Jedro

Pravica bivšega imetnika stanovanjske pravice do nakupa stanovanja po privatizacijskih določbah novega zakona je pretežno premoženjskopravne narave, saj pripelje do pridobitve lastninske pravice, pri kateri je sicer ena od njenih funkcij tudi socialne narave, vendar ni tako prevladujoča kot pri stanovanjski pravici. Zato in ker gre pri uveljavitvi novega zakona za enkratno situacijo prehoda iz prejšnje pravne ureditve v novo ureditev stanovanjskega področja, je treba ozko tolmačiti tiste določbe SZ, ki ta prehod urejajo. Obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja ali odpovednih razlogov mora biti izkazan glede na razmere v času uveljavitve novega zakona. V tej luči je zato presojati tudi obstoj okoliščin iz tretjega odstavka 60. člena ZSR. Ker pa je po navedeni določbi treba presojati tudi o času, potrebnem za dokončanje hiše v izgradnji, lahko k tej oceni poleg drugih okoliščin pripomore tudi že po uveljavitvi SZ potekel čas. Okoliščine, ali sploh, koliko in s kolikšno intenzivnostjo je več let po uveljavitvi SZ potekala nadaljnja gradnja hiše, lahko kažejo ali na (slabo) premoženjsko stanje bivšega imetnika stanovanjske pravice ali na njegovo neupravičeno zavlačevanje zaradi že zahtevanega nakupa stanovanja.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju pretežno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo, da s tožnico sklene kupoprodajno pogodbo za stanovanje za kupnino 430.328,72 SIT in po prejemu kupnine izstavi ustrezno, za zemljiškoknjižni vpis tožničine lastninske pravice na tem stanovanju sposobno listino. Presežni tožbeni zahtevek za drugačno kupnino je zavrnilo in še odločilo o pravdnih stroških. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek in na novo odločilo o pravdnih stroških.

Tožnica v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga tako spremembo izpodbijane sodbe, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Revizija graja stališče pritožbenega sodišča, da za utemeljeno odklonitev zahteve za prodajo stanovanja po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) zadostuje zgolj dejstvo, da tožnica gradi hišo. Zakon o stanovanjskih razmerjih (Ul. SRS št. 35/82, 14/84; v nadaljevanju: ZSR) v tretjem odstavku 60. člena kot bistven pogoj za potrditev odpovedi stanovanjskega razmerja imetniku stanovanjske pravice, ki gradi hišo, določa tudi objektivno verjetnost, da bo imetnik stanovanjske pravice hišo zgradil. Tožnica je v postopku na prvi stopnji natančno razložila, zakaj sporna hiša nikoli ne bo dograjena. Njen mož je v februarju 1996 izgubil službo v A., nato je tri mesece prejemal minimalni osebni dohodek, nato pa odprl samostojno obrt, vendar posluje z izgubo. Najel je 122.000 DEM kredita in sta zato s tožnico hišo obremenila s hipoteko. Glede na stroške preživljanja in skrb za tri mladoletne otroke, zlasti pa stanje, v katerem je hiša že več let, je jasno, da hiša ne bo nikoli dograjena.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).

Revizija je utemeljena.

Tožnica utemeljeno graja materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da za utemeljeno odklonitev zahteve za nakup stanovanja čas, potreben za izgradnjo in vselitev v stanovanjsko hišo, ni pomemben. Sodišče druge stopnje se v zvezi s tem stališčem zmotno sklicuje na drugi odstavek 148. člena SZ. Ta določba je uvrščena med prehodne in končne določbe SZ, ki urejajo prehod iz nekdanjih stanovanjskih razmerij v najemna razmerja. Zato je ni mogoče razumeti tako, da določa nov samostojen ali dodaten razlog za odklonitev zahteve za nakup stanovanja, ki naj bi obstojal le v golem dejstvu, da bivši imetnik stanovanjske pravice gradi hišo. Pravilna pravna podlaga za rešitev tega spora je v VIII. poglavju SZ, ki ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj, stanovanjskih hiš in stanovanjskih podjetij, in sicer v podpoglavju o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš. SZ tako v drugem odstavku 128. člena odvezuje lastnika dolžnosti prodati stanovanje, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma če mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami ZSR. V obravnavani zadevi gre za vprašanje obstoja odpovednega razloga zaradi hiše, ki jo gradita tožnica in njen mož. Zato je potrebno presojati vse okoliščine iz tretjega odstavka 60. člena ZSR, po katerem sodišče potrdi odpoved stanovanjskega razmerja in določi izpraznitveni rok, če družinska stanovanjska hiša še ni dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil. Pri tem sodišče upošteva vse okoliščine primera, zlasti čas, v katerem bo mogoče hišo dograditi, premoženjske razmere imetnika stanovanjske pravice in posojila, ki jih je pridobil za gradnjo. Po povzeti zakonski določbi je torej čas, v katerem je mogoče hišo dograditi, pomembna okoliščina. Revizijska graja stališča sodišča druge stopnje o nepomembnosti tega časa je zato utemeljena.

Revizijsko sodišče odloča na podlagi dejanske podlage, ki jo vsebuje sodba sodišča druge stopnje, ki je v obravnavani zadevi spremenila sodbo sodišča prve stopnje. Zaradi napačnega materialnopravnega pristopa sodba sodišča druge stopnje ne obsega pritožbenega preizkusa ostalih dejanskih pritožbenih trditev tožene stranke v zvezi s časom, potrebnim za izgradnjo sporne hiše in v zvezi s premoženjskimi možnostmi tožnice in njenega moža. Zato se revizijsko sodišče do tožničinih revizijskih trditev o teh okoliščinah ne more in ne sme opredeliti. V zvezi z napotili sodišču druge stopnje lahko pojasni le nekaj misli o splošnem izhodišču za reševanje tovrstnih sporov. Pri tem ugotavlja, da so se v sodni praksi okoliščine iz tretjega odstavka 60. člena ZSR v času veljavnosti tega zakona široko ugotavljale in upoštevale v korist takratnih imetnikov stanovanjske pravice. Glede na takrat veljavni zakon je bila poudarjena zlasti socialna komponenta stanovanjske pravice in s tem tudi socialni položaj njenega imetnika. Nov SZ instituta stanovanjske pravice ne pozna več. Pravica bivšega imetnika stanovanjske pravice do nakupa stanovanja po privatizacijskih določbah novega zakona je pretežno premoženjskopravne narave, saj pripelje do pridobitve lastninske pravice, pri kateri je sicer ena od njenih funkcij tudi socialne narave, vendar ni tako prevladujoča kot pri stanovanjski pravici. Zato in ker gre pri uveljavitvi novega zakona za enkratno situacijo prehoda iz prejšnje pravne ureditve v novo ureditev stanovanjskega področja, je treba ozko tolmačiti tiste določbe SZ, ki ta prehod urejajo. Obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja ali odpovednih razlogov mora biti izkazan glede na razmere v času uveljavitve novega zakona. V tej luči je zato presojati tudi obstoj okoliščin iz tretjega odstavka 60. člena ZSR. Ker pa je po navedeni določbi treba presojati tudi o času, potrebnem za dokončanje hiše v izgradnji, lahko k tej oceni poleg drugih okoliščin pripomore tudi že po uveljavitvi SZ potekel čas. Okoliščine, ali sploh, koliko in s kolikšno intenzivnostjo je več let po uveljavitvi SZ potekala nadaljnja gradnja hiše, lahko kažejo ali na (slabo) premoženjsko stanje bivšega imetnika stanovanjske pravice ali na njegovo neupravičeno zavlačevanje zaradi že zahtevanega nakupa stanovanja.

Ker pritožbeno sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni presojalo preostalih pomembnih pritožbenih trditev tožene stranke, je moralo revizijsko sodišče na podlagi drugega odstavka 395. člena ZPP tožničini reviziji ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti temu sodišču v novo sojenje. Izrek o stroških revizijskega postopka obeh pravdnih strank je odpadel, ker jih nista priglasili.