iz te zasebne listine pa jasno izhaja, da je B. d.o.o. zakoniti zastopnik (upravnik) etažnih lastnikov na naslovu Ulica 12, 14, 16 in 18 Ljubljana, zato po oceni sodišča ni dvoma, da je družba B. d.o.o. pri sestavi notarskega zapisa sodelovala kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, torej v imenu in za račun etažnih lastnikov, in ne v lastnem imenu in za lasten račun. Skladno s četrtim odst. 118. čl. SPZ ima upravnik pooblastilo: za izvajanje sklepov etažnih lastnikov, da skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, da poskrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti, za upravljanje z rezervnim skladom in s skupnim denarjem, da zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Upravnik ni potreboval posebnega pooblastila za sklenitev Pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa v delu, v katerem je bilo plačilo dogovorjeno iz rezervnega sklada (plačilo drugega dela pogodbene vrednosti po Pogodbi), saj so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnikovo pooblastilo za upravljanje s skupnim denarjem pa izhaja iz zakona. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, vendar deloma iz drugih razlogov.

7. Skladno s prvim odstavkom 45. čl. Stanovanjskega zakona – SZ-1 je izvršba na sredstva rezervnega sklada mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. čl. SZ-1, to je za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. V skladu s četrtim odstavkom 42. čl. SZ-1 je izvršbo na sredstva rezervnega sklada mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. Citirani pogoji so v tej zadevi izpolnjeni. Ne glede na to, če imajo etažni lastniki pri vplačevanju v rezervni sklad v mislih oziroma namen za druge investicije, zakon določa, za katere obveznosti je mogoče dovoliti izvršbo na rezervni sklad.

8. Višje sodišče ne pritrjuje pritožbeni tezi, da naj izvršilni naslov ne bi bil primeren za izvršbo, ker v njem niso navedeni etažni lastniki kot dolžniki (21. člen ZIZ). Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače (prvi odstavek 68. čl. SZ-1). Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo "etažni lastniki" skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe (drugi odstavek 68. čl. SZ-1). Po specialni določbi 68. člena SZ-1 torej etažni lastniki v pravnih poslih s tretjimi nastopajo le z navedbo „etažni lastniki“1, kar je tudi situacija v obravnavanem primeru.

9. Ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da je kot stranko notarskega zapisa treba šteti upravnika B. d.o.o., saj naj bi bil ta naveden v „krovni listini“, etažni lastniki pa le v Pogodbi. Udeleženci pravnega posla lahko namreč lahko potrdijo listino o pravnem poslu pri notarju. Tako potrjena listina o pravnem poslu ima _lastnost notarskega zapisa_ in je pod pogoji, določenimi v 4. členu tega zakona, neposredno izvršljiva (prvi odstavek 49 člena ZN). Iz prve strani notarskega zapisa na koncu izhaja, da sta „stranki“ predložili Pogodbo, t.j. zasebno listino, za potrditev v notarskem zapisu, iz četrtega odstavka na drugi strani notarskega zapisa pa izhaja, da se zasebna listina pripoji notarskemu zapisu kot njegov sestavni del. Stranka – etažni lastniki – je torej navedena v „krovni listini“ in o njej ni dvoma.

10. Presoja, ali je dolžnik stranka po izvršilnem naslovu, se na ugovor posameznega dolžnika lahko opravi le v razmerju do konkretnega dolžnika, t.j. pritožnika. Da ob sklenitvi notarskega zapisa ne bi bil etažni lastnik, ta niti ne zatrjuje. Sicer pa posebna namenska narava rezervnega sklada le-tega ne povezuje z lastnikom kot določeno osebo, ampak z vsakokratnim lastnikom oziroma večstanovanjsko stavbo kot stvarjo (119. člen SPZ). V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni) etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke.2 Etažni lastniki bi z ugovorom plačila terjatve lahko uspeli le, če bi izkazali, da je poplačana celotna izterjevana terjatev.

11. V skladu z določbo 17. člena ZIZ sodišče dovoli izvršbo na podlagi izvršilnega naslova. Izvršilni naslov je kvalificirana javna listina, na podlagi katere je mogoče zahtevati prisilno izvršitev terjatve, ki je v njem ugotovljena. Za postopek izvršbe velja načelo stroge formalne legalitete, kar pomeni, da je sodišče na izvršilni naslov vezano in ne more presojati njegove pravilnosti in pravilnosti postopka, iz katerega izvira. Nanj je vezano toliko časa, dokler izvršilni naslov obstaja (dokler ni razveljavljen, odpravljen, spremenjen ali izrečen za neveljavnega). Izvršilni naslov kot procesna predpostavka za dopustnost izvršbe predstavlja domnevo, da obstaja terjatev, ki je v njem ugotovljena, in da so v njem navedene stranke legitimirane za izvršbo.

12. Upravnik večstanovanjske stavbe je zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, saj pridobi upravičenje za zastopanje z nastankom pravnega dejstva, in sicer z imenovanjem v funkcijo upravnika na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, pooblastila pa so določena z zakonom (Juhart, Plavšak (ur.), 2003:428). Upravičenje do zastopanja upravnik torej črpa že na podlagi SPZ-ja in na ta način predstavlja zakonitega zastopnika etažnih lastnikov. Tako upravnik ne potrebuje dodatnega pogodbenega pooblastila (le) za pridobitev pristojnosti, ki so navedene v SPZ in SZ-1 (Rijavec v Juhart et. al, 2004:576).3

13. Višje sodišče na sklep VSL II Ip 1498/2018 ni vezano. Le če notarskega zapisa na strani dolžnika ne odobri in podpiše njegov dejanski (obstoječi) zakoniti zastopnik, notarski zapis nima učinka javne listine (prvi odstavek 45. člena v zvezi s 43. členom ZN) in torej ne predstavlja izvršilnega naslova zoper dolžnika. Zgolj na takšno dejstvo mora izvršilno sodišče v okviru ugovornih razlogov paziti po uradni dolžnosti (ugovorni razlog po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ, primerjaj sklep VSK II Ip 32/2020). Ker je bil B. d.o.o. v času sklenitve notarskega zapisa kot nesporno zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, citirani ugovorni razlog ni podan.

14. Višje sodišče sicer v delu pritrjuje pritožbi in ne soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je upravnik že na podlagi zakona upravičen v imenu in za račun etažnih lastnikov kot dolžnikov skleniti neposredno izvršljiv notarski zapis. Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni lastniki.

15. V takšnih primerih za zastopstvo upravnikov veljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ). Po 70. členu OZ je pogodba, ki jo sklene zastopnik v imenu zastopanega v mejah svojih pooblastil, zavezujoča za zastopanega in drugo pogodbeno stranko (za etažne lastnike in tretjo osebo). Pri zastopanju pa lahko upravnik tudi prekorači meje svojih pooblastil, oz. ravna brez pooblastila. Kadar upravnik kot zastopnik prekorači pooblastilo, so etažni lastniki v zavezi samo, če takšno prekoračitev odobrijo. Kadar te odobritve ni, upravnik in etažni lastniki solidarno odgovarjajo za škodo drugi pogodbeni stranki. Tudi v primeru, kadar upravnik pogodbo sklene kot pooblaščenec brez pooblastila, pogodba etažne lastnike zavezuje samo v primeru naknadne odobritve. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. V slednjem primeru pa lahko druga pogodbena stranka zahteva odškodnino samo od upravnika, in ne tudi od etažnih lastnikov.4

16. Glede na zgoraj navedeno presojo izvršilnega naslova, ki jo edino lahko napravi sodišče v izvršilnem postopku, pa dolžnik v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovora, da je sporazum, sklenjen v obliki notarskega zapisa, neveljaven oziroma da se pogodba, sklenjena v notarskem zapisu, šteje za nesklenjeno, pač pa mora sprožiti pravdni postopek in izpodbiti veljavnost/obstoj takšnega sporazuma (prim. VSL sklep I Ip 600/2010, tudi VSL III Cp 1692/99 in III Cp 667/2000). Po pojasnjenem se iz navedenih razlogov dolžnikov ugovor izkaže za neutemeljen ter ga je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

17. Ker je pravilna odločitev o ugovoru, je sodišče prve stopnje posledično tudi pravilno sklenilo, da dolžnik sam krije svoje stroške ugovora, saj mu jih upnik ni neutemeljeno povzročil (šesti odstavek 38. člena ZIZ).

18. Pritožba po povedanem ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 dr. Anita Dolinšek, Izterjava sredstev rezervnega sklada, Revija Odvetnik, št. 3 (71)/ 2015, str. 32. 2 dr. Anita Dolinšek, ravno tam. 3 Več avtorjev, Pooblastila upravnikov večstanovanjske stavbe, spletni vir: http://www.irdo.si/wp-content/uploads/2020/02/2020-IRDO-Pooblastila-upravnika-vec%CC%8Cstanovanjske-stavbe-ok2.pdf str. 52. 4 Ravno tam, str. 54.