Jedro

Tožnik bi lahko s svojim tožbenim zahtevkom uspel le, v kolikor bi dal tožencu možnost sodelovanja pri izbiri cenilca gradbene stroke. V primeru dokazanega toženčevega neutemeljenega izmikanja sodelovanju pri izbiri in postavitvi cenilca gradbene stroke pa bi lahko tožnik zahteval, da cenilca določi sodišče in s tem soglasje toženca k izbiri cenilca nadomesti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžan toženec skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino tj. stanovanjsko hišo na naslovu S. 23/a, B., stoječo na parc. št. 574/1, vpisani v vl. št. 24, in to s tožnikom in sicer za znesek 95.000,00 EUR ter sočasno izstaviti tožniku za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoče zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v ... pri njegovem deležu do 1/1 nepremičnine, tj. stanovanjske hiše na naslovu S. 23/a, B., stoječe na parc. št. 574/1, vpisani v vl. št. 24, vknjižiti lastninsko pravico v korist in na ime tožnika do celote (1/1), sicer bo navedeno listino nadomestila prvostopna sodba (I. točka izreka). Tožniku je prvostopno sodišče naložilo, da je dolžan tožencu v roku 15 dni od vročitve prvostopne sodbe povrniti njegove pravdne stroške v višini 2.421,60 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper tako prvostopno odločitev se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje tožnik. Uveljavlja vse pritožbene razloge in „kršitev ustavnih pravic“. V okviru pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka pritožnik izpostavlja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo 285. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) o materialnem procesnem vodstvu, kršilo pa naj bi tudi načelo dispozitivnosti in razpravno načelo. Dejstva glede obstoja predpogodbe namreč nobena od pravdnih strank ni zatrjevala, zato je prvostopno sodišče zgolj samo sklepalo o tem, da je bila med pravdnima strankama sklenjena predpogodba, čeprav za tako stališče ni opore v navedbah pravdnih strank niti navedeno po mnenju pritožnika ne izhaja iz podatkov v spisu. Če bi bilo dogovor med pravdnima strankama šteti kot predpogodbo kupoprodajne pogodbe, bi ta morala vsebovati vse sestavine kot glavna pogodba, le-teh pa po mnenju pritožnika glede oblike ne vsebuje. Izpostavlja, da je predpostavka za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo zemljiškoknjižno dovolilo, ki mora biti spojeno z listino o temeljnem pravnem poslu, navedeni dogovor pa zemljiškoknjižnega dovolila ne vsebuje. Zaradi tega so po mnenju pritožnika razlogi prvostopne sodbe med seboj v nasprotju. Absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP tožnik vidi tudi v tem, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do spornega vprašanja, katera od pravdnih strank odgovarja za neizpolnitev dogovora z dne 21. 7. 2009, ki ga je pisal odvetnik toženca. Poleg tega naj bi bilo kršeno načelo enakega obravnavanja, saj se prvostopno sodišče ni opredelilo do navedb tožnika v zvezi s spornim cenitvenim poročilom in je v celoti sledilo navedbam toženca. Tožnik je namreč želel soglasno določiti izvedenca, ki bi nepremičnino ocenil, vendar je toženec izsiljeval in izvedenca ni želel sporazumno določiti, zato je mnenje cenilca predložil tožnik sam. Zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja pritožnik vidi v tem, da prvostopno sodišče ni ugotavljalo dejstev, na katera sicer v obrazložitvi sklepa, namreč ali je med pravdnima strankama obstajala volja za sklenitev predpogodbe, niti ali je toženec izpolnil svojo dolžnost iz dogovora med pravdnima strankama, namreč dolžnost sodelovanja pri izbiri gradbenega cenilca za določitev vrednosti nepremičnin in ali toženec cenilcu, določenemu s strani tožnika, sploh nasprotuje. Materialnopravno napačen pa naj bi bil prvostopni zaključek, da v med pravdnima strankama sklenjenem dogovoru kupnina ni bila določena niti določljiva. Po mnenju pritožnika je v obravnavani zadevi odločilno vprašanje pri presojanju utemeljenosti tožbenega zahtevka, na kateri pravdni stranki leži krivda za neuresničitev sklenjenega dogovora, česar prvostopno sodišče ni ugotavljalo. Primarno predlaga spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku ter priglaša pritožbene stroške.

3. Toženec se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v pritožbi uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. V okviru zatrjevanj pravdnih strank in zanje ponujenih dokazov je bilo pravno relevantno dejansko stanje pravilno ugotovljeno, na njegovi podlagi pa tudi materialno pravo pravilno uporabljeno.

6. V obravnavani zadevi je tožnik po modifikaciji tožbenega zahtevka od toženca na podlagi z njim sklenjenega dogovora z dne 21. 7. 2009 terjal sklenitev prodajne pogodbe za stanovanjsko hišo v kateri tožnik prebiva, za kupnino 95.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka ugotavljalo pravno naravo med strankama sklenjenega dogovora. Upoštevaje, da sta se v njem tožnik kot kupec in toženec kot prodajalec dogovorila, da tožnik povratno odkupi navedeno stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem „za ceno, ki bo veljala na dan plačila kupnine kot tržna cena za nepremičnine v S. oz. podobni okolici, v kolikor ne bi prišlo do sporazuma, pa bo nepremičnino ocenil po izbiri obeh cenilec gradbene stroke“, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjeni dogovor take vsebine pravno opredeliti kot predpogodbo za sklenitev prodajne pogodbe. Omenjeni prvostopni zaključek pomeni zgolj pravno kvalifikacijo med pravdnima strankama sklenjenega pogodbenega razmerja, torej uporabo materialnega prava, ki je v pristojnosti sodišča neodvisno od tovrstnih zatrjevanj pravdnih strank (tretji odstavek 180. člena ZPP). Neutemeljena je zato pritožbena graja, da naj bi sodišče prve stopnje z opisanim materialnopravnim zaključkom kršilo določbe o materialnem procesnem vodstvu ter načela pravdnega postopka (načelo dispozitivnosti in razpravno načelo).

7. Nobena od pravdnih strank sicer ni izrecno zatrjevala, da je bila med njima sklenjena predpogodba, po drugi strani pa sta obe priznavali obstoj in veljavnost dogovora z dne 21. 7. 2009, s katerim sta se dogovorili skleniti prodajno pogodbo za nepremičnino v S., opredeljeno v prvi točki pogodbe, za ceno, opredeljeno v drugi točki pogodbe. Na taki dejanski podlagi je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, ki je navedeni med pravdnima strankama sklenjeni dogovor pravno opredelilo kot predpogodbo za sklenitev prodajne pogodbe (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 6), tudi po presoji sodišča druge stopnje pravilen. Glede na to, da nobena od pravdnih strank ni zanikala volje za sklenitev omenjenega dogovora, ki ga je sodišče prve stopnje pravilno opredelilo kot predpogodbo, je neutemeljena pritožbena graja nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ker naj prvostopno sodišče ne bi ugotavljalo volje pravdnih strank za sklenitev predpogodbe. V skladu z drugim odstavkom 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (tretji odstavek 33. člena OZ). Ni mogoče slediti pritožbeni graji, da med pravdnima strankama sklenjeni dogovor ne vsebuje vseh sestavin kot glavna prodajna pogodba, zaradi česar ga naj ne bi bilo mogoče šteti kot predpogodbo za sklenitev te pogodbe. Ob tem se namreč pritožnik neutemeljeno sklicuje na zemljiškoknjižno dovolilo, ki bi ga po njegovem prepričanju morala vsebovati prodajna pogodba. Prodajna pogodba za prodajo nepremičnine, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje prodajalcu plačati kupnino (prvi odstavek 435. člena OZ), je zavezovalni pravni posel, torej podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičnini. Zemljiškoknjižno dovolilo (izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo – 23. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ) pa spada že v sfero razpolagalnega pravnega posla, torej posla, s katerim se dogovor o prenosu lastninske pravice realizira in se z njim lastninska pravica na nepremičnini prenaša. Zemljiškoknjižno dovolilo, čeprav v praksi pogosto vsebovano v isti listini kot prodajna pogodba, torej ni bistvena sestavina prodajne pogodbe za prodajo nepremičnine, vanjo niti ne spada, zato tudi ni potrebe, da bi ga vsebovala predpogodba prodajne pogodbe.

8. V drugi točki med pravdnima strankama sklenjenega dogovora sta se le-ti dogovorili, da tožnik odkupi zgoraj navedene nepremičnine „za ceno, ki bo veljala na dan plačila kupnine kot tržna cena za nepremičnine v S. oziroma podobni okolici. V kolikor ne bi prišlo do sporazuma, bo nepremičnino ocenil po izbiri obeh cenilec gradbene stroke.“ Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je prišlo med pravdnima strankama do spora o višini kupnine za nepremičnino. Do sporazuma o določitvi višine tržne cene za navedeno nepremičnino med pravdnima strankama tako ni prišlo, zato bi moral v skladu z dogovorom kupnino določiti cenilec gradbene stroke (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 6). Tožnik v svoji pritožbi izpostavlja, da je želel soglasno s tožencem določiti izvedenca, ki bi nepremičnino ocenil, vendar naj bi toženec izsiljeval in izvedenca ni želel sporazumno določiti, zato je mnenje cenilca predložil tožnik sam. Neutemeljena je pritožbena graja zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, da naj sodišče prve stopnje ne bi ugotavljalo, ali toženec cenilcu, določenemu s strani tožnika, sploh nasprotuje. Da se z njim ne strinja, jasno izhaja iz večih navedb toženca, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (6. točka obrazložitve prvostopne sodbe), ter nadalje povsem utemeljeno zaključilo, da le s strani tožnika predloženega cenitvenega poročila za določitev kupnine v obravnavani zadevi ni mogoče uporabiti, ker s strani strank ni bilo soglasno sprejeto.

9. Pritožba sicer pravilno izpostavlja, da se v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje ni izrecno ukvarjalo z vprašanjem, katera stranka odgovarja za neizpolnitev med pravdnima strankama dne 21. 7. 2009 sklenjenega dogovora, niti ali je toženec izpolnil svojo dolžnost iz dogovora med pravdnima strankama, namreč dolžnost sodelovanja pri izbiri gradbenega cenilca za določitev vrednosti nepremičnin. Vendar pa se navedeno glede na tožbeni zahtevek, kot je bil po modifikaciji določno postavljen, niti ne pokaže kot pravno relevantno. Tožnik je namreč zaradi nesoglasij med pravdnima strankama glede določitve višine kupnine tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe postavil tako, da je kupnino določil sam. Sicer na podlagi mnenja cenilca gradbene stroke, pri izbiri katerega pa toženec ni sodeloval. V tožbenem zahtevku zahtevana sklenitev prodajne pogodbe, v kateri je bila cena – kupnina določena enostransko v nasprotju z izrecnim dogovorom med pravdnima strankama, tako ni mogla biti uspešna. Kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, pa v samem med pravdnima strankama sklenjenem dogovoru opredeljena cena tudi ni bila dovolj določena oziroma določljiva, da bi bilo mogoče iz njega razbrati navedeno bistveno sestavino prodajne pogodbe (kupnino), enako pa velja tudi za določitev oziroma izbiro cenilca gradbene stroke, ki bi lahko s svojim mnenjem tako ceno nadomestil (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 6). Tožnik bi lahko s svojim tožbenim zahtevkom uspel le, v kolikor bi dal tožencu možnost sodelovanja pri izbiri cenilca gradbene stroke. V primeru dokazanega toženčevega neutemeljenega izmikanja sodelovanju pri izbiri in postavitvi cenilca gradbene stroke pa bi lahko tožnik zahteval, da cenilca določi sodišče in s tem soglasje toženca k izbiri cenilca nadomesti. Ker je tožnik tako v pogodbi dogovorjeno možnost sodelovanja toženca obšel in cenilca določil na lastno pest, sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi njegovega mnenja pri ugotavljanju cene kot bistvene sestavine prodajne pogodbe ni moglo uporabiti, posledično pa tožbenemu zahtevku, kot ga je postavil tožnik, ni moglo ugoditi.

10. Vse navedeno je narekovalo zavrnitev tožnikove pritožbe in potrditev izpodbijane prvostopne sodbe (353. člen ZPP).

11. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, krije v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona sam svoje stroške pritožbenega postopka. Stroški odgovora na pritožbo, ki so bili za odločitev o pritožbi nepotrebni, pa bremenijo toženca (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona).