Jedro

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki in stranski intervenient krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Po sklepu o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 133068/2015-II z dne 6. 11. 2015 bi moral toženec plačati prvotni tožnici 10.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 3. 2015 dalje in mu povrniti 74,00 EUR izvršilnih stroškov.

2. Sodišče prve stopnje je navedeni sklep o izvršbi ohranilo v veljavi, s tem da se plačilo glavnice z obrestmi izvede na ime in račun stranskega intervenienta. Tožencu je še naložilo, da mora tožniku in stranskemu intervenientu povrniti tudi 3.174,32 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov z obrestmi.

3. Toženec v pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, zavrnitev tožbenega zahtevka ter razveljavitev sklepa o izvršbi, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču očita, da je zmotno ocenilo prodajno pogodbo in sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 11. 2. 2015. Stranki sta že v pogodbi ugotovili pomanjkljivosti pri gradnji; ker je bilo treba v objektu izvesti še notranja vrata in parket, sta se dogovorili za zadržanje sredstev v višini 10.000,00 EUR do 30. 3. 2015 ter plačilo preostanka kupnine takoj po izvedbi del. Ni pa se toženec zavezal, da bo preostanek kupnine plačal do 30. 3. 2015, ne glede na izvedbo del, kot je zmotno zaključilo sodišče prve stopnje. Dogovor o zadržanju sredstev je bil namenjen varstvu kupca. Tožnik dogovorjenega pogoja za plačilo preostanka kupnine ni izpolnil, zato ni upravičen do zahtevanega plačila. Tudi banka je zato deponirana sredstva vrnila tožencu. Sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij ni sodna poravnava, kot zmotno ugotavlja sodišče prve stopnje. Sicer pa toženec pri dogovoru, da bo O., d. o. o., namesto tožnika izvedel neizvedena dela, ni bil prisoten. Dejansko gre za prevzem izpolnitve, vendar sodba o tem nima razlogov in je zato ni mogoče preizkusiti. Zmotna je tudi ugotovitev, da toženec ni navedel dejstev za zadržanje dela kupnine v skladu z ZVKSES, sicer pa bi ga sodišče na to pomanjkljivost moralo opozoriti v okviru materialnega procesnega vodstva.

4. Tožnik in stranski intervenient v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev in pritrjujeta razlogom izpodbijane sodbe. Poudarjata, da je bil sporazum sestavljen z izrecnim soglasjem vseh treh pogodbenikov.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Iz izpodbijane sodbe je mogoče povzeti, da sta tožnikov pravni prednik kot prodajalec in toženec kot kupec 11. 2. 2015 sklenila prodajno pogodbo za stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem, istega dne pa z O., d. o. o., še sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij. Po pogodbi bi moral prodajalec izročiti hišo v neposredno posest tožencu najkasneje do 31. 3. 2015, toženec pa bi moral preostanek kupnine v znesku 10.000,00 EUR plačati takoj po položitvi parketa in montaži notranjih vrat oziroma najpozneje do 30. 3. 2015. Z navedenim sporazumom je izvedbo teh del prevzel O., vendar svojega dela ni opravil. Toženec, ki je ključe stanovanjske hiše dobil že 14. 2. 2015, je nato poskrbel za izvedbo manjkajočih del s svojimi izvajalci.

7. Sodišče prve stopnje je zmotno presodilo, da sporazum z dne 11. 2. 2015 predstavlja poravnavo po 1050. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Med udeleženci sporazuma ob njegovi sklenitvi še ni bilo spora ali negotovosti glede njihovega pravnega razmerja, ki bi ga na ta način z vzajemninimi popustitvami prekinili oziroma odpravili negotovost ter določili svoje vzajemne pravice in obveznosti. Po presoji pritožbenega sodišča gre v resnici za pogodbo o prevzemu dolga (427. člen OZ), po kateri vstopi prevzemnik namesto prejšnjega dolžnika, ki je s tem prost obveznosti; ista obveznost poslej obstaja med prevzemnikom in upnikom (429. člen OZ). Pogoj za takšno zamenjavo dolžnika pa je privolitev upnika, sicer dogovor o prevzemu dolga nima pravnega učinka.

8. Toženec je z navedenim sporazumom očitno soglašal. Čeprav je sprva zanikal svojo udeležbo pri njegovi sklenitvi, mu prisotnosti svojega podpisa na njem ni uspelo izpodbiti. To pomeni, da bi toženec dokončanje dogovorjenih del lahko zahteval samo od O. in ne več od prodajalca, sam pa je bil preostanek kupnine še vedno dolžan plačati prodajalcu. Pač pa bi glede na njun dogovor o zadržanju plačila preostanka kupnine toženec izpolnitev te svoje obveznosti smel pogojevati z dokončanjem manjkajočih del. Morebitna drugačna razlaga bi namreč pomenila obid kogentnih določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) o sočasnosti izpolnitve (12. in 13. člen). S sklenitvijo sporazuma torej udeleženci niso mogli izključiti prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake (četrti odstavek 4. člena ZVKSES).

9. Toženec se v pritožbi sklicuje tako na delno neizpolnitev pogodbe kot na stvarne napake. Po presoji pritožbenega sodišča neizvedbe spornih del (položitve parketa in montaže notranjih vrat) ni mogoče obravnavati kot delno neizpolnitev prodajne pogodbe. Prodajalec je namreč tožencu prepustil posest kupljene nepremičnine in prenesel nanj lastninsko pravico, kar med strankama ni sporno. Prodajna pogodba je bila s tem izpolnjena (447. člen OZ). Gotovo pa zaradi manjkajočih del stanovanjska hiša nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo (1. točka 459. člena OZ). Prodajalčeva izpolnitev torej ni bila pravilna.

10. V obravnavanem primeru gre brez dvoma za očitno napako, ki je ob običajnem pregledu ni bilo mogoče spregledati. Manjkajoča dela so bila izrecno omenjena v prodajni pogodbi in sporazumu in zato vsem udeležencem navedenih dveh pravnih poslov znana. Ker pa je izvedbo spornih del prevzel O., bi moral toženec dokazati, da je prodajalec vedel tudi, da dela do izteka dogovorjenega roka (30. 3. 2015) v resnici niso bila izvršena. Vprašljivo je, ali je bil prodajalec s tem dejstvom seznanjen, saj je toženec kupljeno nepremičnino dejansko prevzel že 14. 2. 2015, ko je dobil njene ključe. 11. Toženec bi torej napako moral grajati, o njej obvestiti prodajalca in zahtevati njeno odpravo, da bi lahko obdržal pravico zadržati plačilo preostanka kupnine (drugi odstavek 15. člena ZVKSES). Toženec ni dokazal, da je tako ravnal, zato je odveč pritožbeno sklicevanje na namen dogovora o zadržanju kupnine. Varstvo kupca po ZVKSES ni absolutno, saj mora tudi kupec pri uveljavljanju svojih zahtevkov upoštevati zakonska določila. Pravočasno obvestilo o napaki je namreč predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

12. Toženec je, kot je mogoče sklepati ob odsotnosti nasprotnih trditev in dokazov, kupljeno nepremičnino očitno prevzel brez pripomb. Prav tako toženec ni trdil in dokazal, da je najkasneje 31. 3. 2015, ko bi moral biti opravljen prevzem nepremičnine v skladu z 19. členom ZVKSES, prodajalca obvestil o napakah, niti da je brez uspeha zahteval odpravo napak od O. 13. Toženec, ki torej napak ni reklamiral, se je odločil, da bo napake odpravil sam na stroške prodajalca. Kadar kupec uveljavi to pravico, sicer ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma, dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak (tretji odstavek 20. člena ZVKSES). Ko dospe kupčeva obveznost plačati zadržani del kupnine, se šteje ta obveznost za pobotano s kupčevim zahtevkom za povrnitev stroškov za odpravo napak, oziroma z zahtevkom za znižanje kupnine (četrti odstavek 20. člena ZVKSES). Kot že navedeno, pa je pogoj za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov pravočasna reklamacija napak, vendar tej zahtevi toženec ni zadostil. Kupec sme napake odpraviti sam in stroške prevaliti na prodajalca šele, če prodajalec napak, katerih odpravo je kupec ob prevzemu nepremičnine zahteval, ne odpravi najkasneje v enem mesecu od kupčeve zahteve. Navsezadnje toženec tudi dokaza z izvedencem gradbene stroke ali drugega zanesljivega dokaza o tem, da so bili stroški za odpravo spornih napak (montažo notranjih vrat in položitev parketa) enaki ali višji od vtoževanega zneska, ni predlagal, niti ni uveljavljal morebitnega nasprotnega tožbenega zahtevka na znižanje kupnine.

14. Po navedenem je presoja sodišča prve stopnje, da toženec tožniku še vedno dolguje preostanek kupnine, materialnopravno pravilna, čeprav so razlogi zanjo deloma drugačni od tistih, ki so navedeni v izpodbijani sodbi. V postopku na prvi stopnji so bila sicer pravilno ugotovljena vsa odločilna dejstva. Tudi procesnih kršitev ni bilo, ne uradoma upoštevnih in ne tistih, na katere neobrazloženo meri pritožba. Sodišče se je namreč opredelilo do vseh relevantnih dejstev, svojo odločitev pa je ustrezno in razumljivo obrazložilo, tako da jo je bilo mogoče preizkusiti. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na opuščeno materialno procesno vodstvo. Sodišče svoje odločitve v ponovljenem postopku ni oprlo na kakšno nepričakovano dejansko ali pravno podlago, za katero toženčev pooblaščenec ne bi mogel vedeti ter temu prilagoditi svojih trditev in dokazne ponudbe.

15. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP).

16. Toženec je s pritožbo propadel, zato ni upravičen do povračila svojih pritožbenih stroškov, medtem ko sta tožnik in stranski intervenient v odgovoru na pritožbo pretežno pritrjevala razlogom izpodbijane sodbe. Ker tako nista bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi, morata stroške za odgovor kriti sama (prvi odstavek 165. člena ZPP).