Jedro

Obstoj dogovora o pobotu najemnine s stroški vlaganj pa ne spada v okvir bistvenih sestavin pogodbe, ker gre zgolj za dogovor o načinu poplačila najemnine.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da sedaj v celoti glasi:

1. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke v višini 4.178,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od glavnice: - 1.299,00 EUR od 17. 7. 2008 dalje - 166,31 EUR od 23. 8. 2008 dalje - 1.299,00 EUR od 17. 8. 2008 dalje - 1.299,00 EUR od 17. 9. 2008 - 115,53 EUR od 21. 11. 2008 dalje ter v višini izvršilnih stroškov v znesku 104,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 9. 2009 dalje.

2. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožene stranke v višini 1.239,00 EUR.

3. Tožnikova in toženčeva terjatev se pobotata do zneska 1.239,00 EUR ter se v tem delu sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 116920/2009 z dne 22. 8. 2009 razveljavi ter v tem obsegu zavrne zahtevek tožeče stranke.

4. V ostalem delu citirani sklep o izvršbi ostane v veljavi tako, da je tožena stranka v roku osem dni dolžna plačati glavnico v višini 2.939,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od glavnice: - 60,00 EUR od 17. 7. 2008 do plačila - 166,31 EUR od 23. 8. 2008 dalje - 1.299,00 EUR od 17. 8. 2008 dalje - 1.299,00 EUR od 17. 9. 2008 - 115,53 EUR od 21. 11. 2008 dalje ter izvršilne stroške v znesku 104,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 9. 2009 dalje. 5. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 269,68 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, po tem roku z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

II. V ostalem se pritožba tožeče stranke, tožene stranke pa v celoti, zavrneta in v nespremenjenem obsegu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki krijeta sami svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče pod točko I izreka ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče stranke proti toženi stranki v višini glavnice 4.178,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska glavnice 1.209,00 EUR od 17. 8. 2008 do plačila, od zneska glavnice 166,31 EUR od 23. 8. 2008 dalje do plačila, od zneska glavnice 1.299,00 EUR od 17. 9. 2008 dalje do plačila, ter od zneska glavnice 115,53 EUR od 21. 11. 2008 dalje do plačila, ter v višini izvršilnih stroškov 104,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 9. 2009 dalje do plačila. Pod točko II izreka je ugotovilo, da obstoji terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko v višini 1.389,00 EUR. V točki III izreka je tožnikovo in toženčevo terjatev pobotalo do zneska 1.389,00 EUR ter v tem obsegu sklep o izvršbi razveljavilo, v ostalem delu pa sklep o izvršbi vzdržalo v veljavi tako, da je tožena stranka v roku 8 dni dolžna plačati glavnico v višini 2.789,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od glavnice 1.209.00 EUR od 17. 8. 2008 do plačila, od glavnice 166,31 EUR od 23. 8. 2008 dalje do plačila, od glavnice 1.299,00 EUR od 17. 9. 2008 dalje do plačila, ter od glavnice 115,53 EUR OD 21. 11. 2008 do plačila, ter izvršilne stroške v višini 104,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.9. 2009 do plačila. V odločbi o pravdnih stroških je toženo stranko zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 269,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru plačilne zamude.

2. Prvostopno sodbo s pritožbo izpodbijata obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka prvostopno sodbo izpodbija zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter nepravilne uporabe materialnega prava. V pritožbi izpostavlja, da je prvostopno sodišče v točki I izreka sicer pravilno ugotovilo višino glavnice, je pa v navedenem delu izreka izpustilo del terjatve tožeče stranke v znesku 1.299,00 EUR, kar predstavlja celotno najemnino za mesec julij 2008. Navedena nepravilnost predstavlja kršitev postopka ali očitno pisno pomoto, katero je potrebno odpraviti. Prvostopno sodišče je zmotno ugotovilo, da obstoji terjatev toženca v višini 1.389,00 EUR. Takšna presoja je zmotna že iz razloga, ker je nesporno, da ustni dogovor o vlaganjih toženca v nepremičnino v lasti tožeče stranke nima pravnega učinka, ker bi ta moral biti sklenjen v pisni obliki. To izhaja že iz določbe prvega odstavka 15. člena najemne pogodbe. Zraven tega je zmotna presoja prvostopnega sodišča, da je bil ustni dogovor o kompenzaciji medsebojnih obveznosti sklenjen med pravdnimi strankami. Tak dogovor ni bil sklenjen. Sicer pa tožena stranka iz naslova vlaganj v nepremičnino nikoli ni postavila določnega in s tem za obravnavanje sposobnega pobotnega ugovora. Zatrjuje le, da so ji z vlaganji v nepremičnino nastali stroški v znesku 2.700,00 EUR, in da sta se stranki dogovorili, da se vlaganja poračunajo s plačilom najemnine za poslovni prostor. Zatrjevana vlaganja pa tudi sicer niso bila potrebna, ker je tožeča stranka poslovni prostor toženi stranki izročila v posest in v uporabo v uporabnem stanju za dejavnost gostinstva. Podrejeno izpodbija odločitev prvostopnega sodišča o ugotovitvi višine toženčevih vlaganj v nepremičnino. Te so ugotovljene v previsokem znesku. Pri tem navaja, da že na podlagi najemne pogodbe stroški odstranitve separeja in izpraznitve embalaže v kleti bremenijo toženca. Višina le teh tudi po izvedenskem mnenju znaša 150,00 EUR in tako navedeni znesek ne more biti upoštevan pri ugotovitvi obstoja terjatve toženca. Zraven tega ni bilo potrebno izvesti opleska sten in stropa na terasi zunaj, v kolikor pa je s tem mišljen oplesk atrija in fasade, pa je to na svoje stroške storila tožeča stranka. Tako tudi ta znesek ne more biti del terjatve toženca. Tudi pleskanje notranjosti lokala ni bilo potrebno, nepotrebna pa so bila tudi vzdrževalna dela pod točko A1, A2, A4 in A7 izvedenskega mnenja in tako tudi stroški teh del ne predstavljajo terjatve toženca. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter zavrne pobotni ugovor tožene stranke. Priglaša pritožbene stroške.

4. Tožena stranka vlaga pritožbo „iz vseh pritožbenih razlogov“. Dejansko stanje je zmotno in nepopolno ugotovljeno, ker sodišče ni pravilno izvedlo dokaza z izvedencem gradbene stroke. Izvedenec bi v predmetni zadevi moral biti zaslišan na obravnavi, ker bi se šele z zaslišanjem izvedenca na glavni obravnavi ugotovil obseg in višina vlaganja toženca v nepremičnino. Ker je bil dokaz z izvedencem nepravilno izveden, je sodišče posledično ugotovilo prenizko vrednost pobotne terjatve. Zmotna je tudi presoja prvostopnega sodišča, da je toženec uporabljal oziroma imel v posesti najeti poslovni prostor tri mesece in je tako toženca zavezalo k plačilu treh najemnin. Tožena stranka v spornem lokalu namreč že od meseca avgusta 2008 dalje ni več obratovala. Nasprotna presoja prvostopnega sodišča je zmotna. Priglaša pritožbene stroške.

5. Pravdni stranki odgovora na pritožbo nista vložili.

6.Pritožba tožeče stranke je delno utemeljena. Pritožba tožene stranke je neutemeljena.

7. Ni sporno, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor (priloga B2), s katero je tožeča stranka kot najemodajalka izročila tožencu kot najemniku v najem poslovni prostor. Tožena stranka je poslovni prostor prevzela v posest, o čemer sta pravdni stranki sestavili tudi zapisnik (priloga B3). V najemni pogodbi sta se pravdni (pogodbeni) stranki dogovorili za mesečno najemnino v znesku 1.299,00 EUR. Tožeča stranka zoper toženo stranko uveljavlja plačilo obratovalnih stroškov in najemnine za tri mesece (julij, avgust in september 2008), ker toženec obratovalnih stroškov in najemnine za navedene tri mesece ni plačal. Toženec ugovarja, da najemnine ni plačal, ker je bil med strankama dogovor o pobotu najemnine z vlaganji v poslovni prostor, katere je po dogovoru s tožečo stranko opravil toženec. Zatrjeval je, da vlaganja znašajo 2.700,00 EUR.

8. Plačilo obratovalnih stroškov (zneska 166,31 EUR in 115,53 EUR s pripadki) pritožbeno ni sporno.

9. Pritožbeno sodišče nima pomisleka v presojo prvostopnega sodišča, da je toženec dolžan plačati najemnino za navedene tri mesece, ker le te tožeči stranki ni plačal. Da je dolžan plačati najemnino za tri mesece prvostopno sodišče pravilno ugotavlja že iz neizpodbitnega dejstva, da je sporna najemna pogodba med pravdnima strankama bila meseca julija, avgusta in septembra 2008 v veljavi, ker nobena od pravdnih strank ni izkazala pisne odpovedi pogodbe, kot sta se pravdni stranki dogovorili v 18. in 19. členu pogodbe. Pogodba je bila v navedenem obdobju pravno zavezujoča za obe pravdni (pogodbeni) stranki in že iz tega razloga je toženec kot najemnik dolžan tožeči stranki plačati dogovorjeno najemnino za poslovni prostor. Zraven tega pa ima prvostopno sodišče prav, da je toženec navedene tri mesece imel poslovni lokal v posesti, ker iz računa (priloga B9) izhaja, da je dne 29. 8. 2008 opravil demontažo kavnega aparata, zraven tega pa je toženec sam povedal, da do formalne predaje posesti poslovnega prostora sploh ni prišlo in da je opremo iz lokala odpeljal dne 3. 10. 2008. Toženec je tako za navedeno obdobje dolžan plačati tožeči stranki dogovorjeno najemnino za poslovni prostor, kot je pravilno že zaključilo prvostopno sodišče. Nasprotna izvajanja tožene stranke so neutemeljena.

10. Prvostopno sodišče ima tudi prav, da v skladu z določbo 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) najem nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki mora biti sklenjena v pisni obliki in da pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Zahteva po pisnosti tako velja tudi za vse kasnejše spremembe in dopolnitve pogodbe, če se nanašajo na bistvene sestavine pogodbe, za katero zakon predpisuje obličnost. Pri tem pa je potrebno uporabiti določilo tretjega odstavka 51. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po katerem so veljavne poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. Zatrjevani obstoj dogovora o pobotu najemnine s stroški vlaganj pa ne spada v okvir bistvenih sestavin pogodbe, ker gre zgolj za dogovor o načinu poplačila najemnine in torej ne pomeni dopolnitve že pisno sklenjene najemne pogodbe v postranskih točkah. Iz navedenih razlogov ni pritrditi pritožbenim izvajanjem tožeče stranke, da bi zatrjevani dogovor o pobotu najemnine s stroški vlaganj moral biti sklenjen v pisni obliki. Do takega zaključka pa tudi ne privede sklicevanje pritožbe tožeče stranke na določbo 15. člena najemne pogodbe, ker iz tega člena izhaja le, da morata najemnik in lastnik poslovnega prostora pisna obvestila odpošiljati priporočeno po pošti ali jih dajati proti podpisu.

11. Obstoj (sklenitev) ustnega dogovora med pravdnima strankama o pobotu najemnine s stroški vlaganj prvostopno sodišče pravilno ugotavlja že na podlagi 2. točke najemne pogodbe(1), ker je med pravdnima strankama bil ravno iz navedenega razloga izdelan zapisnik o prevzemu gostinskega lokala „A.“ (priloga B3), iz katerega je razvidno, katera dela je potrebno opraviti, da bo lahko lokal obratoval. Zraven tega pa obstoj dogovora zatrjuje in z vlaganji v lokal potrjuje tožnik ter priča Nada Čeh, mati tožnika, ki je očitno aktivno sodelovala pri prevzemu lokala in ki je tudi po presoji pritožbenega sodišča povsem verodostojno izpovedala, da je takšen dogovor med pravdnima strankama obstajal. Prvostopno sodišče ima tako prav, da je bil med pravdnima strankama sklenjen ustni dogovor o pobotu najemnine s stroški vlaganj. Nasprotna pritožbena izvajanja tožeče stranke, da tak dogovor ni bil sklenjen, so neutemeljena.

12. Pritrditi tudi ni pritožbenim izvajanjem tožeče stranke, da tožena stranka tekom pravde ni postavila dovolj določnega pobotnega ugovora. Dejstvo je, da je tožena stranka trdila, da je med pravdnima strankama obstajal že navedeni dogovor o pobotu, na podlagi katerega v pobot uveljavlja znesek 2.700,00 EUR. Obstoj in višino terjatve iz pobotnega ugovora pa je dokazovala s predlaganimi pričami, listinami ter izvedencem gradbene stroke. Podlago za pobotni ugovor pa tožencu zraven navedenega ustnega dogovora daje tudi sam ZPSPP v 17. členu, ki določa, da ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino.

13. Da pa je tožeča stranka toženi stranki v posest in uporabo predala poslovni prostor v takšnem stanju, da ga je bilo mogoče uporabiti v gostinske namene, pa so tudi neutemeljena pritožbena izvajanja, ker že iz zapisnika o prevzemu gostinskega lokala „A.“ (priloga B3) izhaja, da so bila potrebna kar obsežna dela, da bi lahko lokal obratoval. 14. Pritožba tožeče stranke ima prav, da je prvostopno sodišče tožencu pri ugotovitvi višine v pobot uveljavljane terjatve, nepravilno priznalo stroške odstranitve separeja in izpraznitve embalaže v kleti. Dejstvo je, da iz zapisnika o prevzemu gostinskega lokala (priloga B3) izhaja, da stroški navedenega opravila bremenijo najemnika, torej toženca. Ti znašajo (tako iz izvedenskega mnenja - točka A8, list. št. 2/14) 150,00 EUR in je tako na podlagi pogodbenega dogovora pravdnih strank potrebno ta znesek odšteti od po sodišču prve stopnje ugotovljene višine terjatve toženca.

15. V ostalem obsegu pa je sodišče prve stopnje povsem pravilno na podlagi listinskih dokazov (računov), izpovedbe toženca ter tudi priče Nade Čeh, zlasti pa na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroške Štefana Lešnika (ta je tudi opravil ogled lokala in s tem povezan obseg vlaganj) povsem pravilno ugotovilo višino terjatve toženca zoper tožečo stranko iz naslova vlaganj v najeti poslovni prostor. Pri tem je prvostopno sodišče pravilno in izčrpno v razlogih izpodbijane sodbe (točka 23) presodilo, katera dogovorjena in potrebna vlaganja je toženec opravil pri obnovi lokala in vrednost teh vlaganj. Takim ugotovitvam se pritožbeno sodišče lahko le pridružuje. Nasprotna pritožbena izvajanja tožeče in tožene stranke v prikazovanju nepotrebnega, manjšega in manj vrednega obsega vlaganj oziroma potrebnega, večjega in več vrednega obsega vlaganj, so neutemeljena.

16. Po odbitku 150,00 EUR tako terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko znaša 1.239,00 EUR. Zaradi ugotovitve, da obstoji terjatev toženca v višini 1.239,00 EUR, ne pa v višini 1.389,00 EUR, je bilo potrebno prvostopno sodbo spremeniti, kot je razvidno iz izreka te sodbe. Pri tem je pritožbeno sodišče popravilo tudi očitno napako prvostopnega sodišča, na katero opozarja pritožba tožeče stranke, in sicer da je pri točki I izreka izpadla najemnina za mesec julij 2008 v znesku 1.299,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 7. 2008 dalje.

17. Pri ugotavljanju obsega in vrednosti vlaganj toženca v poslovni prostor je prvostopno sodišče tudi povsem pravilno izvedlo dokaz z izvedencem gradbene stroke. Ta je podal pisni izvid in mnenje, na katerega tožena stranka kljub pravnemu pouku in opozorilu sodišča ni imela nobenih pripomb, na glavni obravnavi, na kateri se je izvajal dokaz z izvedencem, pa je pričela uveljavljati dopolnitev izvedenskega mnenja z neposrednim zaslišanjem izvedenca. S takšnim uveljavljanjem dokaza pa je tožena stranka prekludirana na podlagi določbe petega odstavka 286.a člena ZPP. Zraven tega pa so zahteve tožeče stranke o neposrednem (ustnem) zaslišanju izvedenca pavšalne narave, zlasti v smeri zatrjevanja, da je toženec v poslovnem lokalu tudi delno obnovil električno omrežje (omarica, stikala itd.). Izvedbo dokaza z izvedencem v navedeni smeri pa tudi ni bila potrebna, ker je prvostopno sodišče odločilo, da zatrjevana obnova elektrike ni bila potrebna za obratovanje lokala. V danem primeru tako ni bilo potrebe za dopolnitev izvedenskega mnenja in tudi ne za ustno izvedbo dokaza z izvedencem ter tako prvostopnemu sodišču ni očitati relativne bistvene kršitve določb postopka po prvem odstavku 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kot to smiselno v pritožbi uveljavlja tožena stranka.

18. Sprememba prvostopne sodbe nima odločilnega vpliva na pravdni uspeh pravdnih strank in zato pritožbeno sodišče v odločbo o pravdnih stroških ni posegalo.

19. Po obrazloženem, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevne kršitve določb postopka ali nepravilne uporabe materialnega prava, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe (353. in 358. člen ZPP).

20. Tožeči stranki je priznati le neznaten pritožbeni uspeh, tožena stranka pa s pritožbo ni uspela in zato pravdni stranki krijeta sami svoje pritožbene stroške.

Op. št. (1) : Lastnik lokal izroči, najemnik pa prevzame lokal, ki obsega skupaj cca 190 m2. Lastnik in najemnik bosta o prevzemu lokala izdelala zapisnik o stanju lokala, ki je sestavni del pogodbe. Če zapisnik ni izdelan se domneva, da je lokal prevzet kot brezhiben.