Jedro

Kljub siceršnjemu izpolnjevanju pogojev, ki bi narekovali v predpisani strogi obliki doseženo soglasje volj za prodajo kmetijskega zemljišča, je tožniku treba odreči sodno varstvo, ki temelji na sklenjeni pogodbi, če je bilo njegovo ravnanje ob sklepanju pogodbe takšne narave, da bi bilo po splošnih, obče sprejetih pravilih nepošteno, da bi prejel celotno nepremičnino za v ponudbi zapisano kupnino.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi ter se zadeva vrne temu sodišču v novo odločanje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Toženec je na pristojni upravni enoti za kupnino 4.988,35 EUR podal ponudbo za prodajo nepremičnine s parc. št. 1315/0 k. o. … (v nadaljevanju sporna nepremičnina), ki je po prostorskih aktih delno kmetijsko, delno pa stavbno zemljišče. Tožnik je ponudbo sprejel kot predkupni upravičenec s statusom drugega kmeta. Toženec s tožnikom ni hotel podpisati pogodbe, zato je slednji v roku za vložitev vloge za odobritev pravnega posla vložil tožbo. S primarnim tožbenim zahtevkom je zahteval, naj sodišče ugotovi, da je med pravdnima strankama sklenjena pogodba o prodaji spornega zemljišča za ceno 4.988,35 EUR, in tožencu naloži izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine; s prvim podrejenim tožbenim zahtevkom je zahteval sklenitev te prodajne pogodbe v obliki, primerni za vknjižbo njegove lastninske pravice v zemljiški knjigi; z drugim podrejenim tožbenim zahtevkom pa še ugotovitev, da je s tožencem sklenil omenjeno kupno pogodbo s točno določeno vsebino.

2. Sodišče prve stopnje je v zadevi odločalo dvakrat. Obakrat je zavrnilo tako primarni kot oba podrejena tožbena zahtevka. Prvič zato, ker tožnik pri pristojni upravni enoti v roku 60 dni ni podal vloge za odobritev sklenjene prodajne pogodbe, po razveljavitvi s strani sodišča druge stopnje pa zato, ker je ocenilo, da sporna nepremičnina ni kmetijsko zemljišče v smislu 2. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in zanjo ne velja v njem določen postopek prodaje. Ocenilo je, da kljub katastrskim podatkom, ki izkazujejo kmetijsko zemljišče, nepremičnina zaradi zgrajenih objektov, glede katerih postopek legalizacije še teče, dejansko ni primerna za kmetijsko obdelavo in je v ta namen tudi ne bi bilo mogoče usposobiti brez ekonomsko neupravičenih stroškov. S strani toženca dane ponudbe zato ni mogoče obravnavati kot ponudbe niti po ZKZ niti po drugem odstavku 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), temveč zgolj kot nezavezujoče vabilo k dajanju ponudb, zato pogodba s sprejemom ponudbe še ni bila sklenjena. Njeno sklenitev je preprečil tudi nesporazum med kupcem in prodajalcem o predmetu pogodbe. Tožnik pa bi bil s sklenitvijo takšne pogodbe neupravičeno obogaten, saj je vrednost nepremičnine že na prvi pogled višja od tiste v ponudbi, zato bi bila taka pogodba v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Tožnik si je namreč nepremičnino ogledal in se na lastne oči prepričal, da kupnina ne ustreza resnični vrednosti.

3. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Strinjalo se je z njegovimi razlogi, da sporna nepremičnina ne izpolnjuje pogojev, po katerih bi jo bilo mogoče opredeliti kot kmetijsko zemljišče v smislu določb ZKZ.

4. Revizijo je vložil tožnik. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijani sodbi razveljavi ter vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje. Navaja, da sodišče prve stopnje ni sprejelo novega dokaznega sklepa, s katerim bi dopustilo že izvedene dokaze. Poudarja tudi, da je zavrnilo predlog za njegovo ponovno zaslišanje in mu tako onemogočilo obravnavanje. Meni, da je obrazložitev sodišča prve stopnje pomanjkljiva in se ne da preizkusiti, posledično pa je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pa tudi, da to ni podalo razlogov za zavrnitev dokazov. Poudarja, da je sodišče druge stopnje prav tako storilo omenjene kršitve. Ocenjuje, da je sodišče prve stopnje tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter napačno uporabilo materialno pravo, saj ni razloga, da bi določbe ZKZ razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o njenih bistvenih sestavinah, torej v trenutku, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe, in se sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 835/2007. Poudarja, da je edini, ki je zahteval sklenitev pravnega posla in je v roku 60 dni od poteka objave na oglasni deski vložil tožbo, saj sodna praksa šteje, da je sprejem ponudbe, ki je dana v skladu z določili ZKZ, veljaven, čeprav zajema tudi zemljišča, ki niso kmetijska. Po njegovi oceni pravni posel izpolnjuje pogoje za veljavnost po vseh zakonih. Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 101/2011, ki govori o tem, kdaj šteti zemljišča za kmetijska v skladu z 2. členom ZKZ, in poudarja, da je po tem stališču sporno zemljišče zagotovo kmetijsko. Opozarja, da iz potrdila o namenski rabi jasno izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, katerega prodaja brez postopka, ki ga je izpeljal toženec, ni možna. Poudarja, da se je toženec tudi zavedal, da prodaja kmetijsko zemljišče, saj ga je prodajal v skladu s predpisi za prodajo kmetijskih zemljišč, izpodbijani odločitvi pa omogočata vzporedne postopke prodaje kmetijskih zemljišč v nasprotju s predpisi, ki so namenjeni varovanju kmetijskih površin, kar ni v skladu z 71. členom Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) in s slovenskim pravnim redom. Poudarja, da sodišče prve stopnje ni zadovoljivo pojasnilo, zakaj sporni posel ne izpolnjuje pogojev veljavnosti po OZ. Kot napačno ocenjuje stališče, da med strankama ni bilo sporazuma glede narave, podlage in predmeta pogodbe. Poudarja, da je predmet prodaje razviden iz ponudbe, da pa je dejansko stanje preveril tudi v evidencah in ugotovil, da je na nepremičnini vknjižena hipoteka, da bodo stroški z legalizacijo objekta ali z rušenjem, in je nato kljub tem obremenitvam ocenil, da je cena po ponudbi zanj sprejemljiva, šele naknadno pa si je nepremičnino ogledal v naravi. Ker je toženec v ponudbi sam določil vrednost spornega zemljišča, se ne more sklicevati na neupravičeno obogatitev. Prav to bi bilo po njegovem mnenju v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Ne strinja se niti z odločitvijo sodišča o stroških postopka.

5. Toženec na vročeno revizijo ni odgovoril. 6. Vrhovno sodišče je o reviziji že odločilo. Z odločbo II Ips 7/2014 z dne 28. 8. 2014 je tožnikovi reviziji v pretežnem delu ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje spremenilo in ugotovilo, da je med pravdnima strankama sklenjena pogodba o prodaji sporne nepremičnine za ceno 4.988,35 EUR, ter tožencu naložilo izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine, prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi pa je odložilo do overitve prodajne pogodbe s strani pristojne upravne enote. V ostalem je revizijo zavrnilo. Menilo je, da za prodajo sporne nepremičnine veljajo prisilni predpisi o prometu s kmetijskimi zemljišči in da je bila s sprejemom ponudbe pogodba za njeno prodajo sklenjena, možnost nesporazuma pa je izključilo.

7. Ustavno sodišče je z odločbo Up-824/14 z dne 7. 4. 2016 zaradi kršitve 22. člena Ustave razveljavilo odločbo Vrhovnega sodišča. Ocenilo je, da se to do pritožnikove trditve o neupravičeni obogatitvi zaradi razlike med dejansko in pogodbeno vrednostjo nepremičnine ni opredelilo, pa tudi ne do razlogov sodišča prve stopnje, ki je pritrdilo ustavnemu pritožniku, da bi bil tožnik s sklenitvijo pogodbe neupravičeno obogaten, saj je vrednost nepremičnine očitno in na prvi pogled višja od tiste, ki jo je toženec objavil v ponudbi, in poudarilo, da je tožnikovo vztrajanje pri postavljenem zahtevku tudi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Vrhovno sodišče po oceni Ustavnega sodišča ni vzpostavilo dialoga ne s pritožnikom ne s sodiščem prve stopnje tako, da bi se na jasen, razumljiv in pravno razčlenjen način opredelilo do pritožnikovih trditev in do argumentov, na katerih je temeljila sodba sodišča prve stopnje, zato pritožnik ostaja v upravičenem dvomu, ali je Vrhovno sodišče dovolj skrbno presodilo vse okoliščine primera. Po oceni Ustavnega sodišča je to pomembno zato, ker, enako kot druga načela, tudi načelo vestnosti in poštenja služi kot argument pri uporabi prava, to je pri izbiri ustreznega pravnega pravila in določitvi njegove vsebine za konkreten primer. Vestnost in poštenje namreč terjata od udeležencev, da si pri izvrševanju pravic in izpolnjevanju svojih obveznosti ne prizadevajo zgolj za uresničitev svojih interesov, ampak tudi za interese nasprotne stranke. Načelo udeležencem ne brani uveljavljanja lastnih interesov, pač pa opozarja, da pravna pravila določajo meje pri uveljavljanju zgolj svojih interesov.

8. Vrhovno sodišče je v luči razlogov iz odločbe Ustavnega sodišča ponovno opravilo revizijski preizkus.

9. Revizija je utemeljena.

10. Sodišči prve in druge stopnje nista zagrešili očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Že sodišče druge stopnje je ustrezno pojasnilo, da je sodišče prve stopnje dodatni dokazni sklep, s katerim je povzelo do tedaj izvedene dokaze, sprejelo 10. 12. 2012 na glavni obravnavi (list. št. 76 spisa). Pravilna je tudi ocena sodišča druge stopnje, da je odločitev v obravnavani zadevi sprejeta na podlagi dejstev, ki med pravdnima strankama pravzaprav niso bila sporna, da razlogi za zavrnitev dokaznih predlogov izhajajo iz konteksta celotne obrazložitve in da z zavrnitvijo tožnikovih dokaznih predlogov (posebej njegovega dodatnega zaslišanja) sodišče prve stopnje ni poseglo v njegovo pravico do izjave ali prekršilo drugih določb zakona. Utemeljeni tudi niso tožnikovi očitki o obstoju kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj so razlogi v sodbi sodišča prve stopnje celoviti in jasni ter jih je mogoče preizkusiti, kar velja tudi za razloge sodišča druge stopnje.

11. Vrhovno sodišče vztraja pri oceni o zmotnosti stališča sodišč prve in druge stopnje, da zemljišče, ki ga je toženec ponudil na prodaj, ne izpolnjuje pogojev po 2. členu ZKZ ter ni kmetijsko.(1) Čeprav so na njem zgrajeni hiša, nadstrešek z brunarico, kamniti oporni zidovi okoli obeh zidanih objektov, kamnite stopnice, bazen, okolica hiše pa je zasajena z okrasnim rastlinjem,(2) in bi bilo sporno nepremičnino mogoče usposobiti za kmetijsko obdelavo zgolj z rušenjem zgrajenega ter izpeljavo dodatnih hortikulturnih posegov, da bi bila zemlja rodovitna, uvrstitev spornega zemljišča med (delno) kmetijska zemljišča prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko obdelavo.(3) Nasprotno stališče bi omogočilo lastniku, da kmetijsko zemljišče s črno gradnjo onesposobi za kmetijsko obdelavo in se tako izogne uporabi prisilnih določb ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč.(4) Za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč in gradnjo na njih je najprej treba spremeniti prostorske plane in izvedbene akte ter pridobiti ustrezna dovoljenja, šele nato je dopustno ta zemljišča uporabiti za drug namen in jih prodajati po splošnih pravilih. Formalni pogoj iz 2. člena ZKZ glede na okoliščine obravnavane zadeve narekuje sklep, da za prodajo spornega zemljišča veljajo prisilni predpisi o prometu s kmetijskimi zemljišči. 12. Vrhovno sodišče namreč tudi ne pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje (podanih sicer ob gornjem zmotnem izhodišču), da za zavrnitev tožnikovega tožbenega zahtevka lahko zadošča, da sporna nepremičnina ni v celoti kmetijsko zemljišče, saj ni postavil zahtevka, ki bi se nanašal zgolj na njen kmetijski del. Takšen pristop bi preprečeval prodajo sporne nepremičnine kot celote in bi narekoval njeno vnaprejšnjo parcelacijo, kar po oceni revizijskega sodišča ne bi bilo smotrno in razumno. Lastnik nepremičnine, ne glede na njen status, to lahko proda kot celoto. Pri prodaji celotne nepremičnine pa lastnik ne sme spregledati določb, predpisanih zaradi varstva njenega posameznega dela. To narekuje sklep, da za prodajo celotnega spornega zemljišča veljajo pravila o prodaji kmetijskega zemljišča, čeprav je to le delno kmetijsko.(5)

13. Odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bo prodal nepremičnino, je v lastnikovi domeni. Tudi v primeru prodaje kmetijskega zemljišča. ZKZ pa ga omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja ter tudi v samem postopku prodaje. Slednji je posebej predpisan, kar že po naravi stvari izključi nekatere institute pogodbenega prava. Po 20. členu ZKZ mora namreč lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo - predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). Kadar nihče od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na predpisan način, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota.

14. Citirane določbe narekujejo strogo obličen način podaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema le te. Ko se njuni izjavi srečata, ko torej prodajalec - ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ). Če se oblični izjavi, ki sta jih vsak na eni strani podala prodajalec (ponudba) in kupec (sprejem ponudbe), v bistvenih sestavinah (predmet prodaje in cena zanj) krijeta, do nesporazuma tako ne more priti.(6) Da se podani oblični izjavi glede tega v konkretnem primeru ne bi ujemali, pravdni stranki nista zatrjevali, zato Vrhovno sodišče ocenjuje, da je bilo doseženo njuno soglasje o bistvenih sestavinah prodajne pogodbe za sporno nepremičnino. To bi načeloma zadoščalo za utemeljenost tožnikovega primarnega tožbenega zahtevka. Ker pa s strogo oblično doseženim soglasjem volj še ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava, tudi ne pravil o neveljavnosti pogodb, torej o ničnosti in izpodbijanju pogodb,(7) je njegovo utemeljenost treba presoditi še s te strani.

15. Zmota, ki je obstajala pri sklepanju pogodbe, sama po sebi ne privede do neobstoja ali ničnosti doseženega soglasja volj. Stranka, ki je v zmoti, namreč lahko le zahteva razveljavitev pogodbe (drugi odstavek 46. člena OZ in prvi odstavek 95. člena OZ). Takšne zahteve toženec ni postavil, zato z zatrjevanim neujemanjem med lastno voljo (da je želel prodati le kmetijski del sporne nepremičnine) in strogo oblično podano izjavo (dano za celotno nepremičnino) ne more uspeti.

16. V okviru odgovora o veljavnosti doseženega soglasja volj pa pride v poštev tudi presoja določb o ničnosti pogodb in s tem določb, ki se nanašajo na temeljna načela obligacijskega prava, ter njihova uporaba na konkretnem primeru. Temeljna načela so podlaga in usmeritev za razlago zakona, pa tudi za ravnanje vseh udeležencev obligacijskega razmerja.(8) Če pride do spora pred sodiščem, pa so tudi podlaga za odločanje v njem. To velja tudi za načelo vestnosti in poštenja.(9)

17. Toženec se je tožbenemu zahtevku med drugim zoperstavil s trditvami, da bi veljavnost in učinkovanje takšnega dogovora nasprotovala načelu vestnosti in poštenja. V zvezi s tem se je skliceval na svoje prekomerno prikrajšanje in na drugi strani na tožnikovo neupravičeno obogatitev, kar je povezal tudi s trditvami o tožnikovem poznavanju dejanske situacije na spornem zemljišču (obstoječe gradnje) in s trditvami o očitnem nesorazmerju med v ponudbi zapisano ceno in resnično vrednostjo na prodaj ponujenega zemljišča. Pritrdilo mu je tudi sodišče prve stopnje.

18. Zagotavljanju enake vrednosti dajatev v obligacijskih razmerjih sta prvenstveno sicer namenjena institut ničnosti zaradi oderuške pogodbe, ki temelji na izkoriščanju druge pogodbene stranke in na zase izgovorjeni nesorazmerni koristi (119. člen OZ), in institut izpodbijanja zaradi čezmernega prikrajšanja, dan na voljo pogodbeniku, ki je izkazal zadostno skrbnost ob sklepanju pogodbe, pa kljub njej ostal v zmoti o resnični vrednosti dajatev (118. člen OZ). Po oceni Vrhovnega sodišča ob ugotovljenem ni podlage, da bi sklepali na eno ali drugo. Ne glede na to pa je tožniku treba odreči utemeljenost zahtevanega sodnega varstva, če je bilo njegovo ravnanje ob sklepanju pogodbe takšne narave, da bi bilo po splošnih, obče sprejetih pravilih nepošteno, da bi prejel celotno nepremičnino za v ponudbi zapisano kupnino (če je torej vedel, kakšno je resnično stanje nepremičnine, in kljub očitnemu nesorazmerju njene vrednosti z zapisano kupnino sprejel ponudbo, s čimer bi se okoristil). Tako doseženo soglasje volj nasprotuje načelu vestnosti in poštenja ter morali in pripelje do njegove ničnosti.(10)

19. Zaradi zmotnega izhodišča, da sporna nepremičnina ni kmetijsko zemljišče, pritožbeno sodišče ni presojalo razlogov sodišča prve stopnje, kakšno je bilo tožnikovo ravnanje ob sprejemu toženčeve ponudbe (in je v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno dejansko stanje), posledično pa tudi ne njegovih učinkov na doseženo soglasje volj. Ker bi po zgoraj povedanem to lahko vplivalo na utemeljenost tožnikovega tožbenega zahtevka, revizijsko sodišče zadevo tako glede primarnega kot podrednih tožbenih zahtevkov (o katerih sodišče odloča le, če primarni ne bo utemeljen, tretji odstavek 182. člena ZPP) vrača pritožbenemu sodišču v ponovno presojo (drugi odstavek 380. člena ZPP).

20. Odločitev o revizijskih stroških je revizijsko sodišče pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

(1) Kmetijska zemljišča so v prvem odstavku 2. člena ZKZ opredeljena kot zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot kmetijska zemljišča določena v skladu z drugim oziroma tretjim odstavkom tega člena.

(2) Toženec si sicer prizadeva za legalizacijo gradnje, a je še ni dosegel. (3) Primerjaj tudi odločbe Vrhovnega sodišča X Ips 286/2008, X Ips 189/2009, X Ips 423/2012, X Ips 302/2013, X Ips 360/2013 in X Ips 86/2015. (4) Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča I Up 356/2000. (5) Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 101/2011. (6) Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 57/2003. (7) Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 210/2015. (8) Primerjaj tudi razloge Ustavnega sodišča v zgoraj citirani odločbi.

(9) 5. člen OZ. O tem glej tudi M. Dolenc v Načelo vestnosti in poštenja v civilnem pravu, Podjetje in delo, številka 6-7, leto 2012. (10) Nična je pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če za posamezen primer ni določeno kaj drugega (86. člen OZ).