Jedro

Odsotnost v 19. členu ZVKSES določenega obveznega opozorila prodajalca kaže na to, da se tožnika v aneksu (ki vsebuje le neko splošno odpoved nedoločenim zahtevkom zoper prodajalca in ki je bil podpisan zgolj zaradi vsebovanega zemljiškoknjižnega dovolila) nista odpovedala zahtevku iz naslova pogodbene kazni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna plačati tožnikoma pogodbeno kazen v višini 7.105,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.1.2007 dalje do plačila ter zakonske zamudne obresti od zneska 12.322,22 EUR od 5.10.2006 do 17.1.2007. Odločilo je še, da je toženka dolžna povrniti tožnikoma stroške pravdnega postopka v višini 1.488,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo se po svojih pooblaščencih pravočasno pritožuje toženka. Pritožuje se iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne oziroma vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Zahteva tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Meni, da je sodišče prve stopnje napačno interpretiralo določilo 19. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 18/2004; v nadaljevanju ZVKSES) in napačno odločilo, da aneks ne prinaša pravnih učinkov glede dogovora o pogodbeni kazni. Iz zapisnika o prevzemu nepremičnin je namreč razvidno, da je toženka v celoti izpolnila svojo obveznost glede opozoril kupca po določilih ZVKSES, zato ni možno šteti, da aneks ne velja. Ker sta tožnika s podpisom aneksa izjavila, da jima toženka ne dolguje ničesar, bi bilo potrebno tožbeni zahtevek v celoti zavrniti. Toženka pa je tudi sicer tožnikoma že plačala znesek pogodbene kazni, ki so ga stranke določile v zapisniku o prevzemu nepremičnin, zato je svojo obveznost po zapisniku v celoti izpolnila in tožnika nista upravičena do presežka nad plačanim zneskom pogodbene kazni. Meni namreč, da je sodišče prve stopnje zmotno navedlo, da velja ponudba v zapisniku navedene višine pogodbene kazni le v primeru, če je znesek plačan do 21.10.2006. Nadalje navaja, da tožnika nista izkazala, da ni prišlo do ustnega dogovora glede novega roka izročitve nepremičnine. Glede na novo dogovorjeni rok izročitve, je potrebno šteti, da je toženka pravočasno vložila popolno vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja, zato v skladu s 16. členom ZVKSES ni bila v zamudi z izročitvijo nepremičnine, zato ni podlage za uveljavljanje pogodbene kazni.

Tožnika na vročeno pritožbo nista odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema zaključek sodišča prve stopnje, ki ga graja pritožba, in sicer, da se tožnika z aneksom k prodajni pogodbi z dne 4.10.2006 (priloga B1) nista odpovedala uveljavljanju pogodbene kazni, katere plačilo zahtevata s tožbo zaradi skoraj enoletne toženkine zamude z izročitvijo nepremičnine tožnikoma v posest. Pritožba sicer pravilno navaja, da je toženka izpolnila svojo obveznost, ki ji jo določa 2. odstavek 19. člena ZVKSES, in sicer, da je ob izročitvi in prevzemu nepremičnine opozorila kupca (tožnika) na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine ter ju poučila, da bosta to pravico izgubila, če je ob prevzemu nepremičnine ne bosta uveljavljala. Navedeno opozorilo toženke je razvidno iz V. in VI. točke zapisnika o prevzemu nepremičnin z dne 4.10.2006 (priloga A3) in je v skladu z določilom 3. odstavka 19. člena ZVKSES. Vendar pa se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da prav odsotnost navedenega zakonsko določenega obveznega opozorila prodajalca v omenjenem aneksu kaže na to, da se tožnika v aneksu (ki vsebuje le neko splošno odpoved nedoločenim zahtevkom zoper prodajalca in ki je bil, kot sta to izpovedala tožnika, podpisan zgolj zaradi vsebovanega zemljiškoknjižnega dovolila) nista odpovedala zahtevku iz naslova pogodbene kazni. V kolikor bi se tožnika v omenjenem aneksu odpovedala zahtevku iz naslova pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, bi moralo biti torej tudi po stališču pritožbenega sodišča to v aneksu glede na določilo 19. člena ZVKSES izrecno navedeno, kar pa ni. Da se tožnika z aneksom nista odpovedala uveljavljanju pogodbene kazni, pa kaže prav že navedeni zapisnik o prevzemu nepremičnin, ki so ga pravdne stranke podpisale istega dne kot aneks, v katerem je, kot že povedano, zapisano zakonsko zahtevano opozorilo prodajalca, hkrati pa v njem (v VII. točki) tožnika pogodbeno kazen tudi izrecno uveljavljata. Glede na določilo 3. odstavka 19. člena ZVKSES pa mora biti izjava kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude tudi sicer zapisana v zapisniku o prevzemu nepremičnine. Nenazadnje pa dejstvo, da se tožnika nista odpovedala pravici zahtevati plačilo pogodbene kazni, izhaja tudi iz zaslišanja strank in prič, saj je celo zakoniti zastopnik toženke izpovedal, da so vedeli, da so v zamudi, in da v zapisniku o izročitvi nepremičnin določen sporazumni znesek pogodbene kazni predstavlja neko odškodnino.

Neutemeljen je tudi podredni pritožbeni ugovor, da je toženka svojo obveznost plačila pogodbene kazni že izpolnila. Določilo dela VII. člena zapisnika o izročitvi nepremičnine je jasno: »Kupec in prodajalec sta se dogovorila za sporazumen znesek pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi nepremičnine v višini 1,250.000,00 SIT (sedaj 5.216,16 EUR). Nakazilo bo izvršeno v obdobju med 16.10. in 21.10.2006. V primeru nenakazila ponudba ne velja in kupec uveljavlja pravico do pogodbene kazni zaradi zamude skladno s pogodbo v višini 0,5 promila za vsak dan zamude za celotno trajanje zamude.« Pritožbeno sodišče se ne strinja s pritožbeno razlago, da navedena ponudba nižjega plačila pogodbene kazni ne velja le do v njej določenega roka plačila oziroma da rok plačila ni bistvena sestavina ponudbe, saj sicer v nadaljevanju navedenega pogodbenega določila ne bi bilo zapisano, da v primeru nenakazila kupec uveljavlja pravico do pogodbene kazni v višini, kot je določena v pogodbi. Kot je to pojasnilo že sodišče prve stopnje, je toženka navedeni sporazumno določeni nižji znesek pogodbene kazni plačala že po poteku v pogodbi določenega roka plačila, in sicer šele dne 17.1.2007 (list. št. 17) – že po vložitvi tožbe, zato sta tožnika upravičena še do razlike s prodajno pogodbo določenega plačila pogodbene kazni (3. odstavek 6. člena prodajne pogodbe – priloga A2), kot jima je to sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi dosodilo.

Pritožba tudi neutemeljeno navaja, da je toženka dne 16.2.2006 pravočasno vložila popolno vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja ter da zato v skladu s 5. odstavkom 16. člena ZVKSES sploh ni bila v zamudi z izročitvijo nepremičnine in da zato ni podlage za uveljavljanje pogodbene kazni. V 5. odstavku 16. člena ZVKSES je določeno, da prodajalec ni v zamudi, če najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje. Kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, je v 5. členu prodajne pogodbe določeno, da mora toženka izročiti nepremičnino tožnikoma v posest najkasneje do 31.10.2005, zato bi, da bi se štelo, da v skladu z navedenim zakonskim določilom ni v zamudi, morala vložiti popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja najkasneje do 30.9.2005, jo pa je, kot to tudi sama navaja, vložila šele 16.2.2006, torej že tudi po poteku roka za samo izročitev nepremičnine. Toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da tožnika nista izkazala, da ni prišlo do ustnega dogovora glede novo dogovorjenega roka izročitve nepremičnine. Toženka je namreč tista, ki je zatrjevala, da je bila vloga za pridobitev uporabnega dovoljenja vložena pravočasno, zato bi morala toženka to dejstvo in s tem morebiten dogovor o roku izročitve nepremičnine (drugačen kot v prodajni pogodbi) tudi dokazati (glej 212. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP – Ur. l. RS, št. 26/99 – 45/08), česar pa, kot je to pojasnilo že sodišče prve stopnje, ni dokazala, saj je nenazadnje celo zakoniti zastopnik toženke izpovedal, da so vedeli, da so v zamudi.

Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je v skladu s 353. členom ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Ker toženka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).