Jedro

Pojem skupni prostori, opredeljen v 5. členu SZ-1, opredeljuje tudi dovoze, klančine in podobno, kamor sodi tudi nakladalna rampa v poslovni stavbi, katere namen je dovoz tovornega materiala (prim. četrti odstavek 23. člena ZVEtL-1). Tako je lahko namenjena le skupni rabi vseh etažnih lastnikov (prim. tretji odstavek 105. člena SPZ). Navedeno potrjuje pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da rampa ne more biti v samostojnem prometu, saj je akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov in tako njihova solastnina.

Izrek

I.Pritožba predlagateljice se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v IV. točki izreka glede nepremičnin z ID znakom 0000-181-30 in 0000-181-31) potrdi.

II.Drugi, peti in šesti nasprotni udeleženec krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, (1) da na stavbi z ID znakom 0000-181, ki stoji na parceli št. 101/2, k. o. X.^.1 z naslovom ..., obstoji etažna lastnina; (2) da je parcela št. 101/2 pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe; (3) da ima stavba določene posamezne dele stavbe in kdo so lastniki na teh delih, z ugotovitvijo prehodov posameznih bremen na določene dele in nerešenih zemljiškoknjižnih predlogov (podrobneje razvidno v III. točki izreka sklepa); (4) da ima stavba sedem splošnih skupnih delov, med njima tudi z ID znakom 0000-181-30 in 0000-181-31; (5) idealne deleže solastnine na vseh splošnih skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov; (6) da ima stavba štiri posebne skupne dele, ki služijo določenim posameznim delom stavbe v določenih idealnih deležih solastnine; (7) da v breme posameznega dela stavbe z ID znakom 0000-181-28 obstoji služnostna pravica dostopa do posameznega dela z ID znakom 0000-181-10 v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (I. - VII. točka izreka) in sklenilo, da se zemljiškoknjižni vpisi izvedejo po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznambe spora o pridobitvi lastninske pravice pod Dn 139584/2019, z učinkom od 24. 7. 2019 (VIII. točka izreka).

2.Predlagateljica vlaga pritožbo, v kateri vsebinsko izpodbija sklep glede odločitve o splošnih skupnih delih stavbe z ID znakom 0000-181-30 in 0000-181-31. Predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Ne strinja se s stališčem sodišča, da oba dela stavbe predstavljata splošni skupni del stavbe. Gre za posamezni del v lasti predlagateljice. Odločitev sodišča odstopa od ustaljene sodne prakse, sklep ni obrazložen, in je po vsebini arbitraren, zato ji je kršena pravica do enakega varstva in do poštenega sodnega postopka. Odločitev je sprejeta tudi v nasprotju z določili Evropske konvencije o človekovih pravicah.

Opozarja, da je v predlogu navedla, da je bilo že leta 2012 za predmetno stavbo izveden upravni postopek za vpis stavbe v kataster stavb. Etažni načrt je že v spisu. Pred tem je bil tudi v letu 2004 opravljen postopek vpisa v kataster stavb. Listino pritožnica vlaga s pritožbo, ker je prej ni. Tako po upravnem postopku v letu 2012 kot tudi 2004 sta bila sedanja dela stavbe s ID znakom 0000-181-30 in 0000-181-31 predvidena kot posamezna dela stavbe in ne kot skupna dela stavbe. V tem postopku je sodna izvedenka v mnenju z dne 18. 11. 2021 brez kakršnekoli izjave pritožnice zapisala, da so se udeleženci strinjali, da dosedanji vpis v kataster stavb ne bi odražal dejanskega stanja in da je zato potrebno izvesti ponovni vpis celotne stavbe. Predlagateljica se ni strinjala, da dela stavbe s št. 30 in 31 ne bi ustrezala dejanskemu stanju. Iz mnenja družbe A., d. o. o., ki ga je pritožnica pridobila po izdaji in prejemu izpodbijanega sklepa, med drugim izhaja, da sta bila sedanja dela stavbe s št. 30 in 31 pripojena drugima deloma stavbe. Del št. 30 je bil spojen z delom stavbe 3, manjši del s št. 31 pa z delom št. 9. V obeh upravnih postopkih so sodelovali etažni lastniki. Sodišče ne more sedaj enostransko spreminjati razporeditve prostorov, ki so bili v preteklosti pravnomočno določeni. Moralo bi upoštevati pravnomočno odločbo v preteklem upravnem postopku. Tudi če se sedanji etažni lastniki ne bi strinjali z odločbama iz leta 2004 in 2012, njihovi pravni predniki nanje niso mogli prenesti več pravic, kot so jih sami imeli, saj so sedanji etažni lastniku stopili v pravni položaj prednikov. Če so se pravni predniki strinjali, da po sedanjih podatkih dela stavbe 30 in 31 ne predstavljata skupni del stavbe, potem sedanji etažni lastniki ne morejo trditi drugače. Pravni predniki pa so soglašali z namembnostjo prostorov. Ker se sodišče ni izreklo glede ugotovitev v upravnem postopku iz leta 2012 in 2004, izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih in ga tako ni mogoče preizkusiti.

Sodišče neutemeljeno spreminja lastninska razmerja, čeprav predlagateljici nihče ne oporeka uporabe in posesti prostora št. 30. Pritožnica je bila v dobri veri, da predstavlja del rampe št. 30, del njegove zasebne lastnine. V skladišče št. 23 in pisarni št. 24 in 25 je dostopala preko svoje in skupne nakladalne rampe in skupnega hodnika s št. 11. Nakladalna rampa št. 30 površine 85,6 m2 ni skupni komunikacijski prostor, kot ga poimenuje izvedenka v elaboratu, ki je posledica terminologije dejanskih rab. Pritožnica je izključni lastnik dela št. 30, ki jo ves čas uporablja za prekladanje tovora. Ob upoštevanju načela zaupanja v zemljiško knjigo in stanja v naravi, predstavlja stališče sodišča, da pritožnica ne bo več lastnica dela stavbe št. 30, poseg v že pridobljeno lastninsko pravico. Odločitev temelji zato na zmotni uporabi materialnega prava, na kršitvi določb ustave in procesnih pravil.

3.Na pritožbo so odgovorili drugi, peti in šesti nasprotni udeleženec po skupnem pooblaščencu ter prvi udeleženec. Menijo, da je neutemeljena in predlagajo njeno zavrnitev. Prvi trije nasprotni udeleženci zahtevajo povrnitev pritožbenih stroškov.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V obravnavani zadevi gre za postopek vzpostavitve etažne lastnine na podlagi določil ZVETL-1.^2 Stavba z naslovom ..., še ni vpisana v zemljiški knjigi, temveč le parcela na kateri stoji. Pri njej so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe evidentirali v zemljiški knjigi z vpisom solastninske pravice. Gre za primer navidezne solastnine, ki predstavlja eno izmed oblik dejanske etažne lastnine, za katero je predvidena obravnava po tem zakonu (1. odst. in 2. točka 3. odst. 17. člena ZVEtL-1).

6.Srž pritožbe je, ali sta dela poslovne stavbe s sedanjim ID znakom 0000-181- 30 in 0000-181-31 posamezna dela stavbe v lasti pritožnice, saj je sodišče prve stopnje presodilo, da ni opore za takšen zaključek, temveč da gre pri teh delih za splošna skupna dela stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe. Pritožbeno sodišče se pridržuje takšnemu zaključku izpodbijanega sklepa.

7.Postopek vzpostavitve etažne lastnine je namenjen sami vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi ter poenostavljenemu ugotavljanju pravne narave delov in imetnikov pravic na teh delih. Ni namenjen in ne omogoča razreševanja spornih lastninskih vprašanj. Tega ne rešuje niti nepravdno sodišče samo, niti postopka ne prekine, da bi stranko napotilo na pravdo (24. člen ZVEtL-1). Nepravdno sodišče na podlagi 18. člena ZVEtL-1 odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa ta zakon, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju in če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa. Pravna varnost odločitve v tem postopku je zato manjša, in sklep po ZVEtL-1 ni ovira, da udeleženci sovjih zahtevkov, ki se nanašajo na skupne ali posamezne dele stavbe, ne bi mogli kasneje uveljavljati v pravdi.

8.Očitek o neobrazloženosti ni utemeljen. Izpodbijani sklep vsebuje jasne, pregledne in prepričljive razloge o vseh odločilnih dejstvih. Sodišče prve stopnje se je med drugim (posredno) opredelilo tudi do navedb, da so bili že na podlagi elaborata iz leta 2012 vpisani stavba in njeni deli v kataster stavb. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje in podatkov spisa je razvidno, da so posamezni udeleženci postopka opozarjali na pomanjkljivost in nepravilnost preteklega elaborata, z navajanjem, da določeni deli stavbe v njem niso vpisani in opredeljeni, prav tako je bila izpostavljena neevidentiranost nakladalne rampe. Sodišče prve stopnje je potem, ko tudi pritožnica ni nasprotovala novemu evidentiranju stavbe z njenimi deli v kataster stavb (glej vloga - list. št. 64), naložilo v postopku postavljeni izvedenki s sklepom z dne 10. 2. 2021, da v primeru presoje o neustreznosti stanja v katastru stavb izdela nov elaborat. Sodna izvedenka je na podlagi tudi soglasja udeležencev, ki so bili na terenskem ogledu, pri čemer pritožnica ne trdi, da tam ne bi bila, opravila nalogo in predložila izvedensko poročilo in ponovni elaborat za evidentiranje sprememb v nepremičninskih evidencah. V njem je med drugim tudi na novo evidentirala v naravi obstoječo nakladalno rampo z oznakama št. 30 in 31, kot skupni kumunikacijski prostor. Pritožnica (kot tudi ostali udeleženci postopka) pripomb na poročilo in elaborat ni imela, tudi sklepa sodišča z dne 17. 2. 2022, s katerim je ugotovilo, da elaborat za ponovni vpis stavbe v kataster stavb predstavlja primerno strokovno podlago za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ni izpodbijala. Dejstvo je, da je bil sklep o pravilnosti oz. ustreznosti elaborata podan z vidika skladnosti z dejanskim stanjem v naravi in navodili sodišča ter tehničnimi pravili priprave elaboratov. Izvedenka je evidentirala stanje posameznih delov, kakršni so trenutno v naravi. Ni sporno, da nakladalna rampa v naravi dejansko obstaja in se nahaja ob stavbi v pritličju. Pritožbeno tudi ni sporna ugotovitev sodišča prve stopnje, da dela s št. 30 in 31 predstavljata enotno dostopno rampo, ki v naravi ni ločena na dva dela. Le oba skupaj predstavljata funkcionalno celoto, ki je pomembna za funkcionalnost celotne stavbe, ki omogoča dostop do skladišč, ki niso samo v pritličnem delu (3. etaža, kjer ima med drugim tudi pritožnica posamezne dele stavbe s št. 3, 23, 34 in 25), ampak tudi v prvi, sedmi ter osmi etaži. Glede na takšno situacijo je neutemeljeno in neuspešno pritožbeno sklicevanje pritožnice na pretekli vpis oziroma elaborat iz leta 2012, še manj na tistega iz leta 2004, ki ga pritožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje niti ni konkretno omenjala in predložila ter so zato pritožbene trditve in dokaz v zvezi s slednjim tudi neupoštevne (1. odst. 337. člena ZPP^3 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1^4 ). Tudi sicer velja poudariti, da gre pri ponovnem/spremenjenem vpisu stavbe in izdelavi novega elaborata s strani sodne izvedenke za drobitev določenih delov stavbe in evidentiranje delov stavbe, ki prej to niso bili, in se nanaša izključno na opredelitev trenutne dejanske rabe delov stavb. Ni pomembno, kakšno je bilo dejansko stanje v preteklosti ali kakšno bi moralo biti. Z evidentiranjem sprememb v kataster nepremičnin v zvezi s to stavbo tako ni bila določena pravna narava in lastništvo določenih delov stavb. Ravno pritožnica v pritožbi (sicer) z novimi trditvami in dokazom^5 (ki so praviloma neupoštevni, saj ne pojasni, zakaj jih ni mogla podati in pridobiti že pred prvostopenjskim sodiščem - 337. člen ZPP) to potrjuje. V pritožbi zatrjevana okoliščina, da je bila nakladalna rampa že v predhodnem upravnem postopku evidentiranja vključena v druga dva (posamezna) dela, tako ne more biti pravno odločilna.

9.Neutemeljene so pritožbene navedbe predlagateljice, da dela št. 30 in 31 ne izpolnjujeta pogojev za splošni skupni del stavbe. Sodišče prve stopnje je po izvedbi dokaznega postopka ugotovilo in jasno obrazložilo, zakaj ta dela stavbe ni mogoče v tem postopku ugotoviti za posamezni del stavbe, ki bi pripadal pritožnici. Glede sedanjega dela stavbe št. 31 (levi del nakladalne rampe v velikosti 36,60 m2) velja poudariti, da pritožnica v postopku niti ni trdila, da bi šlo za posamezni del stavbe, ki bi bil v njeni izključni lasti. To je trdila le glede sedanjega dela št. 30, sklicujoč se na kupoprodajno pogodbo z dne 30. 6. 2003, glede preostalega dela rampe pa je izrecno trdila, kar potrjuje tudi s pritožbenimi trditvami, da gre za skupno nakladalno rampo.

10.Predlagateljica je na delu rampe uveljavljala lastninsko pravico na podlagi pogodbe z dne 30. 6. 2003, v kateri je predmet pogodbe med drugim tudi nakladalna rampa v izmeri 84,84 m2, ki ustreza sedanjemu opisu dela stavbe št. 30. Toda sklicevanje na to pogodbo ne kaže za bolj verjetno, da gre pri tem delu za posamezni del stavbe, ki bi bil v lasti pritožnice. V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno, da gre pri delih št. 30 in 31 za enotno nakladalno rampo, ki predstavljata funkcionalno celoto. Kot taka služi dostopu do skladišč v več etažah stavbe, njena uporaba pa je pomembna za funkcionalnost celotne stavbe. Pri tem okoliščina, da jo predlagateljica ves čas uporablja in vzdržuje, ni ključna. Tudi sicer je predlagateljica navajala, da so rampo tudi na tem delu uporabljali drugi. Pojem skupni prostori, opredeljen v 5. členu SZ-1^6 , opredeljuje tudi dovoze, klančine in podobno, kamor sodi tudi nakladalna rampa v poslovni stavbi, katere namen je dovoz tovornega materiala (prim. 4. odst. 23.člen ZVEtL-1). Tako je lahko namenjena le skupni rabi vseh etažnih lastnikov (prim. 3. odst. 105. člena SPZ^7 ). Navedeno potrjuje pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da rampa ne more biti v samostojnem prometu, saj je akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov in tako njihova solastnina.

11.Pritožbeno sodišče dodatno ugotavlja, da je prodajalec B., d. d., poleg skladišča in pisarne prodal predlagateljici tudi del nakladalne rampe, pri čemer pa je taisti prodajalec že v letu 2001 na podlagi pogodbe z dne 6. 3. 2001, sklenjeno s kupcem C., d. o. o. (priloga B7), ko stavba še ni bila navidezno etažirana, kot izključni lastnik celotne stavbe prodal kupcu skladišče, pomožni prostor in pisarno s souporabo na skupnih delih, med njimi izrecno navedeno na rampi (na kar je opozarjal tudi udeleženec D. D., temu pa predlagateljica ni konkretno ugovarjala). Upoštevaje njeno funkcionalno celoto in namen od vsega začetka, kot tudi okoliščino, da je sprva lastnik opredelil rampo kot skupni del stavbe, skupnega dela kot takšnega ni mogel prenesti na pritožnico, ker takrat ni bil (več) edini izključni lastnik stavbe. Sprememba pravne narave dela stavbe, ki je od začetka njen skupni del, ni mogoča brez sodelovanja (soglasja) vseh etažnih lastnikov (prim. 2. odst. 113. člena SPZ, enako 22. člena SZ-1). Z evidentiranjem v kataster stavb v letu 2012 tudi ni moglo priti do nastanka drugačne pravne narave in lastništva dela stavbe.

12.Ker po temeljnem načelu civilnega prava velja, da nihče ne more prenesti na drugega več pravic, kot jih sam ima, je vsakršno razpolaganje z dostopno rampo neupoštevno. Pritožbeno sodišče tako v luči pravil ZVEtL-1 ne dvomi v pravilnost odločitve, da gre tako pri delu stavbe št. 31 kot pri delu št. 30 za splošni skupni del stavbe, ki je v solastnini etažnih lastnikov. Ker gre za skupni del stavbe, pridobitev na podlagi dolgotrajne uporabe ni mogoča. O posegu v že pridobljeno izključno pravico tako zaenkrat ni moč govoriti. Bo pa lahko predlagateljica svojo zatrjevano stvarno pravico na delu stavbe, ki je bila v tem postopku na podlagi dokaznih pravil in domnev ugotovljena za skupni del stavbe, uveljavljala s tožbo v pravdnem postopku (35. člen ZVEtL-1).

13.Na ostale pritožbene navedbe sodišče ne odgovarja, saj so ali pavšalne (kršitev pravic do enakega varstva in poštenega sojenja ni konkretizirana, saj pritožnica ne zatrjuje, da bi jo obravnavali drugače; to sodišče pa je tudi obravnavalo njeno pritožbo in kršitve pravice do pravnega sredstva ni) ali pa ponavljajoče (ki jih je že podala v postopku na prvi stopnji), do katerih se je sodišče prve stopnje že opredelilo (1. odst. 360. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

14.Ker v pravilnost izpodbijanih dejanskih in pravnih zaključkov pritožbeno sodišče nima pomislekov, je izpodbijani sklep glede spornih dveh delov stavbe materialnopravno pravilna. Pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je zavrnilo pritožbo predlagateljice in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

15.Sodišče drugemu, petemu in šestemu nasprotnemu udeležencu ni priznalo odvetniških stroškov za sestavo odgovora na pritožbo, saj ne gre za skupne stroške (1. in 2. odst. 15. člena ZVEtL-1), temveč za stroške, ki so nastali z njegovim zastopanjem. Lastne stroške zastopanja pa glede na splošno pravilo, ki ga določa 1. odst. 40. člena ZNP-1 (v zvezi s 3. členom ZVEtL-1), nosijo sami.

-------------------------------

1Navajanje iste katastrske občine bo v nadaljevanju izpuščeno.

2Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Uradni list RS, št. 34/2017, v nadaljevanju ZVEtL-1.

3Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS. št. 26/99 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

4Zakon o nepravdnem postopku, Uradni list, št. 16/2019, v nadaljevanju ZNP-1.

5Mnenje A., d.o.o., z dne 23. 4. 2025 v spisu.

6Stanovanjski zakon, Uradni list, št. 69/2003 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1.

7Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ.

Zveza:

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 17, 17/3, 17/3-1, 17/3-2, 18, 23, 23/4 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 5, 22 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 105, 105/3, 113, 113/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.