Jedro

Pavšalne navedbe, da je toženka v težkem premoženjskem stanju, ne zadostijo kriterijem iz 104. člena SZ-1, ki zahtevajo izjemne okoliščine, ki jih najemnik ni mogel predvideti in nanje ni mogel vplivati. Odpoved najemne pogodbe ni dovoljena samo v primeru, da so vsi trije pogoji (izjemne okoliščine, vložitev predloga in obvestilo najemodajalcu) izpolnjeni kumulativno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se odpove najemno razmerje za stanovanje v hiši …., št. 5, v 2. nadstropju, postavljeno z najemno pogodbo, sklenjeno na dan 01. 09. 1993 med toženko in tožnikovo pravno prednico, S. Z. G.. Toženki je naložilo, da mora v 60 dneh izprazniti sporno stanovanje ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožniku, in ji naložilo v plačilo 347,40 EUR tožnikovih pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženka. Predlaga, naj se izpodbijano sodbo spremeni oziroma razveljavi. Navaja, da je zatrjevala in dokazala vse pogoje iz 104. člena Stanovanjskega zakonika (SZ-1, Ur. l. RS 69/2003 s spremembami), in sicer da je zaradi slabega zdravstvenega stanja brezposelna in nima zadostnih sredstev za preživljanje, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ter da je o tem ustno obvestila tožnika. Dejansko stanje je ostalo nepopolno ugotovljeno, saj sodišče prve stopnje ni opravilo poizvedb na Občini X. in pri CSD o vloženih vlogah za subvencioniranje najemnine in uveljavljanje izredne pomoči. Najeto stanovanje je v zelo slabem stanju in ga toženka ne more uporabljati v celoti, zato ima pravico do znižanja najemnine za 70%.

3. Pritožba je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. 104. člen SZ-1 določa, da najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, ki jih ni mogel predvideti in na katere ni mogel vplivati, ni zmogel poravnati stroškov najemnine in drugih stroškov, če v 30 dneh po nastopu okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter o tem v istem roku obvesti lastnika stanovanja.

6. Pavšalne navedbe, da je toženka v težkem premoženjskem stanju, ne zadostijo kriterijem iz 104. člena SZ-1, ki zahtevajo izjemne okoliščine, ki jih najemnik ni mogel predvideti in nanje ni mogel vplivati. Toženka že od leta 2001 prejema denarno socialno pomoč v višini 226,00 EUR, najemnino pa je plačevala vse do 23. 06. 2005, ko je lastnik stanovanja postal tožnik. Ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da je toženka najemnino nehala plačevati zaradi slabega premoženjskega stanja, saj se le-to v obdobju, ko je nehala plačevati najemnino, ni v ničemer spremenilo. Toženka bi morala zatrjevati in dokazati, da je prav v tem obdobju prišlo do nekih dodatnih, izjemnih in nepredvidenih okoliščin, ki so ji onemogočile plačevanje najemnine. Tega pa ni ne zatrjevala in ne dokazala.

7. Toženka tudi ni dokazala, da bi tožnika obvestila o tem, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja. Zatrjevala je sicer, da je tožnika o tem ustno obvestila, vendar je ob svojem zaslišanju povedala, da s tožnikom od takrat, ko ji je povedal za spremembo lastništva stanovanja, ni imela nobenega stika. Tožnik je, nasprotno, že v pripravljalni vlogi z dne 03. 03. 2010 navedel, da je šele iz odgovora na tožbo izvedel, da je toženka sprožila te postopke. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženka tožnika o sprožitvi postopkov za subvencioniranje najemnine ni obvestila, je zato pravilna.

8. Odpoved najemne pogodbe ni dovoljena samo v primeru, da so vsi trije pogoji (izjemne okoliščine, vložitev predloga in obvestilo najemodajalcu) izpolnjeni kumulativno. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da toženka ni dokazala obstoja izjemnih okoliščin in obvestila najemodajalcu, zato ni relevantno, ali in kdaj je na Občini X. in CSD vlagala predloge za dodelitev subvencionirane najemnine oziroma za uveljavljanje izredne pomoči. Prav tako ni pomembno, ali in iz kakšnega razloga tem predlogom ni bilo ugodeno. Izvajanje dokazov v zvezi s tem in poizvedbe na CSD ter Občini X. ne bi v ničemer prispevali k razjasnitvi za odločitev relevantnega dejanskega stanja, ki ga je sodišče prve stopnje kljub temu, da je te dokazne predloge zavrnilo, ugotovilo pravilno in popolno.

9. Če bi toženka zaradi slabega stanja stanovanja hotela plačevati nižjo najemnino, bi za to potrebovala soglasje tožnika oziroma bi morala postaviti ustrezen tožbeni zahtevek. Tega ni storila, zato je dolžna plačevati najemnino v višini, ki jo določa pogodba z dne 01. 09. 1993. Pritožbene navedbe v zvezi s tem, da bi najemnina zaradi slabega stanja stanovanja morala biti nižja, se ob upoštevanju tega, da toženka tožniku ni plačevala nobene, niti za 70% znižane najemnine, izkažejo za nerelevantne.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožnik toženko obvestil o spremembi lastništva in ji ponudil sklenitev nove najemne pogodbe pod enakimi pogoji, da toženka od 23. 06. 2005 ni nikoli plačala najemnine, tožnik ji je zato 24. 11. 2008 poslal opomin na plačilo neplačane najemnine pred odpovedjo najemnega razmerja, vendar toženka kljub opominu najemnine ni plačala. Toženka tudi ni zatrjevala in dokazala okoliščin iz 104. člena SZ-1. Odločitev, da se najemno razmerje odpove in mora toženka v roku 60 dni izprazniti sporno stanovanje ter ga izročiti tožniku, je zato pravilna.

11. Podan ni noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov, niti razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo. Toženka s pritožbo ni uspela, zato mora po 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka.