Jedro

Če najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, se šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas. Za uporabo poslovnega prostora pa ni mišljen strogo namen, za katerega je bila pogodba sklenjena, ampak uporaba v širšem smislu rabe stvari.

Izrek

Pritožbi se ugodi, zato se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i in zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 1.390.052,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3.12.1996 dalje. Zaradi umika tožbe za znesek 399.948,00 SIT s pripadki je sodišče prve stopnje postopek ustavilo. Tožečo stranko je obvezalo, da mora povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 193.908,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11.11.2002 do plačila. Proti tej sodbi se je pritožila tožeča stranka, uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Po mnenju pritožbe odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna, kajti nesporno je bilo ugotovljeno, da tožena stranka po poteku pogodbenega najemnega razmerja spornih prostorov ni predala v posest in v uporabo tožeči stranki, ampak je obdržala ključe prostorov in jih uporabljala tako, da je v njih imela shranjene svoje stvari in nekaj časa za namestitev delavcev. To priznava tožeča stranka sama. Pojem uporabe pa je potrebno obrazlagati širše in bolj življenjsko, kot to obrazlaga izpodbijana sodba. Nevzdržno je stališče prvostopenjskega sodišča, da bi morala tožena stranka uporabljati prostore na isti način kot je bil dogovorjen v najemni pogodbi in da lahko le takšna uporaba pripelje do obnove najemnega razmerja. V kakšne namene uporabnik oziroma najemnik uporablja prostore, je izključno v njegovi sferi, pri čemer lahko nedovoljena ali nedogovorjena uporaba oživi najemodajalčevo pravico za predčasno odpoved najemne pogodbe, kar pomeni, da je ta mehanizem vzpostavljen zaradi izključne zaščite najemodajalca in ne najemnika. V konkretnem primeru, kot ga obrazlaga izpodbijana sodba, pa je obrnjeno v korist najemnika, kar je v nasprotju z bistvom in namenom najemnega razmerja. Tožena stranka je imela možnost, kolikor ni imela namena podaljšati najemnega razmerja, predmetne prostore takoj po poteku pogodbenega časa predati v posest in v uporabo tožeči stranki. Tega tožena stranka ni storila, ravno obratno, prostore je obdržala v posesti in uporabi tako, da je imela shranjene svoje stvari in nekaj časa te uporabljala za prenočitev svojih prijateljev. V tem času se je s tožečo stranko pogovarjala o podaljšanju najemnega razmerja in pogojih novega najema. Tožena stranka je tožeči stranki poslala dopis z dne 10.9.1996, iz katerega je jasno razbrati, da prostore uporablja in da se ne izogiba plačilu uporabnine, vendar, da bo denar prenakazala tistemu, ki bo v pravdi uspel. Za to zadevo tudi ne morejo biti odločilne okoliščine, ki jih je prvostopno sodišče navedlo, da če bi prišlo do molče obnovljene pogodbe, bi se najemno razmerje sklenilo za nedoločen čas in se v tem primeru najemno razmerje odpoveduje sodno. Sodna odpoved ni potrebna, v kolikor najemnik prostovoljno prostore izprazni in jih preda v posest in uporabo najemnikov. Prav to je tožena stranka storila dne 23.10.1996, o čemer je sestavljen in podpisan primopredajni zapisnik, s čimer se je strinjala tudi tožeča stranka. Pritožba je utemeljena. Sodišče prve stopnje je presodilo, da se najemna pogodba med pravdnima strankama za poslovno stavbo na R. v P., sklenjena za določen čas, ni obnovila za nedoločen čas zato, ker tožena stranka prostore po poteku najema ni uporabljala na isti način kot je bil dogovorjen v najemni pogodbi, to je, v smeri odplačnega oddajanja sob turistom in drugim gostom, v okviru počitniške dejavnosti. Če je tožena stranka po izteku najemne pogodbe obdržala ključ spornega objekta in če je imela v tem objektu shranjene svoje stvari, ne gre za nadaljevanje uporabe dogovorjene v najemni pogodbi, zato ni moglo priti do obnovitve najemne pogodbe v smislu določb 2. odst. 27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74 s spremembami). Takšna odločitev pa po oceni pritožbenega sodišča ni pravilna, kajti po omenjenem zakonskem določilu se šteje, da če najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku časa ne vloži pri prostojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas. Gre za zakonsko presumpcijo, da se po poteku najemne pogodbe za določen čas ta obnovi v pogodbo za nedoločen čas ob izpolnjenih dveh pogojih, to je, da najemnik prostor še naprej uporablja in da najemodajalec ni sprožil postopka za izpraznitev poslovnih prostorov. Slednje med strankama ni sporno, saj tožeča stranka ni vložila zahteve za izpraznitev poslovne stavbe. Prav tako tudi ni sporno, da je ključe poslovnih prostorov tožena stranka tožeči stranki izročila šele 23.10.1996, čas najema pa se je iztekel 31.10.1995, in da je v poslovni stavbi imela spravljene svoje stvari. Sodišče prve stopnje pa se je postavilo na napačno stališče, da bi morala tožena stranka po izteku dogovorjenega najema uporabljati objekt za isti namen kot je bil dogovorjen v najemni pogodbi, pritožbeno sodišče pa meni, da za uporabo poslovnega prostora ni mišljen strogo namen, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, ampak uporaba v širšem smislu rabe stvari, kar predstavlja tudi shranjevanje predmetov, kot je bilo to v določenem primeru. Niso sprejemljivi tudi nadaljnji zaključki sodišča prve stopnje, da do obnovljene pogodbe za nedoločen čas ni prišlo, ker se takšna pogodba odpoveduje sodno oziroma lahko sporazumno preneha. Da je pogodba prenehala ni sporno. Kako je prenehala pa ni predmet te pravde, zato sodišče prve stopnje ne more na podlagi zakonskih določb o prenehanju najemne pogodbe sklepati, da se najemna pogodba ni obnovila. Ker sodišče prve stopnje zaradi napačne materialnopravne presoje vseh dejanskih okoliščin potrebnih za odločitev v tej zadevi ni ugotavljalo, je pritožbeno sodišče moralo pritožbi tožeče stranke ugoditi ter izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, da o zahtevku ponovno odloči. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (3. odst. 165. čl. ZPP).