Jedro

Tudi javni skladi se morajo v razmerjih s potrošniki podrediti pravu varstva potrošnikov in se ne smejo posluževati (nepoštenih) poslovnih praks, ki jih ZVPot preganja.

Za pogojevanje nakupa stanovanja s predplačilom gre, kadar kupec nima možnosti plačila kupnine ob prevzemu stanovanja. Dejstva, da kupci plačilni dinamiki niso nasprotovali, da se je bilo mogoče pogajati in da so plačilno dinamiko sprejeli, na vprašanje pogojevanja ne morejo vplivati oz. obstoja pogojevanja ne izključujejo.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženec mora tožniku v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti njegove revizijske stroške v znesku 342,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora toženec tožniku plačati 7.723,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v presežku (to je za plačilo 0,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II Dor 518/2011 z dne 20. 9. 2012 ugodilo toženčevemu predlogu za dopustitev revizije in dopustilo revizijo glede vprašanj, ali je tožnik z zaprosilom za soglasje z dne 7. 6. 2005 privolil, da se mu stanovanje izroči šele 7. 6. 2005; ali za toženca veljajo določila Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot) in ali je toženec pogojeval izročitev stanovanja s predhodnim plačilom kupnine.

4. Zoper pravnomočno sodbo je toženec zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka vložil revizijo. Vrhovnemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Navaja, da tožnik ni upravičen do pogodbene kazni za zamudo glede na določila konkretne prodajne pogodbe in zaprosila za soglasje. Opozarja na primerljivo zadevo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2679/2009, kjer je bil tožnikov zahtevek zavrnjen. V skladu z določilom drugega odstavka 5. člena prodajne pogodbe je bila tožnikova obveznost pridobiti toženčevo soglasje za spremembe. Zmotno je naziranje sodišča, da tožnik z zaprosilom za soglasje z dne 7. 6. 2005 ni pristal na podaljšanje roka za izročitev stanovanja. Če je sodišče štelo, da se je tožnik lahko z investitorjem sam dogovoril o izvedbi sprememb, bi moralo nadalje tudi šteti, da je tudi dogovor o novem roku izročitve upošteven. Naročilo sprememb in rok njihove izvedbe sta neločljivo povezana. Investitor je bil s tripartitnim dogovorom zavezan, da s kupci v celoti uredi izvajanje sprememb. Zaprosilo za soglasje je izjava volje tožnika, ki jo je toženec sprejel. Ker je bil torej veljavno določen nov rok izročitve, se je sodišče brez potrebe ukvarjalo z vsebino in obsegom sprememb. Zaprosilo za soglasje je v pisni obliki, zato so očitki sodišča o nezadostni obliki dogovora o spremembi roka neutemeljeni. Ne drži, da je tožnik pravočasno plačal kupnino. Pogodbena kazen za zamudo bi pričela teči 15. 3. 2005, ko je bila dogovorjena izročitev le, če bi do tega dne tožnik plačal kupnino, česar pa ni storil. Pri tem opozarja na določilo prvega odstavka 5. člena prodajne pogodbe. Napačen je tudi zaključek, da za toženca velja ZVPot. Prvi člen tega zakona se nanaša zgolj na zavode, če in ko opravljajo pridobitno dejavnost. Toženec kot javni sklad pridobitne dejavnosti ne opravlja, kar potrjujejo tudi določbe 146. do 148. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Da je tožnik predlagani način plačila brez pogajanj in nasprotnih predlogov sprejel, ne more pomeniti, da je bil sam nakup stanovanja kakorkoli pogojevan s plačilom predplačil. Na tožniku je bilo, da predlaga spremembo dinamike plačil, če se z njim ne strinja. Ker tega ni storil, ne pomeni, da so podani pogoji iz 41. člena ZVPot. Ni namreč dovolj dejstvo, da je bila pogodba, v kateri je predvideno plačilo kupnine pred izročitvijo, sklenjena, ampak mora biti dokazano dejstvo, da je toženec njeno sklenitev pogojeval z omenjeno dinamiko plačil. Do tega pogojevanja pa v konkretnem primeru ni prišlo. Tožnik pred podpisom pogodbe ni izrazil nikakršnih zadržkov, niti ni predlagal nobenih sprememb glede plačilnih rokov.

5. Revizija je bila vročena tožniku, ki je nanjo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Revizijsko sodišče je v skladu z drugim odstavkom 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijo preizkusilo samo v tistem delu oz. glede konkretnih vprašanj, glede katerih je bila dopuščena, zato na druge revizijske navedbe (npr. da je bil tožnik dolžan pridobiti toženčevo soglasje za spremembe na stanovanju, da ne drži, da je tožnik pravočasno plačal dogovorjeno kupnino idr.) ni odgovarjalo.

8. Bistvene prvine konkretnega dejanskega stanu (na katere je revizijsko sodišče zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano) so naslednje: Tožnik kot kupec in toženec kot prodajalec sta sklenila prodajno pogodbo za dvosobno stanovanje s pripadajočimi skupnimi prostori v naselju Novi Dragomelj. Toženec se je zavezal, da bo stanovanje tožniku izročil najkasneje do 15. 3. 2005, v primeru zamude pa bo tožniku plačal pogodbeno kazen v višini enega promila vrednosti predmetnega stanovanja (108.825,50 EUR) za vsak dan zamude, vendar največ 5-odstotkov cene stanovanja. Tožnik je bil zavezan plačati kupnino v treh obrokih, pri čemer je morala biti kupnina plačana pred prevzemom stanovanja. Dinamiko plačil (število in višino obrokov) je bilo sicer v pogajalski fazi možno spreminjati, vendar ne tako, da kupnina ne bi bila plačana pred izročitvijo. Ni dokazano, da bi bilo mogoče kupnino plačati v celoti hkrati z izročitvijo stanovanja. Tožniku je bilo stanovanje izročeno 7. 6. 2005. Tožnik je pri izvajalcu G. d. o. o., naročil določene spremembe na predmetu pogodbe. Pred izvedbo sprememb na stanovanju ni pridobil vnaprejšnjega soglasja toženca, saj so v skladu s pogodbenimi pogoji naročila sprememb potekala neposredno preko izvajalca, ki je storitev opravil in tožniku izdal račun. Spremembe na stanovanju, ki jih je naročil tožnik niso bile obsežne in niso bile vzrok za zamudo z izročitvijo stanovanja. Tožnik je pravočasno plačal kupnino za stanovanje ter pravilno in pravočasno uveljavljal plačilo pogodbene kazni.

9. V zaprosilu za soglasje, ki ga je tožnik podpisal 7. 6. 2005, je zapisan dogovor med tožnikom in izvajalcem G. d. o. o., da se rok izročitve stanovanja podaljša do 7. 6. 2005. G. d. o. o., ni stranka prodajne pogodbe, do sklenitve aneksa prodajne pogodbe med pogodbenima strankama pa ni prišlo. Dogovarjanja o izvedbi sprememb na stanovanju med tožnikom in G. d. o. o., ne gre enačiti z dogovorom o spremembi roka izročitve. Podlaga za možnost sprememb v stanovanju na željo kupca je, kot izhaja iz revizijsko neizpodbojnih ugotovitev, že v pogodbi sami. Sprememba roka izročitve stanovanja pomeni spremembo pogodbe, ki zahteva voljo vseh pogodbenih strank in izjavo te volje v pisni obliki (drugi odstavek 51. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato revizijski očitki o diametralno nasprotnem stališču nižjega sodišča niso utemeljeni. Dejanski ugotovitvi, da zamude z izročitvijo stanovanja niso povzročile spremembe, ki so bile opravljene na tožnikovo željo, in da je šlo pri podpisu zaprosila za soglasje za dogovor med tožnikom (kupcem) in izvajalcem sprememb na stanovanju (ne pa prodajalcem) o spremembi roka izročitve, omogočata sklep, da je položaj enak, kot če tožnik (kupec) sploh ne bi naročil sprememb v stanovanju.(1) Za odločitev je pomembno le, kaj sta se pravdni stranki glede roka izročitve stanovanja dogovorili v prodajni pogodbi. Ker je bilo ugotovljeno, da je toženec tožniku stanovanje izročil šele 7. 6. 2005, skrajni rok za izročitev pa je bil 15. 3. 2005, je zaključek nižjih sodišč, da je toženec dolžan tožniku plačati pogodbeno kazen, materialnopravno pravilen. Revidentovo sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 43/2011 ne more vplivati na odločitev v obravnavani zadevi, ker je bilo v tej zadevi ugotovljeno, da je do zamude pri izročitvi stanovanja prišlo prav zaradi izvedbe sprememb na stanovanju na željo kupca, kar pa za konkretni primer ne drži. 10. Revizijske navedbe, da v konkretnem primeru ZVPot za toženca, ki je kot javni sklad potrošnikom zagotavljal blago (stanovanja) ne velja, niso utemeljene. Vrhovno sodišče je že pojasnilo,(2) da se morajo tudi javni skladi v razmerjih s potrošniki podrediti pravu varstva potrošnikov in se ne smejo posluževati (nepoštenih) poslovnih praks, ki jih ZVPot preganja. Golo sklicevanje na njegove organizacijske in poslovne značilnosti (npr. neprofitnost, javni namen, namenska poraba pridobljenih sredstev, prodaja stanovanja po netržni ceni, …) te zaveze toženca ne more razbremeniti. ZVPot ne omogoča razlage, po kateri je četrti odstavek 1. člena zakona le „pojasnjevalna določba“ tretjega odstavka, saj se po izrecni dikciji obveznosti, ki jih ima podjetje, nanašajo tudi na druge organizacije, ki (na trgu) zagotavljajo potrošnikom blago. Toženec razlogom, da je organizacija, ki potrošnikom zagotavlja blago, ne nasprotuje. Slediti tudi ni mogoče zatrjevanju, da mu s predplačili ni nastala korist, ki bi jo moral povrniti. Jasno je namreč, da so kupci s predplačili brezplačno kreditirali prodajalca in da lahko zato zahtevajo odmeno. V potrošniških prodajnih pogodbah je načelo sočasnosti izpolnitve (455. člen OZ) še posebej varovano, in sicer z določbo 41. člena ZVPot, po kateri je podjetje dolžno potrošniku ob dobavi blaga obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece, če molče izrecno pogojuje nakup blaga z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila. Namen omenjene odločbe, ki pravzaprav že predvideva obstoj prodajalčeve koristi, je v preprečevanju nepoštene poslovne prakse. Kupcu, ki ima ekonomski interes po sočasni izpolnitvi, omogoča, da s pogojevanimi predplačili ni oškodovan. Prodajalcu ne nalaga kazni, saj ne določa plačila zakonskih zamudnih obresti, ki imajo deloma tudi kaznovalno funkcijo, temveč le plačilo običajne (minimalne) odmene za uporabo denarja. Po presoji revizijskega sodišča za uporabo 41. člena ZVPot tudi ni bistveno, če prodajalec s predplačili dejansko ni bil obogaten, saj gre za okoliščine, ki izhajajo izključno iz njegove sfere in se ne nanašajo na razmerje s potrošnikom.

11. Revizijski očitki o zmotni uporabi določila prvega odstavka 41. člena ZVPot, niso utemeljeni. Za pogojevanje nakupa stanovanja s predplačilom gre, kadar kupec nima možnosti plačila kupnine ob prevzemu stanovanja.(3) Dejstva, da kupci plačilni dinamiki niso nasprotovali, da se je bilo mogoče pogajati in da so plačilno dinamiko sprejeli, na vprašanje pogojevanja ne morejo vplivati oz. obstoja pogojevanja ne izključujejo.(4) Za presojo (ne)utemeljenosti zahtevka za plačilo obresti na podlagi prvega odstavka 41. člena ZVPot je tako bistvena dejanska ugotovitev, da tožnik ni imel možnosti nakupa stanovanja s plačilom kupnine ob njegovem prevzemu. Čim je tako, pa je odločitev, da mora toženec tožniku plačati zahtevane obresti na navedeni pravni podlagi, materialnopravno pravilna.

12. Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno, ker je ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena (378. člen ZPP).

13. V skladu z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo, da mora toženec tožniku povrniti stroške odgovora na revizijo. Ti obsegajo seštevek nagrade odvetniku za sestavo odgovora na revizijo, določeno po veljavni Odvetniški tarifi, 2-odstotka materialnih stroškov in DDV, kar skupaj znaša 342,70 EUR.

Op. št. (1): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 42/2012 z dne 23. 10. 2014, II Ips 25/2012 z dne 13. 11. 2014 in II Ips 87/2012 zd ne 20. 11. 2014. Op. št. (2): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 258/2012 z dne 17. 1. 2013 in II Ips 203/2007 z dne 1. 10. 2009. Op. št. (3): Prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 240/2009 z dne 21. 3. 2013. Op. št. (4): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 258/2012 zd ne 17. 1. 2013, II Ips 209/2003 z dne 18. 3. 2004, II Ips 890/2007 z dne 17. 2. 2011 idr.